Cour d'appel de Douai, 3e chambre, 3 avril 2025, n° 24/03357

TJ Lille 28 juin 2024

CA Douai
Confirmation 3 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de conseil
La cour a estimé que le notaire avait effectivement une obligation de conseil, mais que les éléments présentés ne justifiaient pas la nullité du contrat de prêt.
Rejeté
Absence d'information sur les risques
La cour a jugé que le cautionnement était valide, car le cautionnaire avait été informé des risques au moment de la signature.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a reconnu le droit à l'indemnité de procédure en raison de la nécessité de défendre ses droits en justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCP [K] [M] et [S] [A] a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Lille qui avait déclaré recevables les demandes de la SCI [13] et de M. [P] [E] contre elle, malgré une prétendue prescription de l'action. La cour d'appel a d'abord examiné la question de l'effet dévolutif de l'appel, concluant que la déclaration d'appel était valide et que la cour était saisie des demandes. Concernant la prescription, elle a déterminé que le point de départ était la date de la mise en demeure de la banque, et non la date de l'acte notarié, ce qui a permis de considérer l'action comme non prescrite. La cour a donc confirmé l'ordonnance de première instance, rejetant les demandes de la SCP notariale et condamnant celle-ci aux dépens et à verser une indemnité à la SCI et à M. [P] [E].

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, 3e ch., 3 avr. 2025, n° 24/03357
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	24/03357
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lille, 28 juin 2024, N° 21/07720
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique SEDLAKCaroline CHAMBAERTVéronique VITSE-BOEUFDavid-Franck PAWLETTAMounir AIDI
Parties :	SA la [ 15 ], ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, SCI [ 13 ] société civile immobilière au capital de 10 000 euros

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 03/04/2025

****

N° de MINUTE :25/141

N° RG 24/03357 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VU5S

Ordonnance (N° 21/07720) rendue le 28 Juin 2024 par le TJ de Lille

APPELANTE

SCP [K] [M] et [S] [A], représentée par son liquidateur amiable, Me [K] [M] domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par M^e Olivier Playoust, avocat au barreau de lille

INTIMÉS

Monsieur [P] [C], [W] [E]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

SCI [13] société civile immobilière au capital de 10 000 euros, immatriculée au RCS de Saint Quentin sous le numéro [N° SIREN/SIRET 10], représentée par son gérant, Monsieur [I] [N], domicilié de droit audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentés par M^e David-Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, constitué aux lieu et place de M^e Frédérique Sedlak, avocat au barreau de Avesnes sur Helpe, assistés de M^e Mounir Aidi, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat plaidant

SA la [15] représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, venant aux droits et obligations de la banque [12]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Caroline Chambaert, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 29 janvier 2025 tenue par Yasmina Belkaid magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé parYasmina Belkaid, conseiller, conformément aux dispositions de l’article 452 du code de procédure civile, et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 janvier 2025

OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC : 3 janvier 2025

Communiquées aux parties le 3 janvier 2025

****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 4 octobre 2012, reçu par Maître [S] [A], notaire de la Scp [K] [M] et [S] [A], la société [11] a vendu à la Sci [13], représentée par M. [P] [E] et M. [G] [B], un terrain à bâtir en vue de la construction d’un lot de 8 appartements et de deux maisons à usage d’habitation secondaire au prix de 192 000 euros.

Cette vente est intervenue au moyen d’un prêt consenti par la société [12] qui, en garantie de ce prêt, a obtenu un privilège de prêteur de deniers, une inscription hypothécaire conventionnelle et le cautionnement solidaire de M. [E] et de M. [B].

Le 24 décembre 2020, le [12] a mis en demeure la Sci [13] d’avoir à lui payer la somme de 207 261,25 euros correspondant aux échéances impayées depuis décembre 2018.

Le 27 janvier 2021, le [12] a prononcé la déchéance du terme et mis en demeure la Sci [13] d’avoir à lui régler la somme de 1 208 341,68 euros au titre du solde du prêt.

Reprochant au notaire et à la banque, un manquement à leur obligation de conseil, la Sci [13] et M. [E] ont, par acte du 9 décembre 2021, fait assigner la société [12] et la Scp [M] [A] (la Scp notariale) aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de prêt, celle du cautionnement solidaire et celle de l’inscription d’hypothèque conventionnelle et engager la responsabilité de la banque et de la Scp notariale.

Saisi par la Scp [M] [A] d’une demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’action en responsabilité de Sci [13] et de M. [E] comme étant prescrite, par ordonnance du 28 juin 2024, le juge de la mise état du tribunal judiciaire de Lille, a .

déclaré recevables les demandes formulées par la Sci [13] et M. [P] [E] à l’encontre de la Scp [K] [M] et [S] [A] dans le cadre de l’instance RG/7720

réservé les dépens

rejeté les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

renvoyé les parties à la mise en état du 11 octobre 2024 pour les conclusions de Maître Vitse-Boeuf au fond

Par déclaration du 9 juillet 2024, la Scp notariale a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 décembre 2024, la Scp [K] [M] et [S] [A] demande à la cour, de :

infirmer l’ordonnance entreprise dans les termes de la déclaration d’appel

en conséquence, statuant à nouveau, et vu l’article 122 du code de procédure civile

prononcer l’irrecevabilité de l’action initiée par la Sci [13] et M. [P] [E] à son encontre comme étant prescrite

rejeter toutes prétentions de la Sci [13] et M. [E] et les en débouter

rejeter toutes prétentions de la [15] et l’en débouter

condamner in solidum la Sci [13] et de M. [P] [E] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

les condamner in solidum aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la Scp notariale fait valoir que :

la déclaration d’appel reprend les chefs du dispositif de l’ordonnance critiquée pour qu’ils soient de nouveau soumis à l’appréciation de la cour

le point de départ de la prescription quinquennale se situe au 4 octobre 2012, date de l’acte notarié alors que la Sci [13] et M. [E] lui reproche un manquement à ses obligations d’efficacité de l’acte et de conseil. En effet, le dommage résultant du manquement à l’obligation de conseil et de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’octroi du prêt et dès lors, à cette date, le dommage est révélé à la victime, étant précisé que la Sci et M. [E] poursuivent la nullité du contrat de prêt. L’action est donc prescrite pour avoir été introduite le 9 décembre 2021.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 6 novembre 2024, la Sci [13] et M. [E] demandent à la cour, de :

A titre principal :

constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel de la Scp [M] [A]

à titre subsidiaire :

débouter la Scp [M] [A], représentée par son liquidateur amiable, Maître [K] [M], de sa fin de non-recevoir fondée sur la prétendue prescription de leur action en responsabilité

confirmer l’ordonnance d’incident dont appel

dans tous les cas :

condamner la Scp [M] [A], représentée par son liquidateur amiable, Maître [K] [M], au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction est demandée au profit de Maître Frédérique Sedlak, avocat aux offres de droit.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que :

la déclaration d’appel ne doit pas être la simple reprise du dispositif de la décision. Or, elle reprend le dispositif de l’ordonnance d’incident avec la mention « et plus généralement en toutes ses dispositions lui causant grief » de sorte que la cour n’est saisie d’aucune prétention en raison de l’absence d’effet dévolutif étant précisé que la mention générale ne saisit pas la cour

le point de départ de la prescription quinquennale se situe au 20 mai 2022, date du prononcé de la déchéance du terme avant laquelle ils ne pouvaient caractériser la faute du notaire et de la banque et non à la date de la rédaction de l’acte authentique.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 janvier 2025, la [15], venant aux droits de la société [12], demande à la cour, de :

constater qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes présentées

condamner le succombant aux dépens d’appel ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’effet dévolutif de l’appel

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Conformément à l’article 901 4° du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 6 mai 2017, la déclaration d’appel qui doit mentionner les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, la déclaration d’appel est ainsi libellée :

« le présent appel a pour objet d’obtenir l’annulation ou la réformation de la décision déférée sur les chefs de la décision critiquée, à savoir :

déclarons recevables les demandes formulées par la Sci [13] et M. [P] [E] à l’encontre de la Scp [K] [M] et [S] [A] dans le cadre de l’instance RG/7720

réservons les dépens

rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

renvoyons les parties à la mise en état du 11 octobre 2024 pour les conclusions de Maître Vitse-Boeuf au fond. Et plus généralement en toutes ses dispositions lui causant grief. »

Une telle déclaration d’appel ne comporte aucune carence dès lors qu’elle mentionne les chefs de jugement critiqués. La reprise de chaque chef du dispositif de la décision critiquée n’est pas contraire aux dispositions des articles 562 et 901 du code de procédure civile même si elle s’apparente à un « copier ' coller » comme l’invoquent la Sci [13] et M. [E] et alors qu’une telle présentation signifie que tous les chefs de l’ordonnance sont critiqués.

La cour est ainsi valablement saisie des demandes de la Sci [13] et de M. [E].

Le moyen tiré de l’absence d’effet dévolutif de l’appel est en conséquence rejeté.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Il est rappelé que la responsabilité de la Scp notariale est recherchée à raison d’un manquement à ses obligations de conseil et de mise en garde en s’abstenant d’attirer l’attention de la Sci [13] sur les carences alléguées du prêt et son inadaptation au projet d’investissement locatif et en n’alertant pas la caution sur les risques inhérents à l’opération immobilière. Il est par ailleurs reproché au notaire de s’être abstenu de s’assurer de l’existence d’une autorisation donnée par les associés de la Sci [13] pour l’inscription de l’hypothèque conventionnelle et un défaut de mise en garde sur le risque de saisie immobilière.

Les parties ne contestent pas l’application au litige des dispositions l’article 2224 du code civil selon lesquelles les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les fais lui permettant de l’exercer.

Elles divergent sur le point de départ du délai de prescription.

En application de l’article 2224 du code civil précité, le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

La manifestation d’un dommage certain en son principe suffit à faire courir la prescription même si le préjudice n’est pas encore chiffrable, alors que le dommage se révèle à la victime le jour où celle-ci prend conscience du caractère préjudiciable de sa situation, même si l’ampleur exacte des pertes subies est encore ignorée à cette date.

S’agissant de la responsabilité du notaire, le point de départ de la prescription doit être fixé, non pas à la date de la commission de la faute, soit à la date de l’acte authentique de vente immobilière comme le soutient la Scp notariale, mais à celle de la réalisation du dommage.

Or, indépendamment de la demande de nullité du contrat de prêt et des actes de cautionnement qui ne concernent que la banque, la Sci [13] et M. [E] n’ont eu connaissance des dommages résultant des fautes qu’ils imputent au notaire dans l’exercice de son devoir de conseil et de mise en garde et dans l’exécution de son mandat, qu’à partir du moment où la banque leur a demandé le remboursement des sommes prêtées, soit à compter du 24 décembre 2020, date de la mise en demeure de payer les arriérés du prêt et au plus tard à la date de la notification de la déchéance du terme du prêt rendant exigible la totalité de la créance intervenue le 27 janvier 2021.

L’assignation ayant été délivrée le 9 décembre 2021, aucune prescription de leur action en responsabilité contre le notaire n’est acquise.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la Sci [13] et M. [E] envers la Scp notariale doit donc être écartée.

L’ordonnance querellée doit donc être confirmée en ce qu’elle a déclaré les demandes de ces derniers à l’encontre du notaire recevables.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit :

— d’une part à confirmer l’ordonnance attaquée sur ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile, les dépens ayant été réservés ;

— et d’autre part, à condamner la Scp notariale aux dépens d’appel, et à payer à la Sci [13] et M. [E] la somme totale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La [15] sera déboutée de sa demande d’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la cour autorise Maître Frédérique Sedlak, avocate, à recouvrer directement contre la personne condamnée les dépens d’appel dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme, en toutes ses dispositions soumises à la cour, l’ordonnance rendue 28 juin 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille ;

Y ajoutant,

Condamne la Scp [K] [M] et [S] [A] aux dépens de l’instance d’appel ;

Autorise Maître Maître Frédérique Sedlak, avocate, à recouvrer directement à l’encontre de la Scp [K] [M] et [S] [A] les dépens d’appel dont elle a fait l’avance sans en recevoir provision ;

Condamne la Scp [K] [M] et [S] [A] à payer à la Sci [13] et M. [P] [E] la somme totale de 2 500 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier P/ le Président empêché, l’un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)

F. DUFOSSÉ Y. BELKAID