RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01762 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAV2

Minute n°25/00102

S.C.I. MATHISMUEHLE

C/

[J]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 6], décision attaquée en date du 27 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 11-22-198

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 27 MARS 2025

APPELANTE :

S.C.I. MATHISMUEHLE

[Adresse 5]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [C] [J] épouse [Y]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M. MICHEL, Conseiller, pour le président de chambre régulièrement empêché, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2014, la SCI Mathismuehle a consenti un bail à M. [V] [Y] et Mme [C] [J] épouse [Y] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 760 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a notamment dit que le bail se poursuit au seul profit de Mme [Y], ordonné l’expulsion de M. [Y], condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 1.541,17 euros au titre de la régularisation des charges locatives de 2014 à 2017 et rejeté la demande de la bailleresse en régularisation des charges pour l’année 2018.

Par acte du 9 juin 2022, la SCI Mathismuehle a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer un arriéré de loyer et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et par acte du 30 septembre 2022, elle lui a fait signifier un congé pour vendre à effet du 8 mai 2023.

Par acte du 3 août 2022, Mme [Y] a fait assigner la SCI Mathismuehle devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre du 30 septembre 2022, dire que la SCI Mathismuehle ne peut se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 juin 2022, suspendre les effets de la clause résolutoire, subsidiairement lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, déclarer irrecevable la demande d’expulsion sur le fondement de la clause résolutoire et du congé pour vendre, débouter la SCI Mathismuehle de ses demandes et la condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Mathismuehle a demandé au juge de constater la résolution de plein droit du contrat de bail pour non-paiement des causes du commandement de payer avec effet au 9 août 2022, ordonner l’expulsion de Mme [Y], la condamner à lui payer l’arriéré de loyer pour 971,10 euros et une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros charges en sus à compter du 9 août 2022, à titre subsidiaire organiser l’imputation des paiements et prévoir la déchéance du bénéfice des délais au premier manquement, à titre infiniment subsidiaire juger que le bail a pris fin le 8 mai 2023 par l’effet du congé pour vendre du 30 septembre 2022, ordonner l’expulsion de Mme [Y], la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros charges en sus à compter du 9 mai 2023 et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a :

— dit que la demande de Mme [Y] en suspension des effets du commandement de payer a perdu son objet

— déclaré irrecevable la nouvelle demande de la SCI Mathismuehle en régularisation des charges locatives pour l’année 2018

— condamné Mme [Y] à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 831,69 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 mai 2022, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 9 juin 2022

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu initialement le 7 mars 2014 entre la SCI Mathismuehle et Mme [Y] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 août 2022

— autorisé Mme [Y], devant par ailleurs payer à échéance les loyers et charges courants, à régler la dette de 831,69 euros par 6 mensualités de 138,48 euros chacune jusqu’à parfait paiement, étant précisé que les sommes versées au cours de chaque mois par la locataire ne s’imputeront sur cette dette qu’après paiement du loyer (révisé) et de la provision pour charges dus pour le mois en question

— dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois, et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du jugement

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre.

— dit que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

' que la clause résolutoire retrouvera son plein effet

' que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible

' qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI Mathismuehle pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant

' que Mme [Y] sera condamnée à verser à la SCI Mathismuehle une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, actualisés conformément au contrat, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs

— condamné Mme [Y] au paiement des loyers-échus depuis le 10 juin 2022 jusqu’au jugement

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les effets du congé pour vendre du 30 septembre 2022, ni sur les contestations contre la régularité de ce congé

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la fixation pour 1'avenir de la provision pour charges

— condamné à Mme [J] à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juin 2022

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour de 28 août 2023, la SCI Mathismuehle a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis celles ayant dit que la demande de Mme [Y] en suspension des effets du commandement de payer a perdu son objet, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 août 2022, dit n’y avoir lieu à statuer sur la fixation pour l’avenir de la provision pour charges et condamné Mme [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions du 13 janvier 2025, l’appelante demande à la cour de:

— rejeter l’appel incident de Mme [Y]

— confirmer le jugement du 27 juin 2023 en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu initialement le 7 mars 2014 entre la SCI Mathismuehle et Mme [Y] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 août 2022

— l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau

— condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 841,69 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 mai 2022 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 9 juin 2022

— débouter Mme [Y] de sa demande de délais de paiement et de sa demande tendant à être autorisée à régler sa dette de loyer charges courantes par mensualités

— la débouter de sa demande de suspension des effets la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit

— ordonner son expulsion des lieux loués situés [Adresse 1], ainsi que de tout occupant de son chef avec, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, au besoin le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— la condamner à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer des charges, actualisées conformément au contrat, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération définitive, caractérisée par la remise de l’ensemble des clés du logement

— subsidiairement valider le congé pour vendre du 30 septembre 2022 et juger que Mme [Y] est occupante sans droit ni titre du logement donné à bail depuis le 9 mai 2023 à zéro heure

— ordonner son expulsion des lieux loués situés [Adresse 1], ainsi que de tout occupant de son chef avec, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, au besoin le concours de la force publique l’assistance d’un serrurier à défaut de départ volontaire dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à interveni,

— condamner Mme [Y] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, actualisée conformément au contrat, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération définitive, caractérisée par la remise de l’ensemble des clés du logement

— déclarer recevable l’ensemble de ces demandes

— déclarer Mme [Y] irrecevable en l’ensemble de ses demandes et les rejeter

— la condamner à lui payer une somme de 1.500 euros par instance soit 3.000 euros au total au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ainsi qu’aux frais afférents à la signification du commandement de payer du 9 juin 2022, du congé pour vente du 30 septembre 2022, outre les frais d’exécution.

Sur le commandement visant la clause résolutoire, l’appelante fait valoir que les charges sont justifiées et ont été contestées de mauvaise foi par l’intimée, que l’indexation de loyer est due en application des clauses du contrat, que le premier juge a justement relevé l’existence d’un arriéré locatif mais commis une erreur de calcul sur les provisions versées pour l’année 2020 dont le solde s’élève à 489,07 euros et que la clause résolutoire est acquise, Mme [Y] n’ayant pas acquitté les causes du commandement de payer notifié le 9 juin 2022 dans le délai de 2 mois de sa signification. Elle souligne que le juge ne peut apprécier la gravité du manquement contractuel sanctionné par la clause, ajoutant que sa demande est d’autant plus justifiée que l’intimée n’a pas payé ses charges en cours de procédure. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Sur le congé pour vendre, elle soutient avoir intérêt à poursuivre sa demande si la cour invalide le commandement de payer ou confirme les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire qui serait réputée non acquise en cas de respect des délais de paiement ou encore si elle ne fait pas droit et/ou rejette sa demande tendant à voir prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire. Elle prétend que le congé contient les mentions prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il respecte le délai de préavis de 6 mois et a été délivré pour la bonne date, le bail ayant été reconduit pour une durée de trois ans jusqu’au 9 mai 2023. Elle précise que c’est au moment de la dernière reconduction tacite que doit être fixée la durée de la reconduction et qu’au 9 mai 2020 elle était une SCI familiale, en sorte que la tacite reconduction s’est opérée pour une durée de trois ans sans que la cession ultérieure des parts d’associés soit de nature à modifier le délai. Elle ajoute que Mme [Y] ne démontre pas que les offres de relogement sont incompatibles avec son état de santé et est occupante sans droit ni titre depuis le 9 mai 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions du 8 octobre 2024, Mme [Y] demande à la cour de:

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’arriéré à 831,69 euros, l’a autorisée à régler la dette de 831,69 euros par 6 mensualités de 138,48 euros, suspendu les effets de la clause résolutoire, dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation se poursuit

— débouter la SCI Mathismuehle de l’ensemble de ses demandes fondées sur le commandement de payer délivré le 9 juin 2022

— la débouter de sa demande de rectification du montant de l’arriéré locatif dû au 30 mai 2022

— constater qu’elle s’est acquittée des causes du jugement selon les modalités fixées et dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail d’habitation se poursuit

— subsidiairement lui accorder un délai supplémentaire d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour régulariser tout arriéré éventuel supplémentaire avec les mêmes modalités que celles du jugement, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé et dire que si le délai est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail d’habitation pourra se poursuivre

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer sur les effets du congé pour vendre du 30 septembre 2022, ni sur les contestations contre la régularité de ce congé, l’a condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juin 2022 et à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté ses autres demandes tendant à voir déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre du 30 septembre 2022, déclarer irrecevable la demande d’expulsion, condamner la SCI Mathismuehle aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 30 septembre 2022

— déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre du 30 septembre 2022

— prononcer l’inopposabilité à son encontre du congé pour vendre du 30 septembre 2022

— déclarer irrecevable subsidiairement mal fondé l’ensemble des demandes de la SCI Mathismuehle fondées sur le congé pour vendre et les rejeter

— déclarer irrecevable subsidiairement mal fondée la demande d’expulsion fondée sur la clause résolutoire et le congé pour vendre

— en tout état de cause débouter la SCI Mathismuehle de l’ensemble de ses demandes, tant irrecevables que mal fondées

— condamner la SCI Mathismuehle à lui payer une somme de 3.000 euros pour la première instance et de 5.000 euros pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’intimée conclut à la confirmation du jugement sur le montant des charges en l’absence d’erreur du premier juge. Elle expose que les sommes en litige étaient particulièrement modestes et qu’il existait manifestement des problèmes de décompte, qu’elle a réglé les sommes fixées par le tribunal en six virements de septembre 2023 à février 2024 et que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Elle précise justifier de sa situation financière, que les loyers ont toujours été payés et que les relevés de régularisation des années 2015 à 2017 ne lui ont été transmis qu’en janvier 2019.

Sur le congé pour vendre, elle soutient que la SCI avait un caractère familial jusqu’au 28 janvier 2022, date à laquelle 768 parts sociales d’associé sur 770 au total ont été cédées à la SARL de droit Luxembourgeois NBS, que la propriétaire ayant perdu son caractère familial la durée du bail est passée à six ans en application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, qu’ayant été renouvelé en 2020 il se poursuit jusqu’en 2026 et que le congé délivré pour le 8 mai 2023 sur la base d’un bail de trois ans est nul. Elle ajoute que la nullité est également encourue au motif que les offres de relogement qui lui ont été adressées ne correspondent pas aux locaux qu’elle occupe, qu’elle loue un rez-de-chaussée avec son mari, qu’ils sont handicapés, qu’elle a une mobilité très réduite et qu’il ne lui a été proposé que des relogements en étage. Elle ajoute que la demande au titre du congé pour vendre n’est formée qu’à titre subsidiaire et qu’elle est recevable à contester ce congé par voie d’appel incident.

Elle souligne que l’appelante ne produit pas de décompte de régularisation des charges alors qu’elle s’acquitte d’une provision de 30 euros à valoir sur les charges récupérables qui comprennent uniquement les ordures ménagères et sollicite qu’il soit justifié du montant des ordures ménagères pour l’année 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de l’intimée

Selon l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé.

Il est constaté que si figure au dispositif de ses conclusions une demande tendant à l’irrecevabilité des demandes de l’intimée, l’appelante ne fait valoir aucun moyen à l’appui de cette fin de non-recevoir et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que la demande est rejetée.

De la même manière, si l’intimée conclut au dispositif de ses conclusions à l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de l’appelante, de celles développées sur le congé pour vendre et d’expulsion, elle ne fait valoir aucun moyen et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que la demande est rejetée.

Sur la régularisation des charges locatives pour l’année 2018

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si la SCI Mathismuehle a visé à la déclaration d’appel la disposition du jugement ayant déclaré irrecevable sa demande de régularisation des charges pour l’année 2018, il est relevé que ses conclusions ne contiennent aucune prétention ni moyen de ce chef, de sorte que la cour n’a pas à statuer sur cette disposition et ne peut que la confirmer.

Sur l’arriéré de loyer et charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le tribunal a fixé à 831,69 euros l’arriéré arrêté au 30 mai 2022. A hauteur d’appel, les parties s’opposent uniquement sur le montant des provisions réglé au cours de l’année 2020, le tribunal retenant la somme de 250 euros au total que l’intimée soutient avoir versée à raison de 20 euros par mois jusqu’en novembre et 30 euros en décembre, alors que l’appelante prétend n’avoir perçu que la somme de 240 euros en douze versements mensuels de 20 euros. Il n’est produit aucune pièce objective de nature à établir le montant du versement allégué par la locataire au titre du mois de décembre 2020 alors que la charge de cette preuve lui incombe, en sorte qu’il convient de majorer de 10 euros le décompte du premier juge sur lequel s’accordent les parties pour le surplus.

En conséquence le jugement est infirmé et Mme [Y] est condamnée à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 841,69 euros au titre de l’arriéré arrêté au 30 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022, date du commandement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de location conclu entre les parties le 7 mars 2014 comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement de payer signifié le 9 juin 2022 à l’intimée rappelle cette clause. Un règlement dans le délai de deux mois de tout ou partie de l’arriéré n’est ni justifié, ni même allégué par l’intimée. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 9 août 2022.

Sur l’expulsion et la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 24 paragraphes V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le premier juge a exactement estimé que Mme [Y] est en situation financière de régler sa dette locative de manière échelonnée dans les délais légaux. C’est en vain que l’appelante s’oppose à la demande au motif que l’intimée est de mauvaise foi alors que la condition de bonne foi n’est pas exigée par le texte, étant en outre relevé que le premier juge a partiellement fait droit aux contestations de l’intimée et que celle-ci a poursuivi le paiement du loyer courant, ce moyen étant inopérant. C’est donc à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de délais.

Toutefois, il n’est pas démontré que l’intimée s’est acquittée des causes du jugement selon les modalités fixées comme elle le soutient. S’il est justifié de la souscription d’un ordre de virement de six échéances mensuelles de 138,48 euros, il n’est produit aucune pièce attestant de l’exécution effective de cet ordre jusqu’à son terme et il résulte de ce qui précède que l’arriéré est supérieur à celui arrêté par le premier juge, en sorte que les mensualités fixées ne permettent pas d’apurer la totalité de l’arriéré. En conséquence, le jugement est infirmé et l’intimée est autorisée à s’acquitter de sa dette à raison de 7 mensualités, soit 6 versements de 138,48 euros et un dernier versement comprenant le solde et les intérêts. Il est confirmé en revanche en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et dit que si ceux-ci sont respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Sur le congé pour vendre

Il résulte des dispositions combinées des articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et les bailleurs qui sont des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Selon l’article 15 I de la même loi, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. L’article 15 II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’article 15 III dispose que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48 -1360 du 1er septembre 1948.

En l’espèce, c’est à tort que le premier juge a dit n’y avoir lieu à statuer sur le congé pour vendre du 30 septembre 2022, alors que si les demandes afférentes à l’acte ont été présentées à titre subsidiaire, il était saisi des prétentions sur la validité et les conséquences de cet acte dès lors que la demande principale n’était que partiellement accueillie, les effets de la clause résolutoire ayant été suspendus. Le jugement est donc infirmé.

Le contrat de location a été conclu pour une durée de trois ans à effet du 9 mai 2014, les parties s’accordant sur le fait qu’à l’époque la propriétaire était une SCI à caractère familial au sens de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il a été renouvelé par tacite reconduction le 9 mai 2017 pour trois années, puis le 9 mai 2020. S’il est établi que la SCI a perdu son caractère familial en suite de la cession de la quasi-totalité des parts sociales de son capital le 28 janvier 2022 à la société N.B.S. Invest, il est observé que cette cession a été réalisée après le renouvellement du bail pour une durée de trois ans à compter du 9 mai 2020 et ne peut, en cours de délai, en modifier la durée, la durée du contrat devant s’apprécier à la date de sa reconduction tacite. Il s’ensuit que le bail est arrivé à expiration le 8 mai 2023 et que le congé pour vendre a valablement été délivré pour le même jour.

Sur l’obligation pour l’appelante de proposer à la locataire un logement adapté à ses besoins et possibilités, il ressort des pièces produites qu’elle a proposé trois offres dans le congé initial et signifié à l’intimée trois offres supplémentaires par acte du 6 mars 2023. Il résulte du descriptif de ces offres que les logements proposés se situaient dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 et étaient conformes aux possibilités financières de l’intimée, ce qui n’est pas contesté par celle-ci. En outre ces offres étaient similaires à la description du logement loué tel que figurant sur le contrat de bail. Si l’intimée soutient que ces logements ne correspondent pas à celui occupé qui est en rez-de-chaussée puisqu’il s’agit de logements en étage et qu’elle est handicapée comme son époux, il est constaté que sur les 3 premières offres une seule maison est indiquée comme comportant un étage et sur les 3 offres supplémentaires, deux comportent la mention de pièces à l’étage. Il en découle que l’appelante démontre avoir proposé plusieurs offres pour des logements sans étage et correspondant aux besoins de l’intimée, étant observé que si celle-ci affirme être handicapée et à mobilité réduite elle n’en justifie par aucune pièce.

Il est relevé que le congé pour vendre a été signifié par huissier le 30 septembre 2022 plus de six mois avant sa date d’effet et qu’il comporte les différentes mentions exigées à peine de nullité par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment le prix et les conditions de la vente projetée.

En conséquence, Mme [Y] est déboutée de ses demandes de nullité et d’inopposabilité du congé pour vendre et il est constaté la validité du congé pour vendre à effet du 8 mai 2023.

Sur la demande d’expulsion

Indépendamment de la suspension en l’état des effets de la clause résolutoire, le congé pour vendre a mis un terme au contrat de location le 8 mai 2023 et depuis lors l’intimée est occupante sans droit ni titre du logement. En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a conditionné l’expulsion de Mme [Y] au défaut de respect des délais de paiement. Il convient d’ordonner la libération des lieux dans le mois de la signification de l’arrêt et à défaut d’autoriser son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de location ayant pris fin, l’intimée est occupante sans droit ni titre du logement et redevable de ce chef d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est due à compter de la date d’effet du congé, en sorte que le jugement est infirmé en ce qu’il a conditionné son règlement au non-respect des délais de paiement. Mme [Y] est condamnée à payer à compter du 9 mai 2023 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé outre les charges, révisable selon les modalités du bail, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

Mme [Y], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel, hormis les frais du congé pour vendre et les frais d’exécution. Elle est condamnée à payer à la SCI Mathismuehle une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Elle est déboutée de sa demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI Mathismuehle de sa demande d’irrecevabilité des demandes de Mme [C] [J] épouse [Y] ;

DEBOUTE Mme [C] [J] épouse [Y] de sa demande d’irrecevabilité des demandes de la SCI Mathismuehle ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable la nouvelle demande de la SCI Mathismuehle en régularisation des charges locatives pour l’année 2018, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 9 août 2022, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, dit que si les délais accordés sont entièrement respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, condamné Mme [C] [J] épouse [Y] aux dépens et à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [C] [J] épouse [Y] à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 841,69 euros au titre de l’arriéré arrêté au 30 mai 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2022 ;

DIT que Mme [C] [J] épouse [Y] pourra s’acquitter de sa dette en principal, intérêts et frais, en plus des loyers courants, en 6 versements de 138,48 euros et un dernier versement comprenant le solde dont les intérêts, le premier devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification du présent arrêt, puis le 10 de chaque mois, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et/ou d’un loyer courant, et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE Mme [C] [J] épouse [Y] de ses demandes de nullité et d’inopposabilité du congé pour vendre du 30 septembre 2022 ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre signifié le 30 septembre 2022 à effet du 8 mai 2023 ;

ORDONNE à Mme [C] [J] épouse [Y] de libérer le logement situé [Adresse 4] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification du présent arrêt ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [J] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI Mathismuehle pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles trouvés sur place étant régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 du code de procédures civiles;

DEBOUTE la SCI Mathismuehle de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [C] [J] épouse [Y] à payer à la SCI Mathismuehle à compter du 9 mai 2023 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé outre les charges, révisable selon les modalités du bail, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [C] [J] épouse [Y] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [C] [J] épouse [Y] à payer à la SCI Mathismuehle la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [C] [J] épouse [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

P/ LE PRESIDENT REGULIEREMENT EMPECHE