COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 28 MARS 2017

O.B

N° 2017/ Rôle N° 15/14766

XXX

C/

B A

D Y

Grosse délivrée

le :

à :M^e Tollinchi M^e Guedj

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 20 Avril 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00615.

APPELANTE

XXX

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

XXX

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Gaëlle ROLLAND DE RENGERVE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Maître B A, membre de la SCP A-ROLLAND, demeurant XXX – XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assisté par M^e Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur D Y

né le XXX , demeurant XXX

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Février 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M. BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2017

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les assignations des 26 mai 2011 et 11 janvier 2013, par lesquelles la SCI Samana a fait citer Monsieur D Y et Maître B A, devant le tribunal de grande instance de Toulon.

Vu le jugement rendu le 20 avril 2015, par cette juridiction, ayant déclaré non communes et opposables à Maître B A, les opérations d’expertise résultant des ordonnances de référé des 18 mars 2011 et 21 septembre 2012, prononcé la mise hors de cause de Maître B A, notaire, débouté la SCI Samana de ses demandes dirigées à l’encontre de Maître B A, ainsi que de sa demande tendant à voir désigner les parcelles X 157 et X 158, comme constituant une copropriété sur le volume au sein de laquelle se chevauchent en partie les propriétés et de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur D Y de la somme de 10'000 €, au titre de la régularisation des actes notariés portant sur l’établissement du règlement de copropriété, avec état descriptif de division, ainsi que du montant des frais de l’expertise judiciaire, dit n’y avoir lieu en l’état à autoriser les professionnels désignés à pénétrer dans les locaux appartenant à Monsieur Y, assistés, en tant que besoin d’un serrurier, d’un huissier ou de la force publique et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Vu la déclaration d’appel du 7 août 2015, par la SCI Samana.

Vu les conclusions transmises le 26 janvier 2017, par l’appelante.

Vu les conclusions transmises le 30 janvier 2017, par Maître B A.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 14 février 2017.

SUR CE

Attendu que Monsieur D Y, cité par procès verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu à l’audience ; qu’il sera statué par défaut, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile ;

Attendu que par acte authentique établi le 6 mai 2003 par Maître B A, notaire, la SCI Samana a acquis un immeuble à usage commercial et d’habitation élevé de trois étages, situé à XXX, alors mentionné au cadastre de cette commune section X sous le numéro 158 et actuellement cadastré sous le numéro 593 ;

Attendu qu’exposant que des travaux, envisagés par Monsieur D Y, propriétaire, par l’intermédiaire de l’association foncière urbaine libre AFUL Riom, dans l’immeuble voisin, cadastré section X sous le XXX, étaient susceptibles d’affecter la toiture et la façade de son immeuble, la SCI Samana a sollicité, en référé, la désignation d’un expert, avec mission de déterminer si l’immeuble est en copropriété et de dresser un projet de règlement , ainsi que l’état descriptif de division ;

Attendu que par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 mars 2011, Monsieur F Z a été désigné en qualité d’expert ;

Qu’il a déposé un rapport avec des conclusions partielles, le 14 février 2012 ;

Attendu que saisi par une assignation du 8 juin 2012, le juge des référés a déclaré, par ordonnance du 21 décembre 2012, l’ordonnance de référé du 18 mars 2011 ayant ordonné une expertise, commune et opposable à Maître B A ;

Attendu que Monsieur F Z a demandé à être relevé de sa mission pour raisons professionnelles, et qu’il n’a pas été remplacé ;

Attendu que la SCI Samana sollicite qu’il soit jugé que les immeubles cadastrés X 157 et X 158 sur la commune d’Hyères constituent une copropriété sur le volume, au sein de laquelle se chevauchent en partie sa propriété et celle de Monsieur D Y ;

Attendu que si la solution consistant à faire dresser un état descriptif de division, dans les conditions prévues par l’article 50-1 du décret du 4 janvier 1955 préconisée par le notaire pourrait permettre de vendre le bien dans des conditions régulières, elle n’est pas satisfaisante au regard du caractère impératif de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, seul à même de garantir le cadre et la sécurité juridique pour les occupants de l’immeuble ; Attendu que l’expert judiciaire, Monsieur Z, mentionne en page 7 de son rapport que les plans de l’état existant réalisés pour la demande de permis de construire déposée par l’AFUL Riom Hyères montrent clairement qu’une partie des locaux appartenant à Monsieur Y est superposée au local commercial appartenant à la SCI Samana ;

Qu’il précise qu’il y a donc de fait une copropriété qu’il convient de clarifier par l’établissement d’un état descriptif de division et par un règlement de copropriété définissant clairement les parties communes et les parties privatives et que cette superposition implique des droits communs sur la structure du bâtiment, sur la toiture, sur la façade, alors que des ouvertures sont prévues dans l’épaisseur de ces murs présumés communs ;

Qu’il conclut que les deux immeubles cadastrés X 157 et X 158 forment un seul ensemble immobilier devant faire l’objet d’un état descriptif de division en lots de copropriété, comportant des parties privatives et une quote part indivise des parties communes. Qu’il précise qu’il convient d’effectuer un relevé complet des locaux et d’en calculer les superficies, afin de déterminer avec précision les tantièmes des parties communes et privatives de l’immeuble ;

Mais attendu que la SCI Samana solicite une mise en copropriété en volume ; que les volumes se distinguent des lots de copropriété, en ce qu’ils ne comprennent pas une quote part des parties communes ;

Attendu que l’expert judiciaire ne conclut pas expressément à la possibilité d’établir une copropriété 'sur le volume ' ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 28-IV de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, que la scission en volume ne peut en aucun cas être employée pour la division d’un bâtiment unique ;

Que tel est le cas d’un bâtiment dont la conception architecturale est homogène pour tout le bâtiment, de sorte qu’il est inconcevable de réaliser un ravalement partiel de la façade ou de la toiture, que les fondations sont communes pour toutes les parties de l’immeuble et qu’il existe plusieurs accès communs aux différents parties de l’immeuble ;

Attendu que l’immeuble objet des demandes présente de telles caractéristiques ;

Attendu que les éléments produits, alors que l’expertise n’a pas pu être menée à son terme en raison du défaut de versement par les demandeurs de la consignation complémentaire sollicitée par l’expert, apparaissent par ailleurs insuffisants pour caractériser et déterminer les parties communes et privatives de l’immeuble ;

Attendu que dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande tendant à voir dire que les parcelles X 157 et X 158 constituent une copropriété 'sur le volume’ au sein de laquelle se chevauchent en partie sa propriété et celle de Monsieur D Y ;

Attendu qu’il en est de même pour les demandes acccessoires tendant à la désignation d’un géomètre, à l’autorisation de pénétrer dans les locaux appartenant à Monsieur Y et à la condamnation de celui-ci au paiement des frais d’expertise judiciaire et des actes notariés ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de désigner un expert aux fins d’achever la mission initialement confiée à Monsieur Z, en l’état du défaut de versement en temps utile de la consignation complémentaire qu’il avait réclamée ;

Attendu que la SCI Samana sollicite qu’il soit dit que les opérations d’expertise ont bien été rendues communes et opposables à Maître B A, membre de la SCP de notaires A Roland ;

Mais attendu que l’ordonnance de référé du 21 décembre 2012, rendue postérieurement au dépôt du rapport, ne pouvait avoir d’effet que pour les opérations d’expertise futures ;

Attendu qu’aucune autre opération n’a pu être réalisée ultérieurement, dès lors que la SCI Samana n’a pas réglé la consignation complémentaire de 7000 € sollicitée par l’expert judiciaire le 28 juin 2011;

Qu’en outre, par le dépôt de son rapport en l’état, l’expert s’est trouvé dessaisi et qu’il ne pouvait plus procéder à aucune opération d’expertise ;

Que le caractère opposable du rapport déposé en l’état ne peut donc être invoqué, alors que les opérations d’expertise n’ont pas été réalisées au contradictoire de Maître B A ;

Attendu qu’invoquant sa responsabilité civile délictuelle pour manquement à son devoir de conseil, la SCI Samana réclame sa condamnation à lui payer, la somme de 10'000 €,au titre des frais d’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, et celles de 9989,42 €, correspondant aux frais d’expertise judiciaire, de 10'000 € au titre du préjudice d’immobilisation et de 138'000 €, en indemnisation du préjudice de moins-value ;

Attendu que selon elle, le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil, puisque le plan cadastral révèle que les immeubles sont imbriqués, qu’il doit accomplir les vérifications de droit et de fait nécessaires à la validité de l’acte et que dans ce cadre, il a l’obligation de s’assurer de la réalité des droits de propriété ;

Attendu que la SCI Samana soutient que l’examen du plan cadastral devait conduire le notaire à des vérifications complémentaires, en présence, selon elle, d’indices et d’éléments permettant de douter de l’exactitude et de l’étendue des droits de propriété transmis et que leur absence est une faute professionnelle ;

Mais attendu qu’il convient de relever qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir l’existence d’une contestation sur la propriété des parcelles cadastrales 157 et 158 en elles-mêmes, ni sur leur délimitation, bien qu’elles soient imbriquées dans la hauteur de l’immeuble;

Attendu que la SCI Samana n’apporte pas la preuve qui lui incombe que l’examen des titres antérieurs aurait permis de déceler qu’une pièce se trouvait au droit de l’emprise au sol du bâtiment voisin ;

Attendu que les documents cadastraux établis à des fins fiscales ne confèrent aucun droit de propriété et que leur imprécision ne suffisait pas à justifier des investigations complémentaires de la part du notaire ;

Qu’il apparaît qu’en l’espèce Maître A ne disposait d’aucun élément susceptible de lui faire douter de l’exactitude de l’étendue du droit de propriété concernant la parcelle cadastrée X numéro 158 objet de la vente, dont il a été chargé d’établir l’acte, ni de la nécessité de constituer une copropriété avec l’immeuble objet de la parcelle voisine ;

Qu’il n’y avait donc pas lieu, à priori, de procéder à de plus amples vérifications;

Attendu que dans son rapport partiel l’expert précise que seules les constatations effectuées sur place lui ont permis de relever l’imbrication des immeubles;

Qu’il ajoute que les plans de façade qui lui avaient été soumis étaient erronés ; Attendu que le notaire n’a pas l’obligation de se déplacer sur les lieux pour vérifier la consistance du bien ;

Attendu que l’acte notarié de vente dressé le 6 mai 2003 mentionne en sa page 3 que les parties déclarent parfaitement connaître les biens, pour les avoir visités en vue des présentes et s’être entourées de tous les éléments d’information nécessaires à tous égards ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que l’existence d’une faute commise par le notaire dans le cadre de la présente transaction n’est pas démontrée;

Que les demandes formées à son encontre sont, en conséquence, rejetées ;

Attendu que le jugement est confirmé ;

Attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Samana à payer à Maître B A, la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI Samana aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT