ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02421 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PM7Z

Décision déférée à la Cour :Jugement du 04 AVRIL 2022

Tribunal Judiciaire de NARBONNE

N° RG 22/00178

APPELANTE :

S.A.S BELAMBRA CLUBS RCS de Nanterre n° 322 706 136 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER substituant M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau des Hauts de Seine, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. FDB INVEST

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Geneviève SEGUIN-JOURDAN, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2016, M. [D] [V] [R], signant pour la SARL FDB Invest en cours de constitution, a consenti à la société VVF Vacances, aux droits de laquelle est venue la société Belambra Clubs par voie de fusion-absorption, un bail commercial au sein d’un ensemble immobilier dénommé le Club « Les Ayguades » sis [Adresse 6] à [Localité 5] (11), portant sur les lots de copropriété suivants :

N°126 consistant en un appartement d’une surface d’environs de 35,57 m2 pour un loyer d’origine de 6.157 euros hors taxe et hors charge,

N°130 consistant en un appartement d’une surface d’environs de 51,19 m2 pour un loyer d’origine de 8.545 euros hors taxe et hors charge.

N°322 consistant en un appartement d’une surface d’environs de 51,19 m2 pour un loyer d’origine de 8.545 euros hors taxe et hors charge.

Le bail commercial a été consenti pour prendre effet le jour de la signature de l’acte authentique de vente afférent aux locaux pour expirer le 31 octobre 2017.

Le bail a été tacitement renouvelé à compter du 1er novembre 2017.

Au 1er août 2019, les loyers s’élevaient pour :

Le lot n°126 à la somme de 7.050,24 euros hors taxe et hors charge,

Le lot n°130 à la somme de 9.784,68 euros hors taxe et hors charge,

Le lot n°322 à la somme de 9.784,68 euros hors taxe et hors charge.

Par exploit d’huissier du 29 décembre 2017, la société Belambra Clubs, venant aux droits de la société VVF Vacances, a signifié à La SARL FDB Invest, sur le fondement de l’article L. 145-10 du code de commerce, une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2018.

Par acte extra-judiciaire du 26 mars 2018, La SARL FDB Invest a informé le preneur qu’il acceptait le principe du renouvellement mais entendait que le loyer renouvelé soit porté à la somme annuelle, hors taxe et hors charge pour les trois lots, de 28.785,60 euros pour la première année et 29.361,32 euros pour la deuxième année.

Aucun accord n’étant intervenu, la société Belambra Clubs a signifié par acte extra-judiciaire du 23 décembre 2019, un mémoire préalable à la SARL FDB Invest aux fins de voir fixer le loyer renouvelé à la somme de 13.309 euros hors taxe et hors charge.

La SARL FDB Invest a maintenu sa proposition.

Par requête du 15 décembre 2021, la société Belambra Clubs a sollicité l’autorisation d’assigner en matière de loyers commerciaux.

Par ordonnance du 16 décembre 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Narbonne a autorisé la société Belambra Clubs à assigner la SARL FDB Invest pour l’audience du juge des loyers commerciaux du 21 février 2022.

Par exploit d’huissier du 20 décembre 2021, la société Belambra Clubs a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le montant du loyer dû à la SARL FDB Invest, sur le fondement de l’article R. 145-10 du Code de commerce, tenant le caractère monovalent des locaux et en faisant application de la méthode hôtelière qui en découle.

Le jugement mixte rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Narbonne :

Ecarte l’application de la méthode hôtelière ;

Avant dire droit

Ordonne une expertise et Commet pour y procéder M. [X] [M] demeurant [Adresse 1]. Avec mission de :

Visiter et décrire les locaux litigieux, prendre connaissance des documents de la cause, recueillir contradictoirement les explications des parties et de tous sachants,

Donner tous éléments utiles permettant de déterminer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail soit le Ier janvier 2018 en se référant aux critères de l’article L 145-33 du code de commerce :

*les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux,

*les obligations respectives des parties,

*les facteurs locaux de commercialité,

*les prix couramment pratiqués dans le voisinage, notamment :

*décrire l’état général d’entretien et de vétusté des locaux,

*dire à quel usage ils sont utilisés,

*rechercher les charges imposées à chacune des parties,

*pondérer les surfaces en fonction de leur affectation,

*rechercher l’importance des locaux annexes et des dépendances,

*rechercher la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire, l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

*s’expliquer de façon précise sur les méthodes de pondération retenues,

* donner son avis technique sur :

*l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

*l’incidence de la position dans la commune des loyers commerciaux,

* l’incidence de l’évolution des taxes,

*l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

Rechercher dans le cadre de la recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur des loyers des locaux commerciaux situés à proximité en prenant pour référence les valeurs correspondant à des conditions locatives quasi équivalentes : visiter si possible les locaux de comparaison de contradictoire et se faire remettre par les tiers détenteurs tous documents ou informations utiles par application des articles 242 et 243 du code de procédure civile, sauf à en référer au juge des loyers commerciaux en cas de difficultés,

Recueillir tout élément de fait sur une modification en cours de bail expiré :

*des caractéristiques du local considéré,

*de la destination des lieux,

*des obligations respectives des parties,

*des facteurs locaux de commercialité,

Fournir tout élément objectif permettant d’apprécier l’évolution de l’activité des commerces du voisinage et du commerce concerné au cours des années de la période considérée, notamment les chiffres d’affaires déclarés dans les comptes résultats, les types de fréquentation du quartier, leur évolution et toutes circonstances particulières éventuelles,

Analyser techniquement ces modifications en indiquant leur importance et leur incidence sur la commercialité des locaux concernés,

Donner tout élément technique de nature à déterminer, à la date du renouvellement, la valeur plafonnée résultant de la variation indiciaire stipulée dans le contrat d’origine ;

Rappelle à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ;

Indique à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 30 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et mémoires ;

Ordonne la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion et notamment en application de l’article L. 143 du livre des procédures fiscales ;

Fixe à l’expert un délai maximum de douze mois à compter de sa saisine, date figurant sur l’avis de consignation du greffe, sauf prorogation accordée, pour déposer son rapport, lequel pourra être uniquement sur support informatique, accompagné seulement des pièces complémentaires recueillies par ses soins ou auprès de tiers ;

Ordonne à la SARL FDB Invest de consigner au greffe du tribunal une somme de 700 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation, notifié par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause ;

Indique que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires afin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final ;

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Rappelle que, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées » ;

Demande à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du juge des loyers commerciaux. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise ;

Sursoit à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dans l’attente, Dit que le loyer actuel sera reconduit ;

Réserve les demandes et les dépens.

Le premier juge a retenu, que les locaux loués, objet du bail commercial en cause, devaient être considérés comme monovalents, eu égard à leur configuration.

Il a rejeté l’application de la méthode hôtelière aux motifs que l’article 4 alinéa 5 du contrat de bail, rédigé en des termes clairs, précis et non équivoques, consenti par la SAS Belambra club, un professionnel avisé de la gestion de résidences para-hôtelières, exclut l’application de ladite méthode pour déterminer le prix du bail renouvelé.

La SAS Belambra, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 2 août 2022, la SAS Belambra demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 4 avril 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu’il a :

« Ecarté l’application de la méthode hôtelière,

Ordonné « une expertise avec la mission de donner tous éléments utiles permettant de déterminer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail soit le 1er janvier 2018 en se référant aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce Les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, – Les obligations respectives des parties, – Les facteurs locaux de commercialité, – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, Notamment : -Décrire l’état général d’entretien et de vétusté des locaux, -Dire à quel usage ils sont utilisés, -Rechercher les charges imposées à chacune des parties, -Pondérer les surfaces en fonction de leur affectation, -Rechercher l’importance des locaux annexes et des dépendances, Rechercher la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire, l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, – S’expliquer de façon précise sur les méthodes de pondération retenues, – Donner son avis technique sur – l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales, – l’incidence de la position dans la commune des loyers commerciaux, – l’incidence de l’évolution des taxes, – l’importance de la ville, du quartier, de la rue. Rechercher, dans le cadre de la recherche des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur des loyers des locaux commerciaux situés à proximité en prenant pour référence les valeurs correspondant à des conditions locatives quasi équivalentes : visiter si possible les locaux de comparaison de façon contradictoire et se faire remettre par les tiers détenteurs tous documents ou informations utiles par application des articles 242 et 243 du code de procédure civile, sauf à en référer au juge des loyers commerciaux en cas de difficultés. Recueillir tout élément de fait sur une modification en cours de bail expiré : – des caractéristiques du local considéré,- de la destination des lieux, – des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, Fournir tout élément objectif permettant d’apprécier l’évolution de l’activité des commerces du voisinage et du commerce concerné au cours des années de la période considérée, notamment les chiffres d’affaire déclarés dans les comptes résultats, les types de fréquentation du quartier, leur évolution et toutes circonstances particulières éventuelles. Analyser techniquement ces modifications en indiquant leur importance et leur incidence sur la commercialité des locaux concernés »

Juger que la « méthode hôtelière » doit trouver application ;

Confier à M. [X] [M] la mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date d’effet du renouvellement, en faisant application de la méthode hôtelière, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce ;

Condamner l’intimée à verser à la société Belambra Clubs la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner l’intimée aux entiers dépens.

Elle soutient que l’article 4.1 du bail ne révèle nullement la volonté des parties d’écarter, au cas d’espèce, l’application de la méthode hôtelière, qu’en tout état de cause, cet article ne s’applique pas à la fixation du bail du loyer renouvelé mais uniquement à la fixation du loyer initial.

Elle s’oppose à l’interprétation du juge de première instance en faisant valoir que la clause litigieuse ne permet nullement de caractériser le consentement exprès et non équivoque du preneur.

Elle précise que cette clause affirme le principe d’un loyer fixe annuel alors que l’activité n’est que saisonnière .

Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2022, la SARL FDB Invest, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Débouter Belambra Clubs de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions émises au soutien de son appel ;

Confirmer le jugement du 4 avril 2002 du juge des loyers du tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions ;

Condamner Belambra Clubs à payer à la SARL FDB Invest la somme de 2.000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance d’appel ;

A titre infiniment subsidiaire

Désigner M. [M] Expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative à la date d’effet du renouvellement et conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce, en détaillant tous les paramètres issus des dits usages, pour permettre au juge des loyers de pouvoir choisir parmi les différentes méthodes de calculs proposées ;

Mettre à la charge de Belambra Clubs les honoraires d’expertise.

Elle soutient qu’il résulte de la lecture de la clause 4.1 du bail que les parties ont entendu déroger à la méthode d’évaluation hôtelière basée sur la recette théorique dépendant du niveau d’activité du preneur.

Elle précise que le loyer du bail renouvelé des locaux monovalents échappe à la règle du plafonnement, que l’article R 145-8 du code de commerce prévoit qu’il est tenu compte pour fixer le prix du bail renouvelé des modalités selon lesquelles le prix antérieurement a été originairement fixé, ainsi que des obligations respectives des parties qu’en l’espèce, le loyer a été fixé en tenant compte de la mise à la charge des bailleurs, des travaux de rénovation et de construction de la piscine et de la taxe foncière.

Elle soutient que les parties ont entendu par l’article 4 du bail déroger à la méthode hôtelière basée sur les recettes théoriques, qui dépendent indirectement de l’activité du preneur, que de surcroît, l’article R-145-10 du code de commerce autorise le juge à déroger à l’application de la méthode hôtelière, que le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré de sorte que la clause 4 doit recevoir application pour la fixation du loyer du bail renouvelé.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.

MOTIFS :

Le caractère monovalent :

En application de l’article L 145-34 du code de commerce, la règle en matière de loyer du bail commercial renouvelé est le plafonnement à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce.

Néanmoins, en application de l’article R 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux principes sus visés, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Les locaux, qui ont été construits en vue d’une seule utilisation ou qui ont été affectés par des aménagements structurels à un usage unique, doivent être qualifiés de monovalents, de même que ceux qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans la réalisation de travaux importants ou de transformations coûteuses.

En l’espèce, les locaux situés dans une résidence localisée en bord de mer, sont donnés à bail pour y « exercer une activité d’exploitant de résidence para-hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements pour une période déterminée avec la fourniture en sus de l’hébergement d’au moins trois prestations : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle ». La résidence est composée d’un parc de six hectares entre la mer et l’étang de Mateille, au sein duquel les sous locataires peuvent bénéficier de l’accès à une piscine chauffée, un solarium, un court de tennis, des terrains multi-sports et un parc de jeux pour enfants.

L’activité de la résidence de tourisme est une activité d’hébergement et la configuration des lieux et son environnement géographique immédiat dédié à des activités liées à la mer et aux loisirs ne permettent nullement de réaliser une autre activité dans les locaux, sauf à envisager des transformations coûteuses.

Il est donc admis et non contesté que les locaux situés dans la résidence, objet du présent litige, doivent être qualifiés de monovalents.

Le prix du bail renouvelé sera déterminé conformément aux dispositions de l’article R 145-10 du code de commerce en fonction des usages observés dans la branche d’activité. Or les usages observés dans la branche d’activité considérée font référence à la méthode hôtelière qui consiste à évaluer un pourcentage du chiffre d’affaires théorique réalisable par la résidence de tourisme, en fonction de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité, de la concurrence.

Sur la valeur locative :

Ainsi que le soutient à raison, la SARL FDB Invest, l’article R 145-10 du code de commerce n’offre au juge des loyers commerciaux qu’une simple faculté de déterminer le loyer selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, c’est à dire en l’espèce la méthode hôtelière, le juge étant en droit de déterminer le loyer d’après les critères prévus à l’article L145-33 s’ils lui paraissent plus pertinents.

Toutefois, en présence de locaux monovalents soumis à un régime dérogatoire du droit commun, il n’y a lieu de revenir au régime de l’article R 145-2 et suivants du code de commerce qu’en raison de caractéristiques particulières du local concerné.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’intimée ne justifiant d’aucun obstacle inhérent au local interdisant le recours à la méthode hôtelière qui permet de déterminer la valeur locative en tenant compte de la situation de l’établissement, de sa capacité d’hébergement, de la qualité des services offerts à la clientèle comme l’accueil, le gardiennage, la lingerie et la maintenance, de son taux d’occupation, et des remises accordées aux différents organismes de voyage. La méthode hôtelière usuellement appliquée et dont la pertinence n’est pas remise en cause, permet d’appréhender au mieux la réalité économique dont bénéficie la locataire, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une autre méthode, moins adaptée à la spécificité de la situation.

Sur la volonté des parties :

Le juge de première instance, s’il a retenu le caractère monovalent des locaux et la préséance de la méthode hôtelière, l’a néanmoins écartée aux motifs que l’article 4.1 du bail souscrit entre les parties et qui énonce que « le montant du loyer du présent bail n’est pas dépendant ni directement ni indirectement du niveau d’activité du preneur » exclurait le recours à une telle méthode.

La méthode hôtelière consiste à déterminer la recette théorique annuelle du local, fixée en fonction du prix des chambres pratiqué par l’exploitant et du nombre de chambres, en appliquant un coefficient théorique de fréquentation possible en considération de la situation géographique et les caractéristiques du local concerné, puis en appliquant un abattement pour tenir compte des remises accordées par l’exploitant, notamment aux organismes de voyage, aux [Localité 8] opérateurs ou aux sites de réservation '.

La méthode hôtelière ne retient pas la faible fréquentation due à la mauvaise gestion par le preneur mais uniquement celle lié aux qualités intrinsèques des locaux. Ainsi, il est tenu compte pour déterminer le prix du bail renouvelé, d’une quote-part du chiffre d’affaires théorique du local en fonction de son état, de sa catégorie, sa consistance et son emplacement.

La clause 4.1, qui exclut tout lien entre l’activité du preneur et le montant du loyer, ne s’oppose nullement à l’application de la méthode hôtelière qui justement se fonde sur une recette théorique maximale et une fréquentation théorique des locaux en fonction des critères objectifs des locaux et non pas de la gestion du preneur et du chiffre d’affaires réel obtenu par ce dernier.

S’il est acquis que les parties peuvent fixer de façon amiable le loyer du bail renouvelé, encore faut-il que leur commune intention soit exprimée de façon claire et précise. La clause litigieuse qui ne renvoie pas expresse à la fixation du loyer du bail renouvelé, ne permet pas de caractériser un consentement non équivoque des parties sur une méthode de détermination à privilégier.

Il convient d’infirmer la décision de première instance à ce titre.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme le jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu’il a écarté l’application de la méthode hôtelière ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Juger qu’il convient conformément aux dispositions de l’article R145-10 du code de commerce de déterminer le prix du bail renouvelé en appliquant la méthode dite hôtelière,

Dit n’y avoir lieu à recourir à une seconde méthode d’évaluation,

Dit qu’il appartiendra à M. [M], expert valablement désigné, d’exécuter sa mission en faisant application de la méthode hôtelière,

Condamne la SARL FDB Invest à payer à la SARL Belambra la somme de 1 500euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL FDB Invest aux entiers dépens de la présente instance.

Le Greffier La Présidente

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