République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/09/2025

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N° de MINUTE : 25/600

N° RG 24/01894 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VP7N

Jugement (N° 23/01557) rendu le 23 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANT

Monsieur [Y] [F]

né le 02 Octobre 1971 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Gaetan Dremiere, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

SA Sia Habitat prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai constituée aux lieu et place de M^e Jean Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, substituée par M^e Claire Lebon, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 01 juillet 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 2 juillet 2014, la SA Sia Habitat a donné à bail à M. [Y] [F], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation et un garage annexe situés [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 512,33 euros hors charges pour le logement et 36,11 euros hors charges pour le garage.

Alléguant le non-paiement des loyers, Sia Habitat, par acte du 1er décembre 2022, a fait signifier à M. [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers pour un montant en principal de 145,56 euros.

Par acte signifié le 8 juin 2023, Sia Habitat a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d’obtenir, à défaut de conciliation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sa condamnation au paiement de la somme de 368,14 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et aux charges jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet.

L’assignation a été notifiée le 9 juin 2023 au représentant de l’Etat dans le département.

Suivant jugement en date du 23 février 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action de Sia Habitat recevable ;

Constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation et au garage situés [Adresse 8] entre Sia Habitat d’une part et M. [F] d’autre part, à compter du 2 février 2023 ;

Condamné M. [F] à libérer les lieux situés [Adresse 7], [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

Ordonné l’expulsion de M. [F] et celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de 1'État dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné M. [F] à payer à Sia Habitat la somme de 1 826,71 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 7 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 368,14 euros et de la présente décision sur le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

Condamné M. [F] à payer à Sia Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 2 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 593,31 euros, outre provision mensuelle sur charges d’un montant de 22 euros susceptible de régularisation selon justificatif ;

Condamné M. [F] à payer à Sia Habitat la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné M. [F] aux entier dépens.

M. [F] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 avril 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Sia Habitat a constitué avocat le 24 mai 2024.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le premier président de la cour d’appel de Douai a fait droit à la demande présentée par M. [F] et ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision frappée d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, M. [F] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé son appel ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en date du 23 février 2024 en toutes ses dispositions ;

Réformant et statuant à nouveau :

Débouter Sia Habitat de ses demandes, fins et conclusions de première instance ;

Accorder à M. [F] des délais de paiement s’étalant sur vingt-quatre mois ;

Constater que la Sia Habitat a perçu, en date du 14 janvier 2025, une régularisation d’aide au logement à hauteur de 6 235,49 euros ayant eu pour effet d’éteindre la dette locative initialement mise à la charge de M. [F] ;

Débouter la Sia Habitat de sa demande de condamnation de M. [F] en tous les frais et dépens de l’instance d’appel ;

Dire que chaque partie conservera la charge de leurs dépens et frais de procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, SIA Habitat demande à la cour de :

Confirmer la décision frappée d’appel en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

Accorder à M. [F] la possibilité d’apurer son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation en 24 mensualités, le premier paiement devant intervenir le 1er du mois suivant la date de signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner M. [F] en tous les frais et dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de la SELARL LXVI Avocats représentée par M^e Jean-Guy VOISIN, avocat au Barreau de Douai, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande principale

Au soutien de son appel, M. [F] indique que la dette locative a été depuis intégralement réglée, expliquant que des règlements émanent à la fois de lui-même dans un effort d’apurement, mais également de régularisation par la CAF, ce qui a permis d’apurer sa dette de telle sorte que les demandes de la bailleresse tendant tant à la constatation du jeu de la clause résolutoire qu’à sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif n’étaient pas fondées.

De son côté, la SA Sia Habitat fait valoir que si les sommes payées depuis par M. [F] ont permis d’apurer la dette initiale, ces remboursements ne sont intervenus que postérieurement à la date à laquelle la clause résolutoire a acquis ses effets de telle sorte que le jugement devra être confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Elle n’est par contre pas opposée à ce que lui soient accordés des délais de paiement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 1er décembre 2022, la bailleresse a délivré commandement de payer à M. [F] aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés au 1er décembre 2022 pour un montant de 145,56 euros, en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement n’a été argué d’aucune cause de nullité en la forme ou au fond et la cour ne relève par ailleurs aucun manquement à une disposition d’ordre public qu’elle aurait à relever d’office.

L’examen des décomptes produits aux débats, décomptes qui ne sont pas contestés par M. [F], fait apparaître que les seuls versements intervenus dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer sont deux règlements de la CAF intervenus les 16 décembre 2022 et 16 janvier 2023.

Ces versements cumulés ne suffisent pas à solder le montant des causes du commandement, puisqu’il restait du au 1er février 2023 la somme de 208,69 euros.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a conclu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 2 février 2023.

Dès lors, la demande de M. [F] tendant au débouté de la bailleresse de sa demande de résiliation du bail ne peut être étudiée qu’au travers de sa demande tendant à se voir accorder des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, éventuellement rétroactifs.

Sur la demande au titre des délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il sera relevé au terme des décomptes et pièces produites que l’appelant a repris le versement de certaines sommes au bailleur dès le mois d’octobre 2023, qu’à compter du mois de mai 2024, il a repris le paiement de son loyer courant chaque mois, sans interruption depuis, que l’arrêt du règlement des loyers est intervenu à la suite de l’hospitalisation de M. [F] et à son arrêt de travail, que Sia Habitat a enfin perçu de la CAF en janvier 2025 un rappel de 6 235,49 euros, qui a eu pour effet de solder l’essentiel du passif locatif.

Il convient enfin de constater que la SA Sia Habitat ne conteste pas les règlements intervenus et se dit favorable dans ses conclusions à accorder à M. [F] la possibilité d’apurer son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation en 24 mensualités.

Dès lors, vu l’accord des parties, la décision sera infirmée sur ce seul point et il sera accordé à l’appelant des délais de la manière suivante :

— M. [F] devra être à jour de tout arriéré locatif un mois après la signification du présent arrêt et dans cette hypothèse la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais joué,

— à défaut, la résiliation sera définitivement acquise, l’expulsion pourra être poursuivie suivant les modalités prévues au présent dispositif et l’indemnité d’occupation due par le locataire jusqu’à parfaite libération des lieux sera égale à 615,31 euros par mois, provision sur charges de 22 euros incluse.

Il convient de confirmer pour le surplus le jugement entrepris.

Sur les frais du procès

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la condamnation de M. [Y] [F] au paiement de l’arriéré locatif, en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 février 2023, sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

L’infirme pour le surplus,

Accorde des délais de paiement à M. [Y] [F] comme suit :

M. [Y] [F] devra être à jour de tout arriéré locatif un mois après la signification du présent arrêt et dans cette hypothèse la clause résolutoire sera censée n’avoir jamais joué,

à défaut par contre pour M. [Y] [F] d’être à jour de tout arriéré locatif dans ce délai :

la résiliation sera définitivement acquise à la date du 2 février 2023,

l’expulsion de M. [Y] [F] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux jusqu’à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique,

l’indemnité mensuelle d’occupation due à la SA Sia Habitat par M. [Y] [F] jusqu’à la libération effective des lieux sera d’un montant de 615,31 euros et condamne en tant que de besoin M. [Y] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN