RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01714 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JGLJ

YM

CONSEILLER DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 1]

01 février 2024 RG :21/03888

S.A.R.L. GF ALPES MENUISERIE

C/

S.C.I. FB

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Conseiller de la mise en état de [Localité 1] en date du 01 Février 2024, N°21/03888

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. GF ALPES MENUISERIE, Société à responsabilité limitée, enregistrée au RCS de [Localité 1] sous le n° 534 568 704, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurence JACQUES FERRI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.C.I. FB

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire DEMOUGIN de la SELARL DCA – DEMOUGIN CLAIRE AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 25 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 13 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 27 octobre 2021 par la SARL GF Alpes menuiserie à l’encontre du jugement rendu le 6 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes dans l’instance n° RG 21/01763 ;

Vu la saisine de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes réalisée par la SARL GF Alpes menuiserie le 21 mai 2024 (procédure n° RG 24/01714) après dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 15 mai 2024 ;

Vu l’arrêt mixte rendu le 20 octobre 2023 par la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 21/03888) infirmant le jugement rendu le 6 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes dans l’instance n° RG 21/01763 et ordonnant une mesure d’expertise ;

Vu l’avis du 3 octobre 2025 du greffe de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes de déplacement d’audience initialement fixée au 6 octobre 2025 (n° RG 24/01714) au 12 janvier 2026 pour cause d’indisponibilité du magistrat ;

Vu l’ordonnance d’incident du 1er février 2024 rendue par la présidente de la 4ème chambre commerciale (n° RG 21/03888), statuant comme magistrat de la mise en état, prononçant un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et ordonnant le retrait de l’instance du rôle des affaires en cours ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 24 septembre 2025 par la SARL GF Alpes menuiserie, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 septembre 2025 par la SCI FB, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 6 février 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 25 septembre 2025.

***

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2017, la société FB a donné à bail commercial à la société GF Alpes menuiserie des locaux situés à [Localité 3] (30), contrat à effet au 1er janvier 2018 et conclu moyennant un loyer mensuel de 1.350 euros HT.

Par courrier reçu le 12 novembre 2018, le preneur a mis en demeure son bailleur d’effectuer des travaux de reprise de la toiture qui menaçait de s’écrouler. Le 20 septembre 2020, la toiture de l’immeuble, non réparée, s’est effondrée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2020, la société FB a notifié à son preneur la résiliation du bail en raison de la destruction des locaux et lui a demandé de récupérer l’ensemble de ses biens.

***

Par exploit du 16 décembre 2020, la société GF Alpes menuiserie a fait assigner en référé la société FB devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise pour déterminer les préjudices que lui a causés le sinistre et de se voir allouer une provision.

***

Par ordonnance de référé du 5 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a :

rejeté les demandes de provision et d’expertise de la société GF Alpes menuiserie,

rejeté les demandes reconventionnelles de la société FB,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

renvoyé au fond à l’audience du 5 juillet 2021.

***

Sur renvoi et par jugement mixte du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a statué en ces termes :

« Déboute la SARL GF Alpes menuiserie de ses demandes d’expertise judiciaire comptable et d’indemnité provisionnelle ;

Dit que la SCI FB a accepté de reprendre les lieux le 8 janvier 2021, date du procès-verbal de constat de Maître [T] huissier de justice ;

Fixe à la somme de 1 620 euros HT le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021, en conséquence, condamne la SARL GF Alpes menuiserie à payer à la SCI FB la somme de 418,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier au 8 janvier 2021 ;

Déboute la SCI FB de ses demandes plus amples ;

Condamne la SARL GF Alpes menuiserie au paiement des entiers dépens. ».

***

La société GF Alpes menuiserie a relevé appel le 27 octobre 2021 de ce jugement pour le voir réformer ou annuler en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’expertise comptable et le paiement d’une indemnité provisionnelle de 36.000 euros en suite de l’effondrement de la toiture de l’immeuble loué à la société FB ;

— fixé une indemnité d’occupation pour la société GF Alpes menuiserie à la somme de 418,06 euros du 1er janvier 2021 au 8 janvier 2021 nonobstant la destruction du bien ;

— condamné la société FB aux entiers dépens.

***

Par arrêt mixte du 20 octobre 2023, la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 21/03888) a statué en ces termes :

« En dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SCI FB à payer à la SARL GF Alpes menuiserie une provision de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation définitive de ses préjudices ;

Surseoit à statuer sur les autres demandes des parties ;

Et avant dire droit,

Ordonne une expertise judiciaire aux fins de déterminer la nature et l’imputabilité du sinistre survenu le 20 septembre 2020 sur les locaux objet du bail conclu le 31 décembre 2017 et désigne Monsieur [J] [O], [Adresse 4], Tél. : 06.80.13.75.89,

Mèl. : [Courriel 1]

avec mission, au contradictoire des parties, de :

se faire communiquer tous documents et pièces que l’expert estimera utile à l’accomplissement de sa mission, notamment le rapport d’expertise [C] du 14 décembre 2018, le rapport d’expertise de Monsieur [D] du 29 octobre 2018, le constat amiable dégât des eaux, le procès-verbal de constat du 24 septembre 2020, les factures des aménagements réalisés par le preneur dans les locaux litigieux pendant la durée du bail, les devis et factures des travaux réalisés par le bailleur en suite du sinistre du 20 septembre 2020, ainsi que la facture des étais qui auraient été fournis par le bailleur au preneur avant le sinistre ;

entendre les parties ainsi que tout sachant et évoquer, à l’issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite de ses opérations,

décrire les dégâts causés aux locaux donnés à bail, constituant le sinistre du 20 septembre 2020, en précisant leur nature et leurs conséquences,

donner son avis sur la question de savoir s’il s’agissait d’une destruction totale ou partielle des locaux loués, notamment eu égard à l’activité exercée par le preneur, la société GF Alpes menuiserie,

donner son avis sur les causes de ce sinistre, et notamment sur l’éventuelle causalité existant entre les aménagements effectués par le preneur dans les locaux – qu’il conviendra de déterminer et décrire- et le sinistre,

donner son avis sur le rapport existant entre ce sinistre et les désordres évoqués en 2018, et sur la question de savoir si le placement d’étais aurait eu une incidence sur l’évolution de la situation, la survenance ou la gravité du sinistre,

apporter tous autres éclaircissements utiles au litige relativement à l’effondrement de la toiture ;

Dit que la société GF Alpes menuiserie devra consigner par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel de Nîmes dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision la somme de 4.000 euros afin de garantir le paiement des frais et des honoraires d’expert ;

Dit qu’à défaut de consignation selon les modalités fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation du délai ou du relevé de forclusion ;

Dit que s’il estime insuffisante la provision fixée, l’expert devra, lors de la première convocation ou au plus tard lors de la deuxième, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant de ses honoraires et débours ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour dans le délai de quatre mois à compter du versement de la consignation à moins qu’il ne refuse la mission ;

Désigne le président de la chambre en qualité de magistrat chargé du contrôle des expertises, ou tout magistrat délégué par lui ;

Dit que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, les entendre en leurs observations et répondre à leurs dires ;

Dit que l’expert devra déposer son pré-rapport au résultat de ses investigations et recueillera les avis des parties sous forme de dires auxquels l’expert doit répondre dans son rapport d’expertise ;

Dit qu’en application des dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre une copie de son rapport à chacune des parties, ou à leurs représentants, en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit que si les parties viennent à se concilier, elles peuvent demander au magistrat chargé du contrôle de l’expertise de donner force exécutoire à leur accord ;

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 1er février 2024 à 9h30 pour vérifier le versement de la consignation, et prendre toutes mesures utiles du fait de ce versement ou non versement ;

Réserve les dépens. ».

***

Par ordonnance d’incident du 1er février 2024, la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 21/03888) a, au visa des articles 378 et suivants du code de procédure civile, statué ainsi :

« Disons qu’il est sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Disons que l’instance ne figurera plus au rôle des affaires en cours et qu’elle sera rétablie après dépôt du rapport d’expertise, à la demande de la partie la plus diligente dès que la cause du sursis aura disparu. ».

***

Par lettre transmise par RPVA et datée du 15 mai 2024, le conseil de la société GF Alpes menuiserie a demandé à la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes la remise au rôle du dossier.

***

Ainsi, par acte du 21 mai 2024, la société GF Alpes menuiserie a procédé à une déclaration de saisine auprès de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes, et ce après dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le 15 mai 2024.

***

Par avis du 3 octobre 2025, le greffe de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes a déplacé l’audience initialement fixée au 6 octobre 2025 au 12 janvier 2026.

***

Dans ses dernières conclusions, la société GF Alpes menuiserie, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1231-1 du code civil, et de l’article 146 du code de procédure civile, de :

« À titre principal,

Condamner la SCI FB au paiement des sommes suivantes :

— au titre des marchandises perdues, la somme de 7.672 euros HT,

— au titre des dégâts matériels sur le parquet, la somme du 1.494,62 euros HT,

— au titre de l’aménagement, la somme de 2.685,75 euros HT,

— au titre de la valorisation de la livraison à soi-même correspondant à l’aménagement, la somme de 15.000 euros,

— au titre du chiffre d’affaires perdu, la somme de 14.147 euros,

— au titre de la réparation sur ordinateur, la somme de 80 euros,

— au titre de l’indemnité d’occupation tenant la privation du gérant d’une partie de son bien pendant 3 mois, la somme de 1.500 euros mensuels, soit 4.500 euros.

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 8 septembre 2020,

Subsidiairement et avant-dire droit sur les préjudices,

Condamner la SCI FB au paiement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 36.000,00 euros.

Désigner tel expert qu’il plaira à la cour, avec mission de :

— se faire communiquer tous les éléments comptables :

— chiffrer la perte de chiffre d’affaires depuis le sinistre du 20 septembre 2020,

— chiffrer le montant des dégâts matériels,

— chiffrer la perte d’exploitation,

— chiffrer, de manière plus générale, les différents préjudices soufferts, en suite de l’effondrement de la toiture.

Condamner à titre provisionnel la SCI FB au paiement de la somme de 36.000,00 euros,

Renvoyer les parties à l’audience qu’il plaira à la cour de décider, après la réalisation de la mission d’expertise pour chiffrer de manière définitive le montant des préjudices soufferts par la SARL GF Alpes Menuiseries,

En toute hypothèse,

Débouter la SCI FB de toutes demandes reconventionnelles,

Condamner la SCI FB au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel. ».

Au soutien de ses prétentions, la société GF Alpes menuiserie, appelante, expose que selon le rapport d’expertise du 13 mai 2024, elle est totalement étrangère à la survenance du sinistre qu’elle a subi.

Elle rappelle que la SCI FB a accepté les travaux d’aménagement réalisés par le locataire qui ne sont pas à l’origine de la démolition de la toiture et que le propriétaire en ayant effectué les travaux de sa reconstruction a ainsi reconnu l’absence de toute imputabilité du preneur.

L’appelante estime que la demande de paiement des loyers dus au 31 décembre 2020 à hauteur de 4 516 euros doit être rejetée en raison de l’impossibilité d’occuper les locaux et que la demande de rétablissement des locaux en leur état initial se heurte à l’acceptation des travaux par le propriétaire.

Elle précise que les clés ont été remises le 31 décembre 2020 dans la boîte aux lettres en raison de l’impossibilité de poursuivre une exploitation dans les lieux et, qu’en conséquence, toute demande d’indemnité d’occupation doit être rejetée ainsi que la demande concernant le règlement de la taxe foncière.

Elle indique qu’une attestation de l’expert-comptable du 30 novembre 2020 est produite démontrant les préjudices subis et démontrés au titre des pertes matérielles provisoires et du chiffre d’affaires perdu. Elle affirme que les demandes du propriétaire au titre des frais de déblaiement doivent être rejetées dès lors que la toiture aurait dû être réparée par la société bailleresse. De même, la demande au titre des frais de serrurerie doit être écartée dès lors qu’elle n’est pas justifiée. S’agissant de la demande de remise en état des locaux, elle estime que la demande n’est pas fondée puisque les modifications ont été autorisées par le bailleur.

***

Dans ses dernières conclusions, la société FB, intimée, demande à la cour, au visa des articles 16 et 146 du code de procédure civile, et des articles 1728, 1321-1, 1240 du code civil, de :

« Confirmer ledit jugement en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de la SARL GF Alpes Menuiseries (demande d’expertise judiciaire, indemnité provisionnelle, article 700 du code de procédure civile et dépens) et fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SARL GF Alpes Menuiseries à la somme de 1620 euros

Réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Rejeter les demandes formulées par la SARL GF Alples Menuiseries dès lors qu’elles ne sont ni fondées ni justifiées

Reconventionnellement,

Condamner la SARL GF Alpes Menuiseries à indemniser la SCI FB à hauteur de 22 279,96 euros TTC au titre des travaux de remise en état initial des locaux commerciaux, en application de la clause n°7 du bail commercial

Condamner la SARL GF Alpes Menuiseries au paiement des sommes suivantes :

—  11 688 euros au titre du surcoût pour le déblaiement et la mise en sécurité à hauteur à cause de l’absence d’étais choisi par le preneur

—  2 382,78 euros au titre de la réfection des menuiseries et des serrures à cause de l’absence de remise des clés du preneur

Condamner la SARL GF Alpes Menuiseries à payer à la SCI FB la somme de 1620 euros au titre du mois de décembre 2020, et la somme de 2 896 euros au titre des charges impayés (deux taxes foncières), au 31 décembre 2020

Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre taxe, charges et accessoire

Condamner la SARL GF Alpes Menuiseries à payer à la SCI FB la somme de 9 720 euros au titre des indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2021 jusqu’à remise des clés effective

En toutes hypothèses,

Condamner la SARL GF Alpes Menuiseries à payer à la SCI FB la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la société FB, intimée, expose que l’expertise a été réalisée sur pièces, l’immeuble ayant été réparé. Selon elle, l’expertise ne retient à aucun moment la responsabilité du propriétaire, soulignant qu’il était disposé à faire exécuter les travaux de remplacement de la toiture et met en exergue un défaut d’exécution lors de la construction initiale de la charpente. En revanche, elle affirme que le rapport souligne que le placement d’étais aurait eu une incidence sur la gravité du sinistre. Elle estime, en conséquence, que si la SARL GF Alpes menuiserie les avait faits posés, le sinistre n’aurait pas été aussi grave qu’il l’a été et aussi coûteux en termes de réparation.

Concernant la demande d’expertise comptable, elle affirme qu’elle est injustifiée dès lors qu’il est impossible de mesurer la part imputable à la crise sanitaire, qu’aucun dommage n’a été constaté suite à la déformation de la charpente et que, selon le propre aveu du locataire, il n’a subi aucune perte de chiffres d’affaires sur le mois de septembre 2020 alors que les travaux de réfection se sont terminés le 13 octobre 2020.

De même, elle expose qu’aucune demande au titre des marchandises perdues ou détériorées ne peut être accueille dès lors que l’huissier de justice mandaté par le locataire n’a constaté aucune dégradation sur les marchandises. Le propriétaire indique que conformément aux stipulations du bail, les aménagements effectués restent la propriété du bailleur sans versement d’une quelconque indemnité. D’une manière générale, elle estime que l’expertise judiciaire ne peut être un moyen de suppléer la carence de la société appelante.

Elle indique que la SARL GF Alpes menuiserie ne peut se prévaloir du remboursement de travaux qui, contrairement aux dispositions du bail, n’ont pas été autorisés et n’ont pas été réalisés sous la surveillance d’un architecte et, qu’inversement, elle doit remettre les lieux en leur état initial conformément au contrat.

Elle fait valoir qu’elle est en droit de formuler à titre reconventionnel les demandes suivantes :

— les lieux doivent être remis en l’état aux frais du preneur conformément au contrat de bail commercial, le tout, évalué à la somme de 22 279,96 euros ;

— les frais de serrurerie, justifiés, doivent être remboursés en raison de l’absence de remise des clés à son bailleur au moment de quitter les lieux ;

— le surcoût résultant du déblaiement et la mise en sécurité consécutifs à l’absence d’étais doit être indemnisé ;

— le paiement de la taxe foncière de 2019 et 2020 ainsi que le loyer de décembre 2020 ;

— le paiement de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 620 euros à compter de la résiliation du bail suite à la délivrance du congé et jusqu’à à la remise des clés matérialisée par le changement de serrures du 29 juin 2021.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur l’imputabilité du sinistre et ses conséquences

Selon l’article 1719 du code civil « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué »

Aux termes de l’article 1720 du même code « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Selon l’article 606 du code civil « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail (3e civ, 26 janvier 2022, 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que l’effondrement de la toiture est consécutif à « un défaut d’exécution des travaux de charpente en fermettes industrielles situé au niveau des contreventements, anti flambements et entoises qui a provoqué une déformation de la couverture, des infiltrations, alourdi le faux plafond et par conséquence, l’effondrement de l’ensemble de la toiture » (page 20).

Par ailleurs, l’expert indique que « la mise en place d’étais n’aurait pas empêché l’effondrement, au mieux, cela aurait réduit la gravité de la chute du toit et du faux plafond ».

Sur ce point, le bailleur fait valoir que le locataire « a bien une part de responsabilité dans la survenance du désordre » survenu arguant du fait que la société GF Alpes menuiserie « n’a pas mis en place d’étais ».

Or, il sera observé en premier lieu qu’il ne revenait pas au locataire d’assurer la sécurisation de la charpente, le bailleur étant tenu d’entretenir la chose louée en bon état de réparations autre que locatives comme le prévoit au demeurant le contrat de bail commercial (article 6).

En second lieu, le bailleur, avant l’effondrement, « avait commandé les étais pour l’ensemble de l’immeuble » (page 8 du rapport d’expertise). Sur ce point, l’expert mentionne simplement dans son rapport que « pour des raisons de disponibilités et d’incompréhension, les étais ne sont pas installés dans la partie louée par la SARL GF Alpes Menuiserie » (page 8). Dans un mail du 9 septembre 2020, le propriétaire indique au locataire que des étais ont bien été déposés sur les lieux et que leur mise en place, après la relance des artisans, se fera la « semaine du 28 septembre ». Ce mail démontre non seulement l’absence d’opposition du locataire mais également le fait que l’intervention était dans l’attente d’une disponibilité de l’entreprise mandatée. Il sera relevé par ailleurs que la date prévue pour la pose des étais était postérieure à la survenance de l’effondrement survenu le 20 septembre 2020.

Il n’est ainsi pas démontré en quoi le locataire a, par son comportement, notamment en empêchant sans motif légitime la pose d’étais, concouru à la gravité du dommage.

Par conséquent, la SCI FB est entièrement responsable du sinistre survenu le 20 septembre 2020.

sur les demandes en réparation de la SARL GF Alpes menuiserie

— au titre des marchandises perdues

Les constatations réalisées par huissier de justice le 24 septembre 2020 après la survenance du sinistre mentionnent que « la toiture s’est écroulée sur la zone de stockage ». Il ressort des photographies que la toiture s’étant effondrée dans les locaux, il est impossible d’identifier la présence ou non de biens matériels.

Néanmoins, le constat amiable du 22 septembre 2020 comporte une case cochée « oui » à la question « avez-vous subi des dommages ' ».

Dans son attestation du 30 novembre 2020, l’expert-comptable mentionne au titre des marchandises perdues à commander à nouveau 1 porte-fenêtre, 1 porte d’entrée, 1 porte-fenêtre, 3 vitres, 1 fenêtre, 1 porte garage ainsi qu’une moustiquaire d’une valeur de 3 836 euros portée à la somme de 7 672 euros ht en incluant la marge perdue.

Par conséquent, la SCI FB sera condamnée à verser à la SARL GF Alpes menuiserie la somme de 7 672 euros ht.

— au titre des dégâts matériels du parquet

Concernant le parquet, le procès-verbal de constat du 24 septembre 2020 indique que « le parquet est mouillé. Les lames ondulent ».

Il est produit une évaluation pour le parquet dans l’attestation comptable pour un montant de 1 494,62 euros.

En conséquence, la SCI FB sera condamnée à verser à la SARL GF Alpes menuiserie la somme de 1 494,62 euros.

— au titre des « aménagements »

Il n’est pas contesté que les locaux ont fait l’objet d’un aménagement pendant la durée du bail par le locataire.

Il ressort des conclusions des parties, de l’expertise amiable du 29 octobre 2018 et de l’expertise judiciaire que les aménagements litigieux concernent 3 ouvertures, la démolition de cloisons et une partie du plafond.

Selon l’article 555 du code civil « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».

Il s’ensuit que le bailleur a le droit soit d’obliger le preneur à enlever les ouvrages faits par ce dernier avec des matériaux lui appartenant soit d’en conserver la propriété moyennant une indemnité pour le preneur. L’autorisation du bailleur d’effectuer des travaux n’est pas de nature à écarter l’application de l’article 555 du code civil, à défaut d’une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire (Cass. 3e civ., 10 nov. 1999, n° 97-21.942).

Selon le contrat de bail commercial (article 6) conclu entre les parties « le Preneur devra effectuer après accord écrit du bailleur toutes formalités demander toute autorisation administrative et prendre à sa charge tous frais aménagements et installations qui pourraient s’avérer nécessaires pour l’exercice de son activité les exécuter ou les faire exécuter suivant les règles de l’art et dégager en conséquence le bailleur de toute éventuelle responsabilité à cet égard. Il devra néanmoins faire signer par le bailleur les permis de construire qui s’avéreraient nécessaires et lui soumettre le descriptif des travaux envisagés.

Tous les travaux aménagement et installations effectués à l’entrée en jouissance ou ultérieurement ne pourront être exécutés qu’après autorisation écrite du bailleur et sous la surveillance de son architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur.

Le preneur demeure responsable des modifications effectuées dans l’immeuble loué.

Tous les aménagements améliorations et embellissements effectués par le preneur en cours de bail resteront par accession en fin de bail la propriété du bailleur sans que celui-ci ait à verser une quelconque indemnité. Même s’il a donné son autorisation aux travaux et aménagements de toute nature, le bailleur peut toujours demander le rétablissement des lieux dans leur état initial aux frais du preneur ».

Il ressort de l’état des lieux contradictoires du 5 janvier 2018 aux pages 4 et 5 concernant le bureau qu’il est fait mention manuscrite dans la case commentaires : « travaux autorisés pour modifications ».

Il est également produit un mail du 9 janvier 2018 dans lequel la SCI FB donne son accord pour la modification des façades ainsi que la transformation intérieure des cloisons, des plafonds et des aménagements que le locataire jugerait utile. Il est rappelé que les travaux sont réalisés sous la responsabilité du preneur, à sa charge et dans le respect des règles de l’art d’un point de vue technique.

Il s’ensuit que le propriétaire a bien donné son accord à la réalisation des travaux.

Il n’est pas contesté que les travaux n’ont pas été réalisés sous la surveillance d’un architecte mais cet élément est sans incidence au regard des demandes des parties.

Dès lors que le propriétaire sollicite, comme c’est le cas en l’espèce, et conformément à la convention liant les parties, la remise en l’état des lieux après la fin du bail commercial, il ne peut se voir condamner à prendre en charge les dégâts matériels occasionnés sur des ouvrages résultant des travaux du preneur dont il ne sollicite pas la propriété.

Par conséquent, les demandes indemnitaires au titre de l'« aménagement » et de la « valorisation de la livraison à soi-même correspondant à l’aménagement » seront rejetées.

— au titre du chiffre d’affaires perdu

Il sera préalablement rappelé que la toiture s’est effondrée le 20 septembre 2020. Il ressort de l’attestation comptable du 30 novembre 2020 que l’activité de l’entreprise s’est interrompue pendant 10 jours et qu’elle a repris dans d’autres locaux.

La première attestation comptable indique que « compte tenu des décalages de facturation en fin de chantier le CA de septembre n’a pas été impacté par rapport à l’année dernière. Le chiffre d’affaires d’octobre 2020 (23 623.63 € HT) a baissé de 14 147 euros (37.50 %) par rapport à celui d’octobre 2019 (37 770.98 € HT) ». Il est précisé que « la fermeture pendant 10 jours a entraîné un décalage d’entrée dans la trésorerie. La journée étant facturée 1000 euros HT, le décalage est de 10 000 € ce qui est très pénalisant sur la période qui comporte de nombreuses échéances ». Il est mentionné que « le taux de conversion du devis en affaire signée s’affaiblit car aucun produit ne peut être présenté au client pour l’aider à se projeter sur la fourniture » et que « l’activité tourne au ralenti depuis le sinistre : 70 % de la capacité habituelle ».

Dans l’attestation complémentaire du 18 janvier 2022 émanant du même expert-comptable, il est préalablement mentionné que celui-ci n’est pas « en mesure de distinguer la part du chiffre d’affaires imputable à l’indisponibilité des locaux de celle liée à la crise COVID ».

Néanmoins, il est précisé que « compte tenu de la progression du secteur malgré la crise économique, le secteur de l’aménagement, agencement et travaux divers des locaux à usage d’habitation ne semble pas touché par la crise sanitaire ».

Si l’expert-comptable rappelle que le sinistre est intervenu pendant la période de la crise sanitaire, il fait valoir qu’en raison du contexte économique général du secteur professionnel favorable dans lequel s’exerce l’activité de la SARL GF menuiseries, l’évolution de son chiffre d’affaires de la société peut être examinée au regard de la fermeture temporaire de l’établissement.

Par ailleurs, il fait valoir que, pour mesurer l’impact éventuel du sinistre sur le chiffre d’affaires, il convient de prendre en considération les mois suivants la fermeture, la société n’étant pas en mesure de réaliser des commandes qui seront, par définition, mises en chantier ultérieurement.

Sur ce point, l’intimé ne produit ou n’invoque aucun élément probant et utile susceptible de contester l’attestation comptable qui retient une baisse du chiffre d’affaires de 37.50 % en octobre 2020 (23 623,63 euros ht) alors qu’il s’élevait en octobre 2019 à la somme de 37 7770,98 euros ht) soit une différence de 14 1474, 32 euros HT. L’expert-comptable a par ailleurs évalué les sorties de trésorerie de la société en octobre 2020 à la somme de 23 692,30 euros comprenant outre les charges salariales, le paiement des fournisseurs et le remboursement d’un emprunt.

Par conséquent, la SCI FB sera condamnée à verser à la SARL GF Alpes menuiserie la somme de 14 1474, 32 euros ht.

— au titre de la réparation sur ordinateur, la somme de 80 euros

La première attestation comptable faisant état de frais de réparation d’un ordinateur pour un montant de 80 euros suite aux dégâts, il sera fait droit à la demande.

Par conséquent, la SCI FB sera condamnée à verser à la SARL GF Alpes menuiserie la somme de 80 euros ht.

— au titre de l’indemnité d’occupation tenant la privation du gérant d’une partie de son bien pendant 3 mois

Concernant cette demande, il est indiqué dans l’attestation de l’expert-comptable qu’un « local est utilisé pour continuer l’activité, une indemnité d’occupation sera calculée en fonction de la durée d’utilisation. Afin de ne pas pénaliser le résultat de la société le gérant a mis à disposition gratuitement une partie de son habitation personnelle pour permettre la poursuite de son activité ».

Or, outre le fait qu’il n’est fourni aucun élément chiffré à l’appui de cette demande, il est également indiqué qu’un local a été mis à disposition gratuitement au profit de la société qui ne peut, en conséquence, solliciter une indemnisation au titre d’une « indemnité d’occupation ».

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires en exécution du bail commercial

— au titre des travaux de remise en état initial des locaux commerciaux

A l’appui de cette demande qui se fonde sur l’application des clauses contractuelles offrant la possibilité au bailleur de solliciter la remise en état du bien, le propriétaire produit plusieurs devis justifiant du coût des travaux :

peinture pour le plafond de l’entrée à hauteur de 7 572,40 euros ttc,

pose d’un faux plafond et menuiserie intérieur à hauteur de 8 557,20 euros ttc,

électricité pour un montant à hauteur de 4 050 euros ttc,

démolition et évacuation des cloisons en faux-plafonds pour la somme de 2 100 euros ttc.

Par conséquent, la SARL GF Alpes Menuiseries sera condamnée à payer à la SCI FB la somme de 22 279,60 euros ttc.

— au titre du déblaiement et la mise en sécurité en raison de l’absence d’étais choisi par le preneur

Conformément à ce qui a été indiqué précédemment concernant la responsabilité entière de la SCI FB dans la survenance du sinistre et l’absence de faute imputable à la SARL GF Alpes menuiseries s’agissant de la pose des étais, la demande formulée à ce titre sera rejetée.

— au titre de la réfection des menuiseries et des serrures à cause de l’absence de remise des clés du preneur

Par courrier du 19 octobre 2020, la SCI FB a notifié à son locataire la résiliation du bail suite à la destruction des locaux en visant l’article 11 de la convention selon laquelle « si les locaux loués viennent à être détruits en totalité par un évènement indépendant de la volonté du bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Il n’est pas contesté que la remise des clés suite à cette résiliation n’a pas été faite soit en mains propres soit par l’intermédiaire d’un commissaire de justice soit le cas échéant par un envoi en recommandé. La société GF Alpes menuiserie indique dans ses conclusions, mais sans en rapporter la preuve, qu’elle a remis les clés dans la boîte aux lettres.

Il sera relevé que le constat d’état des lieux, non contradictoire, du 8 janvier 2021, réalisé après le départ des lieux de la locataire ne comporte aucune précision sur ce point.

De son côté, la SCI FB produit une facture qui lui est adressée de la SCI 2FBI du 29 juin 2021 au titre de l’ « ensemble réfection Menuiseries et serrureries LOCAL » d’un montant de 2 382,78 euros ttc. Il n’est pas contesté que le local en question est celui dans lequel la société GF Alpes menuiseries a exercé son activité.

Par conséquent, dès lors qu’il est établi, d’une part, que la remise des clés n’est pas justifiée par le locataire et, d’autre part, qu’il est demandé au propriétaire la facturation des serrures du local postérieurement au départ de la SARL GF Alpes menuiseries, il convient de faire droit à la demande. Le fait, comme l’invoque l’ancien locataire que la SCI 2FBI n’a pas pour compétence la réparation des serrures ou qu’il s’agit du nouveau locataire est sans objet.

Par conséquent, la SARL GF Alpes Menuiseries sera condamnée à payer à la SCI FB la somme de 2 382,78 euros ttc.

— au titre du loyer du mois de décembre 2020 et des taxes foncières

Selon l’article 1722 du code civil « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

En l’espèce, dès lors que la SCI par courrier du 19 octobre 2020, a notifié à son locataire la résiliation du bail de plein droit suite à la destruction de la chose louée et dont il n’est pas contesté que celui-ci l’a acceptée, elle ne peut solliciter le paiement du loyer. Sur ce point, la cour relève qu’elle ne demande pas le paiement des loyers des mois d’octobre et novembre 2020.

Cependant, s’il n’est pas contesté que les travaux ont commencé le 13 octobre 2020, il n’est pas démontré que ces derniers étaient effectivement achevés au mois de décembre 2020 permettant la réintégration complète de la SARL GF Alpes menuiserie pour la poursuite de son activité. Ainsi dans le mail du 4 décembre 2020, la SCI FB indique que la réalisation de la fin des travaux (toiture et équipements) est dans l’attente de l’enlèvement par le locataire de ses biens.

Par conséquent, la demande de loyer pour le mois de décembre 2020 sera rejetée.

Concernant les taxes foncières, il ressort du contrat de bail commercial que le locataire doit s’acquitter outre du loyer de toutes taxes et charges suivant la quotité louée.

Selon le décompte du propriétaire, il reste dû la somme de 1 448 euros au titre des taxes foncières des années 2019 et 2020. La SARL GF Alpes menuiseries ne rapporte pas la preuve que des paiements sont intervenus.

Cependant, en raison de la disparition de la chose louée en septembre 2020 et de l’impossibilité par le locataire d’occuper les lieux, la taxe foncière pour l’année 2020 sera ramenée par application d’un prorata mensuel à la somme de 1 086 euros.

Par conséquent, la SARL GF Alpes Menuiseries sera condamnée à payer à la SCI FB la somme de 2 534 euros ttc.

— au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés

Il est de jurisprudence constante que, pour être libéré, le locataire doit avoir non seulement vidé les lieux mais également remis les clés du local (civ, 5 novembre 2003, n° 01-17.530), peu importe que la résiliation soit intervenue de plein droit en raison de la destruction de la chose louée.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment, il n’est pas établi que le locataire a remis, dans la boîte aux lettres, les clés au domicile ou au siège du bailleur.

Il ressort du procès-verbal du procès-verbal de constat du 8 janvier 2021 que les locaux, en état d’être occupés, ont été effectivement libérés par la SARL GF Alpes Menuiseries après son départ au 31 décembre 2020.

Par conséquent, en l’absence de remise des clés, la SARL GF Alpes Menuiseries est redevable d’une indemnité d’occupation.

Ainsi que le suggère le propriétaire, la demande doit être cantonnée à la date du 29 juin 2021 date à laquelle les serrures de l’immeuble ont été intégralement changées rendant ainsi sans objet la restitution des clés.

La SARL GF Alpes Menuiseries sera condamnée à payer à la SCI FB la somme de 9720 euros au titre des indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 29 juin 2021.

Sur les frais de l’instance :

Les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties à l’exception des dépens liés à l’expertise judicaire ordonnée le 20 octobre 2023 qui seront mis à la charge de la SCI FB. Pour des motifs d’équité, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Condamne la SCI FB à régler à la SARL GF Alpes Menuiserie les sommes suivantes :

—  7 672 euros ht au titre des marchandises perdues

—  1 494,62 euros ht au titre des dégâts matériels du parquet

—  14 147 euros ht au titre du chiffre d’affaires perdu

—  80 euros ht au titre de la réparation de l’ordinateur

Condamne la SARL GF Alpes Menuiserie à régler à la SCI FB les sommes suivantes :

—  22 279,60 euros ttc au titre des travaux de remise en état

—  2 382,78 euros ttc au titre de la réfection des serrures

—  2 534 euros ttc au titre des taxes foncières 2019 et 2020

—  9 720 euros ttc au titre des indemnités d’occupation à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 29 juin 2021

Rejette les autres demandes

Dit que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties à l’exception des dépens liés à l’expertise judicaire ordonnée le 20 octobre 2023 qui seront mis à la charge de la SCI FB ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,