N° RG 19/04706 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KH6B

VL

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

M^e Sophie ADRIAENS

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SELARL HELIOS AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 13 OCTOBRE 2020

Appel d’une ordonnance de référé (N° R.G. 19/00449)

rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 25 septembre 2019

suivant déclaration d’appel du 21 Novembre 2019

APPELANTS :

M^me B C épouse X

née le […] à MAUBEUGE

de nationalité Française

[…]

[…]

M. D X

né le […] à MONTELIMAR

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M^me E Z

née le […] à MONTELIMAR

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Sophie ADRIAENS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Sarah DELCROIX, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/1647 du 12/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

M. F Y

né le […] à MONTELIMAR

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Sophie ADRIAENS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Sarah DELCROIX, avocat au barreau de GRENOBLE

M^e G A Notaire associé de la SCP Alain GASTALDELLO - G A,

de nationalité Française

228, cours de la Libération

[…]

LA SCP ALAIN GASTALDELLO – G A prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

228, cours de la Libération

[…]

représentés par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Cyrielle DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE

LA SAS BATISCOPIE DOMOBAT EXPERTISES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et M^e Damien JOST, avocat au barreau de PARIS

LA SARL ORPI 'AGENCE SAINT JAMES' prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Gilles RIGOULOT de la SELARL HELIOS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Hélène COMBES, Président de chambre,

Madame Véronique LAMOINE, Conseiller,

Monsieur Frédéric DUMAS, Vice-président placé suivant ordonnance de délégation de la première présidente de la Cour d’appel de Grenoble en date du 17 juillet 2020

Assistés lors des débats de M^me Anne BUREL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Septembre 2020, Madame LAMOINE a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

Rappel des faits et de la procédure

Selon compromis de vente sous seing privé le 28 décembre 2017, M. D X et son

épouse M^me B C se sont portés acquéreurs, par l’intermédiaire de la SARL Agence

Saint James exerçant sous l’enseigne « ORPI » qui a rédigé l’acte, d’une maison à usage d’habitation

située à […]) appartenant à M. F Y et M^me E Z.

La vente a été réitérée par acte authentique du 11 mars 2018 établi et reçu par M^e A

notaire associé de la SCP Alain GASTALDO et G A, avec le concours de Me

BRUNET notaire assistant les vendeurs.

Se plaignant de désordres affectant le raccordement au réseau d’assainissement, de la présence de

capricornes infestant la charpente, d’une infiltration d’eau dans la salle de bains, de la non conformité

de l’appareil de chauffage au bois et du conduit de fumées, de désordres électriques non mentionnés

dans le diagnostic de performance énergétique – DPE – et d’incohérences entre certains mentions du

même DPE quant aux dimensions de l’habitation prises en compte ainsi que de divergences par

rapport au même document établi à leur demande le 6 juin 2019, enfin de fissures sur la façade

extérieure et les plafonds intérieurs de la maison, les époux X ont assigné M. Y

et M^me Z mais aussi M^e A et la SCP Alain GASTALDO et G

A, la SARL Agence Saint James, et la SARL Bâtiscopie exerçant sous l’enseigne

« Domobat Expertises » qui avait établi le DPE produit lors de la vente, devant le président du tribunal

de grande instance de Valence statuant en référé pour voir ordonner une expertise portant sur les

différents désordres invoqués outre l’examen des mentions du DPE en comparaison avec celui établi

à leur demande.

M. Y et M^me Z, ainsi que M^e A et la SCP Alain GASTALDO et

G A, se sont opposés à la demande en invoquant l’absence de motif légitime.

La SARL Bâtiscopie a conclu au principal au rejet de la demande en l’absence de motif légitime, et à

titre subsidiaire à un complément de mission portant sur la cohérence des mentions techniques

figurant dans le diagnostic établi par elle en 2017 au regard d’une part de l’état des lieux à cette

époque et des informations recueillies par l’opérateur, d’autre part des travaux réalisés

postérieurement à la vente et de leurs conséquences en terme de consommation d’énergie.

La SARL Agence Saint James a émis toutes protestations et réserves.

Par ordonnance contradictoire du 25 septembre 2019, le président du tribunal de grande instance

de Valence statuant en référé a ordonné une expertise aux frais avancés des époux X

mais :

— en rejetant la demande visant M^e A et la SCP Alain GASTALDO et G

A, estimant que les époux X ne justifiaient pas d’un motif légitime actuel à

voir ces derniers participer aux opérations d’expertise en ne précisant pas les manquements qu’ils

reprochaient au notaire rédacteur,

— en limitant la mission de l’expert à certains chefs des griefs des demandeurs à savoir d’une part le

système de chauffage, le réseau de distribution de chauffage et l’installation électrique ainsi que les

infiltrations d’eau qui y seraient liées, d’autre part l’étude des mentions du DPE joint à l’acte de vente

en ce compris la mission complémentaire sollicitée par la SARL Bâtiscopie, en considérant, aux

termes des motifs de l’ordonnance, que les époux X ne justifiaient d’aucun motif légitime

à voir ordonner une expertise portant sur :

• le raccordement au réseau public d’assainissement en l’état des pièces produites et des mentions du compromis aux termes desquelles l’acquéreur déclarait faire son affaire personnelle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées sans recours contre le vendeur, - la charpente infestée de capricornes, en l’état de la seule facture produite par les demandeurs faisant état de "travaux d’assainissement et imprégnation des bois" insuffisante à établir l’existence d’une charpente fragilisée par une invasion de capricornes et d’un état de fait non détectable lors d’un examen des lieux avec l''il attentif qui doit être celui de tout acheteur,

• l’existence de fissures sur les façades extérieures et plafonds intérieurs de la maison faute d’explicitation de la demande d’expertise sur ces points précis.

Le juge des référés a encore débouté les parties du surplus de leurs demandes, dit n’y avoir lieu à

application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens seront supportés par les

demandeurs.

Par déclaration au Greffe en date du 21 novembre 2019, les époux X ont interjeté appel

de cette ordonnance, appel limité aux dispositions de l’ordonnance les ayant déboutés :

— de leurs demandes visant M^e A et la SCP Alain GASTALDO et G A,

— de leurs demandes d’expertise concernant le raccordement des installations au réseau public

d’assainissement, la charpente infestée de capricornes et l’existence de fissures sur les façades

extérieures et plafonds intérieurs.

Le 19 décembre 2019, les avocats des parties ont été avisés que l’affaire était fixée à plaider à

l’audience du 6 avril 2020 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

L’affaire a ensuite été renvoyée à l’audience du 14 septembre 2020 en raison de l’état d’urgence

sanitaire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 mars 2020, les époux X demandent la

réformation de l’ordonnance déférée sur les seuls points visés dans leur déclaration d’appel, et le

débouté des intimés de leurs appels incidents et demandes accessoires.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

dire et juger que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de M^e A et de

la SCP Alain GASTALDO et G A,

dire et juger que les opérations d’expertise porteront aussi sur le raccordement des installations au

réseau public d’assainissement, la charpente et les fissures présentes sur les façades extérieures et

plafonds intérieurs, avec pour mission de :

— décrire les désordres, en rechercher la cause et les origines, dire s’ils compromettent la solidité de

l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— dire s’ils existaient au moment de la vente ou étaient déjà à l’état de germe,

— dresser le devis descriptif et estimatif des travaux susceptibles d’y remédier,

— donner tous les éléments sur les préjudices subis par eux.

Ils demandent enfin condamnation solidaire de M. Y et M^me Z, la SARL

Bâtiscopie, M^e A et la SCP Alain GASTALDO et G A à leur payer la

somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir :

— s’agissant de la présence aux opérations d’expertise de l’étude de notaires, que les vendeurs leur ont

remis en présence de M^e A mais après la signature de l’acte de vente les documents

complémentaires nécessaires en particulier ceux relatifs à l’état de la toiture, et qu’il est surprenant

que le notaire n’ait pas fait le nécessaire pour que ces documents soient remis avant que la vente soit

formalisée, ce qui caractérise suffisamment l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les

parties, qu’ils justifient de leur motif légitime de voir porter l’expertise aussi sur :

• la charpente par la production d’une attestation de l’entreprise CRAH ayant réalisé le traitement de la charpente attestant que celui-ci avait été nécessité par la constatation au mois d’avril 2018 d’une attaque parasitaire de l'hylotrupes bulgus, en précisant qu’il ne saurait, sur ce point, leur être opposé le caractère apparent du vice qu’aucune des parties n’avait invoqué en première instance, et alors-même que, dans le compromis, les vendeurs avaient déclaré ne pas avoir connaissance de la présence de termites et autres insectes xylophages dans l’immeuble,

• les fissures sur les façades extérieures et les enduits intérieurs, en ce que, si l’acte authentique mentionne en page 13 l’existence de ces fissures et les conclusions d’un diagnostic du cabinet CAPLA Structures du 17 janvier 2018, ainsi que la connaissance qu’en a eu l’acquéreur qui déclare en faire son affaire personnelle, les incohérences et contradictions admises par le juge des référés concernant le diagnostic DPE conduisent les acquéreurs à douter légitimement de la réalité, de la nature et de l’étendue des fissures visées par l’acte de vente définitif,

• le raccordement des installations au réseau public d’assainissement en l’état du problème rencontré, mis en évidence par le rapport de la Société d’Aménagement Urbain et Rural – SAUR – contrôlant la conformité des réseaux d’assainissement, du 29 mars 2018, signalant la non conformité du raccordement au réseau public tenant à l’évacuation d’une partie des eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées, ainsi que l’existence d’une fosse septique raccordée au réseau d’assainissement, le juge des référés ne pouvant écarter le motif légitime qu’ils avaient

à faire établir ce défaut par la voie d’une expertise à la seule lecture de la mention figurant dans le compromis, clause de style habituelle non reprise dans l’acte authentique,

que nonobstant l’appel incident de M. Y et M^me Z, ils ont un intérêt légitime dans

leurs demandes d’expertise relatives aux autres désordres et aux incohérences du DPE.

M. Y et M^me Z, dans leurs conclusions responsives valant appel incident

notifiées le 30 janvier 2020, demandent l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a fait droit

à une partie des demandes des époux X, et concluent au débouté de ces derniers de

l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Ils demandent encore condamnation des époux X à leur payer la somme de 4 000 € en

application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir que les époux X ne justifient d’aucun motif légitime en leur demande

d’expertise, pour les motifs retenus par le juge des référés pour les points exclus par ce dernier de la

mission et, pour le surplus :

— en ce que le diagnostic électrique communiqué par les appelants, réalisé 15 mois après la vente,

n’est pas de nature à établir l’existence d’anomalies non mentionnées lors de celle-ci,

— que l’acte authentique mentionne que la réparation de la chaudière n’a pas été réalisée à la demande

expresse des acquéreurs,

— qu’il mentionne aussi, s’agissant d’un bien construit en 1973, qu’il est vendu dans l’état où il se

trouve lors de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit,

— que les incohérences alléguées dans le DPE ne sont pas établies,

— que le juge des référés ne pouvait ordonner une expertise portant sur le système de chauffage et le

conduit de fumée alors que ceux-ci ont été remplacés par les acquéreurs.

M^e A et la SCP Alain GASTALDO et G A, par conclusions

récapitulatives notifiées le 23 mars 2020, demandent la confirmation de l’ordonnance déférée et la

condamnation des époux X à leur payer la somme de 3 000 € en application de l’article

700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que leur présence aux opérations d’expertise ne présente aucun intérêt, que le notaire

rédacteur de l’acte ne disposait d’aucune information lors de la régularisation de la vente permettant

de suspecter l’existence de désordres ou la présence de termites ou encore l’incohérence alléguée des

diagnostics techniques immobiliers.

La SARL Bâtiscopie, dans ses conclusions d’intimé et appel incident n° 2 notifié le 19 mars 2020,

demande l’infirmation de l’ordonnance déférée et le débouté des époux X de leurs

demandes dirigées contre elle faute de motif légitime, ainsi que leur condamnation à lui payer une

indemnité de 3 000 € du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il n’existe aucune incohérence dans le DPE qu’elle a établi, que ce diagnostic ne

consiste pas en un mesurage des immeubles existants, que les incohérences alléguées n’affectent pas

les données entrant dans le champ contractuel de la vente telle par exemple que la classe énergétique

D à laquelle le bien a été affecté, que les critiques émises consistent en des pétitions de principe et ne

sont pas justifiées techniquement.

La SARL ORPI 'Agence Saint James' a constitué avocat et conclu le 6 février 2020. Cependant,

elle n’a pas justifié de l’acquittement du droit visé par l’article 1635 bis P du Code général des impôts.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 1^er septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de paiement du timbre

L’article 1635 bis P du Code général des impôts prévoit qu’il est institué un droit d’un montant de 225

€ dû par les parties lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel.

L’article 963 du Code de procédure civile dispose que les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de

l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement de ce droit.

La SARL Agence Saint James ne justifiant pas avoir acquitté ce droit, il y a lieu de déclarer

irrecevables ses conclusions d’intimée notifiées le 6 février 2020.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, les mesures d’instruction légalement

admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé, s’il

existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait

dépendre la solution du litige.

En l’espèce, les époux X justifient d’un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sur les

points pour lesquels le premier juge a fait droit à leurs demandes, par la production aux débats :

— des courriers et attestation des entreprises Antre Flamme et ACM faisant état de non conformités de

l’installation de l’appareil de chauffage au bois, peu important, au regard de l’intérêt légitime, que les

époux X aient fait procéder à des travaux de remplacement ou réfection de cette

installation depuis lors ;

— d’un DPE établi à leur demande par l’entreprise D PRO en 2019 comportant des divergences par

rapport à celui établi lors de la vente par la société Bâtiscopie, étant souligné que l’ordonnance

déférée, qui sera confirmée sur ce point, a inclus dans la mission de l’expert les points

complémentaires sollicités par la société Bâtiscopie en première instance tendant à relier les

performances énergétiques calculées en 2017 à l’état des lieux à cette date et aux informations

recueillies, et à tirer toutes conséquences des modifications opérées depuis lors par les acquéreurs ;

— d’un rapport de recherche de fuites, de factures de l’entreprise DSP et d’une attestation de la société

Antre Flammes faisant état de fuites sur le réseau de distribution du chauffage, nonobstant

l’information fournie aux acquéreurs lors de la vente quant à l’existence d’une panne de la chaudière,

les éléments du dossier ne révélant pas que cette information aurait concerné aussi les fuites de

l’installation.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ses dispositions relatives à l’expertise ordonnée sur ces

trois chefs de demande.

Les époux X justifient aussi d’un intérêt légitime portant sur les points pour lesquels le

juge des référés n’a pas fait droit à leurs demandes, en ce que :

— ils produisent en cause d’appel une attestation de visite de l’entreprise CRAH attestant que son

intervention en avril 2018 sur la maison objet de la vente avait pour cause une attaque parasitaire de

l'hylotrupes bulgus qu’elle a constatée et qui a nécessité un traitement curatif des bois de charpente,

— le rapport de visite de la société SAUR du 29 mars 2018 fait état d’une non conformité sur deux

points du raccordement des installations au réseau public d’assainissement, la circonstance que le

compromis de vente comporte une mention, au demeurant non reprise dans l’acte authentique, selon

laquelle l’acquéreur fera son affaire personnelle de ce raccordement sans recours contre le vendeur,

dont la portée relèvera de l’appréciation du juge du fond, n’étant pas de nature à priver les époux

X de leur intérêt légitime à voir ordonner une expertise sur ce point avant tout procès,

— l’acte authentique de vente mentionne en page 13 l’existence de fissures visibles sur l’enduit

extérieur et les agglos du garage en visant un diagnostic établi par un cabinet CAPLA, ce qui confère

aux époux X un intérêt légitime à voir porter l’expertise aussi sur ces fissures, l’existence

de la clause selon laquelle l’acquéreur en fera son affaire personnelle, dont la portée relèvera de

l’appréciation du juge du fond, n’étant pas de nature à les priver de cet intérêt légitime.

La mission de l’expert sera donc, par voie d’infirmation partielle de l’ordonnance, étendue à ces trois

points, et conduite au contradictoire des vendeurs, de la SARL Agence Saint James et de la société

Bâtiscopie ayant réalisé le DPE, mais aussi du notaire instrumentaire, les époux X

précisant en cause d’appel que celui-ci avait conduit la signature de l’acte alors que la totalité des

documents afférents à l’immeuble vendu n’avaient pas encore été fournis, justifiant ainsi leur intérêt

légitime à lui voir étendre les opérations d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Les époux X étant demandeurs à une expertise avant tout litige, les dépens de première

instance et d’appel seront laissés à leur charge.

Aucune considération d’équité ne conduit à faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du

code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au Greffe après en avoir

délibéré conformément à la loi,

Déclare irrecevables les conclusions d’intimée notifiées par la SARL Agence Saint James le 6 février

2020.

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a débouté les époux X :

— de leurs demandes visant M^e G A et la SCP Alain GASTALDO et G

A notaires associés,

— de leur demande d’expertise portant sur le raccordement des installations au réseau

d’assainissement, la charpente et la présence de fissures sur les façades extérieures et plafonds

intérieurs.

L’infirme sur ces deux points et, statuant de nouveau et y ajoutant :

Dit que la mission de l’expert désigné par l’ordonnance déférée portera aussi sur les points suivants :

— examiner les défauts ou désordres invoqués par les époux X portant sur le raccordement

des installations au réseau d’assainissement, la charpente et la présence de fissures sur les façades

extérieures et plafonds intérieurs,

— décrire les désordres, en rechercher la cause et les origines, dire s’ils compromettent la solidité de

l’immeuble vendu ou le rendent impropre à sa destination,

— dire s’ils existaient au moment de la vente ou étaient déjà à l’état de germe,

— dire s’ils étaient alors apparents dans toutes leurs conséquences prévisibles,

— dresser le devis descriptif et estimatif des travaux susceptibles d’y remédier,

— donner tous les éléments sur les préjudices subis par les époux X.

Dit que les opérations d’expertise seront conduites en présence de M^e G A et de la

SCP Alain GASTALDO et G A notaires associés, ou ceux-ci dûment appelés.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne les époux X aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des

avocats de la cause qui en ont fait la demande.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement

avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT