République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

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N° de MINUTE : 25/285

N° RG 23/03142 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7SM

Jugement (N° 22/00174)rendu le 26 Mai 2023 par le Tribunal de proximité de Maubeuge

APPELANTE

SCI Adelcorvin prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julie Cambier, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [P] [M]

née le 17 Août 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie Level, avocat au barreau d’Avesnes sur Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/001086 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 04 février 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2024

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Par acte sous seing privé du 29 janvier 2020, la SCI Adelcorvin a donné à bail à Mme [P] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 528 euros.

Arguant de la non décence du logement, Mme [P] [M] a, par acte signifié le 16 juin 2021, fait assigner en référé la SCI Adelcorvin devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge en vue d’enjoindre au bailleur d’effectuer les travaux tels que préconisés par SOLIHA, de condamner le bailleur à lui verser des dommages et intérêts pour trouble de jouissance d’un montant de 300 euros par mois d’occupation depuis le début du bail jusqu’à ce que les travaux soient effectués, d’ordonner la consignation de la part à charge de loyer de Mme [P] [M] auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, et de condamner le bailleur aux entiers frais et dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Suivant jugement en date du 26 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Enjoint à la SCI Adelcorvin d’effectuer les travaux tels que préconisés par SOLIHA dans le rapport RSD Décence du 24 novembre 2000 qui demeurera annexé au présent jugement à savoir :

* la réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques,

* une vérification et une remise en état si nécessaire de la toiture, des escaliers,

* une remise en état des murs extérieurs, des chéneaux et des menuiseries,

* une mise en sécurité de l’installation électrique,

* la mise à disposition d’un moyen de chauffage suffisant, sécurisé et adapté aux caractéristiques du logement,

* la réalisation de l’entretien annuel du convecteur gaz par un professionnel,

* de remédier à l’humidité présente dans le logement,

* l’installation des ventilations réglementaires, adaptées pour assurer le renouvellement permanent de l’air avec pose de grilles extérieures pour éviter tout risque de nidification,

* la remise en état du dispositif de ventilation,

* la remise en état de stabilité du garde-corps escalier d’accès étage et des marches,

* la mise en place de garde-corps réglementaires en chambre 1 et sécurisation du puisard en sol accès logement,

* une remise en état des revêtements de murs, des sols et planchers, des plafonds,

Dit que la SCI Adelcorvin devra avoir exécuté les travaux dans un délai de 12 mois maximum suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai précité ;

Condamné la SCI Adelcorvin, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [P] [M], un montant de 300 euros par mois d’occupation à compter du 18 décembre 2020 et jusqu’à ce que les travaux soient effectués, la SCI Adelcorvin sera libérée de son obligation sur présentation d’un courrier de SOLIHA ou toute autre organisme délégué par la Caisse des Allocations Familiales attestant de la décence du logement ;

Ordonné la consignation de la part de loyer restant à charge de Mme [P] [M] auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

Condamné la SCI Adelcorvin aux entiers frais, qui comprendront les frais de diagnostic énergétique exposés par Mme [P] [M], et dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

La SCI Adelcorvin a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La locataire a quitté le logement au cours de l’année 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2024, la SCI Adelcorvin demande à la cour d’infirmer le jugement en date du 26 mai 2023 rendu par le juge des contentieux et de la protection près le Tribunal de Maubeuge, afin de débouter Mme [P] [M] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte du 26 juillet 2022, la SCI Adelcorvin a fait délivrer à la locataire un congé pour vente. Elle soutient que Mme [P] [M] a quitté les lieux, le 2 avril 2023, sans restituer les clés, les clés ayant été finalement remises au gérant de la SCI Adelcorvin le 1er janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, Mme [P] [M] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner la SCI Adelcorvin aux dépens.

Elle indique avoir quitté le logement en raison de son indécence en juillet 2023.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les travaux de mise aux normes de décence du logement

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 20-1 de la même loi dispose que :

'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.'

Au soutien de sa demande d’injonction de réaliser des travaux de mise en conformité avec les normes de décence, Madame [M] produit les pièces suivantes :

— le rapport sur une fiche Réglement sanitaire du Nord-Décence du Pôle de lutte contre l’habitat indigne du Nord du 24 novembre 2020 qualifiant la situation du logement de non décence, avec danger imminent et infractions audit réglement, en raison de désordres touchant à la précarité énergétique, à l’humidité et l’aération et préconisant les travaux suivants :

— la réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques,

— une vérification et une remise en état si nécessaire de la toiture, des escaliers,

— une remise en état des murs extérieurs, des chéneaux et des menuiseries,

— une mise en sécurité de l’installation électrique,

— la mise à disposition d’un moyen de chauffage suffisant, sécurisé et adapté aux caractéristiques du logement,

— la réalisation de l’entretien annuel du convecteur gaz par un professionnel,

— de remédier à l’humidité présente dans le logement,

— l’installation des ventilations réglementaires, adaptées pour assurer le renouvellement permanent de l’air avec pose de grilles extérieures pour éviter tout risque de nidification,

— la remise en état du dispositif de ventilation,

— la remise en état de stabilité du garde-corps escalier d’accès étage et des marches,

— la mise en place de garde-corps réglementaires en chambre 1 et sécurisation du puisard en sol accès logement,

— une remise en état des revêtements de murs, des sols et planchers, des plafonds,

— le constat de non-décence de la Caisse d’allocations familiales du 18 décembre 2020, avec suspension du versement des allocations logement et information de la demande de mise en conformité adressée au bailleur

— le diagnostic de performance énergétique du logement réalisé à la demande de la locataire du 18 novembre 2021, classant le logement en niveau G, extrêmement peu performant

— des photographies du logement

— le constat d’échec de la tentative de conciliation avec le bailleur initiée le 17 mai 2022 par la locataire relativement au différend sur l’état d’indécence de la maison louée

Au soutien de ses arguments en défense tendant à faire reconnaître qu’elle a effectué les travaux de mise en conformité et que l’humidité et le défaut d’aération du logement serait le fait de la locataire qui a bouché les aérations, utilisé des poëles à pétrole mobiles et n’a pas signalé une fuite du compteur d’eau, la SCI Adelcorvin verse au débat les pièces suivantes :

— deux courriers constatant la remise aux normes de décence des 14 mai et 31 août 2018 du Pact de l’Avesnois

— une facture d’entretien de la chaudière au gaz du 23 décembre 2020

— la mise en demeure du 10 mai 2021 du maire d'[Localité 3] d’avoir à réaliser des travaux sous 4 mois :

— fournir une attestation de mise en sécurité électrique du logement effectuée par un professionnel

— remise en état des revêtements des murs et des plafonds

— remise en état des ventilations basses et hautes

— mise en place d’une ventilation mécanique

— mise en conformité des garde-corps des chambres et de l’escalier

— toiture à vérifier car infiltration d’eau présente dans le logement

Ce courrier constatait néanmoins que les travaux d’éclairage et de mise en conformité du chauffage avaient été réalisés.

— une facture du 27 août 2021 de 2 180 euros indiquant notamment la pose d’une toiture isolante de 12 m2 de 40 mm, une ventilation 'extracteur'

— une facture du 30 août 2021 de 385 euros pour la pose d’un pot DCL en saillie et de radiateurs. Le même entrepreneur attestait par courrier avoir exécuté la mise en sécurité du logement en effectuant les travaux demandés le bailleur suite à la visite de la mairie

— un document manuscrit supportant le tampon de l’entreprise Suez Eau France indiquant qu’un compteur d’eau a été posé le 15 mars 2021, vérifié le 13 mai 2021 à 24 m3 et présentant une fuite le 1er décembre 2021 avec un relevé de consommation à 2448 m3

— l’attestation du maire d'[Localité 3] indiquant que le 13 octobre 2021, Madame [M] a refusé l’accès au logement aux agents venus vérifier l’achèvement des travaux de mise aux normes de décence

— le courrier de maire d'[Localité 3] du 10 mai 2022 indiquant que Madame [M] a de nouveau refusé l’accès au logement au motif qu’elle était alitée.

Afin de démontrer la fin de la relation contractuelle de location, la SCI Adelcorvin produit les éléments suivants :

— le congé pour vendre délivré le 26 juillet 2022 à la personne de Madame [M]

— des attestations de témoin indiquant que Madame [M] a remis les clés le 1er janvier 2024 au gérant de la SCI.

L’argument de la SCI Adelcorvin selon lequel le logement déclaré décent en 2018 serait forcément devenu indécent du fait du locataire est inopérant, le constat de décence n’ayant aucune valeur d’expertise et d’analyse sur les causes des désordres affectant l’immeuble.

Au contraire, cette précédente procédure montre que l’immeuble loué a déjà fait l’objet d’une location dans des conditions contraires aux normes de décence et présentait donc déjà des difficultés structurelles nécessitant des travaux.

Le rapport du 24 novembre 2020 constate de nouveau une situation d’indécence avec danger imminent portant sur la précarité énergétique, l’humidité importante et le manque d’aération.

Le rapport pointe les comportements inadaptés des locataires qui ont bouché les aérations, sans doute dans le but de conserver la chaleur. Il résulte clairement du rapport que ces comportements inadaptés de la locataire sont consécutifs à l’indécence structurelle du logement, dont il préconise la recherche de l’amélioration par différents travaux de mise aux normes.

Il convient donc de rechercher si, au jour de l’audience devant le premier juge, le 6 janvier 2023, les travaux de mise aux normes avaient été effectués ou demeuraient en attente.

Le refus, par deux fois, de la locataire de permettre l’accès au logement aux services chargés de vérifier la mise en conformité du logement a privé le bailleur de pouvoir connaître leur avis concernant la remise aux normes.

Le bailleur dispose cependant d’autres moyens de preuve, s’agissant notamment de la production des factures des entreprises intervenues sur le logement.

Il résulte de la comparaison des différentes pièces produites que le bailleur justifie des travaux suivants :

— une vérification et une remise en état de la toiture,

— la mise à disposition d’un moyen de chauffage suffisant, sécurisé et adapté aux caractéristiques du logement,

— la réalisation de l’entretien annuel du convecteur gaz par un professionnel,

— l’installation des ventilations réglementaires, adaptées pour assurer le renouvellement permanent de l’air avec pose de grilles extérieures pour éviter tout risque de nidification,

— la remise en état du dispositif de ventilation.

Il ne justifie pas des travaux suivants :

— une remise en état des murs extérieurs, des chéneaux et des menuiseries,

— une mise en sécurité de l’installation électrique,

— la remise en état de stabilité du garde-corps escalier d’accès étage et des marches,

— la mise en place de garde-corps réglementaires en chambre 1 et sécurisation du puisard en sol accès logement,

— une remise en état des revêtements de murs, des sols et planchers, des plafonds,

En revanche, si l’injonction de 'remédier’ à l’humidité dans le logement est le but à atteindre par la vérification de la toiture, la mise en place d’une ventilation par extraction d’air et une amélioration du dispositif de chauffage, elle ne constitue pas, en tant que telle, une consigne de travaux à effectuer.

Par conséquent, le jugement qui a retenu que le bailleur ne justifiait pas de l’exécution, au moins partielle, des travaux sera infirmé.

Le jugement sera, en outre, infirmé, en ce qu’il a prononcé une astreinte, au regard de la mauvaise coopération de la locataire qui a refusé, à deux reprises l’accès au logement, et qui du reste a quitté les lieux.

Si un congé pour vendre a été délivré, le bailleur ne justifie aucunement, ni des opérations de mise en vente, ni de la vente du bien. Dans ces conditions, la cour ne peut être convaincue que le logement ne sera pas, de nouveau, loué en l’état.

Par conséquent, il convient de prévoir un délai pour garantir l’exécution des travaux. Le délai d’un an à compter du jugement étant largement dépassé, il convient de prévoir un délai plus long afin d’assurer l’effectivité de la décision rendue au présent arrêt et de retenir celui de 30 mois à compter du jugement de première instance.

Le jugement sera également infirmé sur ce point.

Sur la suspension du paiement du loyer, avec consignation

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L’importance des travaux restant à réaliser justifie de suspendre le paiement du loyer, déduction faite du montant des allocations de logement, tout en prévoyant spécifiquement leur consignation auprès de la caisse des dépots et consignations, ainsi que l’a exactement décidé le premier juge.

Le jugement sera confirmé.

Sur la réparation du trouble de jouissance

Le dispositif prévu à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant spécifiquement la possibilité pour le juge de réduire le montant du loyer, la demande formulée par Madame [M] d’obtenir, avec rétroactivité, le paiement d’une somme de 300 euros, chaque mois jusque la réalisation des travaux, en réparation du préjudice de jouissance, ne saurait avoir pour objet de s’y substituer.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il appartient à Madame [M] de démontrer l’existence de son préjudice.

Madame [M] soutient avoir subi un préjudice de jouissance et décrit principalement dans ses conclusions l’humidité du logement et ses conséquences sur le bâti, notamment le mur de la salle de bains qui se fissure et la fenêtre de la chambre des enfants qui s’écarte du mur.

Etant rappelé que la procédure d’appel est écrite, sans autre développement, Madame [M] échoue à caractériser le préjudice de jouissance qu’elle aurait subi, lequel ne saurait résulter nécessairement du constat de travaux de décence à réaliser.

Le demande de Madame [M] sur ce point sera rejetée.

Le jugement sera infirmé.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Adelcorvin, partie perdante sera condamnée aux dépens, de première instance et d’appel.

Le jugement sera confirmé sur les dépens.

Il est précisé que Madame [M] n’a formé aucune demande quant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et que le sens de la présente décision conduit à rejeter celle de l’appelant sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement, uniquement en ce qu’il a :

— Enjoint à la SCI Adelcorvin d’effectuer les travaux tels que préconisés par SOLIHA dans le rapport RSD Décence du 24 novembre 2000 qui demeurera annexé au présent jugement à savoir :

* la réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques,

* une vérification et une remise en état si nécessaire de la toiture, des escaliers,

* une remise en état des murs extérieurs, des chéneaux et des menuiseries,

* une mise en sécurité de l’installation électrique,

* la mise à disposition d’un moyen de chauffage suffisant, sécurisé et adapté aux caractéristiques du logement,

* la réalisation de l’entretien annuel du convecteur gaz par un professionnel,

* de remédier à l’humidité présente dans le logement,

* l’installation des ventilations réglementaires, adaptées pour assurer le renouvellement permanent de l’air avec pose de grilles extérieures pour éviter tout risque de nidification,

* la remise en état du dispositif de ventilation,

* la remise en état de stabilité du garde-corps escalier d’accès étage et des marches,

* la mise en place de garde-corps réglementaires en chambre 1 et sécurisation du puisard en sol accès logement,

* une remise en état des revêtements de murs, des sols et planchers, des plafonds,

— Dit que la SCI Adelcorvin devra avoir exécuté les travaux dans un délai de 12 mois maximum suivant la signification du présent jugement et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai précité

— Condamné la SCI Adelcorvin, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [P] [M], un montant de 300,00 euros par mois d’occupation à compter du 18 décembre 2020 et jusqu’à ce que les travaux soient effectués, la SCI Adelcorvin sera libérée de son obligation sur présentation d’un courrier de SOLIHA ou toute autre organisme délégué par la Caisse des Allocations Familiales attestant de la décence du logement

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne à la SCI Adelcorvin d’effectuer les travaux de mise aux normes de décence, tels que préconisés dans la fiche Réglement sanitaire du Nord-Décence du Pôle de lutte contre l’habitat indigne du Nord du 24 novembre 2020 et restant à effectuer sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] :

— une remise en état des murs extérieurs, des chéneaux et des menuiseries,

— une mise en sécurité de l’installation électrique,

— la remise en état de stabilité du garde-corps escalier d’accès étage et des marches,

— la mise en place de garde-corps réglementaires en chambre 1 et sécurisation du puisard en sol accès logement,

— une remise en état des revêtements de murs, des sols et planchers, des plafonds

Dit que la SCI Adelcorvin devra exécuter lesdits travaux dans un délai de 30 mois à compter du jugement, sans que le prononcé d’une astreinte soit justifié,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne la SCI Adelcorvin aux dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN