République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 28/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/04115 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VXZG

Jugement (N° 21/02372)

rendu le 08 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

Madame [W] [V]

née le 30 novembre 1948 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thibaut Crasnault, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1]

pris en la personne de son syndic l’Office Public de l’Habitat du Nord dénommé [Adresse 2] [Adresse 3]

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 30 mars 2026 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 mars 2026

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Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 30 juin 2015, Mme [W] [V] a signé avec l’office public Partenord Habitat un compromis de vente portant sur un appartement de type F3, correspondant au lot 84 de la résidence «collectif 23 » sise [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le prix principal de 53 100 euros.

Cette vente a été réitérée par acte authentique du 30 novembre 2015.

Au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021, d’importants travaux de désamiantage des coursives et balcons en façade ont été soumis au vote des copropriétaires. Mme [V] a approuvé la résolution n°3 portant sur le choix de l’entreprise en charge du désamiantage mais a voté contre la résolution n°4 relative aux modalités de financement desdits travaux qui a néanmoins été approuvée par une majorité de copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2021, Mme [V] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes en annulation de la résolution litigieuse.

Par jugement du 8 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— débouté Mme [V] de sa demande en annulation de la résolution n°4 votée le 17 mai 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 4],

— condamné Mme [V] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, l’office public de l’Habitat du Nord, Partenord Habitat, la somme de 4 403,71 euros correspondant au solde des appels de fonds relatifs aux travaux de désamiantage votés par l’assemblée générale des copropriétaires et ce, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

— dit n’y avoir lieu à échelonner ou reporter le paiement de la somme due,

— débouté Mme [V] de ses demandes accessoires,

— condamné Mme [V] aux entiers frais et dépens,

— condamné Mme [V] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 août 2024, Mme [V] a fait appel de ce jugement.

La clôture a été prononcée le 9 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, Mme [V] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 4] du 17 mai 2021,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour lui permettre de régler la somme réclamée au titre de l’arriéré de charges

— juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice Partenord Habitat, au paiement d’une indemnité procédurale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris ceux de première instance.

Elle fait valoir :

— que, sur les dix copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale, sept ont voté contre la résolution n°4 prévoyant le financement des travaux au moyen de deux appels de fonds exceptionnels, témoignant d’une opposition très nette de la grande majorité des copropriétaires mais que la résolution a été votée par trois voix pour dont celle de Partenord Habitat, copropriétaire majoritaire qui détient 7 666 tantièmes sur 9 518, mais également vendeur du bien et syndic de la copropriété,

— que le calendrier de règlement adopté est très resserré puisqu’elle doit pour sa part régler deux appels de fonds de 2 298,96 euros chacun, à un mois d’intervalle et qu’il n’a pu être adopté que grâce à un abus de majorité de la société Partenord Habitat,

— qu’elle est consciente de l’état de dégradation technique de la résidence et de la nécessité de faire procéder à la réalisation de travaux mais qu’elle ne peut supporter le coût très élevé de ces travaux qui devraient en réalité être supportés par Partenord Habitat qui est responsable de cette situation qu’il a tenté de dissimuler pendant des années,

— qu’elle ne règle que ses charges courantes mais n’a pas réglé les appels de fonds correspondant aux travaux et qu’elle reçoit régulièrement des relances,

— à titre subsidiaire, elle demande à bénéficier des plus larges délais de paiement pour régler les sommes dues, sous déduction des divers frais de relance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [V] au paiement de l’arriéré de charges arrêté au 24 janvier 2023, la somme de 4 403,71 euros,

— la condamner au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il soutient :

— que Mme [V] a accepté le principe des travaux et a voté la résolution portant sur ce point ; que l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation permet à un organisme d’habitations à loyer modéré vendeur d’imposer des décisions lors des assemblées générales puisqu’il prévoit que les dispositions du deuxième alinéa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’appliquent pas à l’organsime d’habitations à loyer modéré vendeur et que Partenord Habitat peut donc voter des décisions sans que cela puisse être considéré comme un abus de majorité,

— que concernant le calendrier de paiement, seul deux copropriétaires, dont Mme [V] n’ont pas réglé les appels de fond pour travaux ; qu’elle n’a réglé que 500 euros et n’a procédé depuis à aucun versement, démontrant son refus pur et simple de payer ces travaux,

— que le syndic ne s’est jamais opposé à un échelonnement des paiements et que des engagements ont été pris avec d’autres copropriétaires ; que Mme [V] s’était elle-même engagée par un mail du 12 juillet 2021 à régler 500 euros par mois jusqu’en décembre 2021 mais n’a effectué qu’un seul versement,

— que les travaux ainsi que leur montant étaient annoncés de longue date et que le versement en deux appels de fonds en juin et juillet 2021 a été commandé par le fait que le début des travaux était prévu pour le mois de septembre 2021,

— que Mme [G] est de mauvaise foi dans la mesure où elle n’a réglé que 500 euros depuis le début de la procédure et que sa demande de délais de paiement doit être rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande en annulation de la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale du 17 mai 2021

Selon l’article 24 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».

L’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux termes desquelles lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, ne s’appliquent pas à l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur.

Constitue un abus de majorité l’adoption d’une résolution contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Une décision d’assemblée ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. C’est au demandeur qu’il incombe de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision et les juges ne peuvent se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions.

En l’espèce, la résolution n°3 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021 portait sur le choix de l’entreprise chargée des travaux de désamiantage des coursives et balcons en façade avant et arrière de la résidence. Le choix de l’entreprise Dommery pour un coût de 159 097,40 euros et un début de travaux en septembre 2021 a été approuvé par 9 des 10 copropriétaires présents, dont Mme [V] qui ne s’est donc opposée ni au principe de ces travaux ni à leur coût. Il doit être relevé que par lettre du 25 novembre 2020 (pièce n°4) adressée aux copropriétaires, le syndic les avait informés des différentes solutions envisagées et de leur coût envisageable pour chacun. La résolution n°4, qui était relative au financement des travaux de désamiantage et prévoyait deux appels de fonds exceptionnels les 1er juin et 1er juillet 2021, a été adoptée à la majorité par trois des copropriétaires représentant 7911/9518 tantièmes, sept autres copropriétaires dont Mme [V] s’étant opposés à ce plan de financement.

Il apparait donc que Mme [V] ne conteste pas l’intérêt pour l’ensemble des copropriétaires de faire procéder aux travaux de désamiantage. Elle reconnait d’ailleurs aux termes de ses écritures être consciente de l’état de dégradation technique de la résidence et de la nécessité de faire procéder à la réalisation de travaux pour y remédier. Elle a approuvé tant le principe de ces travaux que leur coût important et la date de démarrage du chantier. Il doit être relevé qu’elle a donné son accord en toute connaissance de cause dès lors qu’il ressort du rapport de la réunion du conseil syndical, dont elle est la présidente, du 18 mars 2021 (pièce n°5), que les membres du conseil ont entendu les représentants des deux entreprises retenues pour présenter des devis en vue de la réalisation des travaux et qu’elle a donc eu parfaitement connaissance des coûts envisagés et des modalités de réalisation des travaux. Elle a donc dès le 25 novembre 2020 mais plus encore à compter de cette date pu évaluer la part lui incombant dans le financement de ces travaux au regard des tantièmes qu’elle détenait. En outre, le syndic a, à l’occasion de cette réunion, attiré l’attention du conseil syndical sur le règlement préalable requis des appels de fonds exceptionnels avant l’envoi de l’ordre de service à l’entreprise retenue par l’assemblée générale pour l’exécution des ces travaux.

Le premier juge a relevé à juste titre que le fait que l’office public dispose d’un poids plus important lors des opérations de vote en raison du nombre de tantièmes détenus ne suffit aucunement à caractériser un abus de majorité. En effet, le vote d’un financement au moyen de deux appels de fonds exceptionnels les 1er juin et 1er juillet 2021 n’est que la conséquence du vote de la résolution n°3 prévoyant un début des travaux en septembre 2021, soit trois mois et demi après la tenue de l’assemblée générale.

Cette résolution ne saurait dès lors s’analyser comme étant contraire à l’intérêt collectif ni comme favorisant les intérêts personnels du copropriétaire majoritaire au détriment des copropriétaires minoritaires, dans la mesure où elle permet au contraire la mise en oeuvre des travaux dans le délai fixé par la majorité des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

Le jugement qui a débouté Mme [V] de sa demande en annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 17 mai 2021 sera donc confirmé.

— Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires et la demande de délais de paiement de Mme [V]

Il ressort des décomptes produits aux débats que Mme [V] reste redevable au titre des appels de fonds exceptionnels destinés au financement des travaux de désamiantage, de la somme de 4 403,71 euros. Il n’est justifié d’aucun versement depuis le jugement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [V] demande à bénéficier des plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Or d’une part, elle ne justifie nullement de sa situation, d’autre part, alors qu’elle s’était engagée par mail du 12 juillet 2021, à régler la somme due par versements de 500 euros, elle n’a réglé qu’une seule somme de 500 euros en août 2021 et n’a plus procédé depuis à aucun versement, ne réglant que ses charges courantes.

Le jugement qui a condamné Mme [V] au paiement de cette somme et rejeté sa demande de délais de paiement sera donc confirmé.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [V] succombant en ses prétentions, elle doit être condamnée aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], les frais exposés et non compris dans les dépens en cause d’appel. Mme [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions concernant les frais irrépétibles de première instance.

Mme [V] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Mme [V] perdant son procès, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 19 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne Mme [W] [V] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute Mme [W] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.