ARRET N°25/222

N° RG 24/00122 – N° Portalis DBWA-V-B7I-COER

[Y] [J] épouse [F]

C/

[L] [N]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 AOUT 2025

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5], en date du 15 janvier 2024, enregistrée sous le n° 22/0001007

APPELANTE :

Madame [Y] [J] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Caroline CHAMBRUN, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIME :

Monsieur [L] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Seydou DIARRA de la SELARL LEX UNIVERSALIS, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 juin 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Ramage, présidente de chambre chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : M^me Nathalie RAMAGE, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière lors des débats : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Greffière lors du délibéré : Madame Carole GOMEZ

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 28 août 2025.

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Exposé du litige

M. [L] [N] a donné à bail à Mme [Y] [J] une maison sise [Adresse 7] à compter 1er décembre 2018, pour une durée de six ans, le loyer mensuel hors charges et hors taxe étant fixé à 1 500 euros.

Le 13 avril 2022, M. [L] [N] et Mme [J] ont convenu d’un dédommagement de la seconde de 60 000 euros « pour compenser les améliorations réalisées dans l’immeuble ».

Par courrier du 5 avril 2022, M. [L] [N] a informé la locataire de sa volonté de mettre fin au bail à compter du 30 juin suivant.

La locataire a quitté les lieux le 14 septembre 2022, après réalisation d’un état des lieux de sortie.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2022, Mme [Y] [J] a fait assigner M. [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir condamner le bailleur au paiement des sommes objets de la reconnaissance de dette, déduction faite des loyers impayés (6750 euros) soit 53 250 euros.

Par jugement contradictoire du 15 janvier 2024, le juge a :

— condamné Mme [Y] [J] à payer à M. [L] [N] la somme de 10 790.32 euros au titre des loyers impayés au 6 décembre 2022;

— condamné Mme [Y] [J] à payer à M. [L] [N] la somme de 6 289.60 euros au titre des frais de remise en état du logement (destruction de la dalle carrelée et évacuation des gravats) ;

— dit que les 1 500 euros versés à titre de dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux par Mme [Y] [J] seront conservés par M. [L] [N] et viendront en déduction des sommes dues par elle ;

— condamné M. [L] [N] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonné la compensation judiciaire des créances réciproques des parties;

— rejeté le surplus des demandes des parties ;

— condamné Mme [Y] [J] aux dépens de la procédure ;

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 20 mars 2024, Mme [J] a interjeté appel de ce jugement.

L’appelante a communiqué ses premières conclusions au fond le 07 mai 2024.

Le 16 mai suivant, la conseillère de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

La médiation ayant échoué, l’appelante, aux termes de ses dernières conclusions du 26 mars 2025, demande de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses présentes écritures,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement du 15 janvier 2024 en ce qu’il a :

* condamné Mme [Y] [J] épouse [F] à payer à M. [L] [N] la somme de 10 790.32 euros au titre des loyers impayés au 6 décembre 2022 ;

*condamné Mme [Y] [J] épouse [F] à payer à M. [L] [N] la somme de 6 289.60 e au titre des frais de remise en état du logement (destruction de la dalle carrelée et évacuation des gravats) ;

*rejeté les demandes de Mme [J] notamment celles portant sur la condamnation de M. [N] à lui régler le montant figurant au terme de la reconnaissance de dettes de 60 000 € ;

*rejeté sa demande présentée au titre de l’article 700 du CPC ;

— juger que la reconnaissance de dettes signée par M. [N] est parfaitement valable et licite ;

En conséquence,

— condamner M. [L] [N] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 60 0000 € augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2022 date de la signification de l’assignation.

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— juger que Mme [J] épouse [F] n’était redevable d’aucun délai préavis ;

— juger que Mme [J] reste redevable de la sale de 6 750 € au titre des loyers du 1er mai au 14 septembre 2022 ;

— juger que le dépôt de garantie de 1 500 € restera acquis à M. [N] et viendra en déduction de cette somme ;

— juger qu’aucune dégradation n’est imputable à Mme [J] ;

— débouter M. [N] de sa demande de paiement de la somme de 6 289,60 € au titre des travaux de remise en état ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a octroyé une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts à Mme [Y] [J] ;

En tout état de cause,

— débouter M. [N] des toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

— condamner M. [L] [N] à payer à Mme [Y] [J] à la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 1er avril 2025, l’intimé demande de :

Sur l’appel principal :

— statuer à ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de Mme [Y] [J] ;

Au fond :

— l’y dire mal fondé,

— débouter Mme [J] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu’il a retenu que la reconnaissance de dette repose sur une cause illicite,

— débouter Mme [J] de sa demande de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne Mme [J] à payer la somme de 10 790,32€ au titre des loyers impayés ;

Sur l’appel incident :

— recevoir Mr [L] [N] en son appel incident,

— l’y dire bien-fondé,

— juger que la signature de la reconnaissance de dette est intervenue après l’exécution des travaux,

— juger que les travaux relatifs au mur de soutènement et à son élévation, tout comme les travaux d’extension de bureau, sont des travaux de transformation,

— juger que les travaux d’amélioration de bien n’avaient pas reçu l’autorisation du bailleur,

— juger qu’en application du bail, ils ne pouvaient faire l’objet d’un quelconque remboursement,

— juger que la reconnaissance de dette ne pouvait être valable et licite pour ces travaux d’amélioration,

— infirmer le jugement entrepris sur ce point,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il en condamne M. [N] à payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [J] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à la somme 3 000 € sur le fondement de 1'art. 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 03 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 28 août 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées et au jugement déféré.

Motifs :

1/ Sur la « reconnaissance de dette » et la demande de dommages et intérêts :

Le tribunal a rejeté la demande de paiement de Mme [J] épouse [F] à ce titre.

Il a relevé qu’aucune des pièces produites par M. [N] ne permettait de confirmer que la reconnaissance de dette avait été 'extorquée par les man’uvres de Mme [J]', que la signature de cette reconnaissance de dette le 13 avril 2022 confirmait que des travaux avaient bien été réalisés par la locataire dans les lieux loués et que le bailleur n’y était pas opposé, à défaut de quoi, il n’aurait pas signé ledit document.

Toutefois, il a considéré qu’il convenait de déduire des sommes objets de la reconnaissance de dette celles relatives à l’extension de l’habitation, modifiant la nature des lieux, ces travaux ayant été réalisés sans déclaration préalable auprès de la mairie du [Localité 8] et sans que Mme [J] ne démontre l’existence d’une information et d’un accord préalables du bailleur ; que le montant des différents travaux n’étant pas détaillé dans la reconnaissance de dette, et les factures ou pièces permettant de confirmer les dépenses n’étant pas produits, la reconnaissance de dette ne pouvait être déclarée licite pour son entier montant incluant les travaux d’extension et de création d’un bureau.

Il a en conséquence rejeté la demande principale de Mme [J].

Cette dernière relève la motivation contradictoire du tribunal. Elle se prévaut des dispositions de l’article 1376 du code civil et de la présomption de remise de fonds qu’emporte la reconnaissance de dette.

Elle soutient que les travaux objets de la reconnaissance de dette ne constituaient pas une transformation de la chose louée soumise à l’autorisation préalable du bailleur mais des améliorations qui ne requéraient pas son autorisation comme l’a lui-même constaté le juge au terme du jugement ; qu’en tout état de cause, l’existence de cette reconnaissance de dette faisait présumer l’accord de M. [N] quant à l’engagement de ces travaux et l’existence de la réalité de ces travaux à hauteur de 60 000 €.

L’appelante fait grief au tribunal d’avoir renversé la charge de la preuve en exigeant qu’elle prouve, par la production de factures ou tout autre document, que la dépense effectuée s’élevait bien à la somme de 600000 €. Elle indique toutefois produire en cause d’appel les factures justificatives des travaux.

Elle sollicite la confirmation du jugement qui a fait droit à sa demande de dommages et intérêts.

L’intimé, qui fait état de violations répétées des clauses et conditions du contrat de bail par la locataire : exercice d’une activité professionnelle dans les locaux loués, travaux de transformation réalisés sans son autorisation, conteste la validité et la régularité de la reconnaissance de dette dont il souligne qu’elle a été signée postérieurement à la réalisation des travaux, ce dont il déduit qu’il ne pouvait plus s’opposer à leur exécution, reconnaissance qu’il qualifie d’illicite en l’absence d’autorisation des travaux donnée par lui.

Sur ce, la cour relève que l’intimé ne tire pas de conséquence de l’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux loués.

Le document signé par les deux parties le 13 avril 2022 (pièce n° 4 de l’appelante) est ainsi rédigé : « Nous soussignés Mme [J] [Y] locataire et monsieur [N] [L] propriétaire avons convenu ce jour un dédommagement de soixante mille euros pour le compte de Mme [J] [Y]. Cet acte réalisé pour compenser les améliorations réalisées dans l’immeuble sis aux [Adresse 6] lors de la résiliation du bail ».

Cet acte s’analyse donc en une convention de dédommagement qui, en application de l’article 1193 du code civil, a force obligatoire entre les parties.

La réalisation des travaux avant la signature de cet acte n’est pas contestée et est confirmée à la lecture des factures produites par l’appelante en ses pièces 11 et suivantes. Le fait que les factures ne comportent que les mentions manuscrites de l’appelante relatives aux modalités de règlement des factures n’est pas de nature à combattre la preuve de la réalisation des travaux.

M. [N], qui ignorait d’autant moins l’existence des travaux d’ores et déjà réalisés que les attestations versées en pièces 08 et 09 démontrent qu’il passait régulièrement sur les lieux « voir les travaux réalisés » s’est donc engagé, en dépit de l’absence d’autorisation préalable des travaux dont il avait parfaitement conscience au moment de l’engagement, à dédommager Mme [J] à hauteur de 60 000€.

Il ne peut donc aujourd’hui se prévaloir de l’absence de ventilation des dépenses, dans l’acte, au titre des différents travaux réalisés pour échapper à son obligation et devra payer cette somme à l’appelante. Le jugement sera infirmé en ce sens et la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sera ordonnée.

Si l’intimé sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, le rejet de la demande de dommages et intérêts formulée par l’appelante, il ne développe aucun moyen sur ce point.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a alloué à Mme [J] la somme de 5 000e de dommages et intérêts à ce titre.

2/ Sur la dette locative :

Le tribunal a retenu que la locataire était redevable des loyers dus jusqu’au 6 décembre inclus pour un total de l0 790,32 euros après avoir relevé que :

— le congé notifié par le propriétaire à la locataire par courrier du ler avril 2022, à effet du 30 juin 2022, était irrégulier ;

— le bail s’était poursuivi postérieurement au 30 juin 2022, à la demande de la locataire, qui avait quant à elle, par courrier du 25 avril 2022, donné congé au bailleur pour le 30 juin 2023, sans pouvoir justifier de motifs lui permettant de réduire la durée du préavis à moins de trois mois ;

— le bailleur avait fait délivrer le 29 août 2022 à la locataire un commandement de payer une dette locative de 6 000e et visant la clause résolutoire du contrat de bail ;

— par courrier du 6 septembre 2022, la SCP Monier Julian Lucena commissaires de justice avait avisé M. [N] de la date d’état des lieux de sortie fixé au 14 septembre 2022.

Le tribunal a jugé que ce courrier constituait le point de départ du délai de préavis de trois mois prévu par les textes, en ce qu’il informait le bailleur de la volonté manifeste et non-équivoque de la locataire de donner congé et quitter les lieux loués.

L’appelante, qui admet devoir les loyers du 1er mai 2022 au 14 septembre 2022, conteste en revanche devoir trois mois de loyers supplémentaires au titre du préavis dès lors que le commandement de payer du 29 août 2022 impliquait le renoncement du propriétaire à tout préavis.

Etant rappelé que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée par le tribunal, il ne peut se déduire d’un commandement de payer visant ladite clause le renoncement du propriétaire à tout préavis.

La cour fait sienne la motivation du tribunal sur le point de départ et la durée du préavis, ainsi que sur le montant de la dette locative.

3/ Sur le montant des travaux de remise en état :

Le tribunal a partiellement accueilli la demande de M. [N] de condamnation de Mme [J] à lui payer la somme de 9 847,65 euros au titre des travaux de remise en état des lieux, notamment la démolition de la dalle construite par elle au regard de la présence avérée de la dalle carrelée au jour du départ des lieux (photographie présente dans le constat du commissaire de justice lors du départ des lieux) et de l’absence d’accord du bailleur pour le maintien de celle-ci sur place.

Il a chiffré les travaux relatifs à la démolition de cette dalle mis à la charge de Mme [J] à la somme de 6 289.60 euros, incluant la démolition de dalle et l’évacuation des gravats selon le devis produit par le bailleur, qui n’était remis en cause par aucune pièce adverse.

Il a en revanche rejeté le surplus des demandes, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne permettant pas de mettre à la charge de la locataire d’autres travaux de réparation ou de remise en état en ce que le constat dressé par Me [H], commissaire de justice le 08 novembre 2022, ne pouvait être considéré comme probant dans la mesure où il avait été réalisé près de deux mois après de départ de lieux de la locataire.

L’appelante fait valoir que rien ne permet d’affirmer que l’intimé ne conservera pas la dalle carrelée qui donne une plus-value à son bien, ce d’autant que les travaux sont régularisables.

Elle soutient qu’elle ne peut pas être condamnée sur la base d’un simple devis et souligne que M. [N] ne justifie pas de l’exécution des travaux de démolition de la dalle.

L’intimé, en réplique, se prévaut des dispositions de l’article 11-1 du contrat de bail qui l’autorise, en l’absence d’autorisation des travaux, à exiger de la locataire la remise en état des lieux.

La cour retient qu’en l’absence de ventilation du coût des différents travaux réalisés par la locataire dans l’acte du 13 avril 2022, il ne peut être vérifié que la construction de la dalle faisait partie des travaux que le propriétaire a validés.

En conséquence, et conformément à l’article 11-1 du contrat de bail (pièce n° 1 de l’appelante, page 10) M. [N] est en droit d’obtenir la remise en état des lieux et d’obtenir paiement de la somme, telle que fixée par le tribunal correspondant au coût de la remise en état. L’appelante ne peut en revanche exiger la production d’une facture à l’exclusion d’un simple devis dès lors qu’il n’appartient pas au propriétaire de faire ainsi l’avance des travaux de remise en état.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a limité à la seule somme de 6 289,60e la somme due par Mme [J], pour les motifs exposés par le tribunal et qu’elle approuve.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Au regard de ce qui précède, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [J] aux dépens, lesquels doivent être mis à la charge des parties par moitié chacune.

Il sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France du 15 janvier 2024 sauf en ce qu’il :

— condamne Mme [Y] [J] à payer à M. [L] [N] la somme de 10 790.32 euros au titre des loyers impayés au 6 décembre 2022;

— condamne Mme [Y] [J] à payer à M. [L] [N] la somme de 6 289.60 euros au titre des frais de remise en état du logement;

— dit que le dépôt de garantie de 1 500€ sera conservé par M. [L] [N] viendra en déduction des sommes dues par Mme [Y] [J] ;

— condamne M. [L] [N] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques des parties;

— rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [L] [N] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 60 0000 € (soixante-mille euros) augmentée de l’intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2022 date de la signification de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts échus ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre Mme [Y] [J] et M. [L] [N] ;

Et y ajoutant,

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre Mme [Y] [J] et M. [L] [N].

Signé par M^me Nathalie Ramage, présidente de chambre et par M^me Carole GOMEZ, greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,