ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 04 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04763 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QMK6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 SEPTEMBRE 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

N° RG 22/02980

APPELANT :

Monsieur [E] [N] [G]

né le 11 Septembre 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté à l’audience par M^e Caroline TREZEGUET de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Maître [U] [L]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté à l’audience par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LE BARRACUDA au capital de 2 286,74 € dont le siège est [Adresse 10], inscrite au RCS de [Localité 7] 382 620 292, prise en la personne de son gérant, domicilié es-qualité au siège social.

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée à l’audience par M^e Marie josé GARCIA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant,

Ordonnance de clôture du 16 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre et M^me Marie-José FRANCO, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS :

1. Par acte 10 janvier 2020, reçu par Me [L], notaire, la société Le Barracuda a signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un droit de présentation d’un contrat d’amodiation au bénéfice de M. [E] [G] portant sur un lot d’un ensemble immobilier à [Localité 6] moyennant le prix de 450000 €.

2. Aux termes de cet acte, deux conditions conditions suspensives ont été stipulées :

— l’obtention de l’agrément du concessionnaire par le vendeur,

— l’obtention d’un ou plusieurs prêts dont les conditions de montant, durée de remboursement et taux d’intérêt sont précisément fixées, cette condition devant être réalisée au plus tard le 10 mars 2020 et l’acquéreur s’obligeant à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans les 8 jours suivant la signature du compromis et en justifier par tous moyens.

3. Par un premier avenant non daté, la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt était prorogée au 15 juillet 2020, M. [G] s’engageant à verser la somme de 22500 € à titre de dépôt de garantie entre les mains de Me [L].

4. Par un second avenant signé le 31 juillet 2020, la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt était à nouveau prorogée au 1er novembre 2020, M. [G] s’engageant à verser la somme de 50000 € à titre de dépôt de garantie complémentaire entre les mains de Me [L].

5. Aux termes de ces deux avenants, il était stipulé que les sommes versées à titre de dépôt de garantie demeureraient acquises au vendeur en cas de non-réalisation de la condition suspensive inhérente à l’accord de financement et que l’ensemble des autres conditions de l’avant-contrat originel demeuraient inchangées.

6. Selon bail dérogatoire du 16 septembre 2020, la société Le Barracuda a donné à bail à M. [G] les locaux pour une durée de cinq mois, moyennant un loyer mensuel de 3 000 €.

7. Suivant courriers des 28 et 30 octobre 2020, la Caisse d’Epargne a informé M. [G] de deux refus de prêts.

8. Le 9 novembre 2020, la SCI Le Barracuda a mis en demeure M. [G] en vain de lui restituer la somme de 72500 € séquestrée entre les mains de Me [L].

9. C’est dans ce contexte que, par actes des 21 et 28 juin 2022, M. [G] a fait assigner la société Le Barracuda et Me [L] afin de se voir rembourser la somme de 72 500 € et indemniser au titre de la résistance abusive de la SCI le Barracuda.

10. Par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Débouté M. [G] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné M. [G] à payer à la société Le Barracuda la somme de 72 500 €,

— Déclaré le jugement opposable à Me [L], notaire,

— Ordonné à Me [L], séquestre, sur présentation de la présente décision, de remettre à la société Le Barracuda, la somme de 72 500 € consignée ainsi que les fruits de placement sur cette somme à compter du jour de son séquestre,

— Condamné M. [G] aux entiers dépens de l’instance,

— Condamné M. [G] à payer à la société Le Barracuda la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [G] à payer à Me [L] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

11. M. [G] a relevé appel de ce jugement le 24 septembre 2024.

12. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 mai 2025, M. [G] demande en substance à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1152, 1304 à 1304-7 du code civil, et L 313-41 alinéa 2 du code de la consommation, de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et par substitution de motifs,

A titre principal :

— Prononcer la nullité et déclarer nuls et de nul effet les deux avenants sous seing privés subséquents au compromis notarié de vente du 10 janvier 2020 en raison non-respect du parallélisme des formes.

— Constater que le compromis notarié de vente signé le 10 janvier 2020 ne comporte aucune clause de dépôt à la charge de M. [G].

A titre subsidiaire :

— Prononcer la caducité du compromis notarié de vente et de ses avenants subséquents en l’état du refus de prêt.

— Juger que M. [G] est délié de son obligation, sans responsabilité.

— Juger que les dispositions de l’article L 313-41 alinéa 2 du code de la consommation sont applicables,

— Juger que toute somme versée par M. [G] doit lui être immédiatement et intégralement restituée, majorée des intérêts légaux échus depuis la mise en demeure de restituer du 2 mars 2022, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Et à défaut,

— Juger que la clause litigieuse insérée dans chaque avenant sous seing privé subséquent au compromis notarié de vente du 10 janvier 2020 est une clause pénale dont les effets sont manifestement excessifs et doivent être modulés,

— Ordonner la réduction de leurs montants respectifs manifestement excessifs de 22 500 € et de 50 000 € à la somme de 1 € symbolique à défaut de pouvoir l’annuler totalement, dans l’exercice de son pouvoir souverain.

en toutes hypothèses :

— Débouter la société Le Barracuda de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Les rejeter à toutes fins qu’elles comportent.

— Ordonner la restitution à M. [G] de la somme de 72 500 € consignée et autoriser Me [L], séquestre, sur présentation du présent arrêt, à se libérer de ladite somme ainsi que les fruits de placement de cette somme à compter du jour du séquestre, entre les mains de M. [G],

— Si la somme de 72 500 € n’est plus entre les mains de Me [L], condamner la société Le Barracuda, sous astreinte de 150 € par jour de retard courant à compter de la présentation de l’arrêt, à restituer à M. [G] la somme de 72 500 € remise par Me [L], en exécution du jugement dont appel, ladite somme devant être majorée des intérêts légaux échus depuis le jour du séquestre jusqu’à parfait paiement,

— Se réserver la faculté de liquider l’astreinte,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 ancien 1154 du code civil,

— Condamner la société Le Barracuda à payer à M. [G] la somme de 25 000 € à titre de réparation du préjudice subi en raison de la résistance abusive de la société Le Barracuda,

— Déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Me [L],

— Condamner in solidum la société Le Barracuda et Me [L] à payer à M. [G] la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la société Le Barracuda et Me [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

13. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 5 juin 2025, la société Le Barracuda demande en substance à la cour, au visa des articles 563 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1128, 1178, 1304, 1352-3 al 1 et 1359 du code civil, de :

— Déclarer infondé l’appel interjeté par M. [G] ;

— Débouter M. [G] de toutes fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Jugé que la défaillance de la condition suspensive a pour origine la négligence de M. [G] et qu’elle est réputée accomplie ;

— Débouté M. [G] de sa demande de caducité du compromis ;

— Jugé que l’obtention du prêt échappait aux dispositions et formalismes du crédit immobilier visés au code de la consommation ;

— Débouté M. [G] de sa demande de restitution ;

— Débouté M. [G] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— Condamné M. [G] à verser la somme de 72 500 € à la société Le Barracuda,

— Déclaré le jugement à intervenir opposable à Me [L], notaire,

— Ordonné à Me [L], séquestre, sur présentation de la décision à intervenir, de remettre à la société Le Barracuda la somme de 72 500 € consignée ainsi que les fruits de placement de cette somme à compter du jour du séquestre ;

— Condamné M. [G] à verser à la société Le Barracuda la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, notamment sa demande de caducité du compromis ;

— Déclarer irrecevable comme nouvelle la demande tendant au prononcé de la nullité des avenants du 27 mai 2020 et 31 juillet 2020 ;

— Subsidiairement, débouter M. [G] de sa demande de nullité des avenants ;

— A titre infiniment subsidiaire,

— Débouter M. [G] de sa demande de restitution ;

— Juger que la somme de 72 500 € est acquise à la société Le Barracuda au titre des fruits et de la valeur de la jouissance que la chose a procurée,

en tout état de cause

— Condamner M. [G] à verser à la société Le Barracuda la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [G] aux entiers dépens ;

— Juger que, dans l’hypothèse où la société Le Barracuda serait contrainte d’avoir à faire procéder à l’exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du code de commerce, issus de l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par M. [G], en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens.

14. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 30 janvier 2025, Me [L] demande en substance à la cour de :

— Confirmer le jugement dont appel,

Y ajoutant,

— Donner acte à Me [L] de ce qu’en exécution du jugement dont appel, et dans le cadre de l’exécution provisoire, le notaire a procédé au virement de la somme de 73 602,63 € le 11 septembre 2024 entre les mains de la société Le Barracuda,

— Donner acte à Me [L] qu’il exécutera toute décision ayant acquis force de chose jugée et libérera en conséquence les fonds séquestrés entre les mains de la partie désignée par la juridiction de céans,

— Débouter M. [G] de ses demandes telles que dirigées contre Me [L],

— Condamner M. [G] à verser à Me [L] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

15. Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 septembe 2025.

16. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS:

— Sur la nullité des avenants du 27 mai et 31 juillet 2020

17. M. [G] qui n’excipait en première instance que de la caducité du compromis de vente, argue à hauteur appel de la nullité de ses deux avenants.

18. C’est à tort que la SCI Barracuda lui oppose l’irrecevabilité de ce moyen comme étant nouvellement présenté en violation des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile dès lors qu’en application de celles-ci les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions lorsqu’elles ont pour objet de faire écarter comme en l’espèce les prétentions adverses.

19. M. [G] affirme au soutien de ce moyen que l’économie générale du compromis a été bouleversée par les deux avenants en ce qu’ils lui ont imposé le versement de deux dépôts de garantie non stipulés dans la promesse de vente initiale de sorte qu’en vertu du principe de parallélisme des formes, ils auraient du revêtir la forme authentique.

20. Il invoque ensuite la nullité des avenants en application des dispositions de l’article 1169 du code civil soutenant qu’ils auraient créé un déséquilibre entre les obligations respectives des parties. Il argue également de l’erreur de droit qui aurait vicié son consentement.

21. Aucune disposition légale ne vient toutefois étayer son affirmation relative à l’application du parallélisme des formes s’agissant de la signature d’avenants à un compromis de vente conclu en la forme authentique.

22. La décision de la cour de cassation du 10 octobre 1995 invoquée par M. [G] au soutien de son moyen ayant jugé que la preuve d’une transaction et celle de sa modification devaient ressortir d’un écrit n’est pas transposable au cas d’espèce dès lors que les avenants litigieux résultent comme le compromis initial d’un écrit et non d’un simple accord verbal.

23. Le moyen tiré du déséquilibre entre les obligations respectives des parties ne peut être retenu dès lors que les sommes séquestrées en application des avenants litigieux étaient la contrepartie de l’allongement de la durée d’immobilisation du bien objet de la vente.

24. M. [G] ne peut davantage invoquer avec succès l’erreur de droit qui aurait vicié son consentement du fait de l’absence d’assistance du notaire lors de la signature des avenants alors d’une part qu’il résulte d’un échange de courriels des 20 et 26 mai que le versement d’un dépôt de garantie lui avait été suggéré par la société de conseil TD Invest comme étant destiné à rassurer le vendeur, et qu’il a, d’autre part, recueilli les observations préalables de Me [L] lors de la rédaction des clauses du premier avenant litigieux.

25. Tenant ces observations, la cour rejettera le moyen tiré de la nullité des avenants des 20 mai et 31 juillet 2020.

— sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

26. En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

27. L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

28. Le premier juge a écarté à bon droit l’application au litige des dispositions de l’article L313-40 du code de la consommation invoquées par M. [S] pour obtenir le remboursement des sommes séquestrées dès lors que le compromis de vente avait pour objectif l’exercice d’une activité professionnelle ce dont il résulte que le texte précité est inapplicable en application de l’article L313-2 du code de la consommation.

29. A l’instar du premier juge, la cour ne trouve dans les pièces produites par M. [G] aucune preuve de ce qu’il a déposé une demande de prêt dans le délai de huit jours suivant la date du compromis de vente, ni dans ce même délai suivant la signature du premier avenant, étant rappelé qu’aux termes du second, les conditions autres que celle de la prorogation de la date d’obtention étaient maintenues, dont celle en conséquence relative à la date de dépôt de la demande de prêt. Les courriers de refus d’octroi de prêts adressés les 28 et 30 octobre 2020 par la Caisse d’Epargne à M. [G] ne mentionnent pas la date du dépôt des demandes y afférentes. Les courriels adressés par M. [G] à son établissement bancaire les 7 janvier 2020 et 30 janvier 2020 par lesquels il transmet le projet de compromis puis le compromis signé, n’étant accompagnés d’aucune demande de prêt, ne justifient pas du dépôt d’une telle demande. Il en va de même du courrier adressé à M. [G] par la Caisse d’Epargne le 7 juillet 2020 par lequel cet établissement lui transmet un projet à titre indicatif subordonné à la constitution d’un dossier complet que M. [G] ne justifie pas avoir transmis à la banque dans un délai propre à respecter ceux fixés par le compromis et les avenants.

30. C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a imputé à la négligence de M. [G] la défaillance de la condition suspensive.

— sur la qualification de la clause relative au dépôt des sommes

31. M. [G] sollicite à titre subsidiaire la réduction à la somme d’un euro susceptible de demeurer entre les mains de la SCI Le Barracuda considérant que les clauses des avenants lui ayant imposé le versement de la somme totale de 72500 € sont des clauses pénales soumises à l’application de l’article 1231-5 du code civil.

32. Dès lors toutefois qu’il ne ressort pas de la rédaction des stipulations litigieuses qu’elles avaient pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence, elles ne peuvent recevoir la qualification de clauses pénales mais d’indemnités d’immobilisation insusceptibles de réduction judiciaire.

( Civ. 3e 29 juin 1994 n°92-19.645, Civ 3° 30 avril 2002 n°00-16.422)

33. En conséquence de l’ensemble de ces considérations, la cour confirmera le jugement déféré en toutes ses dispositions étant relevé qu’il n’est pas contesté que Me [L] a d’ores et déjà procédé au règlement des fonds séquestrés et de leurs intérêts à la SCI Le Barracuda en exécution du jugement.

34. Partie succombante, M. [G] supportera la charge des dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire ,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [G] aux dépens d’appel.

Condamne M. [G] à payer à la SCI le Barracuda la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [G] à payer à Me [L] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,