COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04256 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WT5A

AFFAIRE :

[I] [E] [D] [B]

[O] [B]

[X] [B]

C/

S.C.I. DU DONJON

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mai 2024 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° RG : 24/05219

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Jean GRESY, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [E] [D] [B]

né le 12 Décembre 1972 à [Localité 4] (Portugal)

de nationalité Portugaise

[Adresse 8]

[Localité 2]

Monsieur [O] [B]

Représenté par son administrateur légal Monsieur [I] [E] [D] [B]

né le 25 Août 2013 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 2]

Madame [X] [B]

née le 15 Mars 1999 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jean GRESY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 93 – N° du dossier 2009043

APPELANTS

****************

S.C.I. SCI DU DONJON

N° Siret : 431 948 777 (RCS [Localité 9])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier E000634R, substitué par M^e Margaux THIRION, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025, Madame Florence MICHON, Conseillère, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI du Donjon a conclu avec M. [I] [E] [D] [B] et Mme [W] [H] [S] [B], son épouse,

le 1er mars 2005, un contrat de bail commercial portant sur un bâtiment à usage de stockage d’environ 200 m2 sur deux niveaux, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 7], pour une durée de 9 ans, se terminant le 28 février 2014, moyennant un loyer principal annuel de 6 000 euros, payable mensuellement et d’avance, et pour la première fois le 1er mars 2005, avec une diminution de loyer pour un montant de 274 euros mensuels jusqu’au 31 août 2005 pour effectuer des travaux, à savoir la création d’un logement de 100 m2 et d’un autre de 50 m2, le loyer étant ensuite de 500 euros mensuel et indexé sur le coût de la construction,

le 28 décembre 2005, un contrat de bail commercial portant sur un bâtiment à usage de stockage d’environ 150 m2 sur deux niveaux, dans le même ensemble immobilier, pour une durée de 9 ans, courant du 1er février 2006 au 31 janvier 2015, moyennant un loyer principal annuel de 8 400 euros, payable mensuellement et d’avance, et pour la première fois le 1er février 2006, avec une diminution de loyer ramenant le loyer annuel à 6 000 euros jusqu’au 31 janvier 2009, en contrepartie de travaux à effectuer, à savoir la création d’un logement au 1er étage.

Chacun des baux prévoit que les locaux loués sont à usage de 'bureaux, stockage et habitation’ et autorise le preneur à sous-louer une partie en habitation, sous sa seule et entière responsabilité.

Ils comportent en outre l’un et l’autre une clause résolutoire, à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme du loyer et de ses accessoires, à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Mme [W] [H] [S] [B] est décédée le 1er juin 2014, laissant pour lui succéder, outre son conjoint survivant, sa fille majeure Mme [X] [B] et son fils mineur [O] [B].

Les deux baux ont été tacitement prolongés à défaut de congé de part ou d’autre.

Le 28 mai 2020, s’appuyant notamment sur un constat d’huissier établi les 21 mars et 8 avril 2019 en vertu d’une ordonnance sur requête en date du 15 février 2019, la SCI du Donjon a fait délivrer à M. [I] [E] [D] [B] un commandement visant la clause résolutoire des baux susvisés, d’avoir à

remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant la réalisation de 4 logements d’habitation non prévus et ayant fait l’objet de travaux non autorisés par le bailleur, [les preneurs ayant fait construire 7 appartements au lieu des 3 prévus contractuellement],

régler les sommes de 28 451,53 euros au titre de loyers et d’impôts fonciers et de 2 042,92 euros au titre de loyers,

justifier de la souscription d’une assurance.

Par acte du 23 juin 2020, M. [I] [E] [D] [B] a formé opposition à ce commandement et a assigné la SCI du Donjon devant le tribunal judiciaire de Versailles, lequel, par jugement rendu le 6 juin 2023, et non frappé d’appel, a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer susvisé et a rejeté les autres demandes des parties.

Le 21 septembre 2020, la SCI du Donjon a fait délivrer à M. [I] [E] [D] [B], en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de l’enfant mineur [O] [B], et à Mme [X] [B], un nouveau commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à :

remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant la réalisation de 4 logements d’habitation non prévus et ayant fait l’objet de travaux non autorisés par le bailleur,

régler la somme de 34 358,43 euros au titre de loyers et d’impôts fonciers dus sur la période du 1er mars 2014 au 15 septembre 2020,

justifier de la souscription d’une assurance.

Par acte du 13 octobre 2020, M. [I] [E] [D] [B], en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur [O] [B], et Mme [X] [B] ont formé opposition au commandement susvisé et ont assigné la SCI du Donjon devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Saisi par les demandeurs sus-cités d’un incident tendant à ce que soient déclarées prescrites l’ensemble des demandes de la SCI du Donjon concernant l’infraction se rapportant au nombre d’appartements réalisés dans les immeubles loués, et les demandes en paiement relativement aux années 2014 et 2015 et aux 9 premiers mois de l’année 2016, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles, a, par ordonnance du 13 décembre 2022 :

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande en paiement de la SCI du Donjon portant sur les sommes dues avant le 1er novembre 2015 en exécution des contrats de bail signés le 1er mars 2005 et le 28 décembre 2005,

— rejeté l’intégralité des autres demandes,

— dit que les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond.

Puis, par jugement contradictoire rendu le 23 mai 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a :

déclaré irrecevables les fins de non recevoir tirées des prescriptions,

prononcé la résiliation de plein droit du contrat de bail du 1er mars 2005 et du 28 décembre 2005 renouvelés à effet au 1er mars 2014 et du 28 décembre 2014 liant M. [I] [E] [D] [B] et la SCI du Donjon d’autre part pour les locaux principaux et accessoires situés [Adresse 8] à [5] (78),

ordonné à M. [I] [E] [D] [B], Mme [X] [B] de libérer de leurs personnes et de leurs biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux 'qu’elle occupe’ (sic) [Adresse 8] à [Localité 6] (78) dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

dit que faute pour M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] de libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, la SCI du Donjon pourra faire procéder à son expulsion et/ou à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

fixé l’indemnité d’occupation due par M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] à la SCI du Donjon à la somme de 1 879,20 euros, charges en plus, par mois,

condamné in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] à payer à la SCI du Donjon une indemnité d’occupation de 1 879,20 euros, charges en plus, par mois, à compter du 21 octobre 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés,

condamné in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] à payer à la SCI du Donjon la somme totale de 60 856,50 euros, correspondant aux sommes de :

11 039,69 euros TTC au titre des loyers impayés, outre une indemnité de 2% par mois de retard avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

49 816,81 euros au titre des taxes foncières selon décompte courant du 1er novembre 2015 au 1er septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits,

condamné in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais des commandements de payer en date du 28 mai et 21 septembre 2020,

rejeté les autres demandes des parties,

rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 4 juillet 2024, par une unique déclaration, M. [I] [E] [D] [B], [O] [B], représenté par M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] ont relevé appel du jugement du 23 mai 2024 et de l’ordonnance du 13 décembre 2022.

Le 29 août 2024, la SCI du Donjon leur a fait signifier un commandement de quitter les lieux, et l’expulsion est intervenue le 16 mai 2025.

Par ordonnance rendue le 17 juin 2025, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction, sous réserve des conclusions et pièces des appelants communiquées le 16 juin 2025 à 14 heures 56 qui pourraient être écartées des débats comme heurtant les dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, et a fixé la date des plaidoiries au 25 juin 2025.

Le 20 juin 2025, l’intimée a déposé des conclusions aux fins de rejet des conclusions n°3 des appelants et des pièces communiquées à l’appui.

Aux termes de leurs conclusions n° 2 remises au greffe le 20 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, les appelants demandent à la cour de :

infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 23 mai 2024 ainsi que l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 décembre 2022 ;

juger prescrites l’ensemble des demandes formulées par la SCI du Donjon au titre des travaux réalisés et dont la bailleresse avait connaissance puisqu’elle a elle-même sollicité et obtenu un permis de construire pour l’ensemble des travaux réalisés par les consorts [D] [B] ;

juger que la décision prononcée le 23 mai 2024 porte atteinte à l’autorité de la chose jugée par la décision du 6 juin 2023 ;

juger que [O] [B], né le 25 août 2013 à [Localité 9], enfant mineur de [I] [E] [D] [B], n’était pas partie à la procédure de référé ayant abouti à l’ordonnance prononcée le 11 décembre 2020, laquelle ne lui est donc pas opposable et, en conséquence, infirmer les dispositions de l’ordonnance du juge de la mise en état prononcée le 13 décembre 2022 parce qu’elle a dit [que] le délai de prescription quinquennale qui a commencé à courir le 30 juillet 2014 aurait été interrompu le 9 avril 2019 par l’ordonnance de référé ;

juger la SCI du Donjon mal fondée à reprocher à M. [I] [E] [D] [B] agissant tant en son nom propre qu’en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur [O] [B] et Mme [X] [B] concernant l’infraction reprochée se rapportant au nombre d’appartements réalisés dans l’immeuble loué, infraction qui n’est ni établie ni justifiée ;

juger que les sommes réclamées par la SCI du Donjon ne figuraient pas dans les commandements initialement délivrés ;

ordonner la réintégration des consorts [B] dans les lieux avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;

condamner la SCI du Donjon, en réparation, aux consorts [B] la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts (sic) ;

condamner la SCI du Donjon à verser à M. [I] [E] [D] [B] agissant tant en son nom propre qu’en sa qualité d’administrateur légal des biens de son fils mineur [O] [B] et Mme [X] [B] la somme de 3500 euros pour frais irrépétibles au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer la décision pour le surplus quant aux frais irrépétibles, dépôt de garantie et les dépens ;

condamner la SCI du Donjon aux dépens d’instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 26 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI du Donjon, intimée, demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu par la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles le 23 mai 2024 dans l’ensemble de ses dispositions, notamment en ce qu’il a débouté M. [I] [D] [B] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [O] [B] et Mme [X] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

débouter M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

condamner in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] au paiement des entiers dépens de la présente instance.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet des dernières conclusions des appelants

Par conclusions remises au greffe le 20 juin 2025, la SCI du Donjon demande à la cour d’écarter des débats les conclusions d’appelants n°3 et les pièces n°33 à 35 régularisées le 16 juin 2025 à 14 heures 56, en raison de leur communication tardive.

Elle fait valoir qu’alors que la clôture était fixée impérativement au 17 juin 2025 à 10 heures, après un report de la date initialement prévue, les appelants ont régularisé de nouvelles conclusions et pièces le 16 juin 2025 à 14 heures 56, et que la communication de ces pièces et écritures la veille de la clôture ne lui a pas permis d’en prendre connaissance et de formuler ses éventuelles observations. Elle estime que les dates d’obtention des pièces nouvellement produites ne permettent pas de justifier la tardiveté de cette communication, et qu’en outre, les pièces produites se réfèrent à une expulsion intervenue le 16 mai 2025, soit un mois avant la clôture, ce qui laissait tout le loisir aux appelants d’en faire état en temps utile, pour lui permettre d’y répliquer si nécessaire.

Les appelants n’ont pas conclu sur ce point.

Il est rappelé que les conclusions déposées et les pièces communiquées par les parties sont, par principe, recevables jusqu’à la clôture de l’instruction, par application de l’article 802 du code de procédure civile.

Nonobstant le principe rappelé ci-dessus, des conclusions au fond déposées et des pièces communiquées avant l’ordonnance de clôture, mais peu de temps avant la date prévue pour celle-ci, peuvent être écartées des débats si elles contreviennent aux principes de la contradiction et au droit de chaque partie de pouvoir se défendre, consacrés par les articles 15 et 16 du code de procédure civile.

Les appelants ont notifié, la veille du jour prévu pour la clôture de la procédure, de nouvelles conclusions, et trois nouvelles pièces, et ce alors que les parties avaient été avisées le 27 mai 2025 de ce que cette clôture, initialement prévue à cette date, interviendrait impérativement le 17 juin 2025 à 10 heures, l’affaire étant prévue pour être plaidée à l’audience collégiale du 25 juin 2025, ainsi qu’ils en étaient informés depuis le 14 janvier 2025.

Ce faisant, ils ont privé l’intimée de la possibilité de pouvoir en prendre utilement connaissance avant cette clôture, et d’y apporter une éventuelle réponse, et porté ainsi atteinte à ses droits à la défense.

