République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

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N° de MINUTE : 25/289

N° RG 23/03480 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VA5U

Jugement (N° 23/00073)rendu le 22 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANT

Monsieur [V] [L] [J]

né le 28 Avril 1971 à [Localité 5] (Belgique)

de nationalité Italienne

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Baptiste Zaarour, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/001117 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Madame [D] [C]

née le 30 Novembre 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylviane Mazard, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 mars 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sylvie Colliere, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

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Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2020, prenant effet le 15 décembre 2020, Mme [D] [C] a donné à bail à M. [V] [L] [J] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 660 euros et un forfait de charges de 160 euros.

Par acte du 12 novembre 2021, Mme [C] a fait signifier à M. [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 1 640 euros.

Par acte signifié le 3 février 2022, Mme [C] a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire de plein droit du bail à la date du 12 janvier 2022 ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sa condamnation au paiement de 3 280 euros, outre les mois courants jusqu’à son expulsion du logement, d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 820 euros à compter de la résiliation du bail, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Suivant jugement en date du 22 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 13 janvier 2022,

— Constaté que Mme [C] se désiste de sa demande d’expulsion du locataire en raison de son départ du logement le 14 mars 2022,

— Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 820 euros et a condamné M. [J] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération du logement intervenue le 14 mars 2022 ;

— Condamné M. [J] à payer à Mme [C] la somme de 4 470,32 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 14 mars 2022, date de remise des clés du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Débouté Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouté M. [J] de toutes ses demandes ;

— Condamné M. [J] aux entiers dépens et à payer à Mme [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

M. [J] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle constate que Mme [C] se désiste de sa demande d’expulsion du locataire en raison de son départ du logement le 14 mars 2022, déboute Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts et rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2023, M. [J] demande à la cour de :

— Dire bien appelé, mal jugé,

En conséquence,

— Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Valenciennes du 22 juin 2023 en ce qu’il a :

— Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 820 euros et a condamné M. [J] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération du logement intervenue le 14 mars 2022 ;

— Condamné M. [J] à payer à Mme [C] la somme de 4 470,32 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 14 mars 2022, date de remise des clés du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Débouté M. [J] de toutes ses demandes ;

— Condamné M. [J] aux entiers dépens et à payer à [D] [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau,

— Fixer le quantum de la dette locative (loyer, charges et indemnités d’occupation) de M. [J] à la somme de 2 778,00 euros.

En conséquence,

— Octroyer à M. [J] la faculté de se libérer de sa dette par le paiement de 36 mensualités de 77,16 euros.

A titre subsidiaire,

— Fixer le quantum de la dette locative (loyer, charges et indemnités d’occupation) de M. [J] à la somme de 3 650,85 euros.

En conséquence,

— Octroyer à M. [J] la faculté de se libérer de sa dette par le paiement de 36 mensualités de 101,40 euros.

A titre infiniment subsidiaire,

— Octroyer à M. [J] la faculté de se libérer de sa dette par le paiement de mensualités de 124,17 euros.

En tout état de cause,

— Débouter Mme [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et subsidiairement la réduire à de plus justes proportions ;

— Dire en cause d’appel que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, Mme [C] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 22 juin 2023 en tous points sauf en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Recevoir l’appel incident de Mme [C] et infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 22 juin 2023 en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamner en sus M. [J] à payer à Mme [C] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter M. [J] de toutes ses demandes ;

— Condamner M. [J] à payer à Mme [C] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le montant de la dette locative

Aux termes du contrat liant les parties en l’espèce et des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Selon l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges,

2° soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire, se serait acquitté.

En l’espèce, Mme [C] sollicite la somme de 4470,32 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 14 mars 2022, date de son départ du logement.

M. [J] conteste cette somme au motif que les charges réclamées par la bailleresse sont excessives au regard du loyer mensuel et de la superficie du logement.

L’appel mensuel de charges est fixé forfaitairement au contrat de bail à la somme de 160 euros par mois et correspond à la consommation d’eau, d’entretien des parties communes et à la taxe d’ordures ménagères dus par le locataire et pour le logement d’une superficie de 65 mètres carrés.

Mme [C] justifie des justificatifs de charges qu’elle a dû régler au syndic en 2020, 2021 et également en cause d’appel pour le 1er trimestre 2022.

C’est ainsi qu’elle justifie devoir régler par trimestre entre 480 et 525 euros de charges outre la taxe d’ordures ménagères ; dès lors le montant forfaitaire n’est pas disproportionné, et le montant des charges au final est parfaitement justifié par la bailleresse sur toute la période concernée.

S’agissant de la contestation sur le dépôt de garantie, qui lorsqu’il est versé, doit en effet être restitué dans le délai requis par la loi, à savoir un mois, M. [J] soutient avoir versé la somme de 820 euros à ce titre lors de son entrée dans les lieux, et que cette somme doit être déduite du montant réclamé par Mme [C] ; or ainsi que l’a justement motivé le premier juge, par des motifs pertinents que la cour adopte, M. [J] n’a nullement justifié du versement de cette somme, et il ne suffit pas qu’elle soit notée au contrat pour venir en justifier le règlement ( d’ailleurs le contrat évoque non pas la somme de 820 euros mais celle de 660 euros).

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est acquis aux débats que M. [J] n’a effectué aucun règlement depuis le départ du logement, soit mars 2022, ni même depuis le jugement dont appel. En outre, si M. [J] affirme être en mesure de résorber la dette locative, il n’en justifie pas, étant précisé que celui-ci est allocataire du RSA et des allocations familiales, avec deux enfants à charge, le dernier relevé s’arrêtant au surplus il y a plus d’un an.

Ainsi, compte tenu de l’ancienneté de la dette et de l’absence de tout effort pour régler la dette depuis maintenant 3 ans, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement formulée par M. [J].

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [C] indique avoir obtenu de sa banque un moratoire de 12 mois pour le remboursement de son crédit immobilier ; quant aux frais d’huissier, ils seront réglés par le locataire, ce dernier étant condamné aux dépens.

Il s’ensuit que, faute de démontrer un préjudice autre que celui résultant du simple retard dans le paiement des loyers, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté, par des motifs pertinents que la cour adopte, Mme [C] de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [J] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à Mme [C] la somme de 300 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne M. [V] [L] [J] aux dépens d’appel et à payer à Mme [D] [C] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN