République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

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N° de MINUTE : 25/315

N° RG 22/02294 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UITK

Jugement (N° 1121000151) rendu le 25 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANTES

Madame [I] [M]

née le 18 Février 1956 à [Localité 6] (Algerie)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [O] [M]

née le 06 Juillet 1984 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Fatma-Zohra Abdellatif, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

Etablissement Public LMH de Lille

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 21 janvier 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2024

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En 1990, Lille Métropole Habitat a donné à bail à Mme [I] [K] épouse [M], ci-après Mme [I] [M], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par jugement avant-dire droit du 10 novembre 2014, le tribunal d’instance de Roubaix a ordonné, à la demande de Mme [I] [M] qui alléguait l’indécence du logement, une mesure d’expertise et désigné M. [J] à cette fin.

Dans son rapport déposé le 5 juin 2015, l’expert a chiffré le coût des travaux nécessaires afin de rendre le logement salubre à la somme de 45 000 euros.

Par jugement du 5 décembre 2016, le tribunal d’instance de Roubaix a ordonné Lille Métropole Habitat de faire réaliser des travaux au sein du logement.

Par arrêt du 21 décembre 2017, la cour d’appel de Douai a, pour l’essentiel, infirmé le jugement précité, rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de Mme [I] [M] et enjoint sous astreinte au bailleur de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants :

— au 2eme étage : isolation des brisis, création d’un gitage et isolation sur la totalité de la surface, changement d’un velux et d’une fenêtre,

— salle de bain du premier étage : remplacement des évacuations, ventilation, électricité et mise aux normes, trois bâtis de porte à remplacer avec détalonnage,

— cuisine : pose de placoplâtre sur les murs et le plafond, électricité à mettre aux normes, réfection complète des deux terrasses en zinc,

— couloir d’entrée : réfection du plafond et des plinthes, ainsi que de la porte d’entrée, -séjour : remplacement de deux volets roulants, du revêtement de sol et du radiateur,

— arrière cuisine : condamnation de la porte donnant accès à la cour et réfection des murs et plafonds ;

— condamné Lille Métropole Habitat à payer à Mme [I] [M] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Estimant que les travaux réalisés par la bailleresse étaient insuffisants ou mal exécutés, par acte signifié le 9 mars 2021, Mme [I] [M] et Mme [O] [M] ont fait assigner Lille Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en vue :

d’ordonner une mesure d’expertise et commettre tout expert avec pour mission de se rendre sur les lieux pour entendre les parties, se faire remettre tous documents utiles, constater s’il y a lieu les travaux exécutés par Lille Métropole Habitat, indiquer si ces travaux ont été exécutés conformément aux prescriptions de l’expert, indiquer les travaux propres à y remédier, préciser leur coût, donner tout élément sur le préjudice de jouissance et tout élément de fait utiles,

de constater que le logement est indécent,

d’obtenir sa condamnation à effectuer l’intégralité des travaux repris par l’expert judiciaire dans son rapport dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

d’ordonner la suspension du paiement des loyers ou à tout le moins réduire le montant du loyer tant que l’intégralité des travaux prescrits par l’expert judiciaire ne seront pas effectués par le bailleur,

d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 21 917,52 euros au titre des loyers versés depuis le 27 décembre 2017 en réparation du trouble de jouissance subi et à parfaire jusqu’au jour du jugement

d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens comprenant les frais du procès-verbal d’huissier.

Suivant jugement en date du 25 janvier 2022, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Déclaré Mesdames [M] recevables comme non prescrites en leurs demandes ;

— Débouté Mesdames [M] de leurs demandes d’expertise, de travaux, de suspension de paiement et de réduction du loyer, et de leur demande en dommages-intérêts pour trouble de jouissance formulées à l’encontre de Lille Métropole Habitat ;

— Rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mesdames [M] aux dépens.

Mme [I] [M] et Mme [O] [M] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 mai 2022, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle les déclare recevables comme non prescrites en leurs demandes.

Par ordonnance en date du 22 juin 2023, le conseiller de la mise en état a dit qu’il n’est pas compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formées par Mesdames [M], déclaré irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée les demandes formulées par Mesdames [M] tendant à voir condamner la société Lille Métropole Habitat à effectuer les travaux repris par l’expert judiciaire dans son rapport dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir à peine de 150 euros par jour de retard et ordonner la suspension du paiement des loyers ou à tout le moins réduire le montant du loyer tant que l’intégralité des travaux prescrits par l’expert judiciaire ne sont pas effectués par le bailleur.

Il a en outre enjoint à la société Lille Métropole Habitat de communiquer la liste des entreprises ou sociétés ayant réalisé les travaux de Mme [I] [M] à la suite du jugement du tribunal d’instance de Roubaix en date du 5 décembre 2016 ainsi que les fiches d’intervention y afférentes, dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que le sort des dépens du présent incident suivra celui des dépens de l’instance au fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, Mme [I] [M] et Mme [O] [M] demandent à la cour de :

— Réformer le jugement rendu le 25 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en que qu’il a :

Déboutés ces derniers de leurs demandes d’expertise, de travaux, de suspension de paiement et de réduction du loyer et de leur demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance formulées à l’encontre de Lille Métropole Habitat ;

Rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les a condamnées aux dépens.

Et, statuant à nouveau,

— Ordonner une mesure d’expertise ;

— Commettre tout expert pour y procéder

Se rendre sur les lieux pour entendre les parties, se faire remettre tous documents utiles ;

Constater s’il y a lieu : les travaux exécutés par Lille Métropole Habitat ;

Indiquer si ces travaux ont été exécutés conformément aux prescriptions de l’expert ;

Indiquer les travaux propres et y remédier, préciser leur coût ;

Donner tout élément sur le préjudice de jouissance et tout élément de faits utiles ;

Dire que pour l’accomplissement de sa mission, l’expert se fera remettre le dossier des parties, tous documents nécessaires et s’entourera de tous renseignements utiles dont il indiquera la source de la teneur et pourra entendre tous sachants à charge de préciser leur identité (nom, prénom, domicile, profession) ;

Dire qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert, il sera procédé d’office à son remplacement par ordonnance rendue par le magistrat chargé du contrôle des expertises.

— Assortir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard et par document manquant l’obligation, faite par le conseiller de la mise en état dans l’ordonnance du 22 juin 2023, à la société Lille Métropole Habitat de communiquer la liste des entreprises ou sociétés ayant réalisé les travaux chez Mme [I] [M] à la suite du jugement du Tribunal d’instance de Roubaix en date du 5 décembre 2016 ainsi que les fiches d’intervention y afférentes ;

— Constater que le logement est indécent ;

— Condamner la société Lille Métropole Habitat à verser aux consorts [M] la somme de 608,82 euros x 48 mois = 29 223,36 euros correspondant aux loyers versés depuis le 27 décembre 2017 en réparation du trouble de jouissance subi et à parfaire jusqu’au jour de la décision à intervenir ;

— Condamner la société Lille Métropole Habitat à verser aux consorts [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Lille Métropole Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du procès-verbal de l’huissier.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, Lille Métropole Habitat demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix le 25 janvier 2022 en ce qu’il a :

Déclaré Mme [I] [M] et Mme [O] [M] recevables comme non prescrites en leurs demandes ;

— Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix le 25 janvier 2022 en ce qu’il a :

Débouté les consorts [M] de leurs demandes d’expertise, de travaux, de suspension de paiement et réduction du loyer, et de leur demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance formulées à l’encontre de Lille Métropole Habitat ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné les consorts [M] aux entiers dépens.

En conséquence,

— Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes des consorts [M], car prescrites ;

— Débouter les consorts [M] de leur demande d’expertise ;

— Débouter les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires.

En toute hypothèse,

— Condamner les consorts [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’artic1e 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, c’est de manière justifiée que le premier juge a constaté que les appelantes fondaient leurs demandes notamment sur un procès-verbal de commissaire de justice établi le 26 octobre 2018 après la réalisation de travaux réalisés par leur bailleresse suite à l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 21 décembre 2017, soit moins de trois ans avant l’assignation délivrée le 9 mars 2021 dans le cadre de la présente procédure.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir et déclaré recevables comme non prescrites les demandes de Mme [I] [M] et Mme [O] [M].

Sur le fond

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, suite au jugement entrepris, les appelantes produisent aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 juillet 2022, exécuté à leur demande en ce que les travaux mis à la charge de leur bailleresse n’auraient pas été réalisés, qui fait état des désordres principaux suivants :

Dans la pièce arrière : une trace d’infiltration au plafond près du conduit de cheminée,

Dans la cage d’escalier vers le 1er étage : la rampe d’escalier n’est pas fixée en partie basse,

Au premier étage, dans le couloir : la présence d’une fissure,

Au premier étage dans la chambre parentale : une fissure au plafond,

Dans le dégagement vers la cour intérieure : la présence de traces jaunes ressemblant à de l’humidité et des traces d’infiltration au plafond,

Dans la cave : la présence de tuyauteries en cuivre sectionnées avec une extrémité coupante,

Dans le salon : la présence de traces d’infiltration sur la peinture du plafond.

Que ces désordres soient la conséquence de la non réalisation ou de la mauvaise réalisation des travaux ordonnés par la cour d’appel de céans dans son arrêt du 21 décembre 2017 ou qu’il soient en tout ou partie la manifestation de nouvelles difficultés techniques au sein du logement, ces constatations, notamment liées à des problèmes d’infiltration, rendent nécessaire la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire contradictoire selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, et ce avant-dire-droit sur l’ensemble des demandes des parties, l’expertise permettant, d’une part, d’éclairer la cour sur les conditions de vie au sein du logement et, d’autre part, de décrire les mesures nécessaires pour remédier aux difficultés constatées.

Il sera en outre opportun pour les appelantes de donner toute indication utile sur le statut de Mme [O] [M] dans le cadre de la présente procédure, le premier juge ayant relevé que celle-ci ne produisait aucun élément relatif à un transfert de bail à son profit et la lecture des écritures de chacune des parties ne permettant pas à la cour de faire toute la lumière sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes de Mme [I] [M] et Mme [O] [M] recevables comme non prescrites ;

Avant-dire droit sur les autres demandes des parties,

Ordonne une expertise et désigne à cet effet M. [S] [W], [Adresse 3], avec la mission suivante :

1° convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations d’expertise ;

2° se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et, le cas échéant, entendre tous les sachants ;

3° se rendre sur les lieux, déterminer l’état de l’immeuble loué et vérifier les désordres invoqués par la/ les locataires, à savoir notamment :

Dans la pièce arrière : une trace d’infiltration au plafond près du conduit de cheminée,

Dans la cage d’escalier vers le 1er étage : la rampe d’escalier n’est pas fixée en partie basse,

Au premier étage, dans le couloir : la présence d’une fissure,

Au premier étage dans la chambre parentale : une fissure au plafond,

Dans le dégagement vers la cour intérieure : la présence de traces jaunes ressemblant à de l’humidité et des traces d’infiltration au plafond,

Dans la cave : la présence de tuyauteries en cuivre sectionnées avec une extrémité coupante,

Dans le salon : la présence de traces d’infiltration sur la peinture du plafond.

4° décrire les éventuels désordres constatés ;

5° donner un avis motivé sur leur origine, leur cause et leur date d’apparition ;

6 ° dire si le logement laisse apparaître des risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement indécent ;

7° décrire les travaux et les mesures à prendre pour y remédier et en chiffrer le coût ;

8° donner des éléments permettant d’imputer ces travaux éventuels au bailleur ou au locataire ;

9° donner des éléments de nature à apprécier le préjudice de jouissance subi par la/les locataires en raison de ces désordres et durant les travaux ;

9° donner toute appréciation qui serait utile à la solution du litige ;

Dit que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer à charge pour lui de préciser l’identité de celles-ci ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre en cas de nécessité un sapiteur de son choix ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse sauf exception (tenue d’une réunion de synthèse ou communication de son projet de rapport), inviter les parties à produire leurs observations selon un calendrier qu’il fixera avant le dépôt de son rapport définitif et répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour en double exemplaire dans les quatre mois suivant le jour auquel il aura été avisé de la consignation, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise, et en adresser une copie aux conseils des parties ;

Dit que Mme [I] [M] et Mme [O] [M] devront, avant le 9 mai 2025, consigner une provision de 750 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Désigne la présidente de la 8ème chambre section 4 de la cour d’appel et, à défaut, l’une des conseillères, pour suivre les opérations d’expertise ;

Dit que faute par l’expert d’accepter ou de remplir sa mission dans le délai prévu, il sera remplacé sur simple requête de la partie la plus diligente, ou d’office par ordonnance de la présidente de la 8ème chambre section 4 de la cour d’appel ;

Renvoie la cause, les débats et les parties à l’audience de mise en état 10 octobre 2025 ;

Réserve les dépens de l’instance.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN