R.G. N° 13/03887

N° Minute :

G.D./VL/JLB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gisèle BRIANCON

la SELARL CSCB

la SELARL LEXAVOUE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MERCREDI 12 DECEMBRE 2018

Appel d’un Jugement (N° R.G. 08/00624)

rendu par le Tribunal d’Instance de GRENOBLE

en date du 02 mai 2013

suivant déclaration d’appel du 27 Août 2013

APPELANTS

Monsieur X C D

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

38170 G-H

Madame A B épouse C D

née le […] à […]

de nationalité Française,

[…]

38170 G-H

Tous deux représentés par M^e Gisèle BRIANCON, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par M^e DOLLET, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES

SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n°058 502 329 B, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par M^e GRANDIERE,

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […] situé 38170 G H représenté par son syndic en exercice la société AUDRAS ET DELAUNOIS ayant son siège 3, […], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

Représenté par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par M^e BILLON-TYRARD, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gérard DUBOIS, Président,

Madame Véronique LAMOINE, Conseiller,

Monsieur Laurent GRAVA, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Morgane MATHERON, Greffier en pré-affectation.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Avril 2018,

Monsieur Gérard DUBOIS, Président, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions.

Puis l’affaire a été mise en délibéré fixé le 12 juin 2018, délibéré prorogé, pour l’arrêt être rendu ce jour.

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé du 30 avril 2002 La SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (ci après SDH) a donné à bail à Monsieur X C D un logement d’habitation […]

République à G-H dépendant de l’immeuble en copropriété dénommé […].

Dans le courant de l’année 2002 Monsieur et Madame X C D se sont plaints de divers désordres auprès de leur bailleur, dont notamment un défaut d’étanchéité des fenêtres et des odeurs nauséabondes dans la cuisine.

Les travaux qui ont été réalisés à la demande du bailleur n’ont pas donné satisfaction aux preneurs, qui ont continué à se plaindre de l’humidité excessive régnant dans l’appartement, de températures anormalement basses, de mauvaises odeurs dans la cuisine et d’inondations dans la cave.

À la demande de l’assureur protection juridique des preneurs le cabinet d’expertise Y a constaté contradictoirement le 22 septembre 2004 que malgré la pose de nouvelles menuiseries en PVC dans plusieurs pièces il subsistait des infiltrations au droit de certaines fenêtres, des taches noirâtres au plafond de plusieurs pièces et des inondations répétées dans la cave.

La société SDH s’est engagée devant l’expert à faire réaliser divers travaux (pose de fenêtres à double vitrage dans les pièces qui n’en étaient pas encore équipées, reprise des peintures, pose d’un ventilateur dans la cuisine et d’un thermostat pour réguler la chaudière) et à intervenir auprès de la mairie pour remédier aux infiltrations dans la cave provenant de l’égout communal.

Se plaignant de la persistance de problèmes d’humidité et de moisissures, les preneurs, par courrier recommandé de leur conseil du 14 février 2008, ont mis en demeure la société SDH de faire réaliser sous quinzaine les travaux de réparation nécessaires, de les indemniser de leur préjudice à hauteur d’une somme de 8000 € et de procéder à la réfaction du loyer en ce qui concerne la cave.

La société SDH a répondu le 21 avril 2008 que la persistance d’une humidité excessive dans l’appartement provenait d’une mauvaise utilisation de la ventilation du logement et du mode de chauffage (obstruction des grilles d’aération et arrêt de la chaudière en hiver).

Par acte d’huissier du 4 avril 2008 Monsieur et Madame X et A C D ont fait assigner la société SDH devant le tribunal d’instance de Grenoble aux fins de l’entendre condamner :

• à faire réaliser dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir les travaux nécessaires à la disparition des infiltrations et à l’apparition de moisissures sur les murs de leur appartement sous astreinte de 250'€ par jour de retard et avec application d’une minoration de loyer de 154,88 euros jusqu’à la réalisation effective des travaux et d’une réfaction du loyer à hauteur de 302,40 € tant que la cave sera inutilisable,

• à leur payer la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues.

Par acte d’huissier du 16 juin 2009 la société SDH a appelé en cause aux fins de garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à G-H.

Les deux procédures ont été jointes.

Par un premier jugement en date du 18 novembre 2010, le tribunal d’instance de Grenoble a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur J K L, qui a déposé son rapport le 4 octobre 2012.

Monsieur et Madame C D ont maintenu leurs demandes de travaux sous astreinte et de diminution de moitié du loyer jusqu’à la réalisation effective des travaux de réparation tant que les travaux ne seront pas exécutés.

Ils ont sollicité en outre l’autorisation de séquestrer les loyers jusqu’à la réalisation des travaux et ont porté à la somme de 9000 € leur demande de dommages et intérêts et à celle de 705,60 € leur demande de réfaction du loyer de la cave tant que celle-ci est inutilisable.

La société SDH s’est opposée principalement à l’ensemble des demandes formées par ses locataires et a sollicité subsidiairement la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à la relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] a comparu en la personne de son syndic, mais n’a pas développé de moyens de défense.

Par jugement en date du 2 mai 2013 le tribunal d’instance de Grenoble a débouté Monsieur et Madame C D de l’intégralité de leurs prétentions en considérant notamment que les infiltrations constatées limitées provenaient d’un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble imputable à la copropriété, que les moisissures étaient dues, selon l’expert, exclusivement à un défaut d’usage du logement, que les odeurs nauséabondes dans la cuisine n’avaient été constatées ni par le cabinet Y, ni par l’huissier N’E, ni enfin par l’expert judiciaire, et auraient cessé depuis l’intervention réalisée en novembre 2010, qu’enfin l’inondation de la cave se fait par les parties communes de l’immeuble, que la bailleresse ne peut répondre du défaut d’entretien des parties communes imputable au syndicat des copropriétaires, contre lequel aucune demande directe de condamnation n’est formée, qu’en l’absence de désordres imputables à la société SDH, et à défaut de preuve d’un lien de causalité entre l’état de santé des occupants et la prétendue insalubrité du logement, la demande de dommages et intérêts ne saurait être accueillie.

Monsieur X C D et M^me A B ont relevé appel de ce jugement par déclaration reçue le 27 août 2013.

Sur leur congé délivré le 30 janvier 2015, les preneurs ont quitté les lieux le 4 mai 2015.

Vu les dernières conclusions transmises et notifiées le 29 septembre 2015 par les époux X et A C D qui demandent à la cour, par voie de réformation du jugement, de CONDAMNER in solidum la société SDH et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « le beau site » à leur payer les sommes de :

—  33 600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance résultant du fait qu’ils ont dû vivre dans un appartement non décent depuis l’origine du bail,

—  2 700 euros au titre du montant des loyers correspondant à la période initiale du bail du garage (octobre 2012 à avril 2015),

—  10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et physique, résultant essentiellement de l’altération de l’état de santé de Monsieur C D, du fait de l’humidité ambiante et des moisissures,

—  5 000 euros en réparation de leur préjudice résultant de la non délivrance par la SDH d’un nouveau logement social décent,

—  495 euros au titre du mois de préavis supplémentaire qui leur a été irrégulièrement imposé,

—  122,20 euros (45.80 + 19.90 + 56.50) au titre du coût des travaux de peinture qu’ils ont eux-mêmes réalisés,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la charge de la société SDH ou de qui «'mieux le devra'», outre les entiers dépens comprenant le coût du constat d’huissier

(315.59 euros) et les frais d’expertise.

Vu les dernières conclusions transmises et notifiées le 6 février 2018 par la SA d’HLM SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT qui demande à la cour :

A titre principal':

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame C D de l’intégralité de leurs prétentions,

de dire et juger que les époux C D, qui sollicitent une somme de 33 600 € toutes causes de préjudices confondues, sont irrecevables et à défaut mal fondés dans leurs autres demandes financières en paiement des sommes de 2 700 € au titre de la location d’un garage, de 5 000 € au titre de l’absence d’attribution d’un nouveau logement et de 495 € en remboursement d’un mois de préavis,

A titre subsidiaire':

de déclarer recevable et bien fondé son appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le beau site » et de le condamner à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge au profit des époux C D,

En tout état de cause':

de condamner in solidum les époux C D et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site à lui payer une somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions transmises et notifiées le 6 janvier 2016 par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic en exercice, la société AUDRAS ET DELAUNOIS, qui demande à la cour ':

• de déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes des époux F D formées à son encontre ,

• de débouter toutes les parties des demandes qu’elles formeraient à son encontre,

• de condamner les époux F D à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs demandes, qui sont aussi rappelés en-tête des motifs ci-dessous.

L’instruction été clôturée par une ordonnance rendue le 3 avril 2018, après révocation le 6 février 2018 d’une première ordonnance rendue le 12 décembre 2017.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur les odeurs nauséabondes dans la cuisine et la loggia

Les appelants font valoir que la preuve de ces désordres, qui proviennent selon l’expert judiciaire des parties communes de l’immeuble (réseau d’égout unitaire) résulte de nombreux témoignages, tandis que sur la plainte de nombreux occupants le syndicat des copropriétaires a finalement fait réaliser le curage de l’ensemble des collecteurs extérieurs des eaux usées et des eaux vannes.

La société SDH réplique que la réalité de ce désordre n’est pas démontrée par les seules attestations d’amis de la famille C D et qu’en toute hypothèse, selon l’expert, il s’agirait d’une malfaçon

relevant des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site fait observer pour sa part que les odeurs n’ont pas été constatées par l’expert et que le curage des canalisations s’est inscrit dans le cadre des travaux d’entretien normaux des équipements communs.

Sur ce, la Cour':

Ni le cabinet d’expertise Y, qui a été mandaté en 2004 par l’assureur de protection juridique des locataires, ni l’huissier N’E, qui a effectué des constatations le 25 février 2008 à la demande des occupants, ni l’expert judiciaire, ni même l’expert Z-CHEVALLET que les époux C D ont missionné après le jugement, n’ont constaté la présence d’odeurs nauséabondes dans la cuisine et la loggia, mais plusieurs attestations régulières en la forme, qui ne peuvent être écartées au seul motif qu’elles émanent d’amis de la famille et de collègues de travail, témoignent de la présence d’odeurs très désagréables de remontées d’égout.

L’expert judiciaire n’a pas remis en cause l’existence même de ces manifestations olfactives intermittentes, dont il indique qu’elles ont été perçues par d’autres occupants de l’immeuble, ce qui corrobore les témoignages susvisés et apporte une preuve suffisante des dommages subis par les preneurs.

Il a cependant mentionné que les époux C D l’avaient informé lors de la deuxième réunion d’expertise du 28 septembre 2011 que ce désordre avait disparu dans la cuisine après le nettoyage des gaines d’aération, mais qu’il se manifestait toujours dans la loggia.

Il a néanmoins exclu que les odeurs persistantes, se manifestant sous certaines conditions météorologiques seulement, puissent provenir de la canalisation de descente des eaux pluviales de la toiture traversant la loggia, dont il a constaté qu’elle ne présentait aucune fissure ni écoulement d’eau anormal.

Émettant l’hypothèse d’une origine extérieure (réseau d’égout unitaire ou aération des chutes des eaux usées et vannes situées en toiture), il a enfin préconisé la réalisation par la copropriété de travaux d’éloignement de la sortie en toiture de la ventilation de chutes et de vérification de l’étanchéité du regard situé au pied de la descente d’eau de la toiture.

Il est dès lors certain que ces désordres, dont l’origine précise n’a pas pu être déterminée avec certitude, ne proviennent pas d’un défaut d’entretien et de réparation du logement loué incombant au bailleur, puisque selon l’hypothèse privilégiée par l’expert judiciaire, ils trouveraient leur cause dans les parties communes de l’immeuble sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

La responsabilité de ce dernier ne saurait cependant pas plus être engagée, alors d’une part qu’il ne résulte pas de façon certaine des éléments techniques du dossier que la propagation d’odeurs nauséabondes proviendrait d’un vice de construction, et d’autre part qu’il est justifié de l’entretien régulier des équipements communs, puisqu’il est établi que le syndicat des copropriétaires a fait procéder en 2011 au nettoyage des gaines d’aération, ce qui a mis fin aux désordres dans la cuisine, et a conclu le 8 juillet 2010, pour une durée de cinq ans, avec une entreprise spécialisée un contrat de détartrage et de curage des canalisations des eaux usées et des eaux vannes, dans le cadre duquel des opérations de nettoyage ont été régulièrement réalisées.

C’est donc à bon droit que le Tribunal a rejeté toute demande de ce chef,

Sur les inondations dans la cave

Les appelants font valoir que l’expert judiciaire a constaté les traces des venues d’eau dans la cave

qui se produisent au cours des épisodes pluvieux et a préconisé, pour limiter les effets des inondations, la réalisation d’un seuil en mortier, comme cela a été réalisé devant de nombreuses autres caves.

Ils sollicitent à ce titre la réparation d’un préjudice financier spécifique correspondant au coût de la location d’un garage (2700 €) ayant servi à entreposer leurs biens mobiliers au cours de la période d’octobre 2012 à avril 2015.

La SA SDH réplique que la réalité de ce désordre n’est pas établie et qu’en toute hypothèse elle n’a pas à répondre de désordres provenant des parties communes de l’immeuble.

Pour sa part le syndicat des copropriétaires soutient qu’une étude des réseaux d’eaux pluviales a été décidée par l’assemblée générale le 7 mai 2013, que les venues d’eau dans les caves ont disparu, que la mise en place d’un seuil en béton par les copropriétaires a permis d’éviter l’inondation des caves et qu’il n’est pas envisageable d’engager des travaux très importants pour remédier aux remontées occasionnelles de la nappe phréatique.

Sur ce, la Cour':

Si l’expert judiciaire n’a pas constaté la présence d’eau dans la cave louée accessoirement au logement, il a relevé les traces d’anciennes inondations sur les murs, mais aussi dans les circulations communes, ce qui lui a fait dire qu’il ne doutait pas de la réalité de ce désordre, dont l’existence est également attestée par deux témoins.

L’expert a considéré que l’inondation des caves se faisait par les parties communes, après engorgement des réseaux d’évacuation des eaux pluviales.

Il a estimé qu’il n’existait pas de solution pour mettre un terme à ce désordre, si ce n’est, sans garantie de succès, un nettoyage des puits perdus, et a préconisé la réalisation d’un seuil en mortier pour contenir les venues d’eau.

Trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble sous la garde et la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ces désordres n’engagent pas la responsabilité du bailleur pour défaut de délivrance ou d’entretien et de réparation, étant observé que la société SDH, qui en justifie, a fait preuve de diligence en demandant au syndic dès l’année 2004 l’inscription sur ce point d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

Au demeurant l’impossibilité pour les preneurs de jouir de la cave a été prise en compte par la société SDH,qui a déduit du loyer la somme correspondant à la part de surface corrigée affectée à ce local accessoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, comme il le soutient sans preuve, qu’il a été mis fin aux inondations ponctuelles dans les caves pendant la jouissance des époux C D, et s’il a confié à une entreprise spécialisée, par délibération du 7 mai 2013, la réalisation d’une étude préalable des réseaux afin de rechercher l’origine des infiltrations dans les sous-sols du bâtiment, il ne produit pas le résultat de cette étude.

Dès lors, malgré la conclusion sur ce point de l’expert judiciaire, qui a estimé sans plus d’explications que le nettoyage des puits perdus constituait la seule solution possible au niveau de la copropriété, le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité est engagée de plein droit envers les copropriétaires ou les tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, n’établit pas que le dommage subi par les époux C D provient d’une cause étrangère.

Il sera par conséquent considéré comme responsable de la privation de jouissance de la cave subie

par les preneurs, accueillant ainsi la demande formée par ces derniers à ce titre en cause d’appel.

Sur les moisissures

Les appelants font valoir :

• que selon leur propre expert (M. Z-I), qui a critiqué les conclusions techniques de l’expert judiciaire, les moisissures affectant la quasi-totalité de l’appartement sont dues à une absence complète d’isolation thermique et de VMC,

• qu’il est faux de prétendre que le logement était insuffisamment chauffé, alors qu’il est justifié d’une consommation importante et constante de gaz pendant leurs années d’occupation, contrairement aux chiffres erronés retenus par la société SDH, étant observé que le DPE produit aux débats n’est pas fiable et qu’il est établi que leurs dépenses de chauffage a été supérieure à celle des logements présentant les mêmes caractéristiques,

• que la société bailleresse doit répondre des conséquences dommageables de ces désordres comme ayant manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, tandis que le syndicat des copropriétaires aurait dû faire procéder aux travaux d’isolation thermique nécessaires.

La SA SDH réplique que l’expert judiciaire a clairement mis en évidence que les traces de moisissures relevées dans l’appartement étaient dues à une insuffisance de chauffage, ce que confirme le DPE, qu’elle a fait procéder au changement des anciennes fenêtres et à la pose d’un extracteur dans la salle de bains et qu’elle n’a pas l’obligation d’adapter le logement aux dernières normes d’isolation en vigueur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site soutient pour sa part que les moisissures ne résultent pas d’un défaut d’entretien des parties communes, mais d’une insuffisance d’aération et de chauffage de l’appartement imputable aux occupants.

Sur ce, la Cour':

L’expert judiciaire a constaté la présence de moisissures sur les parois dans toutes les pièces à l’exception de la cuisine.

Après avoir constaté que ce phénomène, se manifestant exclusivement sur les zones froides des murs, ne provenait pas de coulures depuis la toiture terrasse de l’immeuble en l’absence d’auréoles, il a imputé ce désordre à une insuffisance de chauffage et d’aération de l’appartement résultant du mode d’occupation.

L’expert a en effet relevé :

• que les fenêtres des chambres, remplacées en 2004 par des menuiseries en PVC double vitrage, sont normalement équipées de grilles d’entrée d’air frais depuis l’extérieur,

• que l’extracteur d’air mis en place en 2009 dans la salle de bains par la bailleresse n’a pas mis fin aux condensations, ce qui atteste d’une insuffisance d’aération imputable aux occupants en l’absence de tout dysfonctionnement de cette installation,

• que l’insuffisance de chauffage est attestée par la faible consommation d’énergie par rapport à la consommation théorique exprimée par le DPE.

Ces constatations et conclusions circonstanciées ne sont pas sérieusement remises en cause par l’avis technique non contradictoire de l’expert M-N Z-I, qui impute pour sa part la formation de moisissures à la faiblesse de l’isolation de l’appartement et à l’existence de ponts thermiques.

L’expert judiciaire n’a pas, en effet, ignoré ces causes possibles, puisqu’il a lui-même relevé d’une part qu’à l’époque de la construction de l’immeuble l’isolation des murs n’était réalisée que par une lame d’air emprisonnée derrière une contre cloison en brique, et d’autre part qu’il convenait d’éviter la formation d’un pont thermique par un mode d’occupation adapté (aération journalière du logement et chauffage homogène de toutes les pièces en hiver).

Or l’expert judiciaire a démontré par l’analyse des consommations de gaz, dont il a constaté qu’elles étaient très inférieures à la consommation théorique prévue par le DPE, que le logement était insuffisamment chauffé, ce qui n’est pas plus sérieusement remis en cause par l’expert des époux C D ( M. Z-I), lequel s’est basé sur la seule consommation 2012/2013, postérieure aux opérations d’expertise judiciaire, pour affirmer que la consommation de gaz des occupants était supérieure à la consommation moyenne de l’ensemble des logements possédant les mêmes caractéristiques.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société SDH n’a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent, alors d’une part qu’il pouvait être remédié à l’humidité excessive régnant dans l’appartement par un mode d’occupation adapté, et d’autre part qu’aucun des trois experts (Y, K L et Z-I), ayant analysé les désordres invoqués par les preneurs, n’a conclu à l’insalubrité ou à l’inhabitabilité du logement loué, de sorte qu’il ne pouvait être exigé du bailleur qu’il réalise des travaux d’isolation thermique conformes aux normes actuelles de construction.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut pas plus être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’expert judiciaire n’a pas, en effet, qualifié de vice de construction le dispositif d’isolation thermique mis en place à l’époque de la construction de l’immeuble, et si l’expert des preneurs a relevé «'la faiblesse de l’isolation'» il n’a pas davantage caractérisé l’existence de désordres de construction.

Surtout, il est démontré que l’excès d’humidité à l’origine des traces de moisissures est imputable aux occupants, qui n’ont pas suffisamment chauffé, aéré et ventilé le logement, étant précisé que l’immeuble n’étant pas équipé d’une VMC, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires un défaut d’entretien ou de réparation.

Sur les infiltrations d’eau

Les appelants font valoir :

• qu’ils ont été victimes d’infiltrations répétées en provenance de la toiture terrasse vétuste de l’immeuble présentant un défaut d’étanchéité relevé par l’expert judiciaire,

• que les reprises ponctuelles effectuées par le syndicat des copropriétaires n’ont pas mis fin aux désordres qui ont perduré,

• que la société SDH, qui n’a pas exigé du syndicat des copropriétaires la réalisation des travaux de reprise de la totalité de l’étanchéité de la toiture, a engagé sa responsabilité au titre de ce désordre,

• qu’il en est de même du syndicat des copropriétaires, qui n’a pas réalisé les travaux de réparation propres à mettre fin aux infiltrations depuis la toiture terrasse de l’immeuble.

La SA SDH réplique:

• que les infiltrations d’eau très limitées constatées par l’expert judiciaire proviennent d’un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble constituant une partie commune,

• qu’il a été remédié à ce désordre modeste par le syndicat des copropriétaires, lequel est exclusivement responsable des dommages causés par les parties communes,

• qu’elle a fait suffisamment diligence auprès du syndic pour qu’il soit remédié à ce désordre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site fait observer pour sa part qu’il a entrepris des travaux extrêmement limités qui ont permis de réparer le très faible défaut d’étanchéité de la toiture terrasse.

Sur ce, la Cour':

L’expert judiciaire a constaté la présence d’infiltrations d’eau dans deux chambres et dans le hall, dont il a indiqué qu’elles se sont manifestées à partir du mois de novembre 2009.

Il a imputé ce désordre à un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble, l’appartement loué étant situé au dernier étage.

Il a indiqué qu’à la date de dépôt de son rapport il n’était pas justifié de la réalisation des travaux de réfection nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires a fait procéder le 9 septembre 2013 (facture SOPRIM du 19 septembre 2013) à des travaux de recherche de fuite et de réparation du dispositif d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble pour un coût de 599,20 euros TTC.

Les époux C D n’établissent pas que ces travaux, certes modestes, n’auraient pas permis de mettre fin aux infiltrations, dès lors que le nouveau dégât des eaux déclaré à leur assureur, dont ils justifient, est survenu le 29 juillet 2013 antérieurement à leur réalisation, étant observé que ni l’expert judiciaire ni leur propre expert n’ont chiffré le coût des travaux nécessaires à la mise hors d’eau de l’appartement loué.

Il ne peut être reproché à la société bailleresse d’avoir négligé d’informer le syndic de la copropriété de l’existence de ces désordres provenant des parties communes de l’immeuble, ni de demander à ce titre l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que les infiltrations depuis la toiture se sont manifestées postérieurement à la mise en cause du syndicat des copropriétaires, par acte du 16 juin 2009, dans l’instance engagée par les preneurs, et que ce dernier a participé aux opérations d’expertise au cours desquelles l’origine de ces infiltrations, distinctes de l’humidité excessive régnant dans le logement, a été mise en évidence.

L’expert judiciaire a d’ailleurs noté qu’un projet de réfection de la toiture devait être voté par les copropriétaires, mais qu’il ne lui avait pas été justifié d’une délibération en ce sens de l’assemblée générale, ce qui démontre que le syndic était pleinement informé du défaut d’étanchéité de la couverture et qu’il lui appartenait d’obtenir une autorisation de travaux ou de faire procéder en urgence de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

La société SDH, dont la carence n’est pas établie, ne saurait par conséquent répondre des conséquences dommageables des infiltrations dans l’appartement loué depuis la toiture commune de l’immeuble.

En revanche le syndicat des copropriétaires, qui est responsable de plein droit du défaut d’entretien des parties communes et qui a attendu près de quatre années pour engager les travaux de réfection nécessaires, sera considéré responsable du préjudice subi à ce titre par les époux C D, accueillant ainsi la demande formée par ces derniers à ce titre en cause d’appel.

Sur les demandes indemnitaires formées par les époux X et A C D

Les appelants demandent la condamnation in solidum de la société SDH et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site à leur payer diverses sommes au titre :

• des travaux de peinture qu’ils ont réalisés pour masquer les moisissures,

d’un préjudice de jouissance évalué à la somme de 200 € par mois durant les 14 années d’occupation,

• d’un préjudice physique et moral causé par l’insalubrité du logement depuis leur entrée dans les lieux à l’origine des problèmes de santé subis par Monsieur C D ,

• d’un manquement de la bailleresse dans l’exercice de son action sociale pour s’être abstenue de faire droit à leur demande d’attribution d’un nouveau logement décent,

• du paiement indu d’un troisième mois de préavis,

• de la privation de jouissance de la cave.

La société SDH s’oppose à l’ensemble de ces demandes en soutenant qu’elle n’a commis aucune faute.

Elle fait néanmoins observer que le lien de causalité entre les désordres allégués et les problèmes de santé des occupants n’est pas médicalement établi et que la privation de jouissance de la cave a déjà été indemnisée.

Elle conteste en outre la recevabilité et le bien-fondé de la demande d’indemnisation au titre d’une prétendue faute dans l’exercice de son «'action sociale'», en expliquant qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel et que l’attribution des logements sociaux est effectuée par une commission d’attribution commune à tous les bailleurs sur la base de critères légaux et en fonction des logements disponibles.

Elle s’oppose enfin à la demande en remboursement d’un mois de préavis, qui serait irrecevable, comme étant nouvelle en appel, et subsidiairement mal fondée, à défaut pour les preneurs d’avoir sollicité un délai de préavis abrégé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site conteste devoir indemniser un préjudice de jouissance et un préjudice moral et physique en raison de l’insalubrité du logement en faisant valoir que l’expertise n’a pas établi que l’état du logement était imputable à un défaut d’entretien des parties communes plutôt qu’aux conditions d’occupation.

Il observe en outre qu’elle n’est en rien responsable du choix fait par les preneurs de louer un garage.

Sur ce, la Cour':

La société bailleresse a été précédemment déchargée de toute responsabilité au titre de l’ensemble des désordres ayant affecté le logement loué pendant la période d’occupation des époux C D.

Elle ne saurait par conséquent être condamnée à de quelconques dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance pour défaut de délivrance d’un logement décent, d’un préjudice moral et physique du fait de la dégradation de l’état de santé de Monsieur C D en relation avec l’excès d’humidité, de la location d’un garage en remplacement de la cave inutilisable et de travaux de peinture financés par les preneurs.

La demande de dommages et intérêts pour défaut de délivrance d’un nouveau logement social décent ne peut pas plus être accueillie, même si elle est recevable comme étant l’accessoire des prétentions initiales, alors que les preneurs, qui ne justifient pas avoir sollicité à un moment quelconque auprès de la société SDH un logement de remplacement, ont déposé leur demande de logement locatif social auprès de la commission compétente de la ville de G-H, qui attribue les logements sur la base de critères légaux en fonction des disponibilités de l’ensemble du parc immobilier social.

Les appelants sont enfin recevables mais mal fondés en leur demande en remboursement d’un mois de loyer au titre du préavis ayant couru sur leur congé du 30 janvier 2015.

Si cette demande n’est pas nouvelle en appel comme constituant l’accessoire des prétentions initiales, elle n’est pas, en effet, justifiée, dès lors qu’il est constant que les lieux ont été libérés le 4 mai 2015 à l’issue du délai de préavis de trois mois et que les époux C D n’établissent pas (le bail conclu avec l’OPAC 38 n’est pas produit aux débats), et ne soutiennent d’ailleurs même pas, qu’ils auraient dû faire face au paiement d’un double loyer au titre du dernier mois de préavis, de sorte que la revendication du bénéfice du délai de préavis abrégé de 2 mois de l’article L. 353'15 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable de la loi du 25 mars 2009, ne peut conduire à une restitution en l’absence de préjudice.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté les époux C D de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la société SDH, et la cour, ajoutant au jugement, rejettera les demandes complémentaires au titre du défaut d’attribution d’un nouveau logement et du préavis.

Il résulte en revanche des développements précédents que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site est responsable à l’égard des preneurs, d’une part des inondations répétées ayant interdit l’usage de la cave louée accessoirement au logement, d’autre part des infiltrations depuis la toiture terrasse de l’immeuble.

L’expert judiciaire n’a constaté qu’une fois en juillet 2011 l’existence d’une infiltration d’eau dans le hall d’entrée en provenance de la toiture fuyarde, et il est justifié d’un seul écoulement survenu le 29 juillet 2013 postérieurement aux opérations d’expertise.

Selon les informations recueillies par l’expert les infiltrations d’eau par la toiture ont débuté en novembre 2009, mais ce dernier n’a pas été en mesure de recenser le nombre de sinistres survenus entre cette date et le mois de juillet 2011.

Il n’est pas établi en outre que la compagnie GENERALI aurait résilié la police multirisque habitation souscrite par les preneurs en raison d’un nombre excessif de sinistres, la lettre de résiliation versée au dossier se bornant à viser l’article L. 113'12 du code des assurances.

Il doit dès lors être considéré que les époux C D n’ont été victimes que d’un nombre limité de sinistres.

Au demeurant ils se plaignent essentiellement d’un excès permanent d’humidité dans l’appartement à l’origine de formations de moisissures, qu’ils imputent à un défaut d’isolation et d’aération, de sorte que les quelques infiltrations ponctuelles depuis la toiture n’ont pas pu conduire à l’altération de l’état de santé de Monsieur C D.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, mais aussi du fait qu’il n’est pas justifié de l’étendue et de la durée des dommages causés aux embellissements de l’appartement par les seules infiltrations, que les preneurs n’ont subi qu’un préjudice de jouissance limité en relation avec le défaut d’étanchéité de la toiture du bâtiment.

Il leur sera par conséquent alloué une somme de 3 000 € en réparation de leur trouble de jouissance consécutif à ces infiltrations, qui tient compte de la durée de quatre années au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires n’a pas remédié aux désordres.

Ils seront en revanche déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral et physique et en remboursement de frais de peinture destinés à masquer les moisissures.

Au titre de la privation de jouissance de la cave, dont il est constant qu’elle a été laissée vide en raison des risques fréquents inondation, il sera alloué aux appelants une indemnité de 1 000 € qui tient compte de la durée de la période d’occupation, mais le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné au paiement du loyer du garage, dont il n’est pas établi qu’il a été pris en location à compter du 26 octobre 2012 en vue de l’entreposage de mobiliers et du matériels qui ne pouvaient pas être déposés dans la cave.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le beau site, qui est étranger au litige contractuel entre la bailleresse et ses locataires, sera par conséquent condamné à payer à titre de dommages et intérêts aux époux X et A C D la somme totale de 4 000 €.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des appelants à la charge du syndicat des copropriétaires pour la présente instance.

En revanche les mêmes considérations d’équité conduisent au rejet de la demande formée de ce chef par la société SDH.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux X et A C D de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SA SDH et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de cette dernière.

Ajoutant au jugement :

• déboute les époux X et A C D de toutes leurs autres demandes dirigées à l’encontre de la SA SDH en réparation d’un préjudice moral et physique, du défaut d’attribution d’un logement de remplacement et de dépenses de peinture, et en remboursement d’un mois de préavis,

• condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'Le beau site'» à payer aux époux X et A C D':

— la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance résultant des infiltrations en provenance de la toiture et des inondations répétées de la cave,

— une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• déboute les époux X et A C D du surplus de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'Le beau site'»,

• rejette toute autre demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'Le beau site'» aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de constat d’huissier du 25 février 2008 .

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement

avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Véronique LAMOINE, conseiller pour le Président empêché et par le Greffier, Morgane MATHERON, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,