République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/00046 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VIXG

Jugement (N° 23/08344)

rendu le 14 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet Lemaire Immo

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Emmanuel Lacheny, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [F] [E]

né le 24 février 1971 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 30 janvier 2024 (PV de recherches – article 659 du code de procédure civile)

DÉBATS à l’audience publique du 17 novembre 2025 tenue par Carole Van Goetsenhoven, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

M. [E] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété, le cabinet Lemaire Immo est syndic de la copropriété.

Se prévalant de l’existence de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Lemaire Immo a attrait M. [E] devant le tribunal judiciaire de Lille par exploit du 12 septembre 2023.

Par jugement du 14 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de charges concernant la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2019,

— condamné M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 7 176,28 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 1er janvier 2019 au 29 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023,

* 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de charges concernant la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [E] au paiement de la somme de 7 176,28 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er janvier 2019 au 29 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 ainsi que la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné M. [E] aux dépens,

— l’infirmer en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de charges concernant la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2019,

Vu l’effet dévolutif de l’appel, statuant de nouveau :

— condamner M. [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 131,74 euros correspondant au montant total de sa quote part de charges de copropriété et des frais nécessaires arrêtés au 5 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023, date de la mise en demeure,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il indique produire les charges régulièrement votées en assemblées générales, les appels de fonds correspondant aux tantièmes de M. [E] et les décomptes actualisés de sa créance notamment au 5 octobre 2023.

M. [E] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Et selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il est constant que pour justifier sa demande en paiement de charges, le syndicat des copropriétaires doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le décompte des charges, les appels individuels de fonds, un état récapitulatif détaillé de sa créance et, le cas échéant, la mise en demeure prévue à l’article 19-2 précité

En l’espèce, il doit être rappelé que l’appel ne porte, aux termes de la déclaration d’appel, que sur les sommes dues pour la période allant du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2019.

Il est également observé que le premier juge a, dans sa motivation, indiqué qu’il convenait de rejeter les sommes réclamées pour la période antérieure au 1er janvier 2019, et a d’ailleurs établi un décompte comprenant les appels de charges pour le 1er trimestre 2019 pour les sommes auxquelles il a fait droit. Dans ces conditions, l’appel porte en réalité sur les sommes réclamées pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2018.

Pour justifier de sa créance de charges, le syndicat des copropriétaires verse aux débats à hauteur d’appel :

— le règlement de copropriété ;

— les appels de fonds mentionnant les répartitions de charges et celles imputables à M. [E] pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux pour les années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 (pièce n°21).

Le document intitulé « explication du fonctionnement comptable d’une copropriété » (pièce n°19) mentionne des appels de fonds depuis le 1er février 2008, étant observé que les appels de fonds produits en pièce n°20 concernent la période allant du 1er février 2008 à l’année 2011, et que les procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes années sont produits depuis l’année 2008 (pièce n°21).

Toutefois, le décompte figurant en pièce n°19 ne permet pas de déterminer les sommes réclamées à M. [E] pour la période objet de l’appel.

En effet, plusieurs frais ne sont pas justifiés tels les frais de relance (2 x 15 euros), une facture d’huissier (206,56 euros), des frais relatifs aux badges (97,54 euros et 32,42 euros).

En outre, les charges antérieures à l’année 2012 sont mentionnées et reprises dans le décompte alors que la demande ne porte que sur la période à compter du 1er janvier 2012.

Enfin, à compter de l’année 2013, les appels de charges ne sont pas mentionnés dans ce document, seuls figurant les charges exceptionnelles liées à des travaux et les charges dites « réelles », sans davantage de précision.

Dans ces conditions, la demande formée pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2018 doit être rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 14 décembre 2023 en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 8] agissant en la personne de son syndic en exercice le cabinet Lemaire Immo aux dépens ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] agissant en la personne de son syndic en exercice le cabinet Lemaire Immo au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente