République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 9/25

N° RG 23/02692 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U6FN

Jugement (N° 22/000313) rendu le 06 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

APPELANTE

Madame [J] [S]

née le 26 Mai 1991 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023004186 du 17/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉ

Monsieur [E] [F]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 novembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Colliere, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

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Par acte sous seing privé du 15 mai 2015, M. [F] a donné à bail à Mme [J] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennent un loyer mensuel de 600 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

M. [K] [S] et Mme [Y] [S] se sont portés cautions solidaires de la locataire.

Par acte du 26 octobre 2020, M. [F] a fait signifier à Mme [J] [S] un congé pour motif légitime et sérieux prenant effet à la date du 19 mai 2021.

M. [F] a par la suite fait assigner Mme [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail par l’effet du congé donné ainsi que son expulsion, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 6 février 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Ordonné la résiliation du bail ;

Dit qu’à défaut pour Mme [J] [S] ainsi que tout occupant de son chef d’avoir libéré les lieux dans les deux mois suivant le commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

Condamne solidairement Mme [S], M. [K] [S] et Mme [Y] [S] à verser à M. [F] une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros à compter du jugement et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamné in solidum Mme [S], M. [K] [S] et Mme [Y] [S] aux dépens et à payer à M. [F] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [S] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, Mme [J] [S] demande à la cour de :

Infirmer le jugement ;

Statuant à nouveau,

Annuler le congé délivré le 26 octobre 2020 ;

Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [F] à payer à M^e Raphaël Ekwalla-Mathieu la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, étant entendu que celui-ci reconnaît en conséquence renoncer à la contribution de l’Etat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, M. [F] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs en validant le congé du bail pour faute ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [J] [S], si besoin est avec l’assistance de la force publique ;

La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuel équivalente au montant du loyer et des charges courantes à compter du jugement et jusqu’à complète libération des lieux

Condamner Mme [J] [S] aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de résiliation du bail et de validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne conge à son locataire, ce conge doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, comme notamment l’inexécution par le par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bailleur sollicite la validation du congé entrainant la résiliation du contrat, en raison des fautes graves et récurrentes de Mme [S] dans la jouissance du logement, à savoir le fait de refuser l’accès à son appartement à des entreprises pour réparer une fuite dans son appartement, d’avoir volé de l’électricité tant dans les parties communes que sur le compteur d’un autre occupant, d’avoir un comportement agressif à l’égard des autres occupants de l’immeuble, de refuser encore l’accès à son appartement pour vérifier que les travaux de plomberie ont été faits, d’avoir encombré les parties communes et laissé son logement dégager une odeur pestilentielle.

Au soutien de ses prétentions, celui-ci produit les éléments suivants :

S’agissant du refus d’accès à son appartement pour la réalisation de travaux, M. [F] produits :

Une signification d’avis de travaux et sommation d’avoir à permettre l’accès aux lieux loués du 29 octobre 2019, remise toutefois à étude et dont il n’est pas démontré que Mme [S] en ait eu connaissance,

Une sommation interpellative du 5 mai 2020 faisant état du refus par Mme [S] d’ouvrir sa porte, celle-ci justifiant ce refus par la période de confinement en raison de la propagation du virus Covid 19.

Mme [S] avance ne pas s’être opposée à la venue d’une entreprise en dehors de la période de crise sanitaire, un échange de courriers électroniques entre celle-ci et une entreprise de plomberie du mois d’août 2018 et un échange de courriers avec la société Foncia en juin 2019 témoignant de l’acceptation du principe de la prise d’un rendez-vous et de la venue d’un expert au sein de son logement avant le mois de juin 2019.

Aucune autre pièce produite au dossier par le bailleur ne permet d’étayer ses allégations sur ce point, ainsi que le refus d’accès à son appartement pour vérifier la réalisation de travaux de plomberie, la cour n’étant pas en mesure de connaître les suites données à ce désaccord entre celui-ci et sa locataire.

S’agissant du vol d’électricité contesté par Mme [S], M. [F] se fonde sur sa pièce n°13 selon laquelle la locataire reconnaîtrait ce vol. Or, la lecture attentive de cette pièce, à savoir un courrier électronique adressé par Mme [S] à la société Foncia le 27 septembre 2023, révèle que la locataire ne reconnaît nullement un vol d’électricité dans les parties communes ou auprès d’un autre occupant mais avance, entre de multiples sujets, ne pas avoir eu d’électricité pendant le confinement en raison d’un petit impayé et un d’un malentendu avec son fournisseur d’énergie.

En outre, les dépôts de plainte de deux occupants de l’immeuble et de la société Foncia jointes au dossier mettant en cause Mme [S] pour ce vol le 19 juillet 2019 n’ont pas de suite connue par la cour.

En l’état de ces seuls éléments soumis à la cour, le bailleur ne démontre pas l’existence d’un vol d’électricité par sa locataire au sein de l’immeuble.

Enfin, s’agissant du comportement agressif à l’égard des autres occupants de l’immeuble et de l’encombrement des parties communes, chacune des parties produit des attestations contraires des occupants ou anciens occupants de l’immeuble, certains attestant des relations difficiles avec Mme [S], de « mauvaises odeurs » en raison de ses chats et d’un palier encombré d’affaires personnelles tandis que d’autres attestant des bonnes relations avec celle-ci et de l’absence de difficulté au sein de l’immeuble. S’il est établi que Mme [S] entretenait de mauvaises relations avec deux locataires en particulier, dont il est acquis que ces derniers ont quitté l’immeuble depuis le début de la procédure pour des raisons indéterminées, il n’est nullement démontré que le comportement de Mme [S] en serait l’unique cause.

Par ailleurs, les odeurs alléguées ainsi que l’encombrement du palier n’ont fait l’objet d’aucun constat par huissier de justice alors même qu’une étude est intervenue dans le litige comme il a été exposé ci-dessus. Ainsi, la pièce n°14 de M. [F], à savoir une copie d’un courrier d’un propriétaire de l’immeuble du 19 octobre 2023, ne respectant pas les formes d’une attestation prévues à l’article 202 du code de procédure civile, se plaignant de cet encombrement du palier et de nuisances olfactives en présence de nombreux chats, est insuffisante à rapporter la preuve des désordres allégués.

En l’état de ces énonciations, M. [F] échoue en l’état à rapporter la preuve du manquement par Mme [S] à ses obligations contractuelles et d’un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance de son congé.

Il s’ensuit que le jugement sera infirmé et M. [F] débouté de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail, le prononcé de l’expulsion de Mme [S] et la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.

Enfin, le congé délivré le 26 octobre 2020 par M. [F] à Mme [S] doit être déclaré non valide.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles et à condamner M. [F] aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, il convient de condamner M. [F] à régler à Maître M^e Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat de Mme [S], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale en cause d’appel, la somme de 1 500 euros en application des dispositions des articles 700 2° du code de procédure et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. [E] [F] de ses demandes à l’encontre de Mme [J] [S] tendant à obtenir la résiliation du bail, le prononcé de son expulsion et la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Y ajoutant,

Déclare non valide le congé délivré le 26 octobre 2020 par M. [E] [F] à Mme [J] [S] ;

Condamne M. [E] [F] à régler à Maître M^e Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat de Mme [J] [S], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale en cause d’appel, la somme de 1 500 euros en application des dispositions des articles 700 2° du code de procédure et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Rappelle qu’en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, Me [P] Ekwalla-[Localité 9] dispose d’un délai de quatre ans à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à défaut elle est réputée avoir renoncé à celle-ci ;

Condamne M. [E] [F] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE