République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 21/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/05225 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WOJF

Jugement (N° 25/06614)

rendu le 16 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la société GLV-Immobilier, elle-même prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Séverine Surmont, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e David Goldstein, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉE

Madame [W] [E] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillante à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 10 novembre 2025 à personne

DÉBATS à l’audience publique du 23 mars 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 mars 2026

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Mme [W] [G] est propriétaire des lots 98,102 et 174 au sein de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 3] lequel est soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] a fait assigner Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 16 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Lille a rejeté toutes les demandes et condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] à supporter les dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision le 20 octobre 2025.

Un avis de fixation à bref délai a été rendu à la demande de l’appelant le 6 novembre 2025.

L’ordonnance de clôture est en date du 9 mars 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025 (conclusions signifiées en l’étude du commissaire de justice à Mme [G] par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026), le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris du tribunal judiciaire de Lille du 16 septembre 2025 en ce qu’il a :

* méconnu le principe du contradictoire en relevant d’office un moyen de droit sans inviter les parties à présenter leurs observations ;

* rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

* condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à supporter les dépens de l’instance

et a statué comme suit :

«  Rejette toutes les demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à supporter les dépens de l’instance",

Y faisant droit et statuant à nouveau :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions ;

— déclarer certaine, liquide et exigible sa créance pour un montant de 17 824,73 euros représentant les charges de copropriété et frais impayés au 26 novembre 2025 ;

— condamner Mme [G] au paiement à son profit de la somme de 17 824,73 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 26 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 ;

— condamner Mme [G] au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 24 août 2022 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— la condamner au paiement à son profit de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

En toute hypothèse :

— la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens exposés en première instance et en cause d’appel.

Il invoque les dispositions des articles 16 du code de procédure civile, 472 du même code pour souligner que le tribunal a relevé d’office, sans que cela soit invoqué puisque Mme [G] n’avait pas constitué avocat, le problème de l’exigibilité des charges ; que le tribunal a ainsi violé le principe du contradictoire.

Il fonde sa demande en paiement sur les articles 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et relève que les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 ont été votés ; que sa créance comprend des appels de fonds provisionnels correspondant à ces budgets, des appels de fonds travaux correspondant aux travaux votés en assemblées générales et des frais de recouvrement ; que le fait que les comptes définitifs n’aient pas été approuvés est sans incidence ; qu’en tout état de cause, les comptes ont été approuvés le 7 juin 2024 et le 25 septembre 2025 ; que sa créance est donc certaine, liquide et exigible ; qu’il actualise cette créance à la somme de 17 824,73 euros, arrêtée au 26 novembre 2025.

Il invoque le préjudice subi alors qu’il est démontré que Mme [G] ne paie pas ses charges régulièrement, que ce comportement est fautif et lui cause un préjudice financier direct, distinct de la simple avance des fonds et du préjudice compensé par les intérêts moratoires.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation à bref délai ont été signifiés à Mme [G] en personne le 10 novembre 2025.

Mme [G] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 16 du code de procédure civile, "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."

Selon l’article 472 du code de procédure civile, "si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Le juge doit donc veiller au respect du contradictoire en ne fondant sa décision que sur les moyens soulevés par les parties. Si l’une d’elles ne comparaît pas, le juge statue sur le fond s’il estime la mesure fondée, recevable et régulière.

En l’espèce, Mme [G] n’a pas constitué avocat en première instance. Pour débouter le syndicat des copropriétaires, le tribunal a estimé que les comptes de la copropriété n’avaient pas été approuvés et que le décompte incluait des frais non justifiés, concluant que la demande n’apparaissait pas régulière et bien fondée.

Le tribunal a ainsi examiné, comme prescrit par l’article 472 du code de procédure civile, le bien fondé de la demande au regard des pièces produites sans pour autant soulever d’office un moyen non invoqué par les parties. Il n’existe ainsi aucune violation du principe du contradictoire. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc invoquer une telle violation. En tout état de cause, il sera observé qu’il ne tire aucune conséquence de la violation invoquée, ne demandant pas l’annulation du jugement.

Dès lors que l’appel qui, en application de l’article 562 du code de procédure civile, défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent (en l’espèce, le rejet des demandes présentées et la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens), les demandes du syndicat des copropriétaires sera examiné sans qu’il y ait lieu d’infirmer 'le jugement en ce qu’il a méconnu le principe du contradictoire'.

Sur la demande de condamnation de Mme [G] au paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (…)'.

Selon l’article 10-1 de la même loi, 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

(…)'.

Enfin, l’article 14-1 dispose que 'I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété établissant que Mme [G] est propriétaire des lots 98, 102 et 174 au sein de la copropriété,

— un décompte des charges de copropriété relatif aux lots de Mme [G] établissant que celle-ci n’a pas régulièrement payé ses charges depuis le mois d’avril 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 6 octobre 2020 adoptant un budget prévisionnel pour 2021, du 16 septembre 2021 adoptant un budget prévisionnel pour 2022, du 7 juin 2024 ayant approuvé les comptes pour les années 2022 et 2023 et adopté des budgets prévisionnels pour 2024, 2025 et 2026, du 25 septembre 2025 ayant approuvé les comptes de l’année 2024 et adopté des budgets prévisionnels pour les années N, N+1 et N+2.

Alors qu’il n’apparaît pas que les assemblées générales aient été contestées, Mme [G] doit être condamnée au paiement des charges de copropriété, arrêtées au 26 novembre 2025 à la somme de 15 714,58 euros. Du décompte produit doivent être déduites les sommes de 60 euros et 240 euros au titre de frais de relance de décembre 2022 et janvier 2023 dont il n’est pas justifié, celles de 195 euros (frais d’assignation relevant des dépens), de 48 euros, 1080 euros, 360 euros, 72 euros (relevé cadastral et d’avocat relevant des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile) et 55,15 euros (signification de la déclaration d’appel relevant des dépens).

Dans la mesure où il n’est pas justifié de la réception de la mise en demeure faite en août 2022, la somme due par Mme [G] portera intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation du 22 juillet 2024 pour la somme de 14 130,60 euros et de la date de signification des conclusions d’appel pour le surplus, soit le 6 janvier 2026.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée selon les modalités prévues à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la présente décision.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté toutes les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Si Mme [G] ne règle pas ses charges de copropriété, ce qui constitue une faute de sa part, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucune preuve du préjudice financier qu’il invoque.

Dès lors sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant en la présente instance, Mme [G] sera condamnée aux entiers dépens et le jugement devant être infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Mme [G] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (étant observé que si le syndicat des copropriétaires demande une somme de 1 000 euros à ce titre, certains frais inclus dans les charges de copropriété tels que ci-dessus listés relèvent, en réalité, des frais irrépétibles).

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Condamne Mme [W] [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] la somme de 15 714,58 euros euros, arrêtée au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 14 130,60 euros et du 6 janvier 2026 pour le surplus ;

Dit que les intérêts seront capitalisés à compter de la présente décision en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [W] [E] [G] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [W] [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.