République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 21/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/01281 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WCMK

Jugement (N° 24/10395)

rendu le 28 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic la SAS Carre Gestion, elle-même prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉE

La SCI Stock Capital Immobilier

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]

défaillante à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 7 mai 2025 à étude de l’huissier

DÉBATS à l’audience publique du 23 mars 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 mars 2026

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La SCI Stock capital immobilier est propriétaire des lots n° 1, 401, 402, 403, 404, 405 et 406 au sein d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 4], dénommé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la SCI Stock capital immobilier en paiement de charges.

Par jugement rendu le 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1],

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à supporter les dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a interjeté appel de cette décision le 5 mars 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, il demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en ses moyens et prétentions ;

— infirmer la décision de première instance entreprise en ce qu’elle a énoncé :

* rejette toutes les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

* condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à supporter les dépens de l’instance.

En conséquence, statuant de nouveau :

— condamner la SCI Stock capital immobilier à lui payer :

— la somme de 4 236,89 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant sommation d’avoir à payer conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, au titre des charges et provisions sur charges impayées à la date du 03 avril 2025,

— la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner aux entiers frais et dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— la condamner au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder ses demandes sur les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et produire le relevé du compte de la SCI. Il précise que cette société a réglé la moitié des sommes dues lors de la délivrance de l’assignation mais que ses versements sont aléatoires et sporadiques ; qu’elle est redevable, au 3 avril 2025, de la somme de 4 236,89 euros.

La déclaration d’appel et les conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ont été signifiées à la SCI Stock capital immobilier par acte d’huissier du 7 mai 2025 (acte signifié en l’étude de l’huissier).

Par note en délibéré du 7 avril 2026, la cour a invité le syndicat des copropriétaires à produire, au plus tard le 15 avril 2026, un décompte des charges de copropriété dues par la société Stock capital immobilier depuis que ce compte présente une position débitrice pour permettre d’expliquer le solde débiteur de 13780,79 euros au 1er janvier 2023 mentionné sur tous les relevés versés aux débats et, si nécessaire, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années concernées (la cour étant en possession des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes depuis l’année 2020).

Des éléments ont été transmis le 14 avril 2026, le conseil du demandeur précisant que la pièce n°16 qui avait été communiquée à la cour n’était pas complète.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La société Stock capital immobilier n’a pas constitué avocat en appel.

Invité par le greffier à procéder par voie de signification à l’encontre de l’intimée non comparante, le syndicat des copropriétaires lui a signifié le 7 mai 2025, la déclaration d’appel, l’avis de fixation et ses conclusions d’appelant, avec assignation à comparaître devant la cour d’appel.

La procédure étant régulière, il sera statué sur le fond, étant rappelé qu’aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

***

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (…)'.

Selon l’article 10-1 de la même loi, 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

(…)'.

Enfin, l’article 14-1 dispose que 'I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espère, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété établissant la propriété de la société Stock capital immobilier sur les lots 1, 401, 402, 403, 404, 405 et 406 au sein de la copropriété,

— un décompte des sommes dues au 3 avril 2025 reprenant l’historique des précédents exercices.

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté l’approbation des comptes entre 2021 et 2023 et voté des budgets prévisionnels pour 2024 et 2025.

Ont également été produits :

— le grand livre de la copropriété depuis 2016 établissant l’évolution du compte de la société Stock capital immobilier jusqu’au 'solde antérieur’ de 13 780,79 euros repris au débit de son compte au 1er janvier 2023,

— les procès verbaux des assemblées du 26 juin 2017 ayant approuvé les comptes de la copropriété pour 2016 et adopté un budget prévisionnel pour 2017 et 2018, du 15 juillet 2021 approuvant les comptes des années 2018 et 2019 et adoptant un budget prévisionnel pour 2020.

En conséquence, alors que les sommes reprises dans l’extrait de compte produit sont justifiées, liquides et exigibles, à l’exception d’une somme de 117,54 euros reprise le 4 octobre 2024 au titre d’une 'refacturation diverse [I]' non expliquée (et qui semble correspondre à des frais d’assignation lesquels ressortent des dépens et n’ont pas à être inclus dans le décompte de charges), la société Stock capital immobilier doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 4 119,35 euros arrêtée au 3 avril 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Le jugement sera donc infirmé.

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Le syndicat des copropriétaires invoque la résistance abusive de la société Stock capital immobilier. Cependant, il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subi outre le fait qu’il ne caractérise pas la mauvaise foi de la société qu’il invoque.

Sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

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Succombant en la présente instance, la société Stock capital immobilier sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. La société Stock capital immobilier sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Condamne la société Stock capital immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 4 119,35 euros arrêtée au 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société Stock capital immobilier aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Stock capital immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.