République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/506

N° RG 23/01183 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UZQA

Jugement (N° 22/00232)rendu le 02 Février 2023 par le Tribunal de proximité de Maubeuge

APPELANTE

Madame [P] [V]

née le 10 Août 1977 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lanciaux, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002645 du 31/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE

SA Habitat du Nord, agissant poursuites et diligences de son représetant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Houssière, avocat au barreau d’Avesnes sur Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

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Par acte sous seing privé du 11 janvier 2021, prenant effet au 13 janvier 2021, la SA Habitat du Nord a donné à bail à Mme [P] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9]) moyennant un loyer mensuel de 399,06 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 56,98 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Habitat du Nord a fait signifier à Mme [V], par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés au 31 mai 2022 pour un montant de 1 424,15 euros, outre une somme de 122,28 euros au titre des frais.

Par acte signifié le 29 août 2022, la société Habitat du Nord a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge en vue d’obtenir la constatation de la résiliation du bail ainsi que son expulsion de même que celle des personnes et des biens qui pourraient se trouver dans les lieux de son chef et avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et qu’il soit dit qu’il sera procédé au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix du demandeur aux frais et risques de l’expulsée, sa condamnation au paiement de la somme de 2 198,88 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges dus au 1er août 2022 et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, à compter du mois de juin, jusqu’à libération complète des lieux, outre les intérêts au taux légal et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant jugement en date du 2 février 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la recevabilité de l’action introduite par la société Habitat du Nord à l’encontre de Mme [V] ;

Constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société Habitat du Nord et Mme [V] portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 6], au 2 août 2022 ;

Dit, en conséquence, que Mme [V] devra libérer le logement et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Ordonné, faute de départ volontaire de Mme [V] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, désormais codifiés aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver aux meubles ;

Condamné Mme [V] à payer à la société Habitat du Nord :

la somme de 2 076,60 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dus au 1er août 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges dûment justifiées, révisable comme lui à compter du 2 août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité ;

Condamné Mme [V] aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (122,28 euros) et de l’assignation (126,47 euros).

Mme [V] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 mars 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La société Habitat du Nord a constitué avocat le 14 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, Mme [V] demande à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement rendu le 2 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge,

Statuant à nouveau,

Juger que la clause résolutoire n’a pas joué compte tenu du remboursement intégral de l’arriéré locatif ;

En conséquence,

Débouter la société Habitat du Nord de sa demande tendant à l’expulsion de Mme [V] ;

Débouter la société Habitat du Nord de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

Débouter la société Habitat du Nord de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions de première instance et d’appel ;

Juger que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la société Habitat du Nord demande à la cour de :

Dire bien jugé, mal appelé ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Maubeuge en date du 2 février 2023 ;

Débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [V] à payer à la société Habitat du Nord une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [V] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Houssière Maison Launay Avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande principale :

Au soutien de son appel, Mme [V] indique n’avoir plus de dette locative, dès lors qu’à la suite d’importantes difficultés avec la CAF, les prestations ont été suspendues le temps de l’examen de son dossier, la CAF souhaitant vérifier la situation professionnelle et financière de ses enfants majeurs présents à son domicile, qu’après envoi des documents justificatifs, la CAF l’a rétablie dans ses droits, a procédé en mars 2023 à une régularisation à hauteur de 9 621,23 euros, dont 893,45 euros versés directement au profit de la société Habitat du Nord le 16 mars 2023, tandis qu’elle-même versait la somme de 5 000 euros par virement bancaire du 14 mars 2023, expliquant que ces règlements avaient permis d’apurer la dette de telle sorte que les demandes de la bailleresse tendant tant à la constatation du jeu de la clause résolutoire qu’à sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif n’étaient pas fondées.

De son côté, la S.A Habitat du Nord fait valoir que si les sommes payées depuis par Mme [V] ont permis d’apurer la dette initiale, ces remboursements ne sont intervenus que postérieurement à la date à laquelle la clause résolutoire a acquis ses effets de telle sorte que le jugement devra être confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 2 juin 2022, la bailleresse a délivré commandement de payer à Mme [V] aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés au 31 mai 2022 pour un montant de 1 424,15 euros, outre une somme de 122,28 euros au titre des frais en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement n’a été argué d’aucune cause de nullité en la forme ou au fond et la cour ne relève par ailleurs aucun manquement à une disposition d’ordre public qu’elle aurait à relever d’office.

L’examen des décomptes produits aux débats, décomptes qui ne sont pas spécialement contestés par les parties appelantes, fait apparaître que les seuls versements intervenus dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer sont deux règlements de 87,68 euros intervenus fin juin 2022 et le 31 août 2022, s’agissant de la réduction loyer solidarité, et deux règlements de 151,50 et de 177,50 euros intervenus fin juin 2022 et le 31 août 2022.

Ces quatre versements (qui émanent de la CAF) cumulés ne suffisent pas à solder le montant des causes du commandement.

Pour le surplus, les versements des sommes de 893,45 euros et de 5 000 euros intervenus les 14 et 16 mars 2023 ne peuvent avoir pour effet de faire échec à l’efficacité d’un commandement visant la clause résolutoire alors qu’il est intervenu bien au-delà du délai de deux mois après la signification de ce dernier.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a conclu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 2 août 2022.

Néanmoins, la demande de Mme [V] tendant au débouté de la bailleresse de sa demande de résiliation du bail peut s’entendre comme une demande tendant à se voir accorder des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, éventuellement rétroactifs.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société Habitat du Nord soutient qu’il subsiste des incidents de paiement dans la mesure où le compte locatif fait apparaître un solde débiteur de 509,03 euros suivant compte arrêté au 03 janvier 2024.

Cependant, la cour tiendra compte du fait que Mme [V] s’est retrouvée dans une situation financière difficile du fait de la CAF qui a suspendu ses allocations le temps de l’enquête, alors même qu’elle a ensuite été rétablie dans ses droits, qu’elle est en outre bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et a fait des efforts de règlement constants depuis le jugement, la dette n’étant ainsi plus que de 28,37 au 16 novembre 2023, Mme [V] réglant son loyer depuis le prononcé du jugement entrepris, de sorte que la société Habitat du Nord ne sollicite pas d’actualisation de la dette de loyer, qui paraît ne consister qu’en l’échéance courante appelée le 31 décembre 2023, selon le décompte actualisé de janvier 2024 produit ; aucun décompte postérieur n’est produit, ce qui laisse supposer que la dette est à ce jour soldée..

Dès lors, et en tout état de cause, il sera accordé à l’appelante des délais de la manière suivante :

— Mme [V] devra être à jour de tout arriéré locatif un mois après la signification du présent arrêt et dans cette hypothèse la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais joué,

— à défaut, la résiliation sera définitivement acquise, l’expulsion pourra être poursuivie suivant les modalités prévues au présent dispositif et l’indemnité d’occupation due par la locataire jusqu’à parfaite libération des lieux sera égale à 501,33 euros par mois.

Il convient de confirmer pour le surplus le jugement entrepris.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

L’appelante supportera les dépens de l’appel, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle, et compte tenu du fait qu’elle prospère partiellement en cause d’appel, la société Habitat du Nord sera déboutée de sa demande à l’encontre de Mme [V] formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la condamnation de Mme [P] [V] au paiement de l’arriéré locatif, en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 août 2022 et le confirme enfin sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Le réformant pour le surplus,

Accorde des délais de paiement à Mme [P] [V] comme suit :

Mme [P] [V] devra être à jour de tout arriéré locatif un mois après la signification du présent arrêt et dans cette hypothèse la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais joué,

à défaut par contre pour Mme [P] [V] d’être à jour de tout arriéré locatif dans ce délai :

la résiliation sera définitivement acquise à la date du 2 août 2022,

l’expulsion de Mme [P] [V] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux jusqu’à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique,

l’indemnité mensuelle d’occupation due au bailleur par Mme [P] [V] jusqu’à la libération effective des lieux sera d’un montant de 501,33 euros et condamne en tant que de besoin Mme [P] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,

Condamne Mme [P] [V] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Déboute la SA Habitat du Nord de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN