RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01535 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHAO

Minute n° 25/00188

[Y]

C/

Association SHEME

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 4]

20 Juin 2024

12-23-575

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

APPELANTE :

Madame [D] [Y]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Luigi FARRUGGIO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004340 du 09/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE :

Association SHEME

[Adresse 3]

Représentée par M^e Thomas HELLENBRAND, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M. MICHEL, Conseiller pour le président régulièrement empêché, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, l’association [Adresse 5] [Localité 4] et Environs (ci-après l’association SHEME) a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [Y] portant sur un logement sis [Adresse 1] incluant une cave n°3 moyennant un loyer mensuel de 452,75 euros outre 59,95 euros de provision sur charges.

Par acte du 22 août 2023, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 17 novembre 2023, elle l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 1.509,14 euros selon décompte du 16 avril 2024 au titre de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle de 797,98 euros à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 juin 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er décembre 2022 entre l’association SHEME et Mme [Y] concernant le logement situé [Adresse 1] incluant une cave n°3 sont réunies à la date du 22 octobre 2023

— condamné, à titre provisionnel, Mme [Y] à payer à l’association SHEME la somme de 1.395,43 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation incluant l’échéance d’avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023sur la somme de 547,99 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— dit n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] incluant une cave n°3

— ordonné à Mme [Y] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut, l’association SHEME pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que dès le commandement d’avoir à libérer les locaux l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné, à titre provisionnel, Mme [Y] à payer à l’association SHEME une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 531,99 euros à compter du 22 octobre 2023 outre actualisation conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1.395,43 euros outre intérêts à laquelle Mme [Y] est déjà condamnée provisionnellement par l’ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 22 octobre 2023 et la date de l’ordonnance

— condamné Mme [Y] à payer à l’association SHEME la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 août 2023, de l’assignation en référé du 17 novembre 2023 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 novembre 2023

— rejeté tout autre demande.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 7 août 2024, Mme [Y] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 mars 2025, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— rejeter l’ensemble des demandes de l’association SHEME

— subsidiairement lui accorder les plus larges délais de paiement

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner l’association SHEME aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel et à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la dette locative n’est pas justifiée, que lui sont imputés des frais bancaires et frais d’huissiers injustifiés, que la régularisation des charges de l’année 2023 est contestée en l’absence de justificatif et que la créance est sérieusement contestable. Elle précise avoir quitté le logement et que les demandes d’expulsion et de paiement d’indemnités d’occupation sont sans objet et sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 mars 2025, l’association SHEME demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions

— y ajoutant condamner Mme [Y] à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant total de 977,72 euros arrêté à la date du 31 octobre 2024

— déclarer irrecevable la demande de délais de paiement de Mme [Y]

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes

— la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens d’appel.

Elle expose que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient remplies, que le premier juge a écarté les frais indus, que la régularisation des charges de l’année 2023 est fondée sur les consommations réelles de l’appelante qui a reçu le décompte le 19 janvier 2024 et a été avisée qu’elle pouvait consulter les justificatifs durant 6 mois, que le juge des référés est incompétent pour statuer sur une telle contestation et que l’appelante a reconnu sa dette lors de son état des lieux de sortie, de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse. Elle précise que les indemnités d’occupation ont un caractère indemnitaire et compensatoire et doivent être fixées au montant du loyer augmenté des charges et s’oppose à la demande de délais de paiement qui est irrecevable comme étant nouvelle en appel et doit être rejetée en l’absence de justificatifs des revenus actuels.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié à l’appelante le 22 août 2023 d’avoir à payer la somme de 547,99 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de location à compter du 22 octobre 2023. L’appelante ayant quitté les lieux et restitué les clefs du logement le 6 août 2024, ainsi qu’il ressort de l’état des lieux de sortie dressé à cette date, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, Mme [Y] a occupé les lieux loués sans droit ni titre à compter du 22 octobre 2023 jusqu’à la libération intervenue le 6 août 2024 et reste débitrice d’une indemnité d’occupation au profit de l’association SHEME, qui a été exactement fixée par le juge des référés à la somme mensuelle de 531,99 euros. L’ordonnance est confirmée en ses dispositions sur l’indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il est constaté que le premier juge a déduit du décompte locatif les frais bancaires et d’huissier indus, lesquels ne sont pas réclamés en appel par l’intimée, de sorte que le moyen sur ce point est sans emport. Sur la régularisation des charges, le juge des référés dispose du pouvoir d’apprécier l’existence ou non d’une contestation sérieuse quant aux demandes de provision. Il résulte des pièces produites que l’intimée a adressé à l’appelante, qui ne le conteste pas, un courrier le 19 janvier 2024 détaillant le décompte des charges 2023, faisant état d’un solde débiteur de 273,02 euros et indiquant à la locataire qu’elle pouvait consulter les justificatifs dans le délai de 6 mois, ce qui correspond aux obligations légales du bailleur. Il n’existe dès lors aucune contestation sérieuse sur les sommes réclamées par l’intimée, étant observé que si l’appelante soutient que des règlements n’ont pas été pris en compte, elle n’en justifie par aucune pièce.

Au vu du décompte actualisé au 31 octobre 2024, l’appelante reste devoir la somme de 531,99 euros au titre du loyer de juin 2023 échu impayé et celle de 977,72 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution des lieux le 6 octobre 2024. En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et de condamner Mme [Y] à régler à l’association SHEME les sommes susvisées à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 pour le loyer de juin 2023 et de la signification de l’arrêt pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. En application des articles 70 et 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande de délais de paiement est recevable puisqu’il s’agit d’une demande reconventionnelle qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires, à savoir une demande en paiement.

Sur le fond, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’appelante ne justifie pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal eu égard à la faiblesse de ses ressources et à l’absence de règlement effectué depuis l’ordonnance de référé, et ce malgré ses engagements pris lors de la restitution des clés. En conséquence elle est déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’appelante, partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné, à titre provisionnel, Mme [D] [Y] à payer à l’association [Adresse 5] [Localité 4] et environs la somme de 1.395,43 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation incluant l’échéance d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 547,99 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus, et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [D] [Y] à régler à l’association [Adresse 5] [Localité 4] et environs la somme de 531,99 euros au titre du loyer de juin 2023 échu impayé avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 et la somme de 977,72 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées à compter de la résiliation du bail jusqu’au 6 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

CONFIRME le surplus des dispositions de l’ordonnance ;

Y ajoutant,

DECLARE recevable la demande de délais de paiement formée par Mme [D] [Y] ;

DEBOUTE Mme [D] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [D] [Y] à verser à l’association société d’habitation pour employé de [Localité 4] et environs la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [D] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT REGULIEREMENT EMPECHE