République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/04806 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VFMR

Jugement rendu le 07 septembre 2023

par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Madame [I] [G]

née le 03 novembre 1970 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Delphine Nowak, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic la SA Vilogia Premium

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Arnaud Vercaigne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 24 novembre 2025 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Céline Miller, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 novembre 2025

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Exposé des faits et de la procédure

Mme [I] [G] est propriétaire, au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], de plusieurs lots dont le lot n°27, consistant en un appartement situé au 7ème étage. Elle bénéficie, en outre, de la jouissance privative d’une terrasse donnant sur la [Adresse 5] et d’une seconde terrasse en toiture, initialement inaccessible, qu’elle a été autorisée, lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2016, à aménager avec un revêtement sur plots et des garde-corps.

Elle a présenté son projet d’aménagement au cours de l’assemblée générale du 20 octobre 2021 qui a donné lieu au vote de plusieurs résolutions :

— la résolution n° 26 qui autorise le lot 27 à fixer ses garde-corps au mur de façade adjacent à sa terrasse,

— la résolution n° 27 autorisant le lot 27 à choisir un des deux modèles de garde-corps présentés dans le projet en annexe pour la réalisation de ces travaux,

— la résolution n° 32 autorisant le lot 27 à valider un modèle de store, et l’autorisation de fixer ces stores au mur de la façade adjacente à sa terrasse, et d’installer un câble d’alimentation électrique.

La résolution n° 28 qui consistait à autoriser le lot 27 à installer un garde-corps spécifique muni d’un « portillon » sur sa terrasse a été rejetée.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2021, Mme [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir l’annulation de la décision de rejet portant sur la résolution n°28.

Par jugement du 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la demande d’annulation de la décision de rejet de la résolution n°28 lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2021,

— rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

— condamné Mme [G] à supporter les dépens de l’instance,

— condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code d procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 octobre 2023, Mme [G] a fait appel de ce jugement.

La clôture a été prononcée le 10 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, Mme [G] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation de la décision de rejet de la résolution n°28 lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2021,

— condamné Mme [G] à supporter les dépens de l’instance,

— condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau, de :

— prononcer l’annulation de la décision de rejet de la résolution n° 28 prise le 20 octobre 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 3],

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner, en la personne de son syndic en exercice, la société Vilogia Pretium, aux entiers dépens d’instance et d’appel,

— dire qu’elle sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que le syndicat des copropriétaires considère que ses droits se limitent à une terrasse de 30 m² sur plots alors qu’elle justifie disposer non seulement d’une terrasse mais également d’un droit de jouissance exclusif sur la toiture inaccessible du dernier étage,

— que le plan annexé à son acte de propriété en page 42 montre qu’elle est propriétaire du lot 27 comprenant une seconde terrasse qui apparait sur ce plan comme la terrasse, en vert, et la surface reprise avec des pointillés,

— que la résolution n°20 de l’assemblée générale du 17 novembre 2014 a accordé au propriétaire du lot 27 un droit de jouissance exclusif sur la toiture terrasse inaccessible du dernier étage et que l’assemblée générale du 26 octobre 2016 a modifié le réglement de copropriété pour tenir compte de la jouissance privative accordée pour cette terrasse, la modification se basant sur les délimitations reprises sur le plan du géomètre expert,

— que la résolution n°20 a bien accordé un droit de jouissance exclusif sur la toiture terrasse, le fait qu’une ratification ultérieure soit évoquée ne remettant pas en cause ce droit de jouissance accordé par cette résolution,

— que la résolution n°11 de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 valide simplement la modification du règlement de copropriété rendue nécessaire par l’adoption de la résolution n°20 en 2014, de sorte que le lot 27 dispose bien de la jouissance exclusive de la totalité du toit terrasse repris avec les pointillés verts du géomètre expert,

— que le syndic lui même a reconnu l’étendue de ses droits dans différents mails adressés aux copropriétaires en indiquant qu’elle bénéficiait d’un droit de jouissance exclusif sur une partie de la toiture terrasse.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic la société Vilogia Pretium, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [G] aux dépens.

Il fait valoir :

— que Mme [G] dispose d’un usage privatif limité à la terrasse sur plots avec garde-corps et non à l’ensemble de la toiture terrasse ; que l’acte de vente et le plan qui y est annexé ne précisent pas l’emprise exacte de la jouissance exclusive de cette toiture terrasse mais que l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 22 décembre 2016 indique que cette terrasse est constituée d’un revêtement sur plots et de garde-corps qui sont réputés partie privative au lot 27 et qu’il ressort bien de ce document que Mme [G] bénéficie d’un droit de jouissance exclusif uniquement sur cette partie de toiture terrasse et non sur la totalité,

— qu’il ne lui a pas été octroyé de jouissance exclusive de la totalité de la toiture terrasse pour des raisons évidentes de sécurité et d’étanchéité et qu’elle ne paye d’ailleurs des charges complémentaires que pour cette terrasse en bois ; que les pointillés figurant sur le plan annexé à l’état descriptif de division modifié représentent la toiture terrasse inaccessible,

— que les procès-verbaux des assemblées générales de 2014 et 2016 sont complémentaires et ne peuvent s’interpréter indépendamment, la ratification de 2016 portant nécessairement sur la terrasse en bois visée dans la résolution de 2014, le droit de jouissance ayant été accordé sur la partie aménageable de cette terrasse et non sur la partie inaccessible,

— que l’accès à l’intégralité de la toiture terrasse poserait des problèmes de sécurité et d’étanchéité relevés lors d’une consultation de la société Devra industrial qui fait état de ce que les protections collectives installées ne sont pas destinées aux terrasses accessibles et que la protection contre les chutes de hauteur des usagers n’est pas garantie,

— que l’installation d’un portillon pour accéder à la toiture terrasse n’est pas nécessaire pour les interventions exceptionnelles puisqu’une échelle à crinoline permet l’accès,

— que les mails du syndic ne contiennent aucun aveu mais relatent uniquement les propos de Mme [G].

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’étendue des droits de Mme [G]

Pour justifier de l’étendue de ses droits, Mme [G] verse au débats l’acte de vente du 30 mars 2017 (pièce n°1) par lequel elle a acquis le bien de la société Sofim promotion. Cet acte mentionne qu’est vendu notamment le lot 27, décrit comme «un appartement de type F3 situé au 7ème étage et accessible par l’entrée A, comprenant en outre la jouissance privative d’une terrasse donnant sur la [Adresse 5] et d’une seconde terrasse en toiture à l’emplacement repris au plan annexé». Le plan annexé en annexe 1, qui n’était pas produit en première instance, fait effectivement apparaître en vert une terrasse implantée sur une partie de la toiture, délimitée par des pointillés, terrasse donnant sur la [Adresse 2].

L’état descriptif de division du 13 mai 2014 (pièce n°2) indique que le lot 27 est un appartement n°701 situé au 7ème étage et accessible par l’entrée A comprenant en outre la jouissance privative d’une terrasse. Lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2014, les copropriétaires ont, dans une résolution 20, décidé de la création, au bénéfice du propriétaire du lot 27, qui n’était pas encore Mme [G], d’un droit de jouissance exclusif «sur la toiture terrasse inacessible du dernier étage, avec aménagement aux frais exclusifs de ce dernier d’une terrasse en bois sur plots suivant plans, shémas d’implantation et descriptif technique joints à la présente convocation». La résolution précise que «ce droit fera l’objet d’une transcription formelle sur une nouvelle esquisse sousmis à la ratification d’une prochaine assemblée générale complémentaire.»

Lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 (pièce n°4, résolution n°11), les copropriétaires, faisant suite à la résolution de l’assemblée générale de 2014, ont approuvé la modification du règlement de copropriété, telle que présentée, portant sur la terrasse d’une superficie de 30 m² maximum. La résolution précise que le copropriétaire du lot s’engage à supporter les frais de dépose-manutention de la terrasse privative pour l’entretien de l’étanchéité (parties communes) et supportera le tiers du contrat d’entretien de la terrasse.

A la suite de cette résolution, un modificatif à l’état descriptif de division et réglement de copropriété a été régularisé le 22 décembre 2015, prévoyant que la désignation du lot 27 est remplacée par la description suivante «un appartement de type F3 situé au 7ème étage et accessible par l’entrée A, comprenant en outre la jouissance privative d’une terrasse donnant sur la [Adresse 5] et d’une seconde terrasse en toiture à l’emplacement repris au plan annexé.» Le plan annexé à ce modificatif est identique à celui annexé à l’acte de vente du 30 mars 2017 et à celui présenté lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2016, sur la base duquel la modification du réglement de copropriété a été approuvée, et fait apparaître en vert, une terrasse implantée côté [Adresse 2], sur une partie du toit terrasse.

Il précise, en outre, que «sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires, le propriétaire du lot 27 dispose de la faculté d’aménager une terrasse d’agrément en toiture au septième étage à l’emplacement repris au plan annexé et de réaliser des ouvertures dans le mur pignon au droit de son lot donnant sur cette terrasse.

Cette terrasse sera constituée d’un revêtement sur plot et de garde corps qui seront réputés partie privative au lot 27.

L’étanchéité et la structure de la toiture resteront parties communes.

Le propriétaire du lot 27 devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et garantir la parfaite étanchéité de la toiture. Il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux.

Après la réalisation des travaux, les tantièmes de charges générales seront majorés au prorata de la surface pondérée de terrasse créée conformément aux prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 créé par l’article 76 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000.

Le coefficient de pondération pour la terrasse est de 0,20.

Pour la réalisation d’une terrasse de 30m², les tantièmes de charges générales du lot 27 sont majorées à 1.833/100.104e. Les charges générales seront exprimées en 100.104e, les numérateurs des autres lots restent inchangés.»

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété n’a porté que sur la terrasse telle que délimitée au plan annexé, d’une superficie de 30 m², et non sur l’ensemble de la toiture terrasse et que, quel qu’ait pu être le périmètre du droit de jouissance exclusif accordé par l’assemblée générale du 17 novembre 2014, la modification de l’état descriptif qui a suivi ne porte que sur une terrasse de 30 m² limitativement délimitée sur le plan annexé à l’état modifié, étant souligné que la société Sofim promotion, propriétaire du lot 27 à cette date, a voté pour l’adoption de la modification de l’état descriptif présenté lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 à laquelle elle était représentée, sans jamais objecter que cette modification n’aurait pas tenu compte de la totalité du droit de jouissance qui lui avait été consenti. Cette résolution n’ayant jamais été contestée, elle est devenue définitive.

Au surplus, l’acte de vente signé par Mme [G] décrit le lot 37 comme comprenant un droit de jouissance privatif «d’une seconde terrasse en toiture à l’emplacement repris au plan annexé», ce plan reprenant l’emplacement de la terrasse de 30m² accessible depuis l’appartement et non la totalité du toit terrasse, conformément à l’état descriptif modifié. Cet acte de vente ne fait à aucun moment mention d’un droit de jouissance sur l’ensemble de la toiture terrasse. Elle a donc acquis le lot tel que décrit.

Mme [G] soutient que ce droit de jouissance sur la totalité de la toiture terrasse lui aurait été reconnu par un aveu au sens de l’article 1383 du code civil qui prévoit que 'l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire'.

En l’espèce, elle invoque un mail du syndic du 15 juin 2020 (pièce n°17) qui fait simplement état des discussions du conseil syndical et de la problématique lié au fait qu’une toiture inaccessible ait été rendue accessible, sans aucune précision ni aucun aveu sur l’étendue de cette accessibilité. Il est également invoqué un mail du syndic du 16 octobre 2019 (pièce n°18), qui demande qu’une consultation soit demandée à un cabinet d’avocat au sujet de la charge des travaux de la terrasse mais ne contient aucun élément relatif à l’étendue du droit de jouissance du lot

Enfin, il est invoqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2019 (pièce n°19) qui, dans son point 17, examine la question de l’installation des gardes corps sur la terrasse à jouissance privative du lot 27. Ce point fait simplement mention d’une question ainsi libellée «Quid de la mise en sécurité de la toiture terrasse, partie non aménagée, dont Mme [G] a la jouissance exclusive d’une partie, mais qui à ce jour n’est pas protégée par des gardes corps conformes aux normes de sécurité'». Or il ne résulte pas de cette mention que Mme [G] bénéficierait d’une jouissance exclusive sur la totalité de la toiture terrasse comme elle le soutient, de sorte qu’aucun aveu n’est caractérisé.

Le point 19 de cette même assemblée générale fait état d’échanges avec le conseil syndical qui demande de faire un rappel sur «l’obligation de mise en place de garde-corps par le propriétaire de la terrasse (aménagement de 30 m² situé sur le toit terrasse du 6ème) dans le cadre de la mise en sécurité des personnes afin de ne pas mettre en cause la responsabilité de la copropriété», cette question ne reconnaissant rien d’autre que la jouissance exclusive de la terrasse de 30m². Il est ensuite mentionné les propos de Mme [G] qui ne peuvent constituer un quelconque aveu judiciaire.

Ainsi, Mme [G], qui a acquis le lot 27 décrit comme comprenant la jouissance privative d’une terrasse en toiture à l’emplacement repris au plan annexé sur une surface de 30 m² et ne rapporte la preuve d’aucun aveu du syndicat des copropriétaires quant à l’existence d’un droit de jouissance exclusif sur l’ensemble de la toiture terrasse, ne peut prétendre que la résolution 28 de l’assemblée générale du 20 octobre 2021 refusant d’autoriser le lot 27 à installer un garde-corps spécifique muni d’un portillon sur sa terrasse, aurait porté atteinte à ses droits.

Le jugement, qui rejeté la demande d’annulation de la décision de rejet de la résolution n°28 lors de l’ assemblée générale du 20 octobre 2021 sera donc confirmé.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions des articles 1240 et suivant du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir que l’action engagée par Mme [G] aurait dégénéré en abus, la seule appréciation inexacte de ses droits étant à cet égard insuffisante, de sorte qu’il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] succombant en ses prétentions, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Mme [G] supportant la charge des dépens, il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 7 septembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [G] aux dépens d’appel ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

La présidente