République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/11/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 25/00065 – N° Portalis DBVT-V-B7J-V6PO

Ordonnance (N° 24/01014) rendue le 16 Décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

APPELANT

Monsieur [G] [U]

né le 13 Décembre 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e David-Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [E] [I] épouse [W]

née le 09 Août 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Claire Titran, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle [W], conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 juillet 2025

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Par acte sous seing privé du 26 janvier 2018, Mme [E] [W] a donné à bail à M. [G] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros, outre provision sur charges de 50 euros et un loyer de 60 euros pour le garage, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par lettres recommandées avec accusés de réception des 13 septembre 2022 et 22 janvier 2024, Mme [W] a mis en demeure M. [L] de payer des loyers impayés.

Par acte du 26 février 2024, Mme [W] a fait signifier à M. [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 2 221,60 euros.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 février 2024.

Par acte signifié le 27 mai 2024, Mme [W] a fait assigner en référé M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail survenue le 26 avril 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolution ;

Condamner M. [L] au paiement de la somme de 4 943,94 euros à titre de provision, au titre des loyers et charges dues jusqu’au 26 avril 2024 ;

Fixer l’indemnité d’occupation journalière due par M. [L] à la somme de 48,61 euros et le condamner à la payer ;

Ordonner la libération complète des lieux par M. [L] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

Ordonner l’expulsion de M. [L] et de tout autre occupant introduit de son chef, avec au besoin 1'assistance de la force publique ;

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

Condamner M. [L] au paiement de la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [L] au paiement des frais et dépens incluant la somme de 138,48 euros correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolution délivré le 26 février 2024.

Suivant ordonnance contradictoire en date du 16 décembre 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné M. [L] à payer à Mme [W] la somme provisionnelle de 9 239,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2 221,60 euros, à compter du 27 mai 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2 722,34 euros, et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [W] et M. [L], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

Rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire de M. [L] ;

Rejeté la demande de délais de paiement de M. [L] ;

Par conséquent, constaté la résiliation du bail liant les parties ;

Autorisé, à défaut pour M. [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [W] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Débouté Mme [W] de sa demande d’astreinte ;

Condamné M. [L] à payer Mme [W] une indemnité d’occupation journalière provisionnelle d’un montant de 48,61 euros, équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Rappelé les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [L] aux entiers dépens ;

Condamné M. [L] à payer à Mme [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rappelé à M. [L] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°l5036*l (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord 'nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante : Direction départementale de la cohésion sociale, Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO, [Adresse 1] ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

M. [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 6 janvier 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Débouté Mme [W] de sa demande d’astreinte ;

Rappelé les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rappelé à M. [L] qu’il peut saisir la commission de médiation ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Mme [W] a constitué avocat le 4 février 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, M. [U] demande à la cour de :

Déclarer M. [L] recevable en son appel ;

Le dire bien fondé ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 16 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] dans les mêmes termes que la déclaration d’appel ;

En conséquence et statuant à nouveau,

Débouter Mme [W] de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre de M. [U] ;

Dire n’y avoir lieu au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner la poursuite du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] au regard de l’apurement de la dette de loyer, ou à défaut, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamner reconventionnellement Mme [W] à régler à M. [L] la somme de 1 500 euros à titre de dommage et intérêts outre la somme de 1 319 euros au titre du remplacement du chauffe-eau ;

Condamner en tout état de cause Mme [W] à régler à M. [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en cause d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, Mme [W] demande à la cour de :

Dire bien jugé, mal appelé ;

Débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant, si ce n’est mal fondé, à tout le moins injustifié ;

Confirmer la décision entreprise en l’ensemble de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamner M. [U] au paiement de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

Le condamner aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 avril 2024 suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (').

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers

En l’espèce, M. [U] produit un courrier du commissaire de justice en charge de recouvrer la dette locative, daté du 06 févier 2025, indiquant qu’il est à jour de « l’intégralité des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au mois de février 2025 inclus ».

Mme [W] reconnait dans ses écritures que la dette est soldée mais fait valoir que M. [U] n’avait pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience de première instance et qu’il ne justifie pas que sa situation financière lui permet d’assumer de manière régulière ses charges locatives.

Il résulte de ce qui précède que l’appelant démontre avoir apuré sa dette locative au plus tard le 06 février 2025 ce qui suffit à établir qu’il était en mesure de s’acquitter de sa dette de manière échelonnée.

Par ailleurs, il n’est pas discuté qu’il a repris le versement du loyer courant à la date de l’audience d’appel.

Ces éléments justifient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs à compter du jour du commandement de payer du 26 février 2024 et jusqu’au 06 février 2025, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors que M. [U] a apuré sa dette dans les délais, il convient de considérer que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [U] et condamné celui-ci au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Mme [W] sera déboutée de ses demandes formulées de ces chefs.

Sur la demande relative au chauffe-eau :

Aux termes de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Il est constant que le remplacement d’un chauffe-eau doit être assumé par le bailleur au titre des réparations autres que locatives tandis que l’entretien courant de l’appareil incombe au locataire.

M. [U] sollicite le remboursement du coût de remplacement du chauffe-eau, expliquant que ce dernier, vétuste et obsolète, est tombé en panne et a dû être remplacé à ses frais.

Pour rejeter cette demande, Mme [W] fait valoir qu’elle ne s’est pas opposée à envisager le remplacement du chauffe-eau, cependant elle a sollicité de M. [L] les justificatifs de l’entretien du ballon impliquant son détartrage, sa vidange, ce qui ne lui a jamais été communiqué. Or, il apparait que la panne du ballon est une conséquence de l’entartrage de l’installation, ce qui aurait pu être évité grâce à un entretien du locataire.

Il ressort des pièces versées aux débats que, suite à la panne du chauffe-eau, le service « M^es Dépanneurs.fr » est intervenu chez M. [L] le 19 février 2025. Le diagnostic mentionne que l’installation date de plus de 10 ans et que la « résistance du chauffe-eau est en contact avec le calcaire et fait disjoncter le différentiel », le service préconisant l’échange de l’appareil.

L’entreprise ARS qui est intervenu le 1er mars 2025 pour remplacer le matériel note quant à elle une « fuite au niveau de la cuve en dessous du chauffe-eau. L’ensemble est très corrodé et nécessite le remplacement du chauffe-eau ».

M. [U] ne justifie pas de l’entretien du chauffe-eau depuis son entrée dans les lieux.

Il résulte de ces éléments que si le chauffe-eau était ancien et que son coût de remplacement incombe normalement au bailleur, cette charge doit être pour partie assumée par le locataire dès lors que celui-ci ne justifie pas avoir procédé à l’entretien de l’appareil sur lequel il a été constaté la présence de calcaire et de corrosion.

La moitié du coût de remplacement du chauffe-eau sera ainsi laissée à la charge de M. [U], soit 659.50 euros, et Mme [W] sera condamnée à lui rembourser l’autre moitié à titre de provision.

La demande étant nouvelle en cause d’appel, il sera ajouté à la décision contestée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le fait pour Mme [W] d’avoir inscrit sur les quittances de loyer les mentions « payé à l’huissier » ou « indemnités d’occupation » ne peut être considéré comme un acte de malveillance, il en va différemment du fait d’avoir scotché un panonceau portant l’inscription « loyer impayés depuis janvier 2024 » sur l’immeuble loué à M. [U], un tel acte, dont la réalité n’est pas contestée par Mme [W], étant manifestement de nature à nuire à la réputation du locataire vis-à-vis du voisinage.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner Mme [W] à payer à M. [L] une provision de 300 euros à valoir sur son préjudice moral subi.

La demande étant nouvelle en cause d’appel, il sera ajouté à la décision contestée.

Sur les frais du procès :

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à débouter les parties de leurs demandes d’indemnité de procédure en cause d’appel et de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées sauf en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [U] et condamné celui-ci au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés ;

Accorde de manière rétroactive à M. [U] des délais de paiement entre le 26 février 2024 et le 06 février 2025 ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que M. [U] s’est intégralement acquitté de sa dette dans les délais ;

Dit qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute Mme [W] de ses demandes en résiliation du bail, expulsion et condamnation en paiement au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] à payer à M. [U] une provision de 300 euros à valoir sur son préjudice moral subi ;

Condamne Mme [W] à payer à M. [U] une provision de 659,50 euros au titre du coût de remplacement du chauffe-eau ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les parties à supporter chacune la charge de leurs dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN