COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 JANVIER 2025

N° RG 24/02784 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQFE

AFFAIRE :

S.A.R.L. DAILIN

C/

S.C.I. [Localité 10] GC

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 23 Avril 2024 par le Président du TJ de [Localité 10]

N° RG : 24/00231

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.01.2025

à :

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES (731)

M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES (4)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. DAILIN

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 830 29 8 6 91

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078070

Plaidant : M^e Alexandra BELLAN VILA, du barreau de Paris, substituée à l’audience par M^e Alexandre CANNESON DES ECHEROLLES

APPELANTE

****************

S.C.I. [Localité 10] GC

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 512 757 220

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Anne-sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Plaidant : M^e Clément CARON, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 6 septembre 2017, à effet au 1er juin 2017, la SCI [Localité 10] GC a donné à bail commercial à la SARL Dailin les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 6].

Le bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, soit jusqu’au 31 mai 2026.

Par acte délivré les 6 et 14 février 2024, la société [Localité 10] GC a fait assigner en référé la société Dailin aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 septembre 2023, l’expulsion de la locataire, la mise sous séquestre des meubles et objets laissés dans les lieux, la condamnation de la locataire au paiement de la somme provisionnelle de 12 794,21 euros et sa condamnation au paiement à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à complète libération des locaux.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 23 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 6 septembre 2017, à effet au 1er juin 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 19 septembre 2023,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis sis [Adresse 1] et [Adresse 4],

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Dailin à payer à la société [Localité 10] GC une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 19 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné la société Dailin à payer à la société [Localité 10] GC la somme provisionnelle de 2 364,47 euros correspondant aux régularisations et aux différentiels de loyer, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

— condamné la société Dailin à payer à la société [Localité 10] GC la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Dailin au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 3 mai 2024, la société Dailin a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 juillet 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Dailin demande à la cour de :

'in limine litis :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société [Localité 10] GC

— déclarer recevable les demandes de la société DAILIN tendant à lui voir accorder un délai de six mois pour produire une GAPD reconstituée, et visant à la condamnation de la société [Localité 10] GC à lui verser la somme de 10 049,41 euros hors taxes.

en tout état de cause :

— infirmer la totalité du dispositif de l’ordonnance, notamment en ce qu’il a [ainsi jugé] :

— constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 6 septembre 2017, à effet au 1er juin 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 19 septembre 2023,

— ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] et [Adresse 4],

— ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamnons la société Dailin à payer à la sci [Localité 10] GC une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 19 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamnons la société Dailin à payer à la sci [Localité 10] GC la somme provisionnelle de 2 364,47 euros correspondant aux régularisations et aux différentiels de loyer, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

— condamnons la société Dailin à payer à la sci [Localité 10] GC la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnons la société Dailin au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

et statuant à nouveau,

à titre principal :

— débouter la sci [Localité 10] GC de l’intégralité de ses demandes,

à titre subsidiaire :

— accorder à la société Dailin un délai de 6 mois pour produire une GAPD reconstituée.

en tout état de cause :

— condamner la sci [Localité 10] GC à verser à sarl Dailin la somme de 10 049,41 euros HT, au titre des frais d’avocats indument prélevés sur la garantie à première demande.

— condamner la sci [Localité 10] GC à verser à la sarl Dailin la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 10] GC demande à la cour, au visa des articles 117 et suivants et 700 du code de procédure civile et L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

'à titre liminaire,

— juger que les demandes de la société Dailin visant à lui voir accorder un délai de six mois pour produire une GAPD reconstituée, et visant à la condamnation de la société [Localité 10] GC à lui verser la somme de 10 049,41 euros hors taxes, sont irrecevables.

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 6 septembre 2017, à effet au 1 juin 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 19 septembre 2023,

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10],

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a condamné la société Dailin à payer à la sci [Localité 10] GC une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 19 septembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a condamné la société Dailin à payer à la sci [Localité 10] GC la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a condamné la société Dailin au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— infirmer l’ordonnance de référé du 23 avril 2024 en ce qu’elle a jugé que les sommes dues par la société Dailin à la société [Localité 10] GC au titre de l’article 16.2 du bail commercial constituaient une clause pénale, et, statuant à nouveau,

— juger qu’à défaut de règlement des sommes dues au titre de l’article 16.2 du bail commercial, visées dans les causes du commandement de payer du 18 août 2023 demeuré infructueux pendant un délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise au profit de la société [Localité 10] GC, et qu’il y a lieu d’expulser la société Dailin des locaux loués sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 10],

— juger qu’à défaut de remise en état des locaux loués, visée dans la sommation d’avoir à respecter les clauses du bail du 15 juillet 2024, demeurée infructueuse dans un délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise au profit de la société [Localité 10] GC, et qu’il y a lieu en conséquence d’expulser la société Dailin des locaux loués sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 10],

— juger qu’à défaut d’avoir reconstitué la garantie à première demande, visée dans la sommation d’avoir à respecter les clauses du bail du 15 juillet 2024, demeurée infructueuse dans un délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise au profit de la société [Localité 10] GC, et qu’il y a lieu en conséquence d’expulser la société Dailin des locaux loués sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 10],

— juger, en raison de ces nouveaux manquements, que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner, la société Dailin à verser à la société [Localité 10] GC la somme provisionnelle de 7 634,14 euros au titre des frais d’avocats supportés par la société [Localité 10] GC,

— condamner la société Dailin à verser à la société [Localité 10] GC la somme provisionnelle de 4 072,00 au titre de sa dette de loyer et charges,

— condamner la société Dailin à reconstituer la garantie à première demande à hauteur de six mois de loyers dans un délai d’un mois à compter de signification de l’arrêt qui sera prononcé, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la société Dailin à déposer l’enseigne qui a été installée façade en violation des stipulations du bail commercial dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard,

— condamner la société Dailin à se mettre en conformité avec les dispositions d’urbanisme, la copropriété et les stipulations du bail commercial, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 200,00 euros pour jour de retard,

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par la société Dailin,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la suspension des effets de la clause résolutoire devait être prononcée par la juridiction de céans,

— juger que la clause résolutoire devra reprendre effet de plein droit :

— à défaut de règlement des sommes provisionnelles que la société Dailin sera condamnée à verser à la société [Localité 10] GC,

— à défaut de paiement de l’intégralité du loyer courant et des charges à leur terme,

— à défaut de régularisation du dépôt de garantie en cas d’évolution du montant de ce dernier dans les conditions stipulées dans le bail,

— à défaut de remise en état de la garantie à première demande,

— à défaut de régularisation des travaux de retrait de l’installation d’extracteur d’air,

— à défaut de retrait de l’enseigne installée en méconnaissance des stipulations du bail commercial,

— et plus généralement, pour tout manquement contractuel ayant persisté plus d’un mois suivant la délivrance d’un commandement visant le manquement contractuel.

en tout état de cause,

— condamner la société Dailin à verser à la société [Localité 10] GC la somme de 7 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Dailin aux entiers dépens de l’instance.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

Par message RPVA du 14 janvier 2025, la cour a invité les parties à formuler, par voie de note en délibéré, leurs observations respectives sur la recevabilité de la demande de la société Dailin, aux fins de voir la société [Localité 10] GC condamnée à lui payer la somme de 10 049,41 euros, non formulée à titre de provision alors qu’il s’agit d’une instance de référé.

Par note envoyée le 16 janvier 2025, le conseil de la société [Localité 10] GC fait valoir que la demande en paiement formulée par la société DAILIN est irrecevable ; que le juge des référés n’a pas le pouvoir de se prononcer sur des demandes en paiement, mais seulement sur des demandes provisionnelles ; que cette règle est d’ordre public, puisqu’elle définit l’étendue des pouvoirs du juge des référés, qui ne saurait y déroger sans commettre un excès de pouvoir.

Par message du 17 janvier 2025, le conseil de la société Dailin fait valoir qu’il s’agit d’une demande à titre provisionnel, aux fins de voir la société [Localité 10] GC condamnée à lui payer la somme de 10 049,41 euros, à titre de provision ; que la procédure étant orale, et les débats n’étant pas clos, l’intimée désire corriger cette coquille.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

In limine litis, la société Dailin demande de déclarer recevables ses demandes tendant à lui voir accorder un délai de 6 mois pour produire la garantie à première demande (la GAPD) reconstituée, et visant à la condamnation de la société [Localité 10] GC à lui verser la somme de 10 049,41 euros HT, faisant valoir que la demande de rejet des demandes adverses est recevable en cause d’appel.

A titre principal, elle demande l’infirmation de l’ordonnance qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, contestant avoir méconnu de multiples obligations lui incombant au titre du bail commercial.

Elle expose que la créance de 2 364,47 euros à laquelle elle a été condamnée ne représente qu’une infime partie du loyer annuel d’un montant de plus de 32 000 euros et indique qu’elle a simplement omis de modifier le virement bancaire par lequel elle procède au règlement du loyer, son versement ne tenant pas compte de l’indexation triennale du loyer, rappelant qu’elle s’est toujours acquittée de bonne foi et à terme de ses loyers et charges locatives, sauf pour cette partie résiduelle de l’indexation, qui ne saurait à elle seule justifier la perte du droit au bail.

Elle précise qu’il n’y avait plus de dette locative à compter du 2 décembre 2023 puisque avant même la fin de la procédure de première instance, la bailleresse avait recouvré cette somme sur la GAPD, soulignant à cet égard la mauvaise foi du bailleur qui invoque une dette locative dans un commandement de payer puis actionne une GAPD qu’il sait provisionnée après le délai de 1 mois.

Elle ajoute que sur la somme prélevée par la bailleresse, figure celle de 10 049,42 euros correspondant au remboursement de ses propres frais d’avocat, sur le fondement de l’article 16 du contrat de bail commercial, alors que le juge des référés a rappelé que cette stipulation s’analysait en une clause pénale qui ne pouvait être d’application directe et immédiate.

Elle demande en tout état de cause à la cour de condamner la société [Localité 10] GC à lui verser la somme de 10 049,41 euros au titre des frais d’avocats indûment prélevés sur la GAPD.

Sur l’extraction d’air, elle explique qu’en exécution de l’arrêt de cette cour en date du 5 octobre 2023, elle a fait supprimer la bouche d’aération en façade et que contrairement à ce qu’affirme de manière « fallacieuse » l’intimée, la cour ne lui a jamais imposé de déposer le système d’aération, qu’elle n’utilise plus et qui avait été installé avant.

Sur les demandes d’application des clauses pénales par la bailleresse en vertu des articles 16-1 et 16-2 du contrat de bail, elle n’estime pas nécessaire de formuler de remarques à leur égard puisque le tribunal a rejeté les prétentions à ce titre, tout en relevant la disproportion manifeste entre une dette locative de 2 364,47 euros et une clause pénale de 10 429,74 euros.

A titre subsidiaire, elle indique avoir pris acte de la nécessité d’augmenter le montant de la GAPD et avoir reconstitué le dépôt de garantie suite à l’indexation du 1er juin 2024.

Elle demande donc à la cour de lui accorder un délai de 6 mois pour lui permettre de produire une GAPD reconstituée.

La société [Localité 10] GC, bailleresse, indique avoir fait délivrer à la locataire :

— le 18 août 2023, un commandement d’avoir à payer la somme de 8 829,47 euros visant la clause résolutoire, resté infructueux

— le 15 juillet 2024, une nouvelle sommation d’avoir à respecter les clauses du bail dans le délai d’un mois, à savoir :

— remettre en état les locaux loués, en présence d’un professionnel, et de façon contradictoire, à la suite du changement de l’enseigne et de la façade, sans autorisation de la société [Localité 10] GC et de la copropriété,

— lui rembourser la somme de 2 820 euros au titre des frais d’avocats qu’elle a indûment supportés,

— reconstituer la garantie à première demande.

Elle indique qu’au 18 novembre 2024, la dette actualisée s’élève à la somme de 11 706,14 euros, soit 7 634,14 euros au titre des frais d’avocat et 4 072 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges.

A titre liminaire, elle soulève l’irrecevabilité des demandes de la société Dailin visant à l’octroi d’un délai de 6 mois pour produire une GAPD reconstituée, ainsi qu’à sa condamnation à lui verser la somme de 10 049,41 euros, puisque bien qu’ayant pris connaissance de l’assignation en première instance, la société Dailin n’a pas comparu, de sorte qu’en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et de la jurisprudence, ces demandes, qui constituent des demandes nouvelles présentées pour la première fois en appel, sont irrecevables.

A titre principal, elle sollicite la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et son infirmation partielle en ce qu’elle a qualifié certaines stipulations du bail commercial de clauses pénales.

Sur les loyers et les charges, la bailleresse expose tout d’abord que l’appelante est défaillante dans leur paiement depuis plus de 4 ans puisqu’elle ne paie pas l’intégralité de son loyer et que les virements effectués ont systématiquement lieu en retard.

Elle conteste que la dette soit due à un « oubli » de la locataire de régulariser l’augmentation du loyer par le jeu de la clause d’indexation puisqu’elle l’a relancée à de nombreuses reprises et a été condamnée par l’ordonnance dont appel.

Elle indique qu’au jour de la rédaction de ses conclusions, soit au 18 novembre 2024, la société Dailin n’est toujours pas à jour puisqu’elle n’a ni réglé l’intégralité de son arriéré, ni le loyer de novembre ; que malgré la mise en 'uvre de la garantie à première demande le 2 janvier 2024, la dette s’élève à la somme de 4 072 euros.

Elle considère donc au vu de ces éléments que la société Dailin ne peut prétendre s’être acquittée de sa dette locative depuis l’ordonnance de référé pour solliciter son infirmation.

En tout état de cause, elle soutient que la société Dailin n’a pas soldé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant le commandement d’avoir à respecter les clauses du bail du 18 août 2023, ce qui justifie pleinement l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la dépose de l’extraction d’air, la société [Localité 10] GC sollicite de la cour qu’elle constate que la société Dailin n’a toujours pas satisfait aux causes du commandement visant la clause résolutoire du 18 août 2023, ce qui justifie également le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle reproche à la locataire de n’être toujours pas en conformité vis-à-vis de l’obligation contractuelle, alors que la prétendue dépose de l’extraction d’air a été exécutée sans prise de contact avec elle, la copropriété ou leurs architectes respectifs.

Elle soutient que l’appelante s’est vraisemblablement contentée de fermer la bouche d’air, sans dépose de l’ensemble du système ; que rien n’atteste que la photographie de l’intérieur du restaurant est bien celle du restaurant Konapoke, alors que M. [U] exploite d’autres restaurants similaires sous la même enseigne.

La société [Localité 10] GC fait ensuite état d’un changement illicite d’enseigne le 1er juin 2017, le restaurant « Sushi [U] » ayant été remplacé par « Konapoke », alors que ni le bailleur ni la copropriété n’a autorisé la locataire, et alors que la sommation de remettre en état les locaux dans le délai d’un mois est demeurée infructueuse.

Elle soutient être bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire au titre de ce manquement et sollicite également la condamnation de la société Dailin à déposer l’enseigne sous astreinte.

Elle argue ensuite d’un changement de façade contraire au bail réalisé entre les années 2020 et 2022 et demande la condamnation de l’appelante à se mettre en conformité avec les dispositions d’urbanisme, la copropriété et les stipulations du bail sous astreinte.

Elle expose également que la clause du bail prévoyant que les frais d’avocat seront supportés par la locataire ne peut revêtir la qualification de clause pénale puisqu’elle ne vient pas sanctionner l’inexécution d’une obligation par le débiteur, ni n’a vocation à appliquer un forfait à son encontre.

Elle soutient donc que les frais d’avocat réclamés n’ayant pas été payés dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle était bien fondée à solliciter du premier juge le constat de l’acquisition de la clause résolutoire de ce fait ; qu’à considérer même qu’il s’agirait d’une clause pénale, le juge des référés peut allouer une provision à ce titre lorsque la dette n’est pas contestable.

Elle demande par ailleurs le règlement de la somme provisionnelle de 7 634,14 euros au titre des frais d’avocats qu’elle a supportés depuis le 13 avril 2023, ainsi que le rejet de la demande de restitution à ce titre formée par l’appelante.

Enfin, elle demande la condamnation de la société Dailin à reconstituer la GAPD à hauteur de 6 mois de loyers dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, ainsi que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

A titre subsidiaire, si la cour devait suspendre les effets de la clause résolutoire, elle demande de dire qu’elle reprendra ses effets de plein droit :

— à défaut de règlement des sommes provisionnelles que la société Dailin sera condamnée à lui verser,

— à défaut de paiement de l’intégralité du loyer courant et des charges à leur terme,

— à défaut de régularisation du dépôt de garantie en cas d’évolution du montant de ce dernier dans les conditions stipulées dans le bail,

— à défaut de remise en état de la garantie à première demande,

— à défaut de régularisation des travaux de retrait de l’installation d’extracteur d’air,

— à défaut de retrait de l’enseigne installée en méconnaissance des stipulations du bail commercial,

— et plus généralement, pour tout manquement contractuel ayant persisté plus d’un mois suivant la délivrance d’un commandement visant le manquement contractuel.

Sur ce,

Sur la recevabilité des demandes de la société Dailin

L’article 564 du code de procédure civile prohibe les prétentions nouvelles devant le cour, si ce n’est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la révélation d’un fait.

En vertu des dispositions de l’article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel à la condition, prévue par l’article 70 de ce code, de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, l’appelante, qui n’était pas comparante en première instance, sollicite l’octroi de délais pour produire une GADP reconstituée, ce qui constitue une prétention tendant à faire écarter les demandes de la bailleresse, partant recevable.

La demande aux fins de condamnation de la bailleresse à lui restituer la somme qu’elle considère comme lui ayant été indûment prélevée, alors que la société [Localité 10] GC sollicitait devant le premier juge le paiement par la société Dailin de cette somme, se rattache à cette prétention par un lien suffisant et constitue quant à elle une demande reconventionnelle, comme telle recevable.

Toutefois, la société Dailin sollicite ce faisant le paiement d’une créance alléguée, et non d’une provision à valoir sur règlement de celle-ci, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article 835 du code de procédure civile.

La cour, statuant selon la procédure écrite, n’étant régulièrement saisie que des prétentions des parties formulées par voie de conclusions transmises et signifiées antérieurement à l’ordonnance de clôture, tandis qu’une simple note en délibéré ne peut les régulariser, il convient de déclarer d’office irrecevable la demande en paiement formulée par la société Dailin.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées.

Faute d’avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le commandement visant la clause résolutoire délivré par la société [Localité 10] GC le 18 août 2023 et sur lequel s’est fondé le premier juge, visait le manquement aux obligations du bail consistant pour la société Dailin à s’être servie « d’une grille d’aération pour y raccorder une extraction » ainsi qu’une dette ainsi détaillée :

—  608,05 euros pour la régularisation de charges de copropriété 2021 depuis le 7 janvier 2023,

—  838,58 euros pour la régularisation de charges de copropriété 2022 depuis le 12 juillet 2023,

—  4 305 euros pour la prise en charge des frais d’avocat (article 16.2) depuis le 13 avril 2023,

—  2 160 euros pour la prise en charge des frais d’avocat (article 16.2) depuis le 12 juin 2023,

—  458,92 euros de différentiel de loyer à percevoir suite à l’indexation,

—  458,92 euros de différentiel de loyer à percevoir suite à l’indexation.

Le premier juge, considérant que la clause du bail prévoyant la prise en charge par la locataire des frais d’avocat constitue une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond, n’a pas fait droit aux demandes de la bailleresse concernant les sommes visées à ce titre et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du fait de l’absence de règlement dans le délai d’un mois ayant suivi la délivrance du commandement de la somme de 2 364,47 euros.

La locataire fait valoir que cette dette qu’elle qualifie de « résiduelle », ne permettait pas de justifier à elle seule la perte du droit au bail et qu’en outre, dès le 2 janvier 2023, la société [Localité 10] GC avait recouvré cette somme sur la GAPD, de sorte qu’il n’existait aucune dette locative au jour de l’audience.

Toutefois, la clause résolutoire insérée au bail du 6 septembre 2017 ne vise pas de montant minimal en deçà duquel elle n’aurait pas vocation à jouer. En outre, un impayé représentant environ 7 % du loyer annuel ne saurait être considéré comme « résiduel » et il n’appartient en tout état de cause pas au locataire d’en décider ainsi.

Par ailleurs, le fait que la bailleresse ait prélevé la somme due sur celle versée au titre de la garantie à première demande, dont le montant doit selon les termes contractuels « rester toujours égal à six mois de loyers TTC avec les charges », est indifférent tant que la garantie n’est pas renflouée puisque cela constitue un manquement de la locataire et alors en outre qu’elle l’a fait postérieurement au délai d’un mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 18 août 2023 étant demeuré infructueux s’agissant du non-paiement des loyers et des charges, le bail s’est retrouvé résilié de plein droit un mois après.

L’ordonnance sera confirmée à ce titre, sans qu’il y ait lieu dès lors d’examiner les autres moyens de l’intimée aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le contrat de bail se retrouvant résilié au 19 septembre 2023, les demandes de la bailleresse s’agissant de l’extraction d’air, du changement d’enseigne et de façade, ainsi que de la reconstitution de la garantie à première demande, n’ont plus de fondement juridique et ne peuvent donner lieu à référé.

Pour la même raison, la demande de l’appelante aux fins d’octroi d’un délai pour produire une GAPD reconstituée sera rejetée.

L’ordonnance querellée sera également confirmée en ce qu’elle a statué sur les mesures subséquentes à la résiliation du bail, à savoir sur l’expulsion, le sort des bien meubles et l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur les frais d’avocats supportés par la société [Localité 10] GC

Le premier alinéa de l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

La clause pénale est conçue comme une évaluation forfaitaire et par avance des éventuels dommages-intérêts dus en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle.

La clause du bail litigieux, intitulée « remboursement des frais de poursuite », insérée dans le titre consacré à la clause résolutoire, prévoit que :

« En cas de procédure judiciaire quelle qu’elle soit, ou d’utilisation d’une mesure conservatoire ou d’une voie d’exécution, le preneur devra, s’il est condamné ou si les poursuites sont dues à sa carence, rembourser sans limitation au bailleur en sus de tous les frais irrépétibles, les honoraires d’avocats, les frais d’expertise, les honoraires d’huissiers. »

La validité d’une telle clause ne s’imposant pas avec l’évidence requise en référé, il n’y a pas lieu d’en faire application. L’ordonnance sera confirmée à ce titre.

Sur la dette locative

A l’appui de sa demande de provision d’un montant de 4 072 euros au titre de la dette locative due au 18 novembre 2024, la société [Localité 10] GC verse un document daté du 18 novembre 2024, intitulé décompte des sommes dues par la société Dailin, mais mentionnant uniquement ladite somme comme « correspondant au différentiel de loyer à percevoir suite à l’indexation annuelle depuis le 1er juin 2024 ».

Cette indication vient en contradiction avec la mise en demeure du 15 novembre 2024 envoyé par la bailleresse à la locataire, lui demandant de régler ce même montant, mais cette fois-ci comme correspondant à « la quittance mensuelle en date du 30 octobre 2024 ».

Par ailleurs, le contrat de bail en son article 4.5 stipule que les loyers, taxes et accessoirement sont payables « trimestriellement et d’avance », et non mensuellement comme le prétend la société [Localité 10] GC dans ses conclusions.

Dans ces conditions, la dette locative dont fait ainsi état l’intimée est sujette à des contestations sérieuses qui font obstacle à son allocation en référé.

Par voie d’infirmation de l’ordonnance de ce chef, il sera dit n’y avoir lieu à référé à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Dailin ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Au vu du décompte produit par l’intimée, il convient de condamner la société Dailin à lui verser la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare recevable la demande de la société Dailin tendant à l’octroi d’un délai pour produire une garantie à première demande reconstituée,

Déclare irrecevable la demande en paiement de la société Dailin comme non formée à titre provisionnel,

Confirme l’ordonnance du 23 avril 2024, sauf en ce qu’elle a condamné la société Dailin à payer à la société [Localité 10] GC la somme provisionnelle de 2 364,47 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Dailin,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société [Localité 10] GC,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société [Localité 10] GC,

Dit que la société Dailin supportera les dépens d’appel,

Condamne la société Dailin à verser à la société [Localité 10] GC la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président