ARRÊT N°

VAG

R.G : N° RG 22/01763 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FZUU

[Z]

C/

S.A. LA SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION 'SOFIDER'

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 18 OCTOBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 09 DECEMBRE 2022 RG n° 21/02804

APPELANTE :

Madame [L] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Fabian GORCE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A. LA SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION 'SOFIDER'

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 21 mars 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 22 Novembre 2024 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mars 2025 prorogé au 27 Juin 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Juin 2025.

Greffier lors de la mise à disposition : Falida OMARJEE

* * *

LA COUR :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2018, la Société Financière pour le Développement de la Réunion (ci-après la SOFIDER), a consenti à Mme [L] [Z] un contrat de prêt immobilier d’un montant de 53 758,69€, pour une durée de 189 mois au taux annuel fixe de 1,97%, dans le cadre d’un financement des logements évolutifs sociaux.

Par courrier du 6 octobre 2020, la société Réunion Habitat mettait en demeure Mme [L] [Z] de régulariser la somme de 3 955,14€ au titre du prêt précité.

Par courrier du 11 mars 2021, la société Réunion Habitat mettait en demeure Mme [L] [Z] de régulariser la somme de 3 971,05€ au titre du prêt précité.

Par courrier du 12 mai 2021, la société Réunion Habitat mettait en demeure Mme [L] [Z] de régulariser la somme de 3 976,23€ au titre du prêt précité.

Par courrier du 22 juin 2021, la société Réunion Habitat notifiait à Mme [L] [Z] « la déchéance du prêt prononcée par la SOFIDER » et la mettait en demeure de payer la somme de 53 546,90€.

Par acte d’huissier du 22 octobre 2021, la SOFIDER a fait assigner en paiement Mme [L] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis.

Par jugement contradictoire du 18 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

« CONDAMNE Madame [L] [Z] à payer à la SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION la somme de 53.546 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2021 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. »

Par déclaration du 9 décembre 2022, Mme [L] [Z] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle disant ne pas y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 2 juin 2023, Mme [L] [Z] demande à la cour de :

« DECLARER Madame [L] [Z] recevable et bien fondée en son appel.

En conséquence,

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint Denis de la Réunion du 18 octobre 2022 et portant le n° RG 21/02804

Statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL

JUGER nulle et non avenue la déchéance du terme du prêt contracté le 15 janvier 2018 par Madame [L] [Z] auprès de la SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION (SOFIDER).

En conséquence,

DEBOUTER la SOFIDER de toutes des demandes, fins et conclusions.

ORDONNER à la SOCIETE FINANCIERE POUR LE DEVELOPPEMENT DE LA REUNION (SOFIDER) la fixation d’un nouvel échéancier pour l’avenir pour la totalité des sommes dues y compris les échéances échues et impayées.

DECLARER n’y avoir lieu à intérêts de retard.

CONDAMNER la SOFIDER à payer à Madame [L] [Z] la somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices financier et matériel

A TITRE SUBSIDIAIRE

ACCORDER à Madame [L] [Z] les plus amples délais si le paiement d’une somme devait être mise à sa charge.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SOFIDER à payer à Madame [L] [Z] la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Fabian GORCE

CONDAMNER la SOFIDER aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir :

— que les impayés sont dus au non-recouvrement de l’allocation logement de la CAF et l’absence de toute tentative de prélèvement sur son compte courant par REUNION HABITAT ;

— que la SOFIDER se trouve infondée à prononcer la déchéance du terme alors que les impayés sont directement liés à sa propre faute et à une mauvaise gestion de son dossier par REUNION HABITAT, agissant en qualité de mandataire de la SOFIDER, chargée de recouvrer les échéances du prêt ; que la SOFIDER a commis une faute en décaissant les fonds et rendant exigible les échéances de remboursement alors que le chantier n’était pas achevé ; que cette faute lui a été grandement préjudiciable car REUNION HABITAT attendra la fin des travaux pour recouvrer l’allocation logement, recouvrement tardif qui conduira aux impayés ;

— que les mises en demeure envoyées préalablement au prononcé de la déchéance du terme sont irrégulières ; que les courriers de mises en demeure datés du 11/03/2021 et du 12/05/2021 n’indiquent pas les échéances impayées – ce qui est obligatoire afin de permettre aux débiteurs de vérifier les montants réclamés – mais simplement le total des échéances dues ;

— qu’elle vit actuellement dans la crainte que sa maison d’habitation soit saisie ; qu’elle subit un préjudice financier et moral important ;

— qu’elle perçoit des revenus modestes.

***

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 24 octobre 2023, la SOFIDER demande à la cour de :

« – DECLARER recevable et bien-fondée la SOFIDER en ses écritures,

— DECLARER valide et régulière la déchéance du terme prononcée à l’encontre de Madame [Z] [L] ;

— DEBOUTER Madame [Z] [L] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— CONDAMNER Madame [Z] [L] à payer à la SOFIDER la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la même aux frais ainsi qu’aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir :

— que le retard dans les versements de la CAF est exclusivement imputable à la société Primo Bourbon Bois, qui a livré le logement en novembre 2019 au lieu de décembre 2018, et non à la SOFIDER ; que son mandataire, REUNION HABITAT, a effectué une demande d’allocation logement auprès de la CAF dès le 17 décembre 2019 ;

— que Mme [L] [Z] n’a pas donné suite à ses différentes propositions de restructuration de son crédit ;

— qu’en première instance, elle a reconnu sa propre défaillance dans le remboursement du prêt, ce qui constitue un aveu judiciaire qui ne peut être révoqué ;

— que les mentions des mises en demeure renseignent parfaitement la débitrice sur les manquements reprochés (impayés au titre du prêt SOFIDER), le délai imparti pour remédier à la situation (15 jours), et la sanction encourue (déchéance du terme) ;

— qu’elle n’a commis aucun manquement dans l’exécution du contrat ;

— que la bonne foi de l’appelante n’étant pas caractérisée, les dispositions de l’article 1343-5 du code civil ne sauraient s’appliquer dans le cas particulier.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur l’aveu judiciaire

L’article 1383-2 du code civil dispose que l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

Contrairement à l’interprétation qu’en fait la SOFIDER, l’extrait des écritures de première instance de Mme [L] [Z] ne formule que son engagement à « apurer les échéances impayées » et à « parvenir à un accord », sans exclure l’existence d’une faute commise par la SOFIDER.

Le moyen tiré de ces mentions sera donc rejeté.

Sur la régularité du prononcé de la déchéance du terme

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le prêt immobilier conclu le 15 janvier 2018 a été consenti par la SOFIDER à Mme [L] [Z] « dans le cadre d’un financement des logements évolutifs sociaux (LES) des propriétaires occupants défavorisés », comme cela est rappelé aux conditions spécifiques du prêt.

Les dites conditions spécifiques stipulent dans le paragraphe « Mise en place du prêt LES », que « Le montant du prêt sera décaissé à la date d’achèvement des travaux ».

Les modalités de remboursement, stipulées dans le paragraphe suivant, prévoient une délégation au profit de la SOFIDER du montant de l’allocation logement versée par la CAF, qui constitue la majeure partie du paiement des échéances de remboursement. Il est donc logique que le prêt commence à courir à partir du moment où l’emprunteuse puisse occuper le logement, cette occupation étant une condition d’octroi de l’allocation logement.

Il ressort des éléments produits aux débats et il n’est pas contesté, que la date d’achèvement des travaux est intervenue le 27 novembre 2019 et que le mandataire de la SOFIDER a en conséquence attendu le 17 décembre 2019 pour adresser la demande d’allocation logement concernant Mme [L] [Z].

Or, il ressort des décomptes produits par la SOFIDER, qu’elle a appliqué les échéances du prêt à compter du mois de décembre 2018, date de fin de chantier prévue initialement, au lieu de le mettre en place à compter à la date réelle de fin des travaux comme elle y était tenue contractuellement, alors même que la demande d’allocation logement servant à les rembourser n’intervenait légitimement qu’après réception des travaux, soit plus d’un an plus tard.

La mise en place du prêt litigieux a donc été anticipée de manière fautive par la SOFIDER et, au vu des décomptes, cette erreur est seule à l’origine du solde impayé réclamé ensuite à Mme [L] [Z], qui a fondé la décision de déchéance du terme.

Il s’en déduit que la déchéance du terme doit être considérée comme irrégulière et la SOFIDER sera en conséquence déboutée de sa demande au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation.

Le prêt étant considéré comme continuant à courir, il sera enjoint à la SOFIDER de communiquer à Mme [L] [Z] un nouvel échéancier.

Sur les échéances impayées

Il ressort de ses écritures, que la SOFIDER réclame le paiement de la somme de 4 316,28 euros au titre des échéances impayées, ce qui correspond à 12 échéances de 355,95 euros, outre des frais exceptionnels non justifiés à hauteur de 20,02 euros et un reliquat de 24,86 euros.

Or, comme exposé ci-avant, le prêt a été mis en place en décembre 2018 avec 12 mois d’avance, ces échéances anticipées non exigibles constituant la totalité des échéances demandées à Mme [L] [Z].

La demande de la SOFIDER sera donc accueillie à hauteur du reliquat de 24,86 euros, dont le paiement n’est pas justifié par Mme [L] [Z], avec intérêts au taux contractuel de 1,97%.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SOFIDER a prononcé irrégulièrement la déchéance du terme du prêt octroyé à Mme [L] [Z] dans le cadre d’un dispositif destiné aux personnes défavorisées, prévoyant l’hypothèque du bien concerné. Il s’ensuit nécessairement un préjudice moral né de l’inquiétude liée à la perte de son logement par Mme [L] [Z], qui justifie être suivie par le Centre médico-psychologique de [Localité 5].

Ce préjudice sera suffisamment indemnisé par l’octroi de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SOFIDER, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [L] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du 18 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Saint-Denis en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Dit irrégulière la déchéance du terme du prêt du 15 janvier 2018,

— Dit que ce prêt est toujours en cours et enjoint à la SOFIDER de communiquer à Mme [L] [Z] un nouvel échéancier,

— Condamne Mme [L] [Z] à payer à la SOFIDER la somme de 24,86 euros avec intérêts au taux contractuel de 1,97%,

— Condamne la SOFIDER à payer à Mme [L] [Z] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamne la SOFIDER aux dépens de première instance et d’appel,

— Condamne la SOFIDER à payer à Mme [L] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dont distraction au profit de M^e Fabian Gorce,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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