Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 09 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18844 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVCN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7]

APPELANTE

S.A. [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Assistée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau desHauts de Seine

INTIMEE

Madame [I] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 18 janvier 2023, déposée à l’Étude de Commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 15 juillet 1996, l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de [Localité 8] aux droits et obligations duquel se trouve la Société Immobilière 3 F, a donné en location à Mme [I] [D] un appartement situé à [Adresse 9].

Par requête datée 12 octobre 2020, Mme [I] [D] a demandé la convocation de la Société Immobilière 3F devant le tribunal de proximité de Nogent-Sur-Marne, en vue d’obtenir sa condamnation au paiement de :

-1.000 euros à titre principal,

-2.400 euros de dommages-intérêts, au titre de troubles de jouissance.

Par jugement du 7 juin 2021, ce tribunal de proximité a ordonné une expertise aux fins principalement de :

— décrire l’état d’entretien général de l’appartement, et préciser les réparations nécessaires.

— décrire le dispositif et l’état des fenêtres et dire s’il en résulte une surconsommation de chauffage et en évaluer l’importance,

— donner tous éléments de fait permettant au tribunal d’apprécier l’existence d’un trouble de jouissance.

L’expert désigné, M. [C], a déposé son rapport le 18 février 2022 et l’affaire a été plaidée le 13 juin 2022.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 septembre 2022, le juge du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué :

Fixe à la somme de 1.200 euros l’indemnité due à Mme [I] [D] pour trouble de jouissance au 16 mai 2022 ;

Constate que les loyers et charges dus par Mme [I] [D] au 16 mai 2022 s’élèvent à la somme de 1.484,43 euros ;

Alloue à Mme [I] [D] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne après compensation judiciaire la société Immobilière 3F à payer à Mme [I] [D] la somme de 355,57 euros ;

Condamne la société Immobilière 3F aux dépens incluant les frais d’expertise

Rejette le surplus des demandes et toutes demandes contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 novembre 2022 par la SA [Adresse 6],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 janvier 2023 par lesquelles la SA Immobilière 3F HLM demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du Code civil :

— Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne ;

Et, statuant à nouveau :

— Condamner Mme [I] [D] au paiement de la somme de 2.186,05 euros arrêtée au 10 janvier 2023 titre de loyers et charges restant dus ;

— Condamner Mme [I] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros pour procédure abusive et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Mme [I] [D] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise judiciaire, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de Maître Jacques Bellichach, Avocat au Barreau de Paris

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

Mme [I] [D] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 18 janvier 2023 à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur le trouble de jouissance de Mme [I] [D]

Le premier juge a fixé à 1.200 euros, l’indemnité due à Mme [I] [D] pour trouble de jouissance au 16 mai 2022, considérant que 'les ouvrants de l’appartement datent de plus de 60 ans et ne répondent pas aux normes normales d’habitabilité et contrairement aux appréciations de l’expert, leur état déplorable selon les photos jointes au rapport d’expertise constitue bien un trouble de jouissance'.

A l’appui de son appel, la Société Immobilière 3 F fait valoir que les photographies jointes au rapport d’expertise ne font en aucun cas apparaître des fenêtres dans un 'état déplorable’ et qu’à aucun moment l’expert n’a indiqué que les ouvrants ne répondraient aux 'normes normales d’habitabilité’ énonçant au contraire que 'la majorité des fenêtres reste fonctionnelle et assure encore la fonction de clos'.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; mais celui qui invoque des désordres doit rapporter la preuve de leur existence et, le cas échéant leur imputabilité au bailleur.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…).

En l’espèce, il résulte des termes du jugement déféré que le premier juge a statué au vu du seul rapport d’expertise de M. [C], daté du 18 février 2022.

Or, si ce rapport d’expertise met en évidence la vétusté des menuiseries de l’appartement en ce qu’il est mentionné que les ouvrants ne disposent plus de joints d’étancheité entre éléments et que le mastic autour des fenêtres n’est plus présent, l’expert énonce clairement que 'la majorité des fenêtres reste fonctionnelle et assure la fonction de clos, que seules les fenêtres de la cuisine et de la chambre des parents frottent un peu contre le dormant et réclament un appui soutenu de l’utilisateur pour fermer correctement les ouvrants'.

Il indique que les fenêtres de l’appartement sont conformes en ce que l’air peut transiter à l’exception de celle des enfants qui présente des traces de moisissure en raison de l’occultation du module d’entrée d’air par des stores posés par l’occupant.

Sur ce point, il convient de préciser que l’expert décrit le système de ventilation de l’immeuble, soit un système 'simple flux', selon lui, éprouvé et efficace, qui se caractérise par une extraction de l’air vicié à l’intérieur des pièces humides et une introduction d’air en façade, à travers des modules d’entrée d’air positionnés en partie haute des menuiseries.

Il précise que de cette manière, les menuiseries considérées ne sont absolument pas étanches et laissent passer un flux d’air neuf aspiré par les ventilateurs positionnés en toiture, ceci afin de garantir un renouvellement d’air à l’intérieur des appartements et assurer ainsi une bonne qualité d’air pour les occupants.

Il précise que de cette manière, les menuiseries considérées ne sont absolument pas étanches et laissent passer un flux d’air neuf aspiré par les ventilateurs positionnés en toiture, ceci afin de garantir un renouvellement d’air à l’intérieur des appartements et assurer ainsi une bonne qualité d’air pour les occupants.

Il sera relevé que le trouble de jouissance évoqué lors de l’expertise par la locataire était relatif à l’inconfort ressenti dans l’usage et à proximité des fenêtres et ne concernait plus une éventuelle sur-consommation de chauffage.

Au titre des réponses aux conclusions du tribunal, l’expert rappelle que les fenêtres de l’appartement présentent la caractéristique de ne pas être complètement étanches à l’air, afin d’assurer intentionnellement une fonction de renouvellement de l’air, indiquant que ce dispositif est courant dans les logements des années 80 et reste compatible avec la réglementation et les normes constructives actuelles et énonçant qu’il est normal de ressentir autour de 30m3/h d’air rentrant autour de chacune des fenêtres, ce qui ne constitue pas un mauvais état des fenêtres et ne génère pas de surconsommation de chauffage.

Enfin, s’il indique que les fenêtres nécessitent un renouvellement, il précise que ce renouvellement est programmé par le bailleur courant 2022 pour l’ensemble des ouvrants de l’immeuble.

Sur ce point, la Société Immobilière 3 F produit une attestation du 26 janvier 2022 de son responsable technique, lequel certifie que le remplacement de l’ensemble des menuiseries sur la résidence située [Adresse 3] a été mis au plan de travaux pour l’année 2022, pour un budget prévisionnel de 296.463 euros.

L’expertise ne permet pas donc pas de considérer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparation dès lors que les fenêtres, même vétustes, sont fonctionnelles, assurent le clos, ne sont pas en mauvais état et au demeurant ne génèrent pas de surconsommation de chauffage.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 1.200 euros, l’indemnité due à Mme [I] [D] pour trouble de jouissance au 16 mai 2022.

Sur la dette locative

Le premier juge a constaté que les loyers et charges dus par Mme [I] [D] au 16 mai 2022 s’élèvent à la somme de 1.484,43 euros.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte, des avis d’échéance détaillés ainsi que des décomptes individuels de charges et d’eau, que la dette locative à la date du 10 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, s’élève à 2.186,05 euros.

Mme [I] [D] doit être condamnée en appel à payer à la Société Immobilière 3 F la somme de 2.186,05 euros au titre des loyers et charges restant dus au 10 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant de l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a alloué à Mme [I] [D], la somme de 600 euros sur ce fondement.

Sur la compensation judiciaire

Il résulte de ce qu’il précède que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné après compensation judiciaire la société Immobilière 3F à payer à Mme [I] [D] la somme de 355,57 euros.

Sur les dépens et la somme demandée pour procédure abusive et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens, comprenant les frais d’expertise qui resteront à la charge de Mme [I] [D].

Mme [I] [D], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance qui comprendront donc les frais d’expertise, et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol. L’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

La société Immobilière 3F ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de Mme [I] [D] aurait dégénéré en abus.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société Immobilière 3F à hauteur de 1.500 euros pour procédure abusive et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [I] [D] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2.186,05 euros au titre des loyers et charges restant dus au 10 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus ;

Condamne Mme [I] [D] aux dépens de première instance incluant les frais d’expertise judiciaire, et d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président