République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 06/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 24/05498 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V4GO

Ordonnance de référé (N° 24/00115)

rendue le 24 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

L’EHPAD du pays de [Localité 10]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [X] [F]

né le 16 mai 1946 à [Localité 8] (Belgique)

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 12 mai 2025 à sa personne

La SA Axentia

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Cyrille Dubois, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

assistée de M^e Claire-Marie Dubois-Spaenle, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant substituée par M^e Timothée Sauron, avocat au barreau de Paris.

DÉBATS à l’audience publique du 11 septembre 2025 tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 16 octobre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 septembre 2025

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Suivant acte sous seing privé du 27 novembre 1974, la société anonyme d’habitats à loyers modérés (H.L.M.) du Hainaut, par la suite devenue Groupe Hainaut Immobilier, puis Société Immobilière Grand Hainaut (S.I.G.H.), a donné en location au bureau d’aide sociale de [Localité 11] (Nord), devenu ensuite [Adresse 9] (C.C.A.S.), un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 11], comportant trente (et par la suite quarante-deux) logements conventionnés, moyennant le paiement d’une redevance annuelle.

Cet ensemble immobilier a été exploité par le bureau d’aide sociale, puis le C.C.A.S. de [Localité 11], dans le cadre d’un foyer-logement spécifique pour personnes âgées dénommé 'La Pastorale'.

Par avenant n°9, non daté, la convention de location du foyer-logement a été reprise par l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes du Pays de [Localité 10] (l’EHPAD du Pays de [Localité 10]) à effet au 1er janvier 2016, de sorte que celui-ci en a repris l’occupation et la gestion.

Par acte du 26 juin 2018, la S.I.G.H. a vendu l’immeuble à la société anonyme d’HLM Axentia (la société Axentia).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 janvier 2023, l’EHPAD du Pays de [Localité 10] a notifié à son bailleur congé aux fins de résiliation du bail, à effet au 30 juin 2023.

La société Axentia n’a pas protesté à réception dudit congé mais, par lettre de mise en demeure du 29 juin 2023, notifiée le même jour par commissaire de justice, a informé l’EHPAD du Pays de [Localité 10] qu’elle se trouvait dans l’impossibilité de reprendre les lieux, dès lors que l’un de ses résidents refusait de quitter les lieux, la sommant de maintenir ou, le cas échéant de rétablir dans les meilleurs délais les abonnements aux fluides (eau, électricité), en raison de cette occupation.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, l’EHPAD du [13] a assigné M.'[X] [F] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d’obtenir son expulsion.

M. [X] [F] ayant quitté les lieux fin octobre 2023, l’EHPAD du Pays de [Localité 10] s’est désisté de son instance.

Par acte du 23 juin 2024, la société Axentia a fait assigner l’EHPAD du Pays de [Localité 10] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 37 559 euros au titre de son occupation de l’immeuble pour la période du 1er juillet au 31 octobre 2023.

Par acte du 10 juillet 2024, l’EHPAD du Pays de [Localité 10] a assigné M. [X] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins, notamment, qu’il soit condamné à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre du chef de la société Axentia.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes a':

— ordonné la jonction des instances,

— condamné l’EHPAD du Pays de [Localité 10] à payer à la société Axentia la somme provisionnelle de 37 559,96 euros au titre de l’occupation de l’immeuble situé à [Localité 11] pour une période de 4 mois,

— débouté l’association EHPAD du Pays de [Localité 10] de sa demande en garantie de paiement formée à l’encontre de M. [F],

— condamné la même, outre aux dépens, à payer à la société Axentia la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’EHPAD du Pays de [Localité 10] a interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 9 mai 2025, demande à la cour, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de l’infirmer et, statuant à nouveau, de :

— constater l’existence de contestations sérieuses relatives au bien-fondé de la créance invoquée par la société Axentia à son encontre et renvoyer en conséquence celle-ci à mieux se pourvoir,

— subsidiairement, condamner M. [F] à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du chef de la société Axentia,

— condamner in solidum la société Axentia et M. [F] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— condamner la société Axentia au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [F] au paiement de la même somme au même titre.

Aux termes de ses conclusions remises le 7 juillet 2025, la société Axentia demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, en conséquence, de :

— débouter l’EHPAD du Pays de [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

y ajoutant,

— rejeter toutes autres demandes,

— condamner l’EHPAD du Pays de [Localité 10], outre aux entiers dépens de l’appel, à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [F], à qui la déclaration d’appel, l’avis de fixation et les conclusions d’appelant ont régulièrement été signifiés par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, remis à sa personne, et les conclusions d’intimée de la société Axentia signifiées par acte du 9 juillet 2025, également remis à sa personne, n’a pas constitué avocat devant la cour.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

L’EHPAD du [Localité 14] fait valoir que les parties s’opposent sur l’efficacité du congé dès lors que la convention de location du foyer-logement, datée du 27 novembre 1974 mais signée par le président du bureau d’aide sociale seulement en juillet 1975 et visée par la préfecture le 8 juillet 1975, devait prendre effet à la mise en service de l’ensemble immobilier, pour une durée d’un an renouvelable tacitement, sauf congé adressé par le preneur six mois avant l’échéance, mais qu’aucune date d’effet du bail ne peut permettre de connaître précisément la date de commencement du premier exercice, de sorte que le juge doit nécessairement se livrer à une interprétation de la convention pour déterminer sa prise d’effet, ce qui constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

Il ajoute que la société Axentia n’a pas protesté à réception du congé et ce n’est que par lettre du 29 juin 2023, soit la veille du terme, qu’elle lui a notifié, sans remettre en cause les effets du congé, son obligation de maintenir les contrats d’abonnements aux fluides du fait de la résistance de l’un de ses résidents ; qu’elle n’a pas saisi le juge du fond pour contester la validité du congé'; qu’en conséquence, la convention de location a pris fin par l’effet du congé du locataire, à la date du 30 juin 2023 ou, au plus tard, du 5 juillet 2023.

Il soutient enfin qu’il n’a jamais reconnu le fondement juridique ou factuel de la perception, par la société Axentia, de redevances postérieurement au 30 juin 2023, qu’il a quitté l’immeuble le 30 juin 2023, le laissant libre d’occupation, et qu’il ne peut être tenu pour responsable de son occupation illicite par un résident, alors qu’il avait engagé toutes les démarches nécessaires pour le reloger bien avant l’échéance et qu’il a ensuite pris ses dispositions pour qu’il soit expulsé, le cas échéant, en l’absence de droit ou de titre d’occupation postérieurement au 30 juin 2023.

La société Axentia soutient pour sa part que l’EHPAD du Pays de [Localité 10] lui a notifié congé pour le 30 juin 2023 en respectant un préavis de six mois, conformément au contrat liant les parties. Elle ne conteste pas la validité de ce congé, mais précise qu’ayant été informée, le 27 juin 2023, qu’un résident refusait de quitter les lieux, elle a avisé l’EHPAD qu’il serait redevable d’une somme d’un montant égal à la redevance qui lui était quittancée, soit 9 389,99 euros par mois, tant que les lieux seraient occupés. Elle ajoute que le résident ayant finalement quitté les lieux au mois d’octobre 2023, l’EHPAD lui est redevable de la somme de 37 559,96 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période de juillet à octobre 2023.

Elle fait valoir que la compétence du juge des référés pour interpréter le contrat n’est exclue qu’en cas d’ambiguïté de ses stipulations ; qu’en l’espèce, les parties s’accordent sur le point que le délai de préavis contractuellement prévu est de six mois ; que faute d’avoir restitué intégralement les lieux à l’expiration du délai de préavis, l’EHPAD du Pays de [Localité 10] reste tenu à son égard du paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’il l’avait d’ailleurs reconnu dans un courrier de son directeur du 11 août 2023.

Sur ce

En vertu de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut, en application de l’article qui précède, ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel (3ème civ., 13 mai 1998, pourvoi n°96-19.545) ; qu’en matière contractuelle, l’obligation non sérieusement contestable est celle qui n’impose pas au juge, pour la caractériser, de procéder à l’interprétation des clauses imprécises ou ambiguës du contrat (1ère civ., 14 avril 1982, pourvoi n°81-10.566, publié ; 31 mars 1998, pourvoi n°96-13.781, publié).

En l’espèce, la convention de location du foyer-logement liant les parties, conclue entre le bureau d’aide sociale de [Localité 11] et la société anonyme d'[Adresse 12], porte la date du 27 novembre 1974 mais n’a, semble-t-il, été validée que début juillet 1975 (date précise illisible sur le document) par le maire de [Localité 11], président du bureau d’aide sociale, et contresignée le 8 juillet 1975 par le représentant de la préfecture.

Elle indique qu’elle prendra effet 'à compter de la mise en service et pour une année', le bail devant être ensuite renouvelé par périodes successives d’un an à compter de la prise d’effet du contrat si l’une des parties n’a pas fait connaître son intention d’y mettre fin six mois avant l’échéance.

L’avenant n°9 à cette convention, non daté, acte la reprise de la gestion du foyer-logement 'La Pastorale’ par l’EHPAD du Pays de [Localité 10] à compter du 1er janvier 2016, précise que le montant de la redevance annuelle est calculé pour chaque période allant du 1er janvier au 31 décembre suivant sur la base du prix de revient et du financement de l’opération, ce montant s’élevant à 97'241,42 euros pour l’année 2016, prévoit la rédaction ultérieure d’une nouvelle convention de location à compter du 1er trimestre 2016 et indique in fine que 'toutes les autres dispositions de la convention de location en date du 27 novembre 1974 ainsi que les huit avenants en date des 9 décembre 1981, 4 février 1983, 17 février 1984, 4 janvier 1985, 28 février 1986, 12 mars 1987, 16 décembre 1987 et 15 juillet 2015, demeurent inchangées.'

Il n’est pas contesté qu’aucune nouvelle convention de location n’a cependant été conclue entre les parties, de sorte que les dispositions de la convention initiale et de ses avenants ultérieurs demeurent applicables.

S’il existe effectivement une incertitude sur la date de prise d’effet du contrat, celle-ci n’étant pas davantage désignée dans la convention initiale que par 'la mise en service’ (du foyer-logement), les parties s’accordent à reconnaître que le délai de préavis contractuel permettant aux parties de mettre fin au contrat est de six mois.

Cependant, la cour constate que la validité du congé délivré par l’EHPAD du Pays de [Localité 10] à la société Axentia par courrier recommandé du 5 janvier 2023, n’est pas contestée.

En effet, l’EHPAD du Pays de [Localité 10] déclare avoir libéré les lieux le 30 juin 2023, à l’issue du préavis de six mois qu’il avait notifié à son bailleur, et conteste simplement devoir s’acquitter de la redevance contractuelle du seul fait du maintien dans les lieux d’un de ses résidents, dont il soutient qu’il ne saurait être tenu pour responsable, tandis que la société Axentia, qui n’a pas discuté le congé lorsqu’elle l’a reçu, mais a paru, un temps, refuser la résiliation du contrat tant que les lieux ne seraient pas complètement libérés, sollicite désormais la condamnation de l’EHPAD au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux intervenue fin octobre 2023, et non le paiement de la redevance contractuelle, ce dont il s’infère qu’elle reconnaît bien la résiliation du contrat intervenue par l’effet du congé.

Il s’ensuit que la résiliation du contrat par l’effet du congé donné par le locataire n’est pas sérieusement contestable, ni même contestée, l’incertitude quant à la date de prise d’effet du contrat initial étant sans incidence dès lors que les parties sont convenues de la fin de leurs relations contractuelles à l’expiration de ce préavis, la cour précisant simplement que compte tenu de la date du courrier de notification du congé, la date de résiliation du contrat doit être fixée au 5 juillet 2023.

Il n’est par ailleurs pas contesté de part et d’autre que M. [F], résident du foyer-logement 'La Pastorale’ aux termes d’un contrat de séjour signé avec l’EHPAD du Pays de [Localité 10] le 6 avril 2018, est resté dans son logement jusque fin octobre 2023.

Or, si l’EHPAD justifie avoir adressé à son locataire des courriers, en date des 19 janvier et 17 mai 2023, l’informant de la fermeture prochaine du foyer-logement en raison de la cessation de l’activité de celui-ci au 30 juin 2023 et de la nécessité de se reloger, aucun de ces courriers ne lui notifie officiellement un congé. Par ailleurs, alors que M. [F] avait signé le contrat de séjour en étant assisté de M. [E] [Y] et Mme [V] [F] en qualité de représentants légaux, sans davantage de précision juridique, il n’est justifié d’aucun courrier adressé à sa famille.

Il résulte de ces éléments que, quand bien même l’EHPAD justifie avoir réalisé des démarches de recherches de relogement pour M. [F] avant l’échéance du préavis et quand bien même il a, par la suite, par acte du 18 août 2023, assigné l’intéressé en référé aux fins d’expulsion, c’est bien de son chef que celui-ci est entré dans les lieux et s’y est maintenu postérieurement à la résiliation du bail.

L’EHPAD, qui a manqué de manière fautive à son obligation de libérer les lieux à l’expiration du contrat, doit être tenu, en application de l’article 1240 du code civil, d’indemniser la société Axentia, qui n’a pu reprendre la jouissance de son bien, pour le préjudice qui lui a été occasionné de ce fait, lequel doit être évalué au montant de la redevance qui aurait été payé par le locataire si le contrat s’était poursuivi, à savoir la somme de 37 559,96 euros pour les quatre mois d’occupation du bien postérieurement à la résiliation du bail, la décision entreprise étant dès lors confirmée, étant précisé que la part de cette somme correspondant à la période du 1er au 5 juillet 2023 inclus, pendant laquelle le contrat de location n’était pas encore résilié par l’effet du congé, constitue un loyer et non une indemnité d’occupation, tandis que le surplus de cette somme constitue une indemnité d’occupation.

Sur l’appel en garantie de M. [F]

C’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge, ayant constaté qu’il ne résultait pas du courrier adressé par l’EHPAD du Pays de [Localité 10] à M. [F] le 17 mai 2023, qu’une injonction suffisante de quitter les lieux pour le 30 juin 2023 lui avait été adressée, a considéré que la demande de garantie présentée par l’EHPAD à son encontre se heurtait à l’existence d’une contestation sérieuse.

La cour y ajoute, premièrement, que le courrier du 19 janvier 2023 ne caractérise pas davantage une telle injonction, s’agissant d’un courrier d’information générale adressé aux résidents concernant la fermeture à venir de la structure d’hébergement et, deuxièmement, qu’il n’est pas établi que M. [F] ne se serait pas acquitté, pendant la période où il continuait d’occuper les lieux, des sommes qu’il devait en contrepartie de son hébergement, l’EHPAD ne justifiant d’aucune mise en demeure à ce titre.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté l’EHPAD du Pays de [Localité 10] de son appel en garantie formé à l’encontre de M. [F].

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

L’EHPAD du Pays de [Localité 10], qui succombe en appel, sera tenu aux entiers dépens de celui-ci et condamné à payer à la société Axentia la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Il sera par ailleurs débouté de ses propres demandes formées au même titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne l’EHPAD du Pays de [Localité 10] aux entiers dépens d’appel ;

Condamne le même à payer à la société Axentia la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Déboute le même de ses propres demandes formées au même titre.

Le greffier

Le président