République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 12/05/2022

****

N° de MINUTE :

N° RG 20/05169 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TKWE

Jugement (N° 20/04051)

rendu le 17 novembre 2020 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur [L] [M]

né le 31 août 1974 au Maroc

et

Madame [C] [V] épouse [M]

née le 09 décembre 1980 à Lille

demeurant ensemble 29 rue Lucie Aubrac

59370 Mons-en-Baroeul

représentés par M^e Ludovic Denys, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

L’Office Public de l’Habitat du Nord (OPH) dénommé Partenord Habitat

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social Direction financière

27 boulevard Vauban BP 309

59020 Lille

représenté et assisté de M^e Thierry Lorthiois, membre du cabinet Montesquieu Avocats, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par M^e Charles-Antoine Page, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 08 mars 2022 tenue par Sophie Tuffreau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Bolteau-Serre, président de chambre

Sophie Tuffreau, conseiller

Jean-François Le Pouliquen, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 mai 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Bolteau-Serre, président et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 janvier 2022

****

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Lille du 17 novembre 2020 ;

Vu la déclaration d’appel de Monsieur [L] [M] et de Madame [C] [V] épouse [M] reçue au greffe de la cour d’appel de ce siège le 14 décembre 2020 ;

Vu les conclusions de Monsieur et Madame [M] déposées au greffe le 19 mars 2021 ;

Vu les conclusions de l’Office public de l’habitat du Nord, établissement public local à caractère industriel et commercial, déposées au greffe le 4 mai 2021 ;

Vu l’ordonnance de clôture prise le 24 janvier 2022 ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 4 juillet 2011, Monsieur [L] [M] et Madame [C] [V] épouse [M] ont acquis de l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous le nom Partenord habitat, en vente en l’état futur d’achèvement une maison à usage d’habitation constituant le lot n° 8 d’un lotissement dénommé «Milliez 1 » situé rue Paul Milliez à Mons-en-Baroeul.

La livraison est intervenue avec réserves selon procès-verbal de constat d’huissier du 13 février 2013 s’agissant des parties intérieures et selon procès-verbal de constat d’huissier du 4 juillet 2013 s’agissant des parties extérieures.

Par courrier du 12 mars 2013, Monsieur et Madame [M] ont fait part de nouvelles malfaçons.

Par acte d’huissier du 13 mars 2014, Monsieur et Madame [M] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille d’une demande d’expertise au contradictoire de l’Office public de l’habitat du Nord et des constructeurs.

La réception avec les constructeurs est intervenue le 16 avril 2014.

Par ordonnance du 22 juillet 2014, le tribunal de grande instance a ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame [X] [J], laquelle a été remplacée par Monsieur [E] [R] par ordonnance du 2 septembre 2014.

L’expert a déposé son rapport le 15 octobre 2016.

Par acte d’huissier du 9 mars 2018, Monsieur et Madame [M] ont fait citer l’Office public de l’habitat du Nord devant le tribunal de grande instance de Lille en indemnisation des désordres affectant leur immeuble.

Par jugement du 17 novembre 2020, le tribunal de grande instance de Lille a :

'déclaré irrecevable comme forclose la demande de Monsieur et Madame [M] relative aux menuiseries extérieures

'débouté Monsieur et Madame [M] du surplus de leurs demandes

'condamné Monsieur et Madame [M] à verser à l’Office public de l’habitat du Nord la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

'condamné Monsieur et Madame [M] aux dépens de l’instance

'rejeté la demande d’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel de ce siège le 14 décembre 2020, Monsieur et Madame [M] ont interjeté appel des chefs de jugement ayant :

'déclaré irrecevable comme forclose la demande de Monsieur et Madame [M] relative aux menuiseries extérieures

'débouté Monsieur et Madame [M] du surplus de leurs demandes

'condamné Monsieur et Madame [M] à verser à l’Office public de l’habitat du Nord la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

'condamné Monsieur et Madame [M] aux dépens de l’instance.

*

* *

Dans leurs conclusions déposées au greffe le 19 mars 2021, Monsieur et Madame [M] demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de :

'condamner l’Office public de l’habitat du Nord à leur payer la somme de 14'918,25 euros au titre des travaux de reprise des désordres, malfaçons et non-façons affectant l’immeuble

'juger que cette condamnation sera revalorisée selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction intervenue entre le dépôt du rapport et le jour du complet paiement

'condamner l’Office public de l’habitat du Nord à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices immatériels subis

'condamner l’Office public de l’habitat du Nord à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire.

Dans ses conclusions déposées au greffe le 4 mai 2021, l’Office public de l’habitat du Nord demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de :

'rejeter l’appel des consorts [M]

'déclarer forclos les consorts [M] de toute demande contre l’office Partenord habitat

'débouter les consorts [M] de toute demande contre l’Office Partenord habitat

'les condamner à payer à Partenord habitat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

'les condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Lorthiois pour ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.

L’ordonnance de clôture a été prise le 24 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I’Sur les demandes de Monsieur et Madame [M] au titre des préjudices matériels

Il résulte des dispositions de l’article 1642-1 du code civil que :

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

L’article 1648 du même code précise que « l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 1646-1 du code civil, « le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. »

L’article 1792 du code civil dispose ainsi que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Monsieur et Madame [M] sollicitent la condamnation de l’Office public de l’habitat du Nord à leur payer la somme de 14'918,25 euros TTC, montant évalué par l’expert judiciaire au titre des travaux de reprise.

À cet égard, ils font valoir que les désordres affectant les menuiseries extérieures et l’absence de closoir en rive de toiture du garage relèvent de la garantie décennale dans la mesure où ils rendent l’immeuble impropre à sa destination.

S’agissant des autres désordres, Monsieur et Madame [M] sollicitent la condamnation de l’Office public de l’habitat du Nord au titre de la responsabilité contractuelle du vendeur s’agissant de réserves émises à la réception ou dénoncées dans l’année de parfait achèvement.

Ils soutiennent ainsi que le vendeur a expressément pris l’engagement, dans sa correspondance du 25 juillet 2013, d’intervenir pour réaliser les travaux de reprise des réserves initiales émises à la livraison et des demandes ultérieures formées par mail et par courrier. Ils en concluent que cet engagement explicite d’exécuter les travaux de reprise relève de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur vendeur, laquelle se prescrit par cinq ans et a commencé à courir à compter du 25 juillet 2013 pour être interrompue par l’assignation en référé aux fins de désigner l’expert.

En l’espèce, l’expert a relevé les désordres suivants :

'remplacement des ouvrants non fonctionnels et dangereux

'cloison de la pièce d’eau du rez-de-chaussée positionnée hors cote du plan de base trop près de la porte d’entrée ce qui empêche le total débattement de la porte d’entrée une fois la plinthe carrelée posée

'réglage des portes intérieures

'reprise de la main courante escalier

'réparation du vantail de la porte double vantail du séjour

'griffures sur porte d’entrée

'nettoyage des traces sur enduit sous fenêtre, cuisine et WC

'traitement de la fissure horizontale en façade

'chocs avec épaufrures sur appuis de fenêtres façade jardin

'nettoyage du seuil de la porte d’entrée

'fissures verticales dans l’angle haut de la porte d’entrée porte du placard, ponçage et peinture du mur côté radiateur et reprise de l’enduit des toilettes dans l’angle derrière le radiateur et en bas de murs

'revêtement du sol à recoller.

Les désordres suivants ont été mentionnés dans les procès-verbaux de livraison :

'réglage des portes intérieures (cuisine, chambre côté porte d’entrée, chambre avant, salle de bain, chambre 2 la porte

'ponçage du limon de l’escalier de la main courante ; refixer la main courante à gauche du châssis

'réglage de poignée à faire sur l’oscillo du salon-il existe des trous sur la menuiserie PVC suite changement de quincaillerie. Refaire joint à gauche de la baie battante

'présence de griffures sur la peinture de la porte d’entrée

'traces blanchâtres en dessous de la fenêtre des toilettes nettoyage de bas de murs peints dans la cuisine ; reprise de la peinture du mur côté gauche dans les toilettes

' fissure dans l’angle du mur extérieur

'trous sur les appuis de fenêtres en béton du séjour et de la cuisine

'nettoyage du seuil de la porte d’entrée

'dans les toilettes, le bas du mur est à reprendre

'à l’intérieur du placard du couloir, la peinture des murs est à refaire

'dans le séjour, éclat dans le bois sur 1/2 battant (côté gauche)/ le bas du mur en dessous du radiateur est à peindre

'revêtement du sol à recoller.

