République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 27/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE :

N° RG 23/01620 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U2YZ

Jugement (N° 22/00887) rendu le 03 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SCI la Croix, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Fatma-Zohra Abdellatif, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

S.a.r.l. [Adresse 5]

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas Lebon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 10 septembre 2025 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 13 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Béatrice Capliez, adjoint administratif, faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 août 2025

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI La croix, qui a notamment pour associés M. [B] [F], son gérant, et M. [W] [P], est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 2] à Roubaix, occupés en partie par la société City bois, qui a pour gérant M. [P] qui y exerce une activité de vente de matériaux de bois.

Après avoir adressé une mise en demeure de payer des loyers et charges par lettre du 19 novembre 2019, la SCI La croix a fait délivrer à la société City bois le 7 janvier 2020 un commandement de payer la somme de 101 890,28 euros, visant la clause résolutoire d’un 'engagement de location sous seing privé en date du 01.03.2013' ainsi qu’un commandement de justifier de la souscription d’une police d’assurance.

Par acte du 30 janvier 2020 la société City bois a assigné la SCI La croix devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, notamment, annuler les deux commandements, se prévalant d’un bail commercial en date du 10 juillet 2010 et d’un avenant du 1er mars 2013. La SCI La Croix a demandé reconventionnellement que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er mars 2013 mentionné dans le commandement et l’expulsion de la société City bois.

Par jugement du 3 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— condamné la société City bois à payer à la SCI La croix la somme de 82 000 euros au titre des loyers du 1er août 2016 au 31 décembre 2019,

— condamné la société City bois à la SCI La croix la somme de 18 599,50 euros au titre de la taxe foncière des années 2016 à 2019,

— débouté la société City bois de sa demande de délai de paiement,

— débouté la société City bois de sa demande de sursis à statuer,

— débouté la société City bois de sa demande de mise sous séquestre,

— condamné la SCI La croix à payer à la société City bois la somme de 3 149,25 euros,

— débouté la SCI La croix de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté la SCI La croix de sa demande tendant à voir ordonner la libération des lieux immédiate par la société City bois et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, aux frais de la société City bois,

— débouté la SCI La croix de sa demande tendant à voir condamner la société City bois au paiement de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,

— condamné la SCI La croix et la société City bois aux dépens, en ce non compris les frais liés au commandement de payer, chacune pour moitié,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 4 avril 2023 la SCI La croix a relevé appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 3 149,25 euros, l’a déboutée de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la libération des lieux et condamner la société City bois au paiement de la somme de 1 000 euros, l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires, et l’a condamnée aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2025 la SCI La croix demande à la cour d’infirmer le jugement dans les termes de la déclaration d’appel et, statuant à nouveau, de :

À titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er mars 2013 à effet du 7 février 2020, soit un mois après le commandement de payer du 7 janvier 2020,

— constater que le bail du 10 juin 2010 et l’avenant du 1er mars 2013 ne lui sont pas opposables,

À titre subsidiaire,

— ordonner la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société City bois du bail du 1er mars 2013, ou dans l’extraordinaire où ils seraient jugés réguliers et opposables, du bail du 10 juin 2010 et de l’avenant du 1er mars 2013,

En tout état de cause,

— débouter la société City bois de l’intégralité de ses demandes,

— déclarer irrecevable la demande de paiement concernant la facture d’électricité de 3 149,25 euros, à titre subsidiaire, débouter la société City bois de cette demande,

— condamner la société City bois au paiement de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,

— ordonner la libération des lieux immédiate par la société City bois et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, aux frais de la société City bois,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés,

— ordonner l’expulsion de la société City bois et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin l’assistance de la force publique, ainsi que l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société City bois,

— condamner la société City bois à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la société City bois demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI La croix de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à voir ordonner la libération immédiate des lieux, au paiement de la somme de 1 000 euros et l’a condamnée au paiement de la somme de 3 149,25 euros,

et statuant à nouveau, subsidiairement et reconventionnellement,

— annuler purement et simplement pour mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire et le commandement pour défaut d’assurance,

— déclarer inopposables les commandements,

— dire et juger que les parties sont liées par le bail commercial de 2010,

— débouter la SCI La croix de sa demande de résiliation judiciaire du bail quel qu’il soit,

— condamner la SCI La croix au paiement de la somme de 35 230,08 euros TTC,

— ordonner rétroactivement et confirmer la suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonner et accorder rétroactivement des délais de paiement,

— condamner la SCI La croix au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 août 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 10 septembre suivant.

Par avis transmis aux avocats des parties le 29 septembre 2025, la cour a invité les parties à rencontrer un médiateur en vue d’envisager une médiation. Aucune information sur une quelconque démarche des parties n’a été transmise à la cour.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI La croix se prévaut d’un 'bail professionnel’ du 1er mars 2013 que la société City bois considère comme inopposable, considérant que le contrat unissant les parties est un bail commercial signé le 10 juin 2010 et son avenant signé le 1er mars 2013 qu’elle verse aux débats.

La cour relève à titre liminaire que la société City bois, qui sollicite l’annulation des deux commandements, ne formule aucune prétention tendant à l’infirmation du jugement qui l’a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires de sorte que la cour ne peut que confirmer le chef du jugement rejetant cette demande.

En premier lieu, et comme l’a exactement retenu le tribunal, si la société City bois conteste être tenue par le bail professionnel en vertu duquel le commandement a été délivré, en soutenant à la fois qu’il pourrait s’agir d’un faux ou que son consentement aurait été vicié, et en reconnaissant que ce bail lui a bien été soumis par le gérant de la SCI La croix, même si c’était uniquement pour les besoins d’un dossier de financement, sans dénier expressément sa signature portée sur ce document, sa position implique qu’elle l’a signé.

La SCI La croix de son côté dénie sa signature portée sur le bail du 10 juin 2010 et l’avenant du 1er mars 2013. Elle ne formule toutefois aucune contestation quant à l’examen des signatures effectué par le premier juge et ne verse aux débats aucune pièce tendant à remettre en cause l’appréciation du premier juge qui, procédant à une vérification d’écriture, a constaté que la SCI La croix, désignée expressément au bail en tant que bailleur, avait effectivement signé le bail commercial soumis aux débats. La communication des documents en originaux en cause d’appel ne conduit pas à une autre appréciation. La cour relève que la SCI La croix se borne dans ses conclusions d’appel à faire état des différences entre les paraphes figurant sur le bail commercial de 2010 et son avenant et ceux figurant sur le bail professionnel de 2013, relevant que ces derniers sont semblables aux paraphes apposés par M. [F] sur les statuts d’une autre SCI qu’elle communique. Toutefois cet élément n’est pas de nature à remettre en cause le constat selon lequel l’acte est signé par la SCI La croix, la cour relevant en outre que d’autres documents signés par le gérant de la SCI La croix (les statuts de la SCI et l’acte d’acquisition de l’immeuble du 4 décembre 2009) portent mention de paraphes encore différents, pouvant se rapprocher de ceux apposés sur le bail commercial de 2010, de sorte que la comparaison des paraphes n’est pas déterminante pour déterminer si le bail est signé par le représentant de la société La croix.

Par ailleurs, c’est par d’exacts motifs que la cour adopte que les premiers juges ont retenu, en recherchant la commune intention des parties en application de l’article 1189 du code civil, que celles-ci ont manifesté l’intention de poursuivre leur relation contractuelle sur le fondement du bail commercial par la signature de son avenant le 1er mars 2013, relevant que le statut des baux commerciaux était approprié à la relation contractuelle au regard de l’activité de la société City bois et que le bail professionnel était d’ailleurs imprécis quant à la désignation des locaux objet de la location, qu’en outre, les parties avaient manifestement exécuté le bail commercial, la cour ajoutant que les deux baux prévoient le même montant de loyer hors taxe. C’est alors à bon droit que le tribunal a estimé que la SCI La croix ne pouvait opposer le bail professionnel à la société City bois, étant précisé que l’absence de preuve du règlement des loyers sur la période de 2010 à 2013, alors que l’occupation des lieux par la société City bois depuis 2010 n’est pas contestée, n’est pas de nature à remettre en cause l’application du bail commercial.

Les moyens développés par la SCI La croix ne conduisent pas à remettre en cause l’appréciation des premiers juges qui ont conclu à l’inopposabilité du commandement fondé sur le bail professionnel et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI La croix de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La SCI La croix sollicite subsidiairement, sur le fondement de l’article 1184 du code civil, la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, si la cour venait à appliquer ce contrat, à raison des manquements de la société City bois dans le paiement du loyer et de la taxe foncière depuis 2016.

Toutefois, il ressort de l’extrait de compte de résultat de l’exercice clos au 31 décembre 2023 de la SCI La croix versé aux débats par la société City bois que les condamnations prononcées contre elle par le tribunal au titre des loyers et des charges (taxes foncières) ont été réglées, ainsi que les loyers et charges en cours. Il n’est dès lors pas justifié d’un manquement actuel suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail. La demande sera rejetée.

Sur la demande de travaux

La société City bois sollicite le remboursement de frais qu’elle dit avoir engagés pour financer des travaux de réhabilitation de l’immeuble et qui devraient être, selon elle, à la charge de la bailleresse au titre de son obligation de délivrance :

— frais de fourniture d’électricité de l’année 2013 (compteur chantier) pour un montant de 3 149,25 euros justifiés par des factures émises par EDF datées de l’année 2013,

— travaux d’installation électrique et première mise aux normes pour un montant de 3 606,61 euros justifiés par quatre factures émises par l’EIRL [H] BNE entre le 24 septembre 2013 et le 30 avril 2014,

— frais de location de matériel (déblayage du fonds de commerce) pour un montant de 1 867,91 euros justifiés par quatre factures émises par l’entreprise Batamat aux mois d’octobre et novembre 2013,

— travaux de raccordement électrique intervenus en 2014 pour un montant de 1 256,52 euros pour lesquels il est versé aux débats un document intitulé 'ANNEXE : détail de la contribution au coût du raccordement',

— travaux de réalisation de sanitaires et raccordement au réseau d’assainissement pour un montant de 4 761,03 euros pour lesquels il est produit une demande de branchement payant adressé à la mairie,

— travaux de remise aux normes d’une installation électrique pour un montant de 2 367,60 euros justifiés par une facture émise le 29 mars 2021 par l’entreprise BNE,

— travaux de création de sanitaires pour un montant de 3 221,16 euros justifiés par une facture de la société JCP Services du 2 décembre 2021,

— travaux de réalisation d’une chape de béton pour un montant de 15 000 euros pour lesquels il est communiqué une facture émise par l’entreprise Eurochapes pour un montant de 13 484,90 euros en date du 22 novembre 2013.

La SCI La croix lui oppose la prescription des demandes en application de l’article 2224 du code civil, subsidiairement, conclut à leur rejet considérant qu’ils n’étaient pas contractuellement à la charge du bailleur et qu’il n’est pas justifié du paiement effectif des factures présentées ni d’un accord lui imposant de les prendre en charge.

Le tribunal a considéré que la société City bois avait assumé les coûts relatifs à la consommation d’électricité, à l’installation électrique, à la location de matériels et au raccordement électrique mais qu’il s’agissait de frais n’incombant pas à la SCI La croix en application du paragraphe 6 du bail commercial à l’exception des factures d’électricité pour un montant de 3 149,25 euros puisqu’il ressort de ces factures qu’elles concernent la SCI La croix.

En application de l’article 2224 du code de civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de la prescription peut être fixé à la date des factures qui ont été adressées au preneur. Ainsi la demande relative à la fourniture d’électricité (factures datées de l’année 2013) est prescrite, la demande n’ayant été formulée, au plus tôt, qu’à la date d’assignation délivrée contre la SCI La croix le 30 janvier 2020.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la prescription des autres demandes en l’absence de formulation, dans le dispositif des conclusions d’appel de la société City bois, de demande tendant à une déclaration d’irrecevabilité.

Sur le fond, il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Les conditions générales du bail (article X) prévoient au paragraphe 6 'entretien des lieux’ que 'Le preneur devra entretenir les lieux loués et en jouir de manière à les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives ou autres et d’entretien de toute nature, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations définies par l’article 606 du code civil'. Selon l’article 606, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en son entier.

Il est mentionné dans l’acte d’acquisition de l’immeuble de la SCI du 4 décembre 2019, dans la clause relative à la désignation des biens, que :

'- le bien est en mauvais état par suite de la survenance d’un incendie qui l’a partiellement détruit, ce que l’acquéreur reconnaît pour l’avoir visité ce jour,

— qu’il subsiste un certain nombre de matériaux, outillage, marchandises et déchets de tout ordre sur le bien vendu. L’acquéreur fera son affaire personnelle de leur enlèvement'.

Toutefois il est mentionné dans le bail commercial (§ 6 'délivrance des lieux'), signé plusieurs mois après l’acquisition de l’immeuble, que : 'les lieux livrés en bon état d’entretien et de réparation de toute nature, le preneur déclare qu’il ne formule aucune réserve à leur sujet, pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature du bail'

En outre, les factures communiquées par la société City bois ne permettent pas d’établir que les travaux concernés relèveraient de la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance, ou qu’il s’agirait de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur.

Au regard de ces considérations, il convient d’une part, de déclarer irrecevable la demande au titre des dépenses d’électricité, le jugement étant infirmé en ce qu’il a fait droit à cette demande, et, d’autre part, de confirmer le jugement qui a rejeté les autres demandes de la société City bois.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté la SCI La croix de cette demande au motif qu’il n’était pas démontré de circonstances particulières de nature à caractériser l’existence d’une faute de la société City bois, la demande n’étant nullement motivée en appel.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement s’agissant des dépens et des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de mettre les dépens d’appel à la charge de la SCI La croix qui succombe principalement et d’allouer à l’intimée une indemnité de procédure dans les conditions fixées au dispositif de l’arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

Réforme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI La croix à payer à la société City bois la somme de 3 149,25 euros ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé ;

Déclare irrecevable la demande de la société City bois au titre des factures d’électricité de l’année 2013 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI La croix de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial signé par les parties le 10 juin 2010 ;

Condamne la SCI La croix aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne la SCI La croix à payer à la société City bois la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente