République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/04827 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VFOW

Jugement (N° 20/01002)

rendu le 11 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

La Société Civile VBD

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Pascal Hollensett, avocat au barreau de Valenciennes, avocat plaidant

INTIMÉS

Le syndicat des copropriétaires Le Carmel prise en la personne de son syndic la société Vacherand Immobilier [Localité 10] [Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SAS Nexity Lamy

prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 24 novembre 2025 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Céline Miller, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 novembre 2025

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Exposé des faits et de la procédure

La société civile VBD, propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété « le Carmel» située [Adresse 2] à [Localité 10], correspondant au lot n°8, a constaté à partir de 2016, une augmentation très importante de sa consommation d’eau.

Par courrier du 28 juin 2018, elle en a informé le syndic de la copropriété, la société Nexity Lamy, laquelle a chargé la société Ista d’intervenir sur le compteur d’eau qui a été remplacé le 27 juillet 2018.

Le locataire de l’appartement ayant par la suite quitté les lieu en refusant de s’acquitter de la facture d’eau au regard de l’importance de son montant, la société VBD a demandé que son coût soit répercuté sur l’ensemble des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019 ayant refusé de prendre en charge la surconsommation d’eau du lot appartenant à la société VBD représentant un montant de 2 727, 06 euros, celle-ci a, par acte de commissaire de justice du 20 avril 2020, assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Adresse 6]» pris en la personne de son syndic, la société Nexity Lamy et l’agence Nexity Lamy de [Localité 10] afin d’obtenir un avoir ou une facturation rectificative ainsi que l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 11 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— constaté qu’il n’était saisi d’aucune demande de la société Nexity Lamy agissant soit en qualité de syndic soit à titre personnel,

— débouté la société VBD de l’ensemble de ses demandes principales, subsidiaires et accessoires,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société VBD aux entiers frais et dépens,

— condamné la société VBD à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété «[Adresse 6]» et à la société Nexity Lamy la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 octobre 2023, la société VBD a fait appel de ce jugement.

La clôture a été prononcée le 10 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, la société VBD demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat de la copropriété «[Adresse 6]» pris en la personne de son syndic en exercice, anciennement la société Nexity Lamy actuellement la société Vacherand, d’avoir à transmettre un avoir ou une (quittance) rectificative d’un montant de 4 553,10 euros sous astreinte de 100 euros par jours de retard dans un délai de quinzaine à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— constater qu’elle est à jour du paiement de ses charges de copropriété ;

— condamner la société Nexity Lamy immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 487 530 099 ayant un établissement secondaire à [Localité 10] à titre personnel au paiement d’une somme de 8 990 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par elle du fait des fautes commises par celle-ci ;

— débouter le syndicat de la copropriété «[Adresse 6]» et la société Nexity Lamy de toutes leurs demandes ;

— lui accorder une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que :

— il était sollicité deux condamnations de la société Nexity Lamy immatriculée au RC des sociétés de [Localité 10] ; cet établissement secondaire est immatriculé au greffe local et qu’il a donc bien la personnalité juridique,

— le syndic réclame le paiement d’une surconsommation d’eau de 727 m3 soit 4 553,10 euros ; cette surconsommation ne résulte d’aucune fuite dans l’appartement dont elle est propriétaire, de sorte que son imputabilité n’est pas établie et, au surplus, la société Nexity Lamy n’a rien fait lorsqu’elle a appris que la société Ista avait changé le compteur ; à l’époque de l’assignation, aucun locataire ne voulait signer un bail avec des charges d’eau d’un tel montant mais, dans la mesure où l’appartement a été vendu en juin 2020, elle n’a plus besoin de cet avoir ; il est cependant demandé de constater que la société Nexity ne rapporte pas la preuve de l’exigibilité des sommes réclamées et de condamner le syndic en exercice à transmettre un avoir ou une (quittance) rectificative d’un montant de 4 553,10 euros sous astreinte de 100 euros par jours de retard dans un délai de quinzaine à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— suite au changement de compteur en 2016, la consommation qui était en moyenne de 27 m3 est passée à 107m3 puis à 453 m3 ; la société Ista a déposé le compteur le 27 juillet 2018 mais la société Nexity a laissé la société Ista emporter le compteur empêchant de ce fait toute vérification sur son fonctionnement ; cette défaillance de la part du syndic lui cause un préjudice non négligeable,

— depuis le départ du dernier locataire le 28 février 2019, elle n’a pas pu relouer le logement, ni le vendre, aux vues des charges exorbitantes et la société Nexity doit donc être condamnée à lui verser des dommages et intérêts correspondant à une année de loyers qui n’ont pu être perçus.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires «Le Carmel», pris en la personne de son syndic en exercice la société Vacherand immobilier [Localité 10] [Localité 7], demande à la cour de :

— confirmer l’ensemble des dispositions du jugement,

Et y ajoutant,

à titre principal :

— déclarer irrecevables, car nouvelles, les demandes de la société VBD à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

à titre subsidiaire :

— déclarer irrecevables, car prescrites les demandes de la société VBD à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

à titre très subsidiaire :

— déclarer irrecevables à défaut de respect de l’article 750-1 du code de procédure civile les demandes de la société VBD à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

à titre infiniment subsidiaire :

— juger que la société VBD est déchue de ses droits de contester la décision de l’assemblée générale du 24 juin 2019 ;

— débouter la société VBD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause :

— condamner la société VBD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société VBD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la société VBD aux entiers dépens.

Il soutient que :

— la société VBD n’a jamais formulé de demande contre le syndicat des copropriétaires puisque ses demandes ont été formulées à l’encontre de la société Nexity prise soit en sa qualité d’administrateur de biens, soit en sa qualité de syndic de copropriété mais jamais contre le syndicat des copropriétaires,

— l’action de la société contre le syndicat des copropriétaires est sousmise à la prescription quinquennale ; la surconsommation a cessé à la date du remplacement de l’ancien compteur d’eau, soit le 27 juillet 2018 ; la société devait donc agir contre le syndicat des copropriétaires avant le 27 juillet 2023 et ses premières demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires formulées dans les conclusions du 30 janvier 2024 sont irrecevables car prescrites,

— la demande de la société s’élevant à 4 553,10 euros, les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile sont applicables et la société n’ayant jamais procédé à une 'tentative de conciliation de médiation ou de procédure participative', ses demandes sont irrecevables,

— la demande de la société est contraire à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2019 qui ne peut plus être contestée et qui a décidé de ne pas prendre en charge la surconsommation d’eau ; il n’est pas démontré que la surconsommation serait imputable au syndicat des copropriétaires dont la responsabilité ne peut être engagée ; le syndicat des copropriétaires a voté le remplacement des compteurs d’eau mais a confié la location, l’entretien et la relève de ces compteurs à la société Ista, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée,

— l’absence de diligences de la société VBD est la cause de son préjudice dans la mesure où elle a attendu plus de deux ans avant de signaler la surconsommation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, la société Nexity Lamy demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes formées par la société VBD contre elle, qui sont nouvelles,

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société VBD à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Elle soutient que :

— alors même qu’elle avait indiqué avoir la qualité de syndic, la société VBD n’a jamais dirigé ses demandes contre elle ; ce n’est qu’en cause d’appel qu’elle formulé des demandes à son encontre, mais que ces demandes étant nouvelles en appel, elles devront être déclarées irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile,

— la société VDB ne l’a informée de ce problème de surconsommation que le 28 juin 2018 ; elle a immédiatement pris l’attache de la société Ista qui est intervenue le 25 juillet 2018 ; aucune faute ne peut donc lui être reprochée,

— aucun élément de preuve ne permet d’établir le caractère anormal de cette consommation d’eau ou de sa cause ; celle-ci pourrait provenir d’une fuite dans les parties communes de la société VBD et, en tout état de cause, elle ne peut, en tant que syndic, être tenue responsable d’une fuite ou d’une éventuelle défaillance du compteur d’eau,

— elle n’a jamais pris position sur le bon ou mauvais fonctionnement du compteur et a seulement mandaté la société Ista pour procéder à une vérification ce compteur en présence de la société VBD, celle-ci ayant procédé à son remplacement sans qu’une autorisation en ce sens n’ait été sollicitée ; aucune faute ne peut donc lui être imputée,

— elle n’est plus le syndic de la copropriété et n’est donc plus en mesure d’éditer des avoirs au nom du syndicat des copropriétaires,

— elle n’est en rien responsable de la surconsommation d’eau facturée étant rappelé que le propriétaire ne s’en est lui-même inquiété qu’au mois de juin 2018 ; ce n’est qu’à cette période qu’il a effectué une recherche de fuite ; dès qu’il a demandé au syndic de faire vérifier le décompteur, celui-ci a fait immédiatement diligence,

— la date du départ du dernier locataire, de même que le montant du loyer moyen jusqu’à son départ, ne sont pas établis et il n’est, en outre, pas démontré que la société entendait relouer le logement qu’elle a vendu en 2020 et qu’elle avait donc intérêt à laisser libre de toute occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires «Le Carmel»

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Pour préserver le respect de l’exigence d’un double degré de juridiction et le principe d’immutabilité du litige, la règle est donc celle de l’interdiction de présenter des demandes nouvelles en appel, qui s’entendent comme toute prétention qui diffère de la prétention soumise aux premiers juges par son objet ou par les parties concernées ou les qualités de celles-ci.

Toutefois, l’article 565 du même code précise que les demandes ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et l’article 566 prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la société VBD avait en première instance demandé que la société Nexity [Localité 10], en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 6], soit condamnée à lui transmettre un avoir ou une quittance rectificative d’un montant de 4 553,10 euros sous astreinte, le syndicat des copropriétaires étant également partie à cette instance. Dès lors, cette même demande, formée en appel contre le syndicat des copropriétaires nécessairement représenté par son syndic lors de toute instance ne peut s’analyser comme une prétention nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que la demande formée devant les premiers juges contre le syndic ès qualités.

Par conséquent, aucune irrecevabilité n’est encourue.

Par ailleurs, selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de ce délai de prescription se situe donc en l’espèce à la date de la connaissance par la société VBD des faits permettant d’engager une action en responsabilité contre le syndic et une action en vue de la prise en charge de la facturation d’eau par le syndicat des copropriétaires.

La société VBD demande la prise en charge de la surconsommation d’eau qui lui a été facturée au titre des années 2016, 2017 et jusqu’au 27 juillet 2018. A cette date, la société Ista est intervenue à la demande du syndic et a procédé au remplacement du compteur d’eau, mettant ainsi fin à la consommation anormale. Dès lors, la société VBD a, dès cette date, eu connaissance du fait que la consommation d’eau très importante qui lui était réclamée était manifestement en lien avec le compteur et non avec la consommation d’eau de son locataire ou un problème de fuite en partie privative. Elle pouvait donc dès cette date agir contre le syndicat des copropriétaires pour contester l’exigibilité de ces factures et lui réclamer la prise en charge de cette facturation excessive. Or, la société VBD n’a présenté sa demande de transmission d’un avoir ou d’une quittance rectificative à l’encontre du syndicat des copropriétaires que par conclusions du 30 janvier 2024, soit au delà du délai quinquennal qui a commencé à courir à la date de l’intervention de la société Ista ayant mis fin au problème de surfacturation, soit le 27 juillet 2018.

Dès lors, l’action de la société VBD contre le syndicat des copropriétaires formée par les conclusions en appel du 30 janvier 2024 encourt bien la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

— Sur les demandes à l’encontre de la société Nexity Lamy

Il a été précédemment rappelé les termes de l’article 564 du code de procédure civile qui prévoit, à peine d’irrecevabilité, l’interdiction de présenter des demandes nouvelles en appel, sauf le cas où les demandes tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ou que ces demandes sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande présentée devant le premier juge.

En application des articles 565 et 566 du même code, une demande n’est pas nouvelle si elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, si elle explicite les prétentions virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ou si elle est l’accessoire, la conséquence ou le complément d’une demande formée devant le premier juge.

La Cour de cassation précise que, pour retenir qu’une demande n’est pas nouvelle en appel, il faut qu’une demande ait été réellement formulée devant la juridiction du premier degré (3e Civ., 22 janvier 2003, pourvoi n° 01-11693).

Elle a ainsi précisé que «le droit d’intimer en appel tous ceux qui ont été parties en première instance n’emporte pas celui de présenter des prétentions à l’encontre des parties contre lesquelles l’appelant n’avait pas conclu en première instance» (1re Civ., 18 mars 2003 pourvoi n° 01-01073, publié, 2e Civ., 14 novembre 2013 pourvoi n° 12-23910, 3e Civ., 24 mai 2017, pourvoi n° 15-27.302, 16-13.650).

En l’espèce, le premier juge a réouvert les débats, par jugement avant dire droit du 7 octobre 2022, afin notamment que la société VBD précise contre quelle société Nexity elle dirigeait ses demandes et en quelle qualité. La société a alors conclu en demandant la condamnation de la société Nexity [Localité 10]. Cette société, établissement secondaire de la société Nexity Lamy est certes immatriculée au greffe de [Localité 10] mais elle dépourvue de personnalité juridique propre. C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu’il n’était saisi d’aucune demande à l’encontre de la société Nexity Lamy, en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 6].

La société VBD n’ayant présenté aucune demande en première instance contre la société Nexity Lamy, ses demandes fomées contre celle-ci pour la première fois en appel sont nouvelles et à ce titre irrecevables.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’il n’était saisi d’aucune demande à l’encontre de la société Nexity Lamy et de déclarer les demandes formées pour la première fois en appel contre la société Nexity Lamy nouvelles et à ce titre irrecevables.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions des articles 1240 et suivant du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir que l’action engagée par la société VBD aurait dégénéré en abus, la seule appréciation inexacte de ses droits étant à cet égard insuffisante, de sorte qu’il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Carmel » de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société VBD succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens d’appel.

La société VBD supportant la charge des dépens, il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Carmel» la somme de 2 000 euros et à la société Nexity Lamy la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Valenciennes du 11 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Constate que l’action de la société VBD contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Carmel» est prescrite ;

Déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes de la société VBD dirigées contre la société Nexity Lamy ;

Rejette la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Carmel» au titre de la procédure abusive ;

Condamne la société VBD aux dépens d’appel ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Le Carmel» la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne à payer à la société Nexity Lamy la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

La présidente