République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/02/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE

N° RG 24/03401 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VVBQ

Jugement (N° 11-23-0606) rendu le 20 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTS

Madame [V] [X]

née le 25 Août 1985 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [C] [X]

né le 02 Mai 1987 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Stephane Dominguez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉE

SA SIGH Societe Immobiliere Grand Hainaut représentée par son président domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Arnaud Vercaigne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, constitué aux lieu et place de M^e Dominique Henneuse, avocat au barreau de Valenciennes

DÉBATS à l’audience publique du 16 décembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2025

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Par acte sous seing privé du 25 mars 2014, la SA Du Hainaut a donné à bail à M. [C] [X] et Mme [V] [X], née [G], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 595,32 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 11,13 euros.

Se plaignant de l’indécence du logement, les locataires ont obtenu la désignation d’un expert par ordonnance de référé du 25 mars 2021.

Par ordonnance du 2 août 2021, il a été procédé au changement d’expert et M. [O] [J] a été désigné en remplacement de M. [B] [U].

M. [O] [J] a rendu son rapport le 31 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, M. et Mme [X] ont fait assigner la SA SIGH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir :

Condamner la SA SIGH à réaliser, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la notification du jugement, les travaux suivants dans leur logement :

Procéder au retrait du sol amianté,

Remplacer les lames de parquet,

Procéder à l’injection d’isolant.

Condamner la SA SIGH à leur verser :

5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi 91-467 du 10 juillet 1991

Condamner la SA SIGH aux dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 20 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Ecarté des débats les notes produites en délibéré ;

Dit que les demandes de M. et Mme [X] sont recevables ;

Dit n’y avoir lieu à condamner la SA SIGH à exécuter sous astreinte les travaux de retrait du sol amianté, de remplacement des lames de parquet et d’injonction d’un isolant en présence d’un accord entre les parties ;

Condamné la SA SIGH à prendre en charge les frais de démontage, de remontage et d’entreposage de la cuisine équipée ;

Dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Rejeté la demande de condamnation de la SA SIGH à prendre en charge les frais de location d’un garage sécurisé et d’un garde-meubles en plus du logement provisoire et de son garage ;

Condamné M. et Mme [X], à défaut d’avoir libéré le logement [Adresse 1], [Localité 3] de leur propre chef dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, à libérer ledit logement sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

Rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Condamné M. et Mme [X] à payer à la SA SIGH la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejeté la demande de M. et Mme [X] au sur le fondement de l’artic1e 37 de la loi 91-467 du 10 juillet 1991 ;

Condamné M. et Mme [X] aux dépens ;

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 juillet 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SA Société immobilière du grand Hainaut a constitué avocat le 19 août 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024 M. et Mme [X] demandent à la cour de :

Infirmer en tous points le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 20 juin 2024 ;

Et, statuant à nouveau,

Juger que le logement mis à la disposition de M. et Mme [X] et de tout occupant de son chef par la SA SIGH est un logement non décent ;

Condamner la SA SIGH à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la notification du présent arrêt, à effectuer les travaux permettant la mise en conformité dudit logement ;

Condamner la SA SIGH à verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamner la SA SIGH à verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamner la SA SIGH aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2025, la SA SIGH demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire, juge des contentieux de la protection le 20 juin 2024 ;

Déclarer M. et Mme [X] irrecevables en leurs demandes nouvelles ;

Condamner M. et Mme [X] à payer à la société SIGH à titre de dommages et intérêts pour appel abusif la somme de 3500 euros ;

Condamner M. et Mme [X] au paiement d’une somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [X] aux dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Bien que le dispositif des écritures des appelants sollicite l’infirmation du jugement entrepris en tous points, la décision querellée n’est en réalité critiquée qu’en ce qu’elle a débouté M. et Mme [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance. Dès lors, en l’absence d’appel incident, les autres dispositions du jugement relatives aux travaux seront confirmées.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, M. et Mme [X] sollicitent la condamnation de la société SIGH à leur verser la somme de 5000 euros « à titre de dommages et intérêts au titre du manquement à la jouissance paisible et du caractère insalubre du logement loué ».

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera substitué à la notion d’insalubrité celle d’indécence avec laquelle les appelants opèrent manifestement une confusion. La notion d’insalubrité ne relève pas de l’appréciation du juge judiciaire, elle est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. Or, il n’est ni allégué ni démontré que le logement a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité.

Même si les appelants n’invoquent aucun moyen de fait à l’appui de leur prétention dans la partie « discussion » de leurs écritures, la cour comprend, à la lecture de la partie « rappel de la procédure », qu’ils justifient leur demande de dommages et intérêts par la présence d’amiante et les « nombreux désordres » au sein du logement.

Pour rappel, le rapport d’expertise du 31 janvier 2023 conclut que le logement répond aux critères de la décence telles que fixées par le décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002 bien que l’on constate la présence d’un sol amianté.

Concernant l’amiante, elle était présente au niveau du sol de l’entrée de la maison, sous un ragréage lui-même recouvert d’un sol souple. L’expert indique que « le ragréage qui s’effrite n’est pas amianté et n’a généré aucune poussière d’amiante. Il n’y a pas d’amiante dans le logement, l’amiante présente se trouve dans le sol sous le ragréage concerné. Ce sol ne se désagrège pas en l’état des opérations d’expertise. Il n’y a donc pas de poussière d’amiante dans le logement ».

Force est de constater, dans ces conditions, que le logement ne laissait pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé en raison de la présence d’amiante. Il ne pouvait donc effectivement pas être qualifié d’indécent de ce fait.

Concernant les « nombreux désordres », les appelants n’apportent aucune précision dans leurs écritures à cet égard.

En tout état de cause, si l’expertise du 31 janvier 2023 a relevé un désaffleurement du sol souple en différents endroits du couloir d’entrée de la maison et la présence de quelques traces d’humidité dans les chambres au niveau des angles entre le mur et le plafond, elle a conclu que ces désordres provenaient de vices de l’immeuble notamment suite au vieillissement de celui-ci.

Le désaffleurement du sol souple résultait de la présence d’humidité entre le sol souple et le ragréage, humidité causée par un goutte à goutte au niveau de l’évacuation des toilettes et une fuite d’eau au niveau d’un tuyau d’alimentation en cuivre du placard de l’entrée. Quant à la présence d’humidité dans les chambres, dont les photographies intégrées au rapport permettent de constater qu’elle était minime, l’expert indique qu’il s’agit de ponts thermiques localisés, l’isolant s’étant probablement tassé derrière la plâtrerie ce qui a généré des traces d’humidité.

M. et Mme [X] n’apportent aucun début d’explication permettant de remettre en cause les conclusions de l’expert et de considérer que les désordres précités sont caractéristiques d’un logement non-décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il en résulte que M. et Mme [X] échouent à établir que la société SIGH a manqué à son obligation de délivrer un logement décent.

En outre, quand bien même il incombait au bailleur de réaliser des travaux sur le logement au titre de ses obligations de garantir les locataires des vices cachés ou de faire toutes les réparations autres que locatives, les locataires n’expliquent pas et a fortiori ne démontrent pas avoir subi un trouble de jouissance du fait de la présence d’amiante ou des désordres précités.

Il convient de souligner que, questionné sur les préjudices subis par les parties, l’expert mentionne uniquement le coût des travaux de remise en état, que depuis le jugement entrepris la société SIGH a réalisé les travaux sur lesquels les parties se sont mis d’accord en première instance en relogeant à sa charge les locataires durant la durée des travaux, que devant le premier juge, M. et Mme [X] avaient uniquement mis en avant qu’ils avaient été laissés sans chauffage ni eau chaude pendant un hiver pour soutenir leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ce qu’ils ne soutiennent plus à hauteur d’appel.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance.

Sur la nouvelle demande de travaux sous astreinte :

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est acquis aux débats que, depuis le jugement frappé d’appel, la société SIGH a effectué les travaux sollicités en première instance par M. et Mme [X], à savoir le désamiantage du sol, le remplacement du revêtement du sol souple et l’injection d’un isolant dans les lames d’air derrière les ponts thermiques repérés.

Faisant valoir que des désordres persistent, M. et Mme [X] formulent en cause d’appel une demande de travaux pour mettre en conformité le logement.

Cette demande tend aux mêmes fins que la demande de travaux présentée en première instance, soit la fin des désordres au sein du logement loué.

La demande est donc recevable.

Pour autant, M. et Mme [X] ne précisant ni les désordres, ni les travaux qu’ils souhaitent voir réaliser pour mettre en conformité le logement, leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour appel dilatoire ou abusif :

La société SIGH sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour appel abusif, à défaut de preuve d’une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de M. et Mme [X] de faire appel, laquelle ne peut se déduire de leur seule succombance et de la légèreté des moyens qu’ils développent.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. et Mme [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum M. et Mme [X] aux dépens d’appel et à les condamner à payer à société SIGH la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande reconventionnelle de la société SIGH en dommages-intérêts pour appel abusif ;

Rejette la demande de M. et Mme [X] tendant à condamner sous astreinte la société SIGH à effectuer les travaux permettant la mise en conformité du logement ;

Condamne in solidum M. et Mme [X] aux dépens d’appel et à payer à la société SIGH la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président