La cour observe que les pièces communiquées sous les n°33, 34 et 35 consistent en un certificat médical daté du 28 mai 2025, et en deux attestations datées respectivement des 6 et 9 juin 2025, et qu’il n’est allégué d’aucune considération ou cause grave qui aurait empêché la partie appelante de les communiquer avant la veille de la clôture, de même qu’il n’est justifié d’aucune considération ou cause grave qui l’aurait empêchée de conclure dans des délais respectueux des droits de la défense.

La violation du principe de la contradiction et des droits de la défense étant caractérisée, les conclusions n°3 des appelants, de même que ses pièces n°33, 34 et 35 sont écartées des débats, et la cour statuera au vu des conclusions n°2 des appelants, qui constituent leurs dernières conclusions.

A titre liminaire, sur l’étendue de la dévolution et de la saisine de la cour

En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, applicable au présent litige, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En outre, seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

Lorsque l’appel tend à la réformation du jugement, l’appelant a ainsi l’obligation d’énoncer dans l’acte d’appel chacun des chefs du dispositif du jugement qu’il entend voir remettre en discussion devant la cour d’appel.

Faute de quoi il n’y a pas d’effet dévolutif.

Étant relevé que si désormais l’article 915-2 du code de procédure civile permet à l’appelant principal de compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel, ce texte n’est pas applicable à la présente procédure, qui relève des dispositions antérieures au décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023.

Par ailleurs, en application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, et elle n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La Cour de cassation exige une mention expresse, dans le dispositif des conclusions, d’une demande d’annulation ou d’infirmation de la décision. Faute de quoi le jugement ne peut qu’être confirmé.

En outre, l’appelant ne peut se borner à solliciter l’infirmation ou l’annulation du jugement : il doit, aussi, dans le dispositif de ses conclusions, émettre des prétentions sur le fond, ou énoncer les exceptions et fins de non recevoir qu’il entend voir trancher par la cour.

Enfin, il est précisé que le simple rappel des moyens au dispositif des conclusions, notamment sous forme de demandes de 'juger', ne constitue pas l’énoncé d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il sera fait application des principes ci-dessus rappelés au fur et à mesure de l’examen des prétentions et/ou moyens des parties.

Sur la prescription

La partie appelante entend que la cour juge prescrites les demandes formulées par la SCI du Donjon au titre des travaux réalisés. Elle fait valoir, en substance, que la bailleresse était parfaitement informée, dès le 30 juillet 2014, de la création prétendument irrégulière d’appartements supplémentaires dans les locaux donnés à bail. Elle reproche au juge de la mise en état d’avoir retenu que la saisine du juge des référés en rétractation de l’ordonnance sur requête du 15 février 2019 était interruptive de la prescription, sans répondre à son argumentation selon laquelle la prescription n’avait pas été interrompue à l’égard de [O] [B], qui n’était pas partie à cette procédure de référé.

La SCI du Donjon objecte, à l’appui de la confirmation du jugement sur l’irrecevabilité de la fin de non recevoir tirée de la prescription, que le juge de la mise en état a été saisi d’un incident visant à voir déclarer prescrites les demandes du bailleur pour les travaux irrégulièrement réalisés, et qu’il a écarté cette prescription dans une ordonnance rendue le 13 décembre 2022, qui a été signifiée le 9 janvier 2023, et qui est aujourd’hui définitive pour n’avoir fait l’objet d’aucun recours. Elle ajoute qu’en appel, les fins de non recevoir relèvent de la compétence du conseiller de la mise en état, qui n’a pas été saisi de cette question, et qu’en tout état de cause, de nombreuses autres infractions au bail ont été constatées, permettant de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi qu’il l’a été précédemment exposé, le juge de la mise en état, saisi par les consorts [B] d’un incident tendant, notamment, à ce que soit déclarées prescrites l’ensemble des demandes formulées par la SCI du Donjon s’agissant de l’infraction reprochée se rapportant au nombre d’appartements réalisés dans les immeubles loués, et, pour partie, sa demande en paiement a, par ordonnance du 13 décembre 2022 :

rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription s’agissant de la création de 7 appartements en violation de la clause des contrats de bail,

retenu que l’action en paiement portant sur les sommes dues avant le 1er novembre 2015 en exécution des contrats de bail était prescrite.

Saisi lui aussi d’une fin de non recevoir soulevée par les consorts [B] tirée de la prescription de l’ensemble des demandes formulées par la SCI du Donjon, le tribunal l’a déclarée irrecevable, au motif qu’elle ne pouvait être soulevée que devant le juge de la mise en état. Il a ajouté que, au surplus, s’agissant des sommes antérieures au 1er novembre 2015, le juge de la mise en état les avait déclarées prescrites par ordonnance du 13 décembre 2022.

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, le juge de la mise en état est seul compétent, de sa désignation jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non recevoir, et les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non recevoir au cours de la même instance, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En vertu de l’article 795 du même code, les ordonnances du juge de la mise en état statuant sur une fin de non recevoir sont susceptibles d’appel dans les quinze jours à compter de leur signification.

Comme le fait à juste titre observer la SCI intimée, les appelants n’ont pas interjeté appel à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 décembre 2022, qu’elle justifie leur avoir fait signifier le 9 janvier 2023.

Ils ont seulement formulé à nouveau leurs demandes liées à la prescription devant le tribunal judiciaire, en critiquant la motivation retenue par le juge de la mise en état à l’appui de sa décision, et le tribunal a jugé irrecevables ces fins de non recevoir.

Ceci ayant été précisé, il ressort de la procédure que, dans leur déclaration d’appel, les consorts [B] sollicitent ' l’infirmation et/ou l’annulation du jugement du 23 mai 2024 en ce qu’il a prononcé la résiliation de plein droit du contrat de bail du 1er mars 2005 et du 28 décembre 2005 (…) ; ordonné à M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] de libérer (…) les lieux (…) dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ; dit que faute pour M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] de libérer les lieux dans ce délai (…) la SCI du Donjon pourra faire procéder à leur expulsion (…) ; rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; fixé l’indemnité d’occupation due par M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] à la SCI du Donjon à la somme de 1 879,20 euros, charges en plus, par mois ; condamné in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] à payer à la SCI du Donjon une indemnité d’occupation de 1 879,20 euros, charges en plus, par mois, à compter du 21 octobre 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ; condamné in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] à payer à la SCI du Donjon la somme de 49 816,81 euros au titre des taxes foncières selon décompte courant du 1er novembre 2015 au 1er septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits ; condamné in solidum M. [I] [E] [D] [B] et Mme [X] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais des commandements de payer en date du 28 mai et [du] 21 septembre 2020 ; rejeté les autres demandes des parties ; rappelé que l’exécution provisoire de la (…) décision est de droit.

Ils sollicitent en outre, aux termes de cette même déclaration d’appel, 'l’infirmation et/ou l’annulation de l’ordonnance du juge de la mise en état prononcée le 13 décembre 2022 ( RG 20/05219) en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite la demande en paiement de la SCI du Donjon portant sur les sommes dues avant le 1er novembre 2015 en exécution des contrats de bail signés le 1er mars 2005 et le 28 décembre 2005".

En application des articles 562 et 954 susvisés, le chef du jugement qui déclare irrecevable la fin de non recevoir tirée de la prescription, qui n’est pas mentionné dans la déclaration d’appel, n’est pas dévolu à la cour, la seule mention d’une demande d’annulation du jugement portée dans la déclaration d’appel, et non reprise dans les conclusions des appelants, ne pouvant dispenser ces derniers d’énumérer dans leur déclaration d’appel les chefs du jugement dont ils demandent l’infirmation.

De la même manière, à supposer encore recevable le recours des appelants, qui n’ont pas répondu à l’objection de l’intimée tirée du caractère définitif de l’ordonnance du juge de la mise en état, la cour n’est pas non plus saisie s’agissant du rejet de la prescription visant la réalisation de travaux en violation des stipulations du bail.

L’acte d’appel ne vise en effet que le chef de la décision qui a retenu une prescription partielle pour la demande en paiement, et pas celui qui a rejeté les autres demandes. En réalité, les consorts [B] ont attaqué uniquement un chef de la décision qui leur était favorable, ce qu’ils n’avaient pas intérêt à faire.

L’effet dévolutif n’ayant pas opéré, la présente cour ne peut pas statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la partie appelante.

Sur l’autorité de la chose jugée de la décision du 6 juin 2023

La partie appelante entend qu’il soit jugé que la décision prononcée le 24 mai 2024 porte atteinte à l’autorité de la chose jugée par la décision du 6 juin 2023.

Elle fait valoir, en substance, que dans cette décision du 6 juin 2023, définitive en l’absence de tout recours, portant sur le commandement délivré le 28 mai 2020, le tribunal a déclaré nul et de nul effet le commandement, au motif qu’il ne visait pas expressément les clauses résolutoires des deux baux, et a débouté la SCI de l’ensemble de ses demandes, en retenant notamment que les calculs par elle opérés et ses demandes en paiement présentaient de nombreuses incohérences, et que la SCI du Donjon avait elle-même participé à la création de son préjudice, en sorte qu’il convenait d’écarter l’application des clauses pénales stipulées aux contrats de prêt ; qu’entre la décision prononcée le 6 juin 2023 et celle prononcée le 23 mai 2024, et portant sur le commandement délivré le 21 septembre 2020, contenant les mêmes reproches que ceux formulés dans le commandement du 28 mai 2020, la situation n’a pas varié, et que les principes énoncés dans la première décision doivent, de la même façon, recevoir application puisque tous les documents produits sont les mêmes que ceux versés dans la précédente procédure, que les demandes en paiement formées présentent toujours de nombreuses incohérences et que la SCI du Donjon est toujours dépourvue de toute bonne foi, ce qui la prive, de la même manière, du droit d’invoquer l’application des clauses pénales.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non recevoir.

Si elle peut être soulevée en tout état de cause, et donc pour la première fois devant la cour d’appel, comme en l’espèce, il faut, pour qu’elle puisse être examinée, qu’une prétention en ce sens figure dans le dispositif des conclusions de la partie qui l’invoque.

Or en l’espèce, nonobstant l’argumentation qu’ils développent devant la cour, à laquelle la partie intimée n’a pas répondu, les appelants n’ont formulé dans le dispositif de leurs conclusions aucune prétention tendant à ce que la cour déclare irrecevable la SCI du Donjon en ses demandes.

Ils se sont bornés à demander qu’il soit jugé que la décision prononcée le 23 mai 2024 portait atteinte à l’autorité de la chose jugée par celle du 6 juin 2023, ce qui ne constitue que le rappel d’un moyen, et pas l’énoncé de la prétention correspondante, qui ne pourrait être qu’une demande faite à la cour de déclarer irrecevables une ou plusieurs des demandes adverses, avec une précision suffisante pour lui permettre de savoir quelles sont celles, parmi les prétentions adverses, qui seraient susceptibles de ne pas pouvoir faire l’objet d’un examen au fond pour avoir déjà été tranchées dans le dispositif d’une précédente décision rendue entre les mêmes parties.

En l’absence de prétention afférente dans le dispositif des conclusions, la cour n’est saisie en application de l’article 954 du code de procédure civile susvisé d’aucune fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion des occupants

Le tribunal a retenu, pour prononcer la résiliation de plein droit des deux baux liant les parties, et ordonner l’expulsion des occupants, que les locataires avaient manqué à leurs obligations contractuelles, d’une part en réalisant des travaux sans l’autorisation du bailleur, pour créer six ou sept logements, alors qu’ils se trouvaient, aux termes des stipulations contractuelles, limités à la réalisation de trois logements seulement, et d’autre part, en omettant de régler l’intégralité des sommes dues, soit les majorations de loyers résultant de leur indexation et leur part de taxe foncière.

Les appelants contestent la résiliation des baux conclus entre les parties, en faisant valoir, en substance :

que le tribunal ne pouvait pas prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de sommes qui n’avaient pas été réclamées par voie de commandement ;

que le défaut de paiement des charges qui leur étaient réclamées ne pouvaient pas servir de prétexte au bailleur pour mettre fin au bail, faute pour le bailleur de justifier précisément de ses demandes,

que les contrats conclus entre les parties ne limitaient en rien le nombre des logements susceptibles d’être aménagés dans les locaux loués.

Mais, là encore, la cour ne peut que constater que, alors que la SCI du Donjon a sollicité, devant le tribunal, la résiliation des baux liant les parties, les appelants se bornent, dans le dispositif de leurs conclusions, à rappeler les moyens qu’ils développent pour s’y opposer, sous forme de demandes de ' juger la SCI du Donjon mal fondée à reprocher à M. [I] [E] [D] [B] agissant tant en son nom propre qu’en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur [O] [B] et Mme [X] [B] concernant l’infraction reprochée se rapportant au nombre d’appartements réalisés dans l’immeuble loué, infraction qui n’est ni établie ni justifiée’ et de ' juger que les sommes réclamées par la SCI du Donjon ne figuraient pas dans les commandements initialement délivrés', mais qu’ils ne formulent aucune prétention tendant au débouté des demandes de leur adversaire, alors que comme rappelé ci-dessus, la demande d’infirmation du jugement ne suffit pas, et qu’une prétention doit être émise.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer la décision dont appel s’agissant de la résiliation des baux litigieux et des conséquences de celles-ci.

De la même manière, n’étant saisie d’aucune demande de rejet des prétentions adverses s’agissant des condamnations à paiement prononcées à l’encontre des consorts [B], y compris au titre de l’application de la clause pénale, faute d’énoncé d’une prétention en ce sens dans le dispositif des écritures des appelants, elle ne peut que confirmer la décision du tribunal sur ce point.

La cour est en revanche saisie d’une demande de réintégration dans les lieux des consorts [B], puisqu’une prétention en ce sens figure dans le dispositif de leurs conclusions, mais cette demande ne peut pas prospérer, dès lors que l’expulsion est intervenue en exécution du jugement qui l’ordonnait en suite de la résiliation des baux et qui était revêtu de l’exécution provisoire, que ce jugement est confirmé pour les raisons exposées ci-dessus, et alors qu’il n’est pas non plus réclamé l’annulation des opérations d’expulsion, ce qui au surplus relève du juge de l’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les appelants demandent à la cour de condamner leur adversaire à leur payer 150 000 euros de dommages et intérêts, pour avoir mis à exécution la décision de première instance, en contraignant 8 familles à déménager, à un mois de l’audience collégiale fixée au 25 juin 2025, et alors que le conseiller de la mise en état avait retenu que la mise à exécution de la décision était de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives et constituait une atteinte disproportionnée du droit des consorts [B] à se défendre.

La SCI intimée fait valoir que l’exécution provisoire du jugement n’a pas été écartée, en sorte que la mise à exécution de cette décision ne peut en aucun cas constituer une faute de sa part, que le commandement de quitter les lieux a été notifié aux appelants le 29 août 2024, et que ce n’est que près d’un an plus tard que la mesure d’éviction a été mise en oeuvre, ce qui leur laissait tout le temps d’exécuter de leur propre chef la décision de première instance, ou de demander la suspension de l’exécution provisoire, ou de saisir le juge de l’exécution. Elle ajoute que la demande de dommages et intérêts des appelants est dépourvue de tout fondement sérieux, et n’est soutenue par aucune pièce.

Il est constant que l’exécution provisoire du jugement dont appel n’a pas été écartée, et il est rappelé que le conseiller de la mise en état ne s’est prononcé que sur la demande de radiation de l’affaire pour défaut d’exécution dont il était saisi, et au regard de l’exercice du droit d’appel.

Par ailleurs, la résiliation des baux prononcée par le tribunal n’étant pas infirmée par la présente cour, de même que l’expulsion subséquente des occupants des locaux objet des dits baux, aucun préjudice indemnisable n’est démontré par les appelants.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en leur recours, les appelants seront condamnés aux dépens de l’appel, incluant ceux de l’incident jugé le 5 décembre 2024.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler à la SCI du Donjon une somme que l’équité commande de fixer à 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer devant la cour, en sus de celle mise à leur charge par le jugement dont appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Ecarte des débats les conclusions n°3 de M. [I] [E] [D] [B], en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur [O] [B], et de Mme [X] [B] remises le 16 juin 2025, et leurs pièces n°33 à 35,

Statuant dans les limites de l’effet dévolutif de l’appel et de l’assiette de sa saisine,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles du 23 mai 2024,

Y ajoutant,

Déboute M. [I] [E] [D] [B], en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur [O] [B], et Mme [X] [B] de leurs demandes

de réintégration dans les lieux,

de dommages et intérêts,

d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [I] [E] [D] [B], en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur [O] [B], et Mme [X] [B] aux dépens de l’appel, et à payer à la SCI du Donjon une somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente