République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 13/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 24/04858 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V2D5

Ordonnance (N° 24/00898)

rendu le 1er octobre 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SASU EDMP Hauts de France

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par M^e Laurence D’herbomez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SCI Nouvelle

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Géraldine Sorato, avocat au barreau de Lille substitué par M^e Marie Equinet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 10 juin 2025 tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 23 octobre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 juin 2025

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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 28 juin 2004, la SCI Nouvelle a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier de 1200 m² environ composé de deux cellules de 600 m², situé au lieudit « [Adresse 2] » à Faches-Thumesnil.

Selon plusieurs promesses sous conditions suspensives régularisées au début de l’année 2022, la SAS EDMP ' Hauts de France ' (la SASU EDMP) , société de promotion immobilière, s’est portée acquéreuse, par l’intermédiaire de ses filiales, Les Dunes de Flandres et Terbois, de parcelles cadastrées A [Cadastre 13], A [Cadastre 8], A [Cadastre 5] et A [Cadastre 14] situées [Adresse 19] à [Adresse 15], afin d’y construire une résidence étudiante intégrant un local commercial et un local d’activité.

Ces parcelles, qui jouxtent la propriété de la SCI Nouvelle, sont grevées d’une servitude de passage au profit du fonds de la SCI Nouvelle.

La SAS EPDM a déposé un permis de construire le 29 décembre 2022 et l’a obtenu le 31 juillet 2023.

Ayant consulté le projet de permis de construire, lequel prévoyait la modification du tracé de la servitude de passage ainsi que la création d’un porche projeté comme entrée depuis la voie publique, la SCI Nouvelle, par l’intermédiaire de son conseil, a, par courrier recommandé du 18 septembre 2023, mis en demeure la SAS EPDM de modifier sous huitaine les plans de son projet immobilier afin de respecter l’assiette de la servitude.

En l’absence d’accord intervenu entre les parties, la SCI Nouvelle a fait assigner la SAS EDMP, suivant acte du 23 mai 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille afin que cette dernière soit condamnée :

A modifier les plans de son projet immobilier pour maintenir la servitude de passage dont elle bénéficie sur les parcelles où il doit être mis en 'uvre ;

A déposer un permis de construire modificatif contenant ces plans modifiés dans un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le contentieux de sa liquidation ;

Aux dépens ;

A lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

Enjoint à la SASU EDMP ' Hauts de France dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance :

1°) de modifier les plans de son projet immobilier, dont l’emprise concerne les parcelles situées à Faches-Thumesnil et cadastrées A [Cadastre 5], [Cadastre 1], A [Cadastre 13] et A [Cadastre 14], afin de garantir le maintien de la servitude de passage sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 6], A [Cadastre 12], A [Cadastre 11] et A [Cadastre 13] bénéficiant au fonds dont est propriétaire la SCI Nouvelle situé [Adresse 21], notamment son assiette et son gabarit d’usage,

2°) de déposer auprès du service compétent une demande de permis de construire modificatif contenant les plans modifiés à cette fin,

3°) de faire constater ce dépôt de cette demande par acte de commissaire de justice auquel sera annexée une copie intégrale de la demande et des documents qui seront joints à cette demande ;

Assortit, à défaut d’accomplissement complet des diligences détaillées dans l’injonction dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, cette injonction d’une astreinte provisoire pendant six mois, d’un montant de 100 euros par jour de retard ;

S’est réservé le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

Fait interdiction à la SASU EDMP ' Hauts de France de réaliser ou de faire réaliser des travaux sur les parcelles où est située l’assiette de la servitude de passage profitant au fonds dont est propriétaire la SCI [Adresse 16] [Adresse 3], avant d’avoir obtenir un permis de construire modificatif conforme à l’injonction qui lui est faite par la présente ordonnance ;

Débouté la SASU EDMP ' Hauts de France de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamné la SASU EDMP ' Hauts de France aux dépens ;

Condamné la SASU EDMP ' Hauts de France à payer 2 500 euros à la SCI Nouvelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 12 octobre 2024, la SASU EDMP- Hauts de France a interjeté appel de la décision.

Par acte signifié le 7 novembre 2024, la SASU EDMP ' Hauts de France a saisi le premier président de la cour d’appel de Douai d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 3 mars 2025, le premier président de la cour d’appel de Douai a notamment ordonné la suspension de l’exécution provisoire assortissant l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lille du 1er octobre 2024, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et a condamné la SASU EDMP ' Hauts de France, outre aux dépens de l’instance, à payer à la SCI Nouvelle la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 2 juin 2025, la SAS EDMP Hauts de France demande à la cour au visa de l’article 835 du code de procédure civile de :

— infirmer l’ordonnance rendue par M. le Président du tribunal judiciaire de Lille le 1er octobre 2024 en ce qu’elle :

— lui a enjoint dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance :

1) De modifier les plans de son projet immobilier, dont l’emprise concerne les parcelles situées à Fâches Thumesnil et cadastrées A [Cadastre 5], A [Cadastre 8], A7176 et A [Cadastre 14], afin de garantir le maintien de la servitude de passage sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 6], A [Cadastre 12], A [Cadastre 11], et A [Cadastre 13] bénéficiant au fonds dont est propriétaire la SCI Nouvelle situé [Adresse 20], notamment son assiette et son gabarit d’usage,

2) De déposer auprès du service compétent une demande de permis de construire modificatif contenant les plans modifiés à cette fin,

3) De faire constater ce dépôt de cette demande par acte de commissaire de justice auquel sera annexée une copie intégrale de la demande et des documents qui seront joints à cette demande ;

— a assorti, à défaut d’accomplissement complet des diligences détaillées dans l’injonction dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, cette injonction d’une astreinte provisoire pendant six mois, d’un montant de 100 euros par jour de retard ;

— s’est réservé le contentieux de la liquidation de cette astreinte ;

— lui a fait interdiction de réaliser ou faire réaliser des travaux sur les parcelles où est située l’assiette de la servitude de passage profitant au fonds dont est propriétaire la SCI [Adresse 17], avant d’avoir obtenu un permis de construire modificatif conforme à l’injonction qui lui est faite par la présente ordonnance ;

— l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

— l’a condamnée aux dépens ;

— l’a condamnée à verser 2 500 euros à la SCI Nouvelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Nouvelle de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Nouvelle à lui payer au titre de dommages et intérêts la somme de 5 000 euros ;

— condamner la SCI Nouvelle au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI Nouvelle aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec faculté de distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 juin 2025, la SCI Nouvelle demande à la cour au visa des dispositions des articles 835 et 31-1 du code de procédure civile ainsi que de l’article 701 du code civil de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 1er octobre 2024, en ce qu’elle a :

— constaté l’existence d’un dommage imminent au jour où il a été statué ;

— débouté la SAS. EDMP – Hauts de France de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SAS EDMP – Hauts de France aux dépens ;

— condamné la SAS EDMP – Hauts de France à lui verser à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que ladite ordonnance est exécutoire par provision ;

Y ajoutant, statuant à nouveau :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter la S.A.S.U. EDMP ' Hauts de France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater que l’obtention de l’arrêté de retrait du permis de construire litigieux constitue l’exécution partielle de l’ordonnance de première instance en faisant cesser le dommage imminent ;

— constater que s’il existait un dommage imminent au jour où le juge de première instance a rendu son Ordonnance, les condamnations portées à l’encontre de la SAS EDMP ' Hauts de France relatives à la modification des plans de son projet immobilier et au permis de construire modificatif sont désormais sans objet, le dommage imminent n’existant plus au jour où la présente juridiction statue du fait de l’obtention de l’arrêté de retrait du permis de construire ;

— constater que la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens auxquels a été condamnée la SAS EDMP ' Hauts de France par ordonnances du 1er octobre 2024 et 3 mars 2025 est d’un montant de 4216,48 euros ;

— condamner la SAS EDMP ' Hauts de France à lui devoir la somme de 10 000 euros au titre de cette procédure abusive ;

— condamner la SAS EDMP ' Hauts de France à lui devoir la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure ;

— condamner la SAS EDMP ' Hauts de France aux entiers frais et dépens exposés dans le cadre de la présente procédure.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

La clôture a été prononcée le 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un dommage imminent :

La SASU EDMP conclut à l’absence de dommage imminent. Elle soutient à ce titre qu’il n’est pas caractérisé dans la mesure où l’opération immobilière qu’elle a envisagée ne se réalisera pas. Elle affirme que les promesses portant sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 13], A [Cadastre 8], A [Cadastre 5] et A [Cadastre 14] n’ont pas été levées et sont dès lors caduques, en effet :

concernant la parcelle A [Cadastre 13], la promesse expirait après divers renouvellement le 26 janvier 2023 ;

concernant la parcelle A [Cadastre 8], la promesse était consentie pour une durée de seize mois à compter de la régularisation de l’acte ;

concernant les parcelles A [Cadastre 5] et A [Cadastre 14], la réalisation de la vente pouvait être demandée par le bénéficiaire jusqu’au 30 juin 2023, prorogée jusqu’au 31 décembre 2023.

En outre, elle précise que le permis dont elle disposait avait fait l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif de Lille et a depuis été retiré. Elle ajoute qu’il relevait du juge administratif de juger du permis de construire et du respect du droit des tiers.

Enfin, dans la mesure où elle a demandé le retrait du permis de construire, elle est devenue sans objet.

La SCI Nouvelle rappelle qu’un dommage imminent est un dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Elle soutient que la modification du tracé de la servitude rendant le passage impossible pour les preneurs à bail des hangars lui appartenant constitue un dommage imminent, étant précisé qu’un permis de construire a été accordé à l’appelante. Elle ajoute que l’appelante ne démontre pas que la réalisation du projet est abandonnée, tout comme le recours prétendu devant le tribunal administratif. Elle affirme que l’appelante reconnait que le dommage imminent est établi du fait du permis de construire obtenu dans la mesure où elle a fait une demande de retrait de ce permis auprès de la mairie en se fondant sur l’ordonnance dont appel.

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Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est constant et non contesté que la SCI Nouvelle dispose d’une servitude réelle et perpétuelle, lui permettant l’accès à sa parcelle depuis la [Adresse 18] en empruntant la rue nouvelle.

Si le droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance, la demande peut devenir sans objet (Com 06 décembre 2007 pourvoi n° 0410287 ; Com 09 novembre 2017 pourvoi n° 16-22342) du fait de l’évolution de la situation des parties.

En l’espèce, le recours de la SCI Nouvelle a pour objet la préservation de l’accès à sa propriété et non la contestation du permis de construire en tant que tel, dès lors c’est à bon droit qu’elle a saisi la juridiction judiciaire.

Pour apprécier la réalité du trouble, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue, peu important le fait que ce dernier ait cessé ou soit devenu sans objet.

Il est constant que le projet, validé par le permis de construire, modifie l’assiette de la servitude dont l’exercice sera également rendu plus difficile du fait de la création d’un porche.

La délivrance du permis de construire le 31 juillet 2023, et donc l’autorisation de construire justifient bien de l’imminence d’un trouble, la SCI Nouvelle étant dans l’ignorance de la régularisation de la vente des parcelles, en conséquence, l’ordonnance sera confirmée.

Il est également constant que depuis la décision querellée, le permis de construire a fait l’objet d’un retrait par arrêté du 22 octobre 2024 soit postérieurement à l’ordonnance de référé, par conséquent au jour où la cour statue, le dommage imminent a disparu et la demande, ainsi que le soutient la SASU EDMP, est devenue sans objet.

2. Sur les dommages et intérêts :

La S.A.S.U EDMP sollicite le paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du temps passé inutilement en négociation.

La SCI Nouvelle sollicite l’allocation d’une somme de 10 000 euros pour procédure abusive.

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Selon l’article 1240 tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’allocation de dommages et intérêts suppose la démonstration de la part du demandeur d’une faute et d’un préjudice en lien avec la faute.

2-1 sur les dommages et intérêts sollicités par la SASU EDMP au titre du temps inutilement dépensé en négociation

Il n’est pas démontré par la SASU EDMP une quelconque faute de la SCI Nouvelle, dès lors qu’il résulte notamment de la pièce 19 de l’appelante que celle-ci, en sollicitant le retrait du permis de construire, a implicitement reconnu le bien fondé des réclamations de la SCI, le temps de négociation ne pouvant apparaître comme inutile.

2-2 Sur la demande de la SCI Nouvelle

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ».

Ayant sollicité le retrait du permis de construire « suite à une ordonnance de référé contradictoire rendue le 1er octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille à la demande de la SCI Nouvelle » (pièce 19 de l’appelante) dès le 18 octobre 2018, la SCI ne pouvait ignorer que son recours était voué à l’échec.

Alors qu’elle avait sollicité le retrait du permis de construire en raison de l’ordonnance du juge des référés, elle a sollicité la suspension de l’exécution provisoire devant le premier président par assignation en référé du 07 novembre 2024 et elle n’a réglé les sommes dues au titre des frais irrépétibles qu’au mois de mai 2025, la poursuite de la procédure d’appel apparaît dès lors tant abusive que dilatoire.

Cette attitude, outre les frais de procédure, réparés par une condamnation au titre de l’article 700, a causé un préjudice lié au retard du versement des sommes dues en exécution des décisions de justice, la SASU EDMP sera condamnée à payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée de ces chefs étant précisé que la cour n’est pas saisie de l’ordonnance du premier président, cette décision constituant un titre exécutoire.

La SASU EDMP sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel ainsi qu’au paiement à la SCI Nouvelle d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 1er octobre 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONSTATE que la demande est devenue sans objet en raison du retrait du permis de construire ;

DEBOUTE la SASU EDMP-Hauts de France de ses demandes de dommages et intérêts et de frais de procédure ;

CONDAMNE la SASU EDMP-Hauts de France à payer à la SCI Nouvelle une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SASU EDMP-Hauts de France aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la SASU EDMP-Hauts de France à payer à la SCI Nouvelle une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente