R.G. N° 11/02679

JB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP GRIMAUD

la SELARL DAUPHIN

ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 09 AVRIL 2013

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11/0838)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 22 avril 2011

suivant déclaration d’appel du 25 Mai 2011

APPELANTE :

SARL AJL IMMO, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011, puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par M^e SKOG, avocats au barreau de PARIS – Entendu en sa plaidoirie

INTIME :

Monsieur D E X

XXX

XXX

représenté par la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avoués à la Cour jusqu’au 31 décembre 2011, puis avocats au barreau de GRENOBLE, postulants et par M^e Gérard ANCEAU, avocat au barreau de VALENCE, substitué par M^e COZON – Entendu en sa plaidoirie

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Régis CAVELIER, Président,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Lydie HERVE, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Février 2013,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller, en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES:

Monsieur D-E X, usufruitier d’une maison sise XXX, a donné mandat exclusif à la société AJL IMMO aujourd’hui dénommée Immobilière des 2 Rives, d’assurer la gestion immobilière de son immeuble.

Faisant valoir un conflit avec son co-contractant sur la bonne exécution du mandat, la société AJL IMMO, l’a résilié par lettre avec accusé de réception du 26 juillet 2010.

Dénonçant pour sa part une gestion calamiteuse du mandat, monsieur X a, suivant exploit d’huissier en date du 3 février 2011 fait citer la société AJL IMMO devant le tribunal de grande instance de Valence à l’effet d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 37.730,47€ au titre de dommages intérêts et ce avec capitalisation outre une indemnité de procédure de 2.000,00€.

Par jugement du 22 avril 2011 le tribunal de grande instance de Valence a:

*condamné la société AJL IMMO à payer à monsieur X la somme de 37.730,47€ avec capitalisation outre la somme de 900,00€ au titre de ses frais irrépétibles,

*dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 25 mai 2011, la société AJL IMMO a relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 30 décembre 2011, la société AJL IMMO demande le rejet de l’ensemble des prétentions adverses et la condamnation de monsieur X à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00€.

Elle fait valoir que conformément à ses obligations, elle a contracté une assurance loyers impayés et qu’elle ne peut voir engager sa responsabilité si l’assureur n’a pas intégralement indemnisé monsieur X.

Elle souligne que suite à l’expulsion des locataires, il a été procédé hors son concours à un état des lieux de sortie, dont il est surprenant que le premier juge ait pu retenir sa responsabilité.

Elle insiste sur le fait qu’elle ne peut répondre ni des dégradations commises par les locataires ni des impayés locatifs.

Au dernier état de ses écritures en date du 28 octobre 2011, monsieur X sollicite la confirmation du jugement déféré sauf à revaloriser les condamnations adverses à la somme de 3.693,93€ au titre de son préjudice financier résultant de la perte de loyers et la somme de 33.000,00€ pour la perte de valeur vénale de son bien immobilier ou subsidiairement dire que la perte de valeur vénale du bien ne saurait être inférieure au coût des travaux de remise en état et condamner la société AJL IMMO à lui payer à ce titre la somme de 13.603,86€, assortir les condamnations prononcées d’une astreinte de 100,00€ par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et enfin condamner la société AJL IMMO à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00€.

Il reproche à la société AJL IMMO de ne pas avoir vérifié la solvabilité des locataires et souligne que le preneur en invalidité, bénéficiait d’un dossier de surendettement.

Il fait également valoir qu’il n’a pas été informé de la date du constat d’huissier de sortie pour attirer l’attention de l’huissier sur certaines dégradations.

Il souligne également les manquements de son adversaire dans la procédure relative aux dégradations affectant le bien loué et la déclaration de sinistre.

Il réclame en conséquence le montant du dépôt de garantie non encaissé par la société AJL, le solde des loyers impayés, les intérêts de retard sur ces sommes, le manque à gagner durant la remise en état des lieux, la perte de valeur vénale du bien et les frais de gestion du litige consistant au recours à monsieur A, conseil en gestion de patrimoine.

La clôture de la procédure est intervenue le 8 janvier 2013.

SUR CE:

1/ sur les manquements de la société AJL IMMO:

Attendu que dans le mandat de gestion immobilière soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, le mandataire, ici la société AJL IMMO, doit mettre en oeuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisation de sa mission;

Attendu qu’aux termes du mandat de gestion immobilière en date du 17 mars 2006, la société AJL IMMO avait pour pouvoir de:

*effectuer de façon exclusive, toutes locations écrites pour la durée, aux prix, charges et conditions qu’elle avisera, faire dresser tous états des lieux, donner et accepter tous congés et résilier avec ou sans indemnité,

*prévenir le propriétaire de tous travaux de réparation, le règlement des factures de travaux dépassant un mois de loyer étant acquitté directement par le mandant,

*recevoir toutes sommes qui sont dues au mandant,

*conserver le dépôt de garantie,

*régler directement les acomptes provisionnels de charges au syndic pour le compte du mandant,

*exercer les poursuites nécessaires à défaut de paiement des loyers ou des charges,

*représenter le mandant devant toutes les administrations compétentes,

*souscrire tous contrats d’assurances concernant l’immeuble et passer tous contrats d’entretien,

*passer toutes conventions avec tous fournisseurs et notamment EDF, gaz, eau;

Que monsieur X ayant également adhéré à l’option assurance loyers impayés, une assurance a été conclue à cet effet auprès d’INSOR le 17 mars 2006 pour les loyers impayés et les dégradations ou disparitions imputables au locataire constatées à son départ, les dommages matériels consécutifs à la procédure d’expulsion et la perte pécuniaire correspondant au temps nécessaire à la remise en état des locaux et ce avec franchise égale au dépôt de garantie ou au montant équivalent de 2 mois de loyer;

Attendu que la société AJL IMMO a passé le 26 octobre 2007, pour le compte de monsieur X, un contrat de bail avec monsieur et madame Z;

Attendu que la société AJL IMMO n’a pas exigé les bulletins de salaires des époux Z pour le mois de septembre 2007, n’a pas approfondi la question du demi traitement perçu par monsieur Z, n’a pas sollicité d’avis d’imposition sur le revenu, de décompte d’allocations familiales, n’a pas recouvré le dépôt de garantie ni dans ces conditions, demandé l’intervention d’une caution solidaire;

Que les affirmations de la société AJL IMMO selon lesquelles les ressources du couple Z constituées par le salaire de monsieur pour la somme de 1.400,00€, des indemnités perçues mensuellement par madame de 600,00€ et des allocations familiales pour 5 enfants pour la somme mensuelle de 1.150,00€, seraient suffisantes, ne sont étayées par le moindre document mais au contraire résultent des seules déclarations des époux Z dans le cadre de la procédure diligentée le 4 juin 2008 devant le président du tribunal d’instance de Valence;

Attendu par contre, que la procédure de surendettement ayant été introduite en juillet 2009 aucun reproche sur ce point ne peut être formé à l’encontre de la société AJL IMMO;

Attendu par la suite que la société AJL IMMO s’est montrée laxiste dans le recouvrement des impayés de loyers alors que ceux-ci sont intervenus dés le mois de novembre 2007 ce qui aurait dû éveiller son attention;

Attendu que le constat d’huissier de sortie des lieux intervenu le 19 janvier 2010 a bien été confié par la société AJL IMMO à la SCP Philibert et Y, étant relevé que le mandat de gestion immobilière n’a été résilié qu’au 26 juillet suivant;

Que dans ce contexte particulièrement tendu, la société AJL IMMO aurait dû aviser monsieur X de son déroulement pour lui permettre s’il le souhaitait d’y assister et d’attirer l’attention de l’huissier sur certaines dégradations;

Attendu que le défaut de réclamation du dépôt de garantie et des loyers impayés ainsi que le non respect de la procédure de déclaration des dégradations du bien loué à INSOR n’ont pas permis soit la prise en charge totale des loyers impayés soit la prise en compte des dégradations;

Attendu que pour toutes ces raisons, la société AJL IMMO s’est montrée défaillante dans ses obligations et doit en retour indemniser les préjudicies subis par monsieur X en lien de causalité avec ses manquements contractuels;

2/ sur les préjudices de monsieur X:

Attendu que monsieur X sollicite:

a)1.760,00€ au titre du dépôt de garantie,

b)3.375,52€ au titre des loyers impayés,

c)1.979,45€ au titre des intérêts de retard sur ces 2 postes,

d)15.556,57€ correspondant à l’absence de location entre le départ des locataires en novembre 2009 et la vente de la maison le 6 juin 2011,

e)33.000,00€ au titre de la perte de valeur vénale de la maison suite aux dégradations,

f)5.149,00€ de frais de gestion du litige correspondant à la prestation de monsieur A conseil en gestion du patrimoine;

Attendu qu’il sera fait droit à la demande au titre du dépôt de garantie pour la somme de 1.760,00€;

Attendu que le contrat d’assurances INSOR impose pour la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés de:

1)faire adresser par le gestionnaire, dans les 35 jours suivant le premier terme impayé une lettre simple ou avec accusé de réception pour réclamer le montant du quittancement émis,

2)faire délivrer par un huissier de justice dans les 60 jours suivant le premier terme impayé, un commandement de payer,

3)transmettre le dossier de sinistre dans les 75 jours au plus tard;

Qu’en l’absence de respect de cette procédure par la société AJL IMMO , l’assurance n’a pas remboursé la somme de loyers impayés de 3.375,52€;

Qu’il convient d’en déduire le montant de la franchise s’élevant à 2 mois de loyers;

Qu’il sera donc alloué à ce titre la somme de 1.615,62€;

Attendu que la cour statuera globalement sur le montant des intérêts;

Attendu que l’assurance INSOR prend en charge les dégradations immobilières constatées lors de l’état des lieux et la perte pécuniaire correspondant au temps nécessaire à la remise en état des locaux;

Que pour la mise en oeuvre de la garantie il convient de:

1) adresser dans les 10 jours suivant l’état des lieux de sortie, au locataire une sommation par lettre avec accusé de réception pour lui demander d’effectuer les travaux de remise en état ou de régler le montant des réparations, déterminé par un devis établi par une entreprise choisie par le gestionnaire,

2)déclarer le sinistre dans le délai de 30 jours qui suivent la date à laquelle les dégâts ont été constatés,

3) dans les 30 jours suivants la sommation amiable:

*si le locataire n’a pas effectué les travaux de reprise ou n’en a pas réglé le coût, faire délivrer par huissier une sommation de payer dans les 48 heures,

*à défaut de règlement par le locataire, transmettre le dossier de sinistre au centre de gestion;

Qu’à défaut de respect par la société AJL IMMO, monsieur X n’a bénéficié d’aucune indemnisation;

Que monsieur X verse aux débats un devis de 13.603,86€;

Que le contrat INSOR prévoit un plafond d’indemnisation de 7.700,00€ égal à 4 fois le montant du loyer mensuel pour les dommages matériels et 2 fois le montant du loyer mensuel pour les dommages immatériels;

Que l’assureur n’aurait donc pas versé plus de 3.520,00€ au titre de l’indemnisation des dégradations locatives et pas plus de 1.760,00€ au titre des dommages immatériels soit la période durant laquelle les travaux de remise en état empêchaient la relocation du bien;

Que monsieur X ne peut venir réclamer une absence de location durant 18 mois et une perte de valeur vénale de son bien non démontrée au surplus alors que la société AJL IMMO ne peut qu’être tenue aux conséquences de ses défaillances à savoir la non mise en oeuvre de l’assurance souscrite par monsieur X qui est donc tenu par les limitations contractuelles de celle-ci;

Que les sommes de 3.520,00€ et de 1.760,00€ lui seront allouées sur ses postes et (absence de location) et (perte de valeur vénale);

Attendu enfin que la somme de 5.149,00€ correspondant aux honoraires de monsieur A qui a aidé monsieur X dans le suivi du litige sera également accordée;

Attendu par voie de conséquence qu’il convient de condamner la société AJL IMMO à payer à monsieur X la somme globale de 13.804,62€ avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 3 février 2011;

Que la capitalisation des intérêts sera également ordonnée;

3/ sur la demande en astreinte:

Attendu que l’exécution de la présente décision ne justifiant pas à ce jour de l’assortir d’une mesure d’astreinte, il convient de débouter monsieur X de ce chef;

4/ sur les mesures accessoires:

Attendu que la société AJL IMMO succombant, supportera les frais non compris dans les dépens de son adversaire;

Attendu enfin pour les mêmes raisons qu’elle sera condamnée aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat de monsieur X.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 22 avril 2011 par le tribunal de grande instance de Valence en ce qu’il a condamné la société AJL IMMO à payer à monsieur X une indemnité de procédure de 900,00€,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau:

Condamne la société AJL IMMO à payer à monsieur D-E X la somme de 13.804,62€ avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2011 et capitalisation, à titre de dommages intérêts pour manquements contractuels dans l’exercice du mandat de gestion immobilière,

Y ajoutant:

Déboute monsieur X de sa demande d’astreinte,

Condamne la société AJL IMMO à payer à monsieur D-E X la société Espace Habitat à payer à monsieur et madame B C la somme complémentaire en cause d’appel, de 2.000,00€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société AJL IMMO aux entiers dépens, tant de première instance qu’en cause d’appel, qui seront recouvrés par l’avocat de monsieur X.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par le président, Monsieur Régis Cavelier et par le Greffier, Lydie Hervé à laquelle la minute de la décision a été remise.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,