ARRET N°

N° RG 23/00427

N° Portalis DBWA-V-B7H-CNIS

[K] [L]

[P]

C/

[U] [V] [W]

[H], [Y] [W]

[X], [E] [W]

[B], [N], [A] [W]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 14], en date du 04 septembre 2023, enregistré sous le n° 23/00139

APPELANTS :

Madame [K] [L]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Benjamin LATOUR de la SELARL BOURRIE-LATOUR, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur [I] [G]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représenté par M^e Benjamin LATOUR de la SELARL BOURRIE-LATOUR, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur [U] [V] [W]

[Adresse 2]

[Localité 13]

En qualité de conjoint survivant de Madame [M] [R] [D] épouse [W] décédée le 16 décembre 2023

Madame [H], [Y] [W] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Monsieur [X] [E] [W]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [B], [N], [A] [W]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Tous trois en qualité d’héritiers de Madame [M] [R] [D] épouse [W] décédée le 16 décembre 2023

Tous représentés par M^e Amandine AUTEVILLE de la SELAS A-LEXIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 décembre 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière lors des débats : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 28 Janvier 2025

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [W] expose qu’elle a donné à bail à Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] un appartement situé au [Adresse 5] par contrat du 4 janvier 2015, pour un loyer mensuel de 600€.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [R] [W] a fait signifier le 22 juillet 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a fait assigner Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes dues, les locataires ayant quitté les lieux.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Fort-de-France a:

'- Condamné solidairement Mme [S] et M. [T] [G] à verser à Mme [R] [W] la somme de 25.800 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022 ;

— Débouté Mme [R] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouté Mme [R] [W] du surplus de ses demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné solidairement Mme [S] et M. [T] [G] à verser la somme de 800 euros à Mme [R] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement Mme [S] et M. [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.'

Suivant déclaration en date du 9 novembre 2023, Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] ont fait appel de chacun des chefs du jugement susvisé sauf en ce qu’il a débouté Madame [R] [W] de sa demande de dommages et intérêts et du surplus de ses demandes.

Dans des conclusions d’appelants n° 1 devant la cour d’appel de Fort-de-France en date du 05 avril 2024, Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] demandent à la cour d’appel de:

'DECLARER Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] recevables et bien

fondés en leur appel ;

INFIRMER le jugement rendu par Madame la Juge des Contentieux de la Protection près

le Tribunal Judiciaire de Fort de France le 4 septembre 2023 (RG n° : 23/00139) ;

Et, statuant à nouveau,

DEBOUTER Madame [H] [W], Monsieur [X] et

Monsieur [B] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;

FIXER le montant de la dette locative de Madame [K] [L] à la somme de 5.000 euros;

CONDAMNER solidairement Madame [H] [W], Monsieur [X] et Monsieur [B] [W] au paiement de la somme forfaitaire de 5.000 euros au titre de l’abus de droit;

En tout état de cause,

DECLARER la mise hors de cause de Monsieur [T] [G] du présent litige;

CONDAMNER solidairement Madame [H] [W], Monsieur [X] et Monsieur [B] [W] à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G];

CONDAMNER solidairement Madame [H] [W], Monsieur [X] et Monsieur [B] [W] en tous les dépens.'

Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] exposent que le montant de la dette locative est inexact, dès lors que Madame [K] [L] n’a occupé le logement que du mois de janvier au mois de novembre 2018 et a toujours réglé les loyers dus au bailleur. Ils précisent que, au 1er décembre 2018, Madame [K] [L] a déménagé en face du [Adresse 16], dans un appartement situé n° 8, dont le propriétaire est Monsieur [T] [G], ce qui est démontré par le titre de propriété de ce dernier et le contrat de bail signé entre eux. Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] indiquent également que la sommation de déguerpir du 3 juin 2022 mentionne clairement le lieu de domiciliation de Madame [K] [L] au [Adresse 9] à [Localité 15], de sorte que l’abus de droit de Madame [R] [W], n’hésitant pas se contredire en s’engageant à vendre son bien à sa locataire puis en lui réclamant des loyers indus, est caractérisé. Ils ajoutent que n’ayant pas signé de bail postérieur au contrat de bail qui a couru du 1er janvier 2003 au 1er janvier 2006, Monsieur [T] [G] devra être mis hors de cause.

Dans des conclusions d’intimés en date du 04 juillet 2024, Monsieur [U] [V] [W], Madame [H], [Y] [W] épouse [F], Monsieur [X], [E] [W] et Monsieur [B], [N], [A] [W] demandent à la cour d’appel de:

'Juger recevables et bien-fondés Monsieur [U] [W] en sa qualité de conjoint survivant, Madame [H] [W] épouse [F], Monsieur [X] [W], Monsieur [B] [W], en leur qualité d’héritiers de Madame [M], [R] [D] épouse [W], née le 14 août 1939 à [Localité 15], décédée le 16 décembre 2023 à [Localité 15], en leurs demandes, fins et conclusions;

En conséquence:

DEBOUTER Madame [L] et Monsieur [G] de leurs demandes fins et conclusions;

CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection en date du 4 septembre 2023 en ce qu’il a:

Condamné solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] à verser à Madame [R] [W] la somme de 25.800 € avec les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022;

Ordonné l’exécution provisoire;

Condamné solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection en date du 04 septembre 2023 en ce qu’il a débouté Madame [W] de sa demande de dommages et intérêts;

A titre reconventionnel, JUGER bien fondée la demande de Monsieur [U] [W] en sa qualité de conjoint survivant, Madame [H] [W] épouse [F], Monsieur [X] [W], Monsieur [B], [W], en leur qualité d’héritiers de Madame [M], [R] [D] épouse [W], née le 14 août 1939 à [Localité 15], décédée le 16 décembre 2023 à [Localité 15] de condamner solidairement Madame [L] et Monsieur [G] à leur payer la somme de 5.000 € au titre des dommages intérêts;

CONDAMNER Madame [L] et Monsieur [G] à payer à Monsieur [U] [V] [W] en sa qualité de conjoint survivant, à Madame [H] [W] épouse [F], Monsieur [X] [W], Monsieur [B], [W], en leur qualité d’héritiers de Madame [M], [R] [D] épouse [W], née le 14 août 1939 à [Localité 15], décédée le 16 décembre 2023 à [Localité 15] la somme de 2.000 € conformément à l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 2.000 € en cause d’appel;

REJETER tous moyens contraires ou plus amples aux présentes.'

Monsieur [U] [V] [W], Madame [H], [Y] [W] épouse [F], Monsieur [X], [E] [W] et Monsieur [B], [N], [A] [W] exposent que la dette locative correspond aux loyers impayés de janvier 2018 à juillet 2022, la libération des lieux et la remise des clés étant intervenues le 19 août 2022. Ils font valoir également que le non paiement des loyers a causé un préjudice moral et financier conséquent pour le bailleur. Ils ajoutent qu’il ne s’opposent pas à la demande des appelants sollicitant la mise hors de cause de Monsieur [T] [G].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er août 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 6 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des prétentions des parties.

Par ordonnance en date du 06 juin 2024, le magistrat chargé de la mise en état près la cour d’appel de Fort-de-France a dit n’y avoir lieu à caducité de la déclaration d’appel, après avoir relevé que le décès de Madame [R] [W] survenu le 16 décembre 2023 est un événement extérieur à l’appelant imprévisible et irrésistible et constitue un cas de force majeure justifiant que l’appelant n’ait pu déposer des conclusions dans le délai de trois mois de la déclaration d’appel.

Par ailleurs, il est établi que l’instance a été interrompue à compter du 9 janvier 2024 et n’a été reprise que le 12 mars 2024 par l’intervention des héritiers de l’intimée décédée, en l’occurrence Madame [H], [Y] [W] épouse [F], Monsieur [X], [E] [W] et Monsieur [B], [N], [A] [W].

En conséquence, les prétentions respectives des appelants et des intimés seront déclarées recevables.

Sur la qualification du bail.

Par ordonnance en date du 06 juin 2024, le magistrat chargé de la mise en état près la cour d’appel de Fort-de-France a invité les parties à s’expliquer sur la qualification du bail.

Force est de constater que le contrat de location litigieux signé le 4 janvier 2015 est un bail mixte, à usage d’habitation et professionnel.

Il ressort des stipulations de la convention signée par les parties le 4 janvier 2015 et en particulier des conditions générales du contrat que les parties ont véritablement entendu se soumettre aux

dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La cour en déduit que les locaux loués ont fait l’objet d’un bail mixte à usage d’habitation et professionnel soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la mise hors de cause de Monsieur [T] [O].

L’appelant conteste avoir signé le bail en date du 04 janvier 2015.

Force est de constater que si le nom de '[G]' est mentionné en page 1 du contrat de bail litigieux, l’identité complète de l’appelant n’est pas renseignée et ce dernier n’a pas signé le contrat de location en cause.

Par ailleurs, la cour relève que la sommation de déguerpir n’a été délivrée le 03 juin 2022 qu’à Madame [K] [L].

Enfin, les intimés ont indiqué dans leurs dernières conclusions ne pas s’opposer à la demande de mise hors de cause de Monsieur [T] [O].

En conséquence, la cour déclare la mise hors de cause de Monsieur [T] [O] de la présente procédure.

Sur la dette locative.

Le paragraphe 2 intitulé 'CONGE’ des conditions générales du contrat dispose que le congé doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception par acte d’huissier et qu’il peut être délivré à tout moment par le locataire en respectant un préavis de trois mois courant à compter de la réception de la lettre de l’acte, ramené un mois en cas de mutation, perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, allocation du revenu minimum d’insertion ou mauvais état de santé du locataire âgé de plus de 60 ans.

Force est de constater que Madame [K] [L] n’a pas notifié son congé à Madame [R] [W] et que, lors de la délivrance du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 22 juillet 2022, la locataire occupait toujours les lieux loués, l’acte d’huissier ayant été signifié à personne à l’adresse suivante: [Adresse 5].

La cour relève également que, si aucune suite n’a été donnée au compromis de vente signé entre les parties le 31 janvier 2022, Madame [K] [L] a reconnu, dans un courrier adressé le 10 juin 2022 à Madame [R] [W], qu’elle a stocké une partie de ses effets personnels dans le local d’habitation en cause, et ce dans l’attente de la réalisation de la vente de l’appartement de type F5 situé [Adresse 4] à [Localité 15].

La cour en déduit que les intimés sont fondés à se prévaloir d’un départ effectif de Madame [K] [L] de l’appartement en cause le 19 août 2022, date à laquelle est intervenue la remise des clés.

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1315 devenu 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Force est de constater que, dans le décompte produit par les intimés, ont été déduits des loyers à percevoir les loyers mensuels qui ont été versés au cours des années 2018 et 2019 par Madame [K] [L].

Dès lors, le premier juge a relevé à juste titre que le montant des loyers impayés s’élève à la somme de 25'800 €, selon décompte arrêté au 19 août 2022.

En conséquence, Madame [K] [L] sera condamnée à payer à Madame [R] [W], aux droits de laquelle viennent Madame [H], [Y] [W] épouse [F], Monsieur [X], [E] [W] et Monsieur [B], [N], [A] [W] en leur qualité d’héritiers, la somme de 25'800 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022.

Sur les dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil, dispose: «'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Il incombe aux parties qui sollicitent l’octroi de dommages-intérêts d’établir que le responsable de leur préjudice a commis une faute faisant dégénérer son droit fondamental d’agir en justice en abus.

En l’espèce, l’exercice de l’action tant des appelants que des intimés ne présente aucun caractère fautif. En conséquence, en l’absence de preuve d’une faute commise par la partie adverse, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts formée par Madame [K] [L] et Monsieur [T] [O], et par [U], [V] [W], Madame [H], [Y] [W] épouse [F], Monsieur [X], [E] [W] et Monsieur [B], [N], [A] [W].

Sur les demandes accessoires.

Les dispositions du jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens seront infirmées.

Les dispositions du jugement déféré sur l’exécution provisoire seront confirmées.

Au vu des circonstances de la cause, de la solution apportée au litige et de la situation des parties, il convient de rejeter les demandes présentées respectivement par les appelantes et les intimés sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Madame [K] [L] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 04 septembre 2023 dans toutes ses dispositions dont appel, sauf en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire;

Statuant à nouveau,

DÉCLARE la mise hors de cause de Monsieur [T] [O] de la présente procédure;

CONDAMNE Madame [K] [L] sera condamnée à payer à Madame [M], [R] [D] épouse [W], aux droits de laquelle viennent Madame [H], [Y] [W] épouse [F], Monsieur [X], [E] [W] et Monsieur [B], [N], [A] [W] en leur qualité d’héritiers, la somme de 25'800 € avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [K] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller, pour la présidente empêchée conformément à l’article 456 alinéa 1 du code de procédure civile, et par M^me Sandra DE SOUSA, greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, P/LA PRESIDENTE,