Par ailleurs, dans leurs courriers des 24 février et 12 mars 2013, Monsieur et Madame [M] ont dénoncé les désordres suivants :

'revêtement de sol en PVC : aucun ragréage n’a été fait sous les balatum au premier étage, de ce fait il y a des bosses et des soufflets un peu partout

'porte d’entrée : la porte est griffée et comporte des traces de peinture blanche qui ne s’enlèvent pas ainsi que le bâti de porte

'porte d’entrée : la porte bute sur la plinthe juste derrière, qui est instantanément repoussée et ne met pas d’arrêt

'escalier : certaines mains courantes sont très fragiles et risquent de se détacher des murs

'portes intérieures : toutes les portes sont gondolées laissant apparaître de vulgaires gros défauts/ la porte du séjour présente de nombreuses dégradations

'fenêtres : toutes les fenêtres présentent des trous des anciennes charnières, ainsi qu’au milieu des fenêtres présence de charnière encore existante qui ne sert à rien ; certaines fenêtres s’ouvrent et se referment très mal

'portes de fenêtres du séjour : panneau du caisson de volets roulants endommagé, présente plusieurs coups

'WC : mur également à refaire présente beaucoup de défauts.

Dans leur courrier du 6 janvier 2014, Monsieur et Madame [M] ont rappelé ces désordres.

Ils ont par ailleurs fait réaliser une expertise par leurs assureurs de protection juridique, au contradictoire de leur vendeur dont le rapport a été déposé le 18 février 2014. Aux termes de ce dernier, Monsieur et Madame [M] sollicitent le remplacement de l’ensemble des fenêtres.

— S’agissant des fenêtres oscillo battantes

L’expert a relevé que des ouvrants simples à la française avaient été posés en lieu et place des oscillo battantes demandées par l’acquéreur et que le titulaire du lot concerné n’avait pas changé les châssis mais avait cherché à solutionner cette erreur en procédant à une adaptation « bricolée qui n’a pas été fonctionnelle d’une part mais dangereuse d’autre part, rendant ces ouvrages impropres à leur destination. »

Ce désordre, lequel rend l’immeuble impropre à sa destination du fait de la dangerosité des ouvertures, relève dès lors de la garantie décennale.

Toutefois, il était apparent dans toute son ampleur lors de la réception avec le constructeur intervenue le 16 avril 2014, soit postérieurement à sa dénonciation par l’acquéreur au vendeur en l’état futur d’achèvement.

Monsieur et Madame [M] seront dès lors déboutés de leurs demandes formées au titre de la garantie décennale, s’agissant des menuiseries extérieures.

Monsieur et Madame [M] ne formant pas leur demande au titre des désordres apparents dénoncés lors de la livraison, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il l’a déclarée irrecevable comme forclose.

— S’agissant de l’absence de closoir en rive de toiture du garage

L’expert indique que s’agissant d’un bac acier sec ventilé, aucun closoir ne doit être posé. Il ajoute que le « problème de l’eau pénétrant dans le garage par la rive de toiture survient du fait du contre flux (par rapport au flux du chéneau) dû au positionnement du débouché de la descente d’eau de la toiture terrasse. Le batardeau hydraulique créé par cette situation permet la mise en charge du chéneau. Le déplacement de l’ajustage de la descente EP de toiture résoudra le problème. » Il indique par la suite que « les positions des débouchés des descentes EP sur la toiture du garage ont été modifiées. Cependant, nous retrouvons deux exutoires sur la même onde de toiture ce qui en rive peut provoquer une surverse pour le confluent créé. »

Dans ses conclusions, l’expert relève au titre des reprises « débouchés des descentes EP sur toiture garage/modifier la position d’un des 2 exutoires positionnés sur la même onde de toiture » et précise « PM-reste à traiter par l’entreprise ».

La reprise de ce désordre n’a donc pas été chiffrée par l’expert de sorte que Monsieur et Madame [M], dont les demandes d’indemnisation reprennent le chiffrage de l’expert, n’ont formé aucune demande à ce titre.

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes relatives à ce désordre. Il sera constaté que Monsieur et Madame [M] ne forment aucune demande à ce titre.

— S’agissant des autres désordres

L’Office public de l’habitat soulève la forclusion des demandes de Monsieur et Madame [M], lesquels l’ont assigné en référé le 13 mars 2014 en faisant valoir que l’assignation au fond délivrée le 9 mars 2018 est intervenue plus d’un an après l’ordonnance du 22 juillet 2014. Il ajoute que, si une reconnaissance de responsabilité devait être retenue, celle-ci aurait uniquement interrompu le délai, faisant repartir un nouveau délai d’un an à compter de cette reconnaissance, soit du 25 juillet 2013, de sorte que l’action serait également forclose.

De leur côté, Monsieur et Madame [M] se prévalent du courrier suivant qui leur a été adressé le 25 juillet