République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 04/12/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 22/05318 – N° Portalis DBVT-V-B7G-US72

Jugement (N° 21/00750)

rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [P] [O]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Madame [D] [B] épouse [O]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-François Segard, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉES

La SCI de Mesmaeker

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Philippe Deveyer, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SA LCL Le Crédit Lyonnais, prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège [Adresse 3]

[Localité 8]

Ordonnance de désistement partiel du 18 janvier 2023 à son égard

DÉBATS à l’audience publique du 29 septembre 2025 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Hélène Billières, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 septembre 2025

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Selon acte sous seing privé du 16 juillet 2020, M. [P] [O] et Mme [D] [B], son épouse, se sont portés acquéreurs des lots 1, 6 et 7 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] auprès de la société civile immobilière De Mesmaeker moyennant un prix de 200'000 euros sous diverses conditions suspensives et notamment une condition suspensive liée à l’obtention par les acquéreurs d’un prêt d’un montant de 193'700 euros au taux maximum hors assurance de 1,8 % par an, remboursable sur une durée maximale de 20 ans.

L’acte authentique de vente devait être réitéré au plus tard le 31 octobre 2020.

Invoquant la défaillance fautive de la condition suspensive, la société De Mesmaeker a, par acte d’huissier du 21 janvier 2021, fait assigner M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir leur condamnation à lui payer l’indemnité contractuellement prévue au titre de la clause pénale.

Par jugement du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [O],

— condamné solidairement M. et Mme [O] à payer à la société De Mesmaeker une indemnité de 20'000 euros à titre de la clause pénale,

— débouté M. et Mme [O] de leurs demandes en restitution et indemnitaire,

— condamné M. et Mme [O] à payer à la société de Mesmaeker la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision le 17 novembre 2022, leur appel portant sur leur condamnation solidaire à payer à la société De Mesmaeker la somme de 20'000 euros au titre de la clause pénale, sur le fait que le tribunal n’a pas fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, sur leur condamnation solidaire à payer à la société De Mesmaeker la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi que les dépens de l’instance.

Par ordonnance du 18 janvier 2023, la première présidente de chambre chargée de la mise en état a donné acte à M. et Mme [O] de leur désistement d’appel à l’encontre de la société LCL Le crédit Lyonnais, constaté l’extinction de l’instance et réservé les dépens jusqu’en fin de cause, notant que cette partie (LCL Le crédit Lyonnais) apparaissait par erreur en en-tête du jugement déféré.

L’ordonnance de clôture est en date du 8 septembre 2025.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 février 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer à la société De Mesmaeker la somme de 20'000 euros au titre de la clause pénale en ne faisant pas l’usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil et en ce que le tribunal les a condamnés solidairement à verser une somme de 3 000 euros à la SCI De Mesmaeker au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— juger que le montant de la clause pénale stipulée dans l’acte initial est manifestement excessif et le ramener un montant de 6 000 euros,

— subsidiairement, le ramener à la somme maximale de 14'000 euros,

— juger qu’ils pourront s’acquitter de cette dette dans un délai de 18 mois conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— juger que les parties conserveront chacune la charge des dépens et rejeter toutes demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel,

— statuer comme de droit sur les dépens.

Ils font valoir qu’ils n’ont fait preuve d’aucune mauvaise foi dans leurs relations contractuelles avec la société De Mesmaeker ; qu’ils avaient obtenu l’assurance de la banque Crédit Lyonnais que leur demande de prêt était susceptible d’être acceptée, de sorte qu’ils n’ont pas pris d’autres initiatives ; que cette banque n’a finalement pas fait droit à leur demande de financement ; qu’ils ont immédiatement engagé d’autres démarches mais hors du délai contractuel prévu à l’acte de vente sous seing privé initial ; que le tribunal a estimé que le montant de la clause pénale n’était pas manifestement excessif au regard de la durée d’immobilisation de l’immeuble ; que, cependant, le tribunal ignorait que l’immeuble avait été vendu au prix de 200'000 euros le 31 août 2021, soit avec un retard de 10 mois seulement ; que tout retard dans le paiement d’une somme d’argent peut être considéré comme suffisamment indemnisé par l’allocation d’un intérêt au taux légal ; qu’ainsi, la clause pénale fixée à 10 % du montant du prix de l’immeuble est manifestement excessive et que, sur la base d’un intérêt légal de 3,5 %, son montant peut être ramené à 6 000 euros ou, à tout le moins, à 14'000 euros étant observé que l’article R. 313- 28 du code de la consommation limite à 7 % le montant des clauses pénales.

Ils demandent également l’infirmation du jugement en ce qui concerne les dépens et la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 août 2025, la société De Mesmaeker demande à la cour de débouter M. et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et de confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 10 novembre 2022, en conséquence, de condamner in solidum M. et Mme [O] à lui payer la somme de 20'000 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente régularisé le 16 juillet 2020, de confirmer les dispositions du jugement entrepris concernant les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et, y ajoutant, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles supportés en appel et de les condamner in solidum aux entiers frais dépens d’instance.

Elle relève que le principe même de l’application de la clause pénale est définitif ; que les premiers juges ont, à bon droit, considéré que M. et Mme [O] ont été défaillants s’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée à la promesse de vente ; qu’en effet, les acquéreurs s’obligeaient à effectuer toutes les démarches nécessaires en vue de l’obtention de ce concours financier dans un délai de 60 jours de la signature de l’acte, soit avant le 16 septembre 2020 ; que malgré de nombreuses relances, M. et Mme [O] n’ont transmis qu’un seul et unique refus de prêt (au lieu des deux contractuellement prévus) le 12 octobre 2020 ; qu’ils ont ensuite communiqué une lettre de refus de la banque LCL du 13 novembre 2020 s’agissant d’un prêt de 90'000 euros sur une durée de 84 mois et une correspondance d’un courtier attestant de l’impossibilité d’un financement de 200'000 euros sur 8 ans pour l’acquisition d’un local commercial ; qu’outre leur caractère tardif, ces demandes de financement ne correspondent pas aux caractéristiques de la condition suspensive contractuellement envisagée.

S’agissant du quantum de la clause pénale, elle rappelle les dispositions de l’alinéa premier de l’article 1231-5 du code civil et relève qu’il ne peut être prétendu que la pénalité telle qu’elle était contractuellement convenue est manifestement excessive, s’agissant du pourcentage habituellement retenu en matière de vente d’immeubles ; qu’elle a vendu le bien 10 mois plus tard au même prix mais qu’elle a été, de ce fait, privée d’une trésorerie importante durant 10 mois et qu’elle a été contrainte de supporter le règlement des échéances du prêt qu’elle avait contracté pour l’acquisition de l’immeuble ainsi que les intérêts ; qu’elle a également supporté les frais et taxes afférents à la conservation de son bien ; qu’il ne peut être prétendu à une clause pénale de 7 % du prix puisque la clause pénale ne concerne pas un crédit immobilier mais la vente d’un bien immobilier.

Elle demande également la confirmation du jugement en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens et sollicite, en cause d’appel, une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la cour n’est saisie que de la contestation du montant de la clause pénale et des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance.

En effet, M. et Mme [O] ne remettent nullement en cause le principe de leur condamnation au paiement d’un montant au titre de la clause pénale et ils ne critiquent pas le jugement qui, sur ce point, a relevé que :

— la clause pénale insérée à la promesse de vente était d’un montant de 10% du prix de vente,

— M. et Mme [O] n’ont pas justifié auprès de la société De Mesmaeker de l’obtention ou de la non-obtention d’un prêt dans le délai de 60 jours prévu à la promesse ni même avant la date butoir fixée pour la réitération de la vente par acte authentique,

— les demandes de financement dont il est justifié ne répondent pas aux caractéristiques prévues à la promesse (à savoir un prêt de 193 700 euros au taux maximum hors assurance de 1,8 % par an, remboursable sur une durée maximale de 20 ans).

C’est dans ces conditions que le tribunal a retenu que la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt était défaillie aux torts exclusifs de M. et Mme [O], que la condition était réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et que la société De Mesmaeker était fondée, après mise en demeure de M. et Mme [O] le 17 décembre 2020, à solliciter l’application de la clause pénale contractuellement prévue.

En effet, la promesse de vente régularisée entre les parties prévoit que 'si, toutes les conditions étant réalisées, l’une des parties refusait, pour quelque cause que ce soit, d’exécuter ses engagements et à passer l’acte authentique dans le délai ci-dessus prévu, ou si la défaillance d’une condition suspensive avait pour cause sa faute ou sa négligence, l’autre partie pourra mettre en demeure la partie défaillante d’exécuter ses obligations. Cette mise en demeure devra impérativement emprunter la forme d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception adressée par voie postale ou électronique. (…) La partie victime de la défaillance aura droit, à titre de clause pénale, à une somme fixée forfaitairement à 10% du prix de vente (…).'

Selon l’article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'.

Il sera rappelé que les motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause. Ainsi, le fait que M. et Mme [O] affirment avoir été de bonne foi est sans aucune incidence quant à l’appréciation du caractère manifestement excessif ou non de la clause pénale.

Pour apprécier le caractère excessif des clauses pénales, il convient de se placer à la date de la décision. Par ailleurs, la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi. Enfin, la peine stipulée peut se concevoir aussi bien comme un moyen de contraindre les parties à l’exécution que comme une évaluation conventionnelle anticipée du préjudice futur.

En l’espèce, la clause pénale insérée à la promesse de vente régularisée entre M. et Mme [O] d’une part et la société De Mesmaeker d’autre part avait, compte tenu de sa rédaction, pour objectif non seulement de contraindre les parties à exécuter leurs engagements mais également d’évaluer forfaitairement et à l’avance le préjudice de la partie victime de la défaillance de l’autre partie.

Il ressort des éléments produits qu’après que M. et Mme [O] ont indiqué à la société De Mesmaeker qu’ils ne pourront pas acquérir l’immeuble, cette dernière a pu vendre son bien au prix convenu soit 200 000 euros. Cependant, cette vente est intervenue le 31 août 2021, soit 10 mois après celle initialement prévue au profit de M. et Mme [O] qui devait être régularisée par acte authentique au plus tard le 31 octobre 2020.

En conséquence, si la société De Mesmaeker n’a pas subi de perte financière s’agissant du prix de vente de l’immeuble, il n’en demeure pas moins qu’elle a vu son capital immobilier immobilisé pendant 10 mois, qu’elle a dû faire face pendant cette période au remboursement de son prêt immobilier (incluant des intérêts) mais également aux frais fixes relatifs à l’entretien et la conservation de l’immeuble (charges de copropriété, taxes foncières,…). Son préjudice ne peut donc être considéré comme limité à l’intérêt au taux légal sur le prix de vente de l’immeuble pendant 10 mois.

Il n’est pas démontré au regard de ce préjudice subi par la SCI De Mesmaeker que la somme prévue au titre de la clause pénale est manifestement excessive.

Il ne peut pas non plus être prétendu que le montant de la clause pénale devrait être limité à 7 % du prix, ce taux étant prévu au bénéfice du consommateur souscrivant un crédit immobilier et défaillant dans ses remboursements.

M. et Mme [O] ont librement signé la convention fixant à 10 % le montant de la clause pénale, étant rappelé que ce taux était également prévu pour les contraindre (tout comme le vendeur) à signer la vente par acte authentique.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [O] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale.

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Si M. et Mme [O] prétendent à l’octroi de délais de paiement, ils n’indiquent pas quelle est leur situation financière pas plus qu’ils ne produisent le moindre justificatif de leurs revenus et charges.

En conséquence, leur demande de délais de paiement sera rejetée.

M. et Mme [O] succombant en la présente instance, ils seront condamnés aux dépens d’appel, le jugement devant être confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la SCI De Mesmaeker la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [O] à payer à la société De Mesmaeker la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et les appelants seront condamnés à payer à l’intimée la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Condamne M. [P] [O] et Mme [D] [B], son épouse, aux dépens d’appel ;

Condamne M. [P] [O] et Mme [D] [B] à payer à la société De Mesmaeker la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier

La présidente