République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/06/2025

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N° de MINUTE : 25/460

N° RG 23/05536 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VHYT

Jugement (N° 23/00377) rendu le 18 Septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

APPELANTES

Madame [W] [D] épouse [Y]

née le 15 Juin 1967 à [Localité 11] (Belgique) ([Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [F] [Y]

née le 28 Août 1991 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par M^e Gaëlle Thual, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SCI [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Anna Barois, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2025

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Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2015, la SCI Caron 555 a donné à bail à Mme [F] [Y] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 520 euros.

Mme [W] [D] épouse [Y] s’est engagée en qualité de caution solidaire.

Par acte du 22 juillet 2019, la SCI Ban Di Bari Mons en Baroeul a fait l’acquisition de l’immeuble auprès de la SCI Caron 555.

Le 28 juin 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [F] [Y], pour paiement de la somme en principal de 1 935,83 euros, dénoncé à la caution par acte du 8 juillet 2021.

Mme [F] [Y] a quitté les lieux le 27 octobre 2021.

Par actes d’huissier en date du 27 et 28 décembre 2022, la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul a fait assigner Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Lille, afin d’obtenir leur condamnation solidaire notamment au montant des loyers impayés, ainsi qu’à des dommages et intérêts au titre de dégradations locatives.

Suivant jugement en date du 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 1 616,61 euros au titre des loyers impayés,

Rejeté la demande de délais de paiement,

Rejeté la demande formée au titre des dégradations locatives,

Condamné la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul à verser at Mme [F] [Y] la somme de 450 euros au titre du trouble de jouissance,

Condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à la SCI Ban di Bari la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté le surplus des demandes,

Condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] aux dépens de l’instance.

Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 décembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes.

La SCI [Adresse 9] a constitué avocat le 2 janvier 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement en date du 18 septembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a :

condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 1 616,61 euros au titre des loyers impayés

rejeté la demande de délai de paiement

rejeté la demande formée au titre des dégradations locatives

condamné la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul à verser à Mme [F] [Y] la somme de 450 euros au titre du trouble de jouissance

condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] aux dépens de l’instance

En conséquence :

Accorder à Mme [F] [Y] un délai de paiement de 36 mois concernant l’arriéré de loyers s’élevant à la somme de 1 324,27 euros

Ordonner le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros à Mme [F] [Y], et condamner la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul au paiement de cette somme

Condamner la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par Mme [F] [Y]

Condamner la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul au paiement des entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul demande à la cour de :

Confirmer le jugement en date du 18 septembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en ce :

qu’il condamne solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] à régler à la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul la somme de 1 616,61 euros au titre des loyers demeurés impayés

qu’il a rejeté la demande de délais de paiement

Infirmer le jugement en date du 18 septembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a débouté la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul de sa demande formée au titre des dégradations locatives,

Statuant à nouveau, condamner solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] à régler à la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul les sommes suivantes :

173 euros au titre des dégradations locatives (le montant du dépôt de garantie de 520 euros ayant été déduit)

189,10 euros au titre des frais d’agence

126 euros au titre de l’état des lieux de sortie

Infirmer le jugement en date du 18 septembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a fait droit partiellement, à hauteur de 450 euros, à la demande au titre du préjudice de jouissance sollicité par Mme [Y]

Statuant à nouveau, débouter Mme [F] [Y] de sa demande au titre du préjudice de jouissance

Condamner solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est acquis que Mme [Y] a donné congé électroniquement le 13 septembre 2021 pour le 13 octobre 2021.

Mme [Y] ne conteste pas avoir cessé le paiement de son loyer mais conteste, par de nouveaux moyens en cause d’appel, le montant fixé à sa charge par le premier juge s’agissant des sommes retenues pour une occupation au delà de la date du 13 octobre 2021, puisqu’elle avait restitué les clés préalablement par lettre recommandée.

Le bailleur ne produit aucune convocation à un état des lieux de sortie avant le terme du préavis fixé au 13 octobre 2021, la locataire ne justifie pas plus avoir pris contact à ce sujet mais démontre avoir été contactée à ce sujet le 15 octobre 2021.

La locataire ne produit pas l’accusé réception de la lettre contenant les clés adressée à l’agence de gestion locative. Toutefois, un message du 20 octobre 2021 démontre que l’agence accusait réception des clés à cette date.

Au regard des échanges entre l’agence de gestion locative et la locataire, il est acquis que l’état des lieux a été effectué en son absence le 27 octobre 2021 et qu’il lui a été demandé de signer le document ensuite pour signature électronique. Si l’état des lieux ne fait pas état d’un caractère contradictoire, les mentions 'refuse de signer', 'refus’ sous nouvelle adresse et 'absence de pièce d’identité lors de l’état des lieux’ sur l’état des lieux produit sont pour le moins trompeuses quant à la réalité de la situation. Mme [Y] n’était pas présente lors de l’état des lieux établi par la société Check et visite le 27 octobre 2021 à 15h15.

Il résulte de ce qui précède que les clés ont été restituées à la date du 20 octobre 2021 et qu’en l’absence d’état des lieux contradictoire, cette date sera retenue comme celle de la libération effective des lieux.

Par conséquent, en considération du décompte produit et au prorata temporis d’un loyer mensuel, provision pour charges comprises, de 538.87 euros, Mme [Y] reste devoir au bailleur la somme de 1436.99 euros, somme au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

En revanche, le premier juge a fait une exacte appréciation de l’engagement en tant que caution solidaire de Mme [D], épouse [Y] pour la condamner au paiement solidaire de la dette locative avec la locataire, cette disposition du jugement sera confirmée.

Sur la demande du bailleur au titre des dégradations locatives, de frais d’agence et d’état des lieux

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bailleur produit au soutien de sa demande de paiement de la somme de 693 euros au titre de la réparation des dégradations commises par le locataire les éléments suivants :

— un document intitulé 'état des lieux de sortie’ effectué par une entreprise spécialisée, non contradictoire

— une facture de 693 euros pour divers travaux qualifiés de remise en état appartement

La locataire conteste les réparations retenues, en ce qu’elles relèvent de la vétusté normale d’un bien loué depuis 2015. Elle produit des photographies supportant la date du 26 septembre 2021 laissant apparaître un logement dans un état de proprété notable, étant précisé que le bailleur ne conteste pas que les photographies soient bien celles de l’appartement concerné.

Au demeurant, le bailleur ne produit pas l’état des lieux d’entrée effectué entre la locataire et le précédent bailleur, seul élément permettant de déterminer l’état exact du logement à l’entrée dans les lieux et d’apprécier les demandes, en tenant compte de la vétusté résultant de sept années d’occupation.

Par conséquent, la demande du bailleur au titre d’une réparation de dégradations locatives sera rejetée, comme étant particulièrement mal fondée.

En outre, c’est par une motivation exacte et circonstanciée que la cour adopte que le premier juge a rejeté les demandes du bailleur au titre d’une participation à un état des lieux non contradictoire auquel la locataire n’a pas été convoquée, ainsi que celle au titre des frais d’agence dont le motif n’est même pas allégué.

Le jugement qui a rejeté les demandes en réparation et en paiement du bailleur sera confirmé sur ces points.

Sur la demande de la locataire en réparation d’un trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses eMme [W] [D], épouse [Z] ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Mme [Y] fait état des désordres suivants :

— présence de souris

— porte d’entrée voilée, rendant le logement énergivore

— plaque de cuisson défectueuse

— porte d’entrée de l’immeuble défaillante générant du squatt

— boîte aux lettres fracturée

S’agissant de la plaque de cuisson, de la porte voilée et de la boîte aux lettres cassée, le bailleur produit deux factures de réparation du 25 mars 2021 et du 30 avril 2021, quand la locataire justifie d’une demande d’intervention du 6 avril 2021 pour les deux premiers désordres.

Il en résulte que le bailleur a exécuté promptement ses obligations.

S’agissant de la présence de souris, il est acquis que la lutte contre des nuisibles peut nécessiter plusieurs interventions. La locataire ne conteste pas que le gestionnaire de location a fait passer une entreprise de dératisation.

Il en résulte que le bailleur a exécuté ses obligations.

En revanche, s’agissant de la porte d’entrée défectueuse, Mme [Y] produit :

— les demandes aux agences de gestion locative dès le mois de décembre 2020

— un constat d’huissier en date du 26 juillet 2021

— deux attestations de son frère et de son père attestant l’avoir hébergée quant elle craignait pour sa sécurité

— un constat d’huissier du 26 juillet 2021 constatant la dégradation de la porte d’entrée, qui ne se verrouille pas, ainsi que celles des boîtes aux lettres

En dépit de devis et d’échanges à ce sujet avec l’agence de gestion locative, le bailleur ne produit pas la facture de changement de la porte d’entrée, de sorte qu’il convient de retenir qu’elle n’a pas été réparée avant le départ de la locataire en octobre 2021, le bailleur alléguant une fin de travaux en novembre 2021.

Le bailleur a manqué à l’exécution de son obligation s’agissant de la sécurité que doit procurer une porte d’entrée d’immeuble pour l’accès au logement et la locataire justifie d’un préjudice de jouissance de 10 mois environ.

Le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance en fixant sa réparation à hauteur de la somme de 450 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de la locataire d’obtenir des délais de paiement

Mme [Y] indique dans ses conclusions avoir déposé un chèque à la CARPA relatif aux sommes retenues à son encontre dans le jugement de première instance.

Il s’ensuit que, sans autre justification de sa situation financière, la demande de délais de paiement n’est pas justifiée, d’autant plus que le montant de la dette locative a été minoré au présent arrêt et que les sommes retenues à l’encontre du bailleur ont fait l’objet d’une confirmation.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et, par suite, à rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé sur les dépens et sur les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [D], épouse [Y] à payer à la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul la somme de 1616.61 euros, au titre des loyers impayés

— condamné solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [D], épouse [Y] aux dépens et à payer à la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul la somme de 800 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [F] [Y] et Mme [W] [D], épouse [Y] à payer à la SCI Ban di Bari Mons en Baroeul la somme de 1436.99 euros, au titre de la dette locative,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN