ARRET N°25/259

N° RG 24/00475 – N° Portalis DBWA-V-B7I-CP2H

S.A.R.L. MARTINIQUE GESTION & SYNDIC

C/

Me [T] [G]

S.C.I. DOM INVESTISSEMENT

S.D.C. RÉSIDENCE [6]

S.E.L.A.R.L. [T] [G], NOTAIRE ASSOCIE EN CHARGE DE LA VENTE OBJET DES PRESENTES

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Fort-de-France, en date du 10 septembre 2024, enregistré sous le n° 23/01529

APPELANTE :

S.A.R.L. MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal, M. [N] [R], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric DIENER de la SELARL SHAKTI, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Maître [T] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.C.I. DOM INVESTISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal, son Gérant

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Claudine PORTEL, avocat au barreau de MARTINIQUE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6], prise en la personne de son représentant légal, M. [N] [R], domicilié en cette qualité audit siège, représenté par son syndic, la SARL MARTINIQUE GESTION & SYNDIC

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric DIENER de la SELARL SHAKTI, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.E.L.A.R.L. [T] [G], NOTAIRE ASSOCIE EN CHARGE DE LA VENTE OBJET DES PRESENTES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Juin 2025 sur le rapport de Monsieur Thierry Plumenail, devant la cour composée de:

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 16 septembre 2025.

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 28 mars 2023 par Maître [K] [O], notaire au sein de l’Office Notarial- SELARL [G], la société DOM INVESTISSEMENT a vendu à Monsieur [I] [V] le lot de copropriété n° 52 de la résidence [Adresse 7], cadastré section T n°[Cadastre 3].

Le 16 avril 2023, l’étude de Maître [G] a adressé l’avis de mutation au syndicat des copropriétaires de la résidence [6].

Par exploit en date du 2 mai 2023 de Maître [S] [M], commissaire de justice

à [Localité 4], le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] a formé

opposition au paiement du prix de cession du lot n° 52.

Par acte en date du 02 août 2023, la société DOM INVESTISSEMENT a fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic en exercice, la société MARTINIQUE GESTION § SYNDIC, et Maître [T] [G] et la SELARL [T] [G] devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France afin notamment et principalement de voir ordonner la mainlevée de l’opposition sur le fondement de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Par jugement rendu le 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :

'CONSTATE que l’opposition formée le 02 mai 2023 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, est nulle,

ORDONNE la mainlevée de l’opposition formée le 02 mai 2023 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC,

ORDONNE à Maître [T] [G], SELARL [T] [G] de verser le solde du prix de vente à la SCI DOM INVESTISSEMENT dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, à payer à la SCI DOM INVESTISSEMENT la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC à payer à Maître [T] [G] et à la SELARL [T] [G] (ensemble) la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, aux dépens de l’instance.'

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 20 novembre 2024, la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC a critiqué les chefs du jugement rendu le 10 septembre 2024 en ce qu’il a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté

par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, à payer à la SCI DOM INVESTISSEMENT la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC à payer à Maître [T] [G] et à la SELARL [T] [G] (ensemble) la somne de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 22 novembre 2024, la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC a critiqué les chefs du jugement rendu le 10 septembre 2024 en ce qu’il a statué comme suit:

'CONSTATE que l’opposition formée le 2 mai 2023 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, est nulle,

ORDONNE la mainlevée de l’opposition formée le 2 mai 2023 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC,

ORDONNE à Maître [T] [G], SELARL [T] [G] de verser le solde du prix de vente à la SCI DOM INVESTISSEMENT dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, aux dépens de l’instance.'

Par ordonnance rendue le 13 mars 2025, la présidente de chambre chargée de la mise en état à la cour d’appel de Fort-de-France a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous le numéros RG 24/475 et 24/481.

Dans des conclusions récapitulatives avec demande de jonction en date du 20 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] et la SARL MARTINIQUE GESTION & SYNDIC demandent à la cour de:

'Ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les n° RG 24/474 et 24/480 d’une part et 24/475 et 24/481 d’autre part concernant les mêmes parties, les mêmes faits, les mêmes moyens soutenus par les appelants et les intimés.

Infirmer le jugement du 10 septembre 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Fort-de-France,

en ce qu’il a:

Constaté que les oppositions formées les 2 mai et 3 juillet 2023 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, sont nulles,

Ordonné la mainlevée des oppositions formées les 2 mai et 3 juillet 2023 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC,

Ordonné à Maître [T] [G], SELARL [T] [G] de verser le solde du prix de vente à la SCI DOM INVESTISSEMENT dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

Débouté le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son Syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6], représenté par son syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau

A TITRE PRINCIPAL

Dire et juger que les oppositions formées les 2 mai et 3 juillet 2023 sont régulières,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Juger que l’irrégularité de forme de l’opposition n’entraine pas sa nullité

En conséquence

Condamner in solidum la SELARL [G] et Maître [G] à payer au Syndicat de la résidence [6] la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts

Condamner la société DOM INVESTISSEMENT à payer au Syndicat de la résidence [6] la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner la société DOM INVESTISSEMENT à payer au Syndicat de la résidence [6] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de première instance ;

Condamner la société DOM INVESTISSEMENT aux entiers dépens ainsi qu’à ceux de première instance.'

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] et la SARL MARTINIQUE GESTION & SYNDIC exposent que chacune des oppositions a bien précisé le seul et unique lot pour lequel elle a été signifiée, le numéro de lot figurant en tête de l’acte, de sorte qu’il ne pouvait y avoir aucun doute sur le numéro de lot concerné par l’opposition litigieuse. Il fait valoir également que, dans l’acte d’opposition, l’huissier de justice a annexé à son procès-verbal l’extrait de compte permettant de déterminer la nature et le montant des créances dues par le copropriétaire, en opérant une distinction entre le montant des charges et le montant des travaux, ainsi que les années pour lesquelles ces créances sont dues.

Dans des conclusions d’intimé n° 1 en date du 18 mars 2025, Maître [T] [G] et la SELARL [T] [G] § ASSOCIES demandent à la cour de:

'Recevoir la SELARL [T] [G] § ASSOCIES et Maître [T] [G] en leurs conclusions et les en dire bien fondés.

Prendre acte de ce que la SELARL [T] [G] § ASSOCIES et Maître [T] [G] s’en rapportent sur le mérite de l’appel et le bien-fondé des prétentions de la résidence [6] représentée par son syndic la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC et de la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC dans leurs conclusions en motivation d’appel signifiées le 21 février 2025 par Maître [S] [M].

En toute hypothèse,

Confirmer le jugement rendu le 10 septembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC à payer à Maître [T] [G] et à la SELARL [T] [G] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, aux dépens de première instance.

Statuant sur la demande nouvelle de dommages et intérêts à l’encontre du notaire :

A titre principal,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Déclarer irrecevable la demande d’indemnité au titre de dommages et intérêts pour être formulée pour la première fois, en cause d’appel.

À titre subsidiaire,

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC et la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC ne rapportent pas la preuve d’une faute de la SELARL [T] [G] § ASSOCIES et de Maître [T] [G] de nature à engager leur responsabilité professionnelle.

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC et la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SELARL [T] [G] § ASSOCIES et de Maître [T] [G].

En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC aux entiers dépens.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC et la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC à verser chacun à la SELARL [T] [G] § ASSOCIES et à Maître [T] [G] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.'

Maître [T] [G] et la SELARL [T] [G] § ASSOCIES exposent que les chefs de jugement statuant sur les frais irrépétibles et les dépens n’ont pas été critiqués dans les conclusions de motivation d’appel signifiées le 21 février 2025, de sorte que la décision entreprise devra être confirmée sur ces points. Ils font valoir également que la demande de dommages et intérêts présentée par les appelants est formée pour la première fois en cause d’appel, de sorte qu’elle sera déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, Maître [T] [G] et la SELARL [T] [G] § ASSOCIES rappellent que, à la suite d’une opposition formée par le syndic de l’immeuble pour obtenir le paiement des sommes restant due par l’ancien propriétaire, sur le prix de vente du lot objet de la mutation, le notaire ne peut libérer les fonds qu’en cas d’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. Ils précisent que, à défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, le notaire verse les sommes retenues, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Ils prétendent que, en l’espèce et en l’absence d’accord entre le vendeur et le syndic, ils n’ont commis aucune faute et ne sauraient voir leur responsabilité engagée pour n’avoir pas procédé au paiement des charges de copropriété à réception de l’état daté émanant du syndic.

Dans ses conclusions d’intimé en date du 23 mars 2025, la SCI DOM INVESTISSEMENT demande à la cour de:

'DÉCLARER la SCI DOM INVESTISSEMENT recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit

CONFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [6], représenté par son Syndic en exercice, MARTINIQUE GESTION & SYNDIC et MARTINIQUE GESTION & SYNDIC de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [6], représenté par son Syndic en exercice, MARTINIQUE GESTION & SYNDIC à verser à la SCI DOM INVESTISSEMENT la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000,00 EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le même aux dépens de l’instance.'

La SCI DOM INVESTISSEMENT expose que la vente du lot n° 52 est intervenue le 28 mars 2023, l’avis de mutation a nécessairement été adressé au syndic au plus tard le 12 avril 2023 et le syndic devait former opposition avant le 28 avril 2023, de sorte que l’opposition du 2 mai 2023 est irrégulière et encourt la nullité. Elle prétend que l’opposition qui ne comporte pas le détail des sommes réclamées selon leur nature, ne précise pas chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes et qui se contente de lister les créances par ordre chronologique, encourt la nullité. La SCI DOM INVESTISSEMENT fait valoir que, pour se convaincre de l’irrégularité de l’opposition critiquée, il suffit de constater qu’elle se borne à faire des reports des à nouveau au 1er janvier 2019, au 1er janvier 2020, au 1er janvier 2021 et au 1er janvier 2022, de sorte que la juridiction n’est pas en mesure de vérifier le caractère certain, liquide et exigible de la créance, ainsi que la ventilation des créances conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires n’a pas satisfait aux exigences légales, à savoir l’indication des causes de la créance, la mention de son caractère chirographaire, hypothécaire ou privilégié et la ventilation précise entre les différents chefs de créance, selon leur nature, lorsqu’elles relèvent de catégories juridiques différentes du point de vue des garanties de paiement dont elles sont assorties. Elle précise que, au 22 janvier 2021, elle avait réglé l’intégralité de la dette due au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], ce qu’a relevé le juge de l’exécution dans sa décision du 23 février 2021.

Par ailleurs, la SCI DOM INVESTISSEMENT expose que, contrairement à ce qui est soutenu, il ne s’agit pas de mentionner le lot concerné en tête de l’acte d’opposition mais de distinguer les lots concernés par les charges mentionnées au décompte lorsque le propriétaire possède plusieurs lots. Elle précise que le syndicat des copropriétaires s’est affranchi des règles applicables en matière d’opposition en s’abstenant de procéder à une ventilation par lot. La SCI DOM INVESTISSEMENT fait valoir également que l’opposition ne pouvait valablement porter sur les honoraires du syndic et des frais divers, dès lors que le syndic ne peut inclure dans son opposition la quote-part des honoraires qui lui sont dus, les intérêts, les dommages-intérêts et les frais irrépétibles auxquels elle a été condamnée par jugement du 5 décembre 2017, les charges privatives, les frais de mutation et les frais de relance. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice, le syndic ayant usé inconsidérément de son droit d’opposition et poursuivant le recouvrement de sommes dont il sait pertinemment qu’elles ne sont plus dues.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 27 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous le numéros RG 24/474 et 24/475. Les appelants seront déboutés de ce chef de demande.

Le I de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n 2014 366 du 24 mars 2014, dispose que :

'Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière,

il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.'

Il résulte des pièces de la procédure que le transfert de propriété du lot n° 52 par la SCI DOM INVESTISSEMENT au profit de Monsieur [I] [L] [V] est intervenu le 28 mars 2023 et a été notifié le 17 avril 2023 à la société MARTINIQUE GESTION § SYNDIC.

La date du 17 avril 2023 a fait courir un délai de quinze jours au profit du syndicat pour former opposition au versement des fonds.

La computation des délais s’effectue selon les dispositions prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile. Ainsi, lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai, celui-ci a pour origine la date de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir. Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le délai pour former opposition au versement des fonds a commencé à courir à compter du 18 avril 2023 et a expiré le 02 mai 2023 à minuit.

Dès lors, l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC, ayant été réalisée le 02 mai 2023, est recevable.

S’agissant de son contenu, si l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’elle doit énoncer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance, c’est l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, dont la rédaction est demeurée inchangée malgré l’extension du privilège du syndicat par la loi du 24 mars 2014, qui vient ainsi le préciser :

'Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1 Le montant et les causes des créances du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2 Le montant et les causes des créances du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3 Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1 et 2 ci-dessus;

4 Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1 , 2 et 3 ci-dessus'.

Il est de jurisprudence constante que l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes (arrêt Cour de cassation, 3ème Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-15.195).

La SCI DOM INVESTISSEMENT prétend qu’il ne s’agit pas de mentionner le lot concerné en tête de l’acte d’opposition mais de distinguer les lots concernés par les charges mentionnées au décompte lorsque le propriétaire possède plusieurs lots. Elle précise que le syndicat des copropriétaires s’est affranchi des règles applicables en matière d’opposition en s’abstenant de procéder à une ventilation par lot.

Toutefois, la cour relève que l’opposition du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] en date du 02 mai 2023 n’a été formée qu’à l’encontre du prix de vente du lot n° 52, de sorte qu’il n’y avait pas lieu en principe pour le syndicat des copropriétaires de procéder à une ventilation par lot.

Force est de constater également que, dans l’acte extrajudiciaire, il est mentionné que le syndicat requérant est créancier de la SCI DOM INVESTISSEMENT, ancien propriétaire du lot n° 52 vendu suivant acte reçu le 28 mars 2023 par l’office notarial – SELARL [T] [G], au profit de Monsieur [I] [L] [V].

La cour en déduit qu’il ne pouvait y avoir aucun doute sur le numéro de lot concerné par l’opposition du 02 mai 2023, en l’espèce le lot n° 52 de la résidence [6].

Toutefois, la SCI DOM INVESTISSEMENT fait valoir à juste titre que le décompte litigieux concerne plusieurs lots, dès lors que le virement de la SCP PALCY DRU d’un montant de 62.500 euros en date du 06 mai 2021, porté au crédit de l’extrait de compte, correspond en réalité à la vente d’un autre lot de copropriété, en l’espèce le lot n° 44, ce qu’a omis de préciser le syndic.

Force est de constater également que, dans l’exposé des motifs du jugement rendu le 23 février 2021 et qui a l’autorité de la chose jugée, le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière a relevé que la SCI DOM INVESTISSEMENT justifie que les sommes de 6.120,82 euros et de 62.500 euros ont été séquestrées et que les sommes de 23.274,74 euros et de 1.629,56 euros ont été versées au syndicat des copropriétaires. Enfin, le juge de l’exécution a précisé que le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] a confirmé, dans un mail en date du 22 janvier 2021, que la société débitrice avait réglé l’intégralité de sa créance et que le syndicat des copropriétaires n’entendait pas poursuivre la procédure de saisie immobilière des lots n° 35, 41, 42, 44 et 52.

Or, il résulte de l’extrait de compte détaillant les sommes restant dues par l’ancien propriétaire au titre du lot n° 35 que:

— au 20 janvier 2021, après encaissement du chèque de 23.274,74 euros, le solde débiteur s’élevait à la somme de 73.192,68 euros;

— au 23 février 2021, le solde débiteur s’élevait à la somme de 75.458,15 euros;

— au 06 mai 2021, après imputation du virement de 62.500 euros susvisé, le solde débiteur s’élevait à la somme de 28.553,66 euros.

La cour relève également que la somme susvisée de 6.120,82 euros n’apparaît pas dans le décompte en cause et que, alors que le conseil du syndicat des copropriétaires avait affirmé, par mail du 22 janvier 2021, que la société débitrice avait réglé l’intégralité de sa créance, diverses sommes réclamées au titre des frais irrépétibles, des dommages et intérêts, intérêts, frais et taxes dus en vertu de jugements prononcés les 05 décembre 2017 et 14 janvier 2020 ont été inscrites au débit de l’extrait de compte litigieux pour un montant total de 14.335,35 euros.

La cour en déduit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] ne rapporte pas la preuve qu’il détient une créance liquide et exigible.

Enfin, la SCI DOM INVESTISSEMENT expose que le syndic se borne à systématiquement réclamer la même somme à chaque vente.

Force est de constater que le montant réclamé au titre des charges afférentes respectivement au lot n° 35 (opposition en date du 03 juillet 2023) et au lot n° 52 (opposition en date du 02 mai 2023), sur la même période, est identique, alors que les 38/1000 èmes des parties communes générales faisant partie du lot n° 35 et que les 18/1000 èmes des parties communes générales faisant partie du lot n° 52 auraient dû conduire le syndic à opérer une distinction entre les deux lots susvisés pour le calcul des charges relatives à l’entretien des parties communes.

Il résulte également de la comparaison des extraits de compte annexés aux oppositions formées respectivement les 02 mai et 03 juillet 2023 que la somme susvisée de 14.335,35 euros réclamée au titre des charges est inscrite au débit de chaque décompte, sans que ce doublon soit justifié par les appelants.

La cour en déduit que le caractère certain de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] n’est pas démontré.

Il s’ensuit que l’opposition formée le 02 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] n’est pas régulière.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a constaté que l’opposition formée le 02 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, est nulle et a ordonné la mainlevée de l’opposition formée le 02 mai 2023 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic MARTINIQUE GESTION & SYNDIC.

L’article 1240 du code civil, dispose: «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Il incombe aux parties qui sollicitent l’octroi de dommages-intérêts d’établir que le responsable de leur préjudice a commis une faute faisant dégénérer son droit fondamental d’agir en justice en abus.

Il y a lieu de considérer que les demandes de dommages et intérêts formées par les appelants ne constituent pas des prétentions nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’exercice de l’action de la SCI DOM INVESTISSEMENT ne présente aucun caractère fautif.

La cour relève également que la SELARL [T] [G] s’est conformée aux dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, en l’absence de preuve d’une faute commise par les intimées, il convient de rejeter les demandes de dommages-intérêts formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] et la SARL MARTINIQUE § GESTION. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Les dispositions du jugement déféré sur les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sera débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à la SCI DOM INVESTISSEMENT la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera alloué à la SELARL [T] [G] et Maître [T] [G] (ensemble) la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Succombant, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC, sera condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 10 septembre 2024 dans toutes ses dispositions dont appel;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC, à payer à la SCI DOM INVESTISSEMENT la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC, à payer à la SELARL [T] [G] et Maître [T] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic, la SARL MARTINIQUE GESTION § SYNDIC, aux dépens de la présente instance.

Signé par Madame Christine Paris, présidente de chambre et par M^me Sandra De Sousa, greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,