Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 23 février 2026, n° 25/02835

CA Bordeaux
Infirmation 23 février 2026

Arguments

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Accepté
Absence de notification de la résiliation du contrat
La cour a estimé que la société Adoma n'a pas prouvé avoir notifié la résiliation du contrat à M. [T] [L], ce qui rend la résiliation inopérante.
Accepté
Absence de preuve de l'hébergement de tierces personnes
La cour a jugé que le constat d'huissier ne prouve pas l'hébergement de tierces personnes, ce qui affaiblit la demande de résiliation du contrat.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné la société Adoma à verser des frais irrépétibles à M. [T] [L] en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 1re ch. civ., 23 févr. 2026, n° 25/02835
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	25/02835
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean TREBESSESBertrand CHAVERON
Parties :	Société ADOMA SOCIETE D' ECONOMIE MIXTE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 FEVRIER 2026

N° RG 25/02835 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OJ4S

[M] [T] [L]

Société ADOMA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 18 avril 2025 par le Juge des contentieux de la protection de bordeaux (RG : 24/02131) suivant déclaration d’appel du 05 juin 2025

APPELANT :

[M] [T] [L]

né le 29 Octobre 1979 à [Localité 1] (MAROC)

de nationalité Marocaine,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jean TREBESSES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

Société ADOMA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE, prise en la personne de son président

[Adresse 2]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte du 25 juin 2020, Ia SA d’économie mixte Adoma a consenti à M. [M] [T] [L], une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociaIe, située [Adresse 3] à [Localité 2].

2. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2024, la société Adoma a mis en demeure M. [T] [L] de faire cesser l’hébergement de tierces personnes au sein de son logement, en violation des obligations figurant à la convention d’occupation et au règlement intérieur de Ia résidence. La lettre n’a pas été récupérée.

Par acte du 21 août 2024, Ia société Adoma a fait dénoncer à M. [T] [L] une nouvellement mise en demeure d’avoir à faire cesser cet hébergement prohibé dans un délai de 48 heures, en précisant qu’en cas d’inexécution le contrat sera automatiquement résilié au terme d’un délai d’un mois suivant cette mise demeure, restée vaine.

3. Par ordonnance de référé du 20 septembre 2024, le tribunal judiciaire a, à la demande de la société Adoma, désigné la SAS [G], Commissaires de justice, aux fins d’établir un constat relatif aux conditions d’occupation du logement occupé par M. [T] [L]. Le constat a été dressé le 8 octobre 2024.

Par acte du 17 octobre 2024, la société Adoma a fait assigner M. [T] [L], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement de la somme provisionnelle de 497,52 euros par mois.

4. Par ordonnance de référé contradictoire du 18 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré la demande de la société Adoma recevable et bien fondée ;

— constaté que la société Adoma a régulièrement mis en oeuvre la résiliation de la convention de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 2] et que la convention s’est trouvée résiliée de plein droit au 8 octobre 2024 ;

— rejeté la demande formée par M. [T] [L] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— autorisé, à défaut pour M. [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsions est régi par les articles L.433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que M. [T] [L] sera tenu de payer à la société Adoma une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux, égale au montant de la redevance, soit la somme de 497,52 euros, qui sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de résidence et, en tant que de besoin, l’y a condamné sous déduction des sommes versées au titre du paiement des redevances exigibles durant cette même période ;

— condamné M. [T] [L] aux dépens en ceux compris les frais de procès-verbal de constat ;

— rejeté la demande formée par la société Adoma au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

5. M. [T] [L] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 5 juin 2025, en ce qu’elle a :

— déclaré la demande de la société Adoma recevable et bien fondée ;

— constaté que la société Adoma a régulièrement mis en 'uvre la résiliation de la convention de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 2] et que la convention s’est trouvée résiliée de plein droit au 8 octobre 2024 ;

— rejeté la demande formée par M. [T] [L] au titre de délais pour quitter les lieux ;

— ordonné en conséquence à M. [T] [L] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— autorisé, à défaut pour M. [T] [L], d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il, soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que M. [T] [L] sera tenu de payer à la société Adoma une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux, égale au montant de la redevance, soit la somme de 497,52 euros, qui sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de résidence, et, en tant que de besoin l’y a condamné sous déduction des sommes versées au titre du paiement des redevances exigibles durant cette même période ;

— condamné M. [T] [L] aux dépens en ceux compris les frais de procès-verbal de constat ;

— rejeté la demande de condamnation de la société Adoma à verser au conseil de M. [T] [L] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

6. Par dernières conclusions déposées le 16 juillet 2025, M. [T] [L] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 18 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’elle a :

— déclaré la demande de la société Adoma recevable et bien fondée ;

— constaté que la société Adoma a régulièrement mis en oeuvre la résiliation de la convention de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 2] et que la convention s’est trouvée résiliée de plein droit au 8 octobre 2024 ;

— rejeté la demande formée par M. [T] [L] au titre de délais pour quitter les lieux ;

— ordonné en conséquence à M. [T] [L] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance ;

— rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que M. [T] [L] sera tenu de payer à la société Adoma une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération des lieux, égale au montant de la redevance, soit la somme de 497,52 euros, qui sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de résidence, et, en tant que de besoin, l’y a condamné sous déduction des sommes versées au titre du paiement des redevances exigibles durant cette même période ;

— condamné M. [T] [L] aux dépens en ceux compris les frais de procès-verbal de constat ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Statuant à nouveau :

— débouter la société Adoma de sa demande de constat de résiliation du contrat et d’expulsion formée contre M. [T] [L] ;

— débouter la société Adoma de toutes autres demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Adoma à verser au conseil de M. [T] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi relative à l’aide juridictionnelle.

À titre subsidiaire :

— accorder à M. [T] [L] le bénéfice des délais prévus aux articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution d’une durée de un an à compter de la décision à intervenir ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

7. Par dernières conclusions déposées le 4 septembre 2025, la société Adoma demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions la décision dont appel.

Y ajoutant :

— condamner M. [T] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à Adoma la somme de 1 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

8. L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 12 janvier 2026, avec clôture de la procédure au 29 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9. L’appelant conteste d’une part la forme de la résiliation de son contrat de séjour qui ne lui a pas été notifiée par courrier ni par acte d’huissier et d’autre part la démonstration qu’il aurait accueilli des personnes tierces, le premier juge n’ayant retenu que le procès verbal du commissaire de justice effectué à la demande d’ADOMA qui est insuffisant pour prouver la sur-occupation des lieux.

10. L’intimée sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée, se référant au procès verbal de constat du 8 octobre 2024 lequel a décrit la chambre avec deux lits posés à même le sol comportant une couverture, deux couches et un oreiller.

Elle conteste l’interprétation selon laquelle la notification par courrier ou par voie d’huissier de la résiliation serait une cause d’irrecevabilité de la procédure en constatation de la résiliation du contrat d’occupation.

Sur ce

11. En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

12. Aux termes de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, 'toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

(…)

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants:

' inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur;

' cessation totale d’activité de l’établissement;

' cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.'

Selon l’article R. 633-3 du même code,

'(…) II. ' Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis:

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III. ' La résiliation du contrat est signifiée par huissier [commissaire] de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV. ' Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis'.

13. En l’espèce, M. [T] [L] a souscrit une convention d’occupation dans un logement meublé au sein d’une résidence sociale soumise aux articles sus-mentionnés.

14. Par courrier du 11 mars 2024 non retiré puis par notification du commissaire de justice du 21 août 2024, la société ADOMA a mis en demeure l’appelant d’avoir à régulariser sa situation sous 48 h, le prévenant qu’à défaut, son contrat serait automatiquement résilié un mois plus tard, qu’il estimait comme contrevenant au règlement intérieur pour accueillir d’autres personnes au sein de son logement.

Dans ce même courrier, la société ADOMA l’a prévenu qu’à défaut, son contrat serait automatiquement résilié un mois plus tard.

Or, il n’est pas contesté qu’aucun nouveau courrier n’a été adressé au résident lui notifiant la résiliation effective de son contrat de séjour, peu important que l’article 1 du contrat de séjour n’ait pas repris l’obligation de notifier la résiliation après la constatation de son acquisition par courrier recommandé ou par voie de commissaire de justice, conformément aux dispositions réglementaires, comme le soutient le bailleur.

Il en résulte que la société Adoma ne justifie pas avoir effectivement prononcé, après

le constat que sa mise en demeure restée vaine, la résiliation du contrat et de l’avoir signifiée ou notifiée à l’intéressé.

15. Au surplus, ainsi que le relève M. [T] [L], aucune preuve n’est rapportée de la violation à la date de l’envoi de la mise en demeure en date du 21 août 2024 de l’obligation d’aviser le gestionnaire de l’immeuble de l’arrivée d’un invité, ni d’ailleurs d’un hébergement d’une tierce personne, le procès verbal d’huissier ayant constaté le 8 octobre 2024 à 7h35 la présence de couvertures aux pieds du lit du résident sans trouver d’autre personne que lui.

16. Il convient par conséquent d’infirmer l’ordonnance déférée qui ne pouvait pas constater, pour juger que M. [T] [L] était sans droit ni titre d’occupation, que la résiliation du contrat de résidence était intervenue.

17. La société Adoma sera déboutée de ses demandes.

18. Partie perdante, la société Adoma sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à M. [T] [L] outre la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance déférée

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Adoma de ses demandes,

Condamne la société Adoma à verser à M. [T] [L] la somme de 1500 euros

sur le fondement des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi relative à l’aide juridictionnelle

Condamne la société Adoma aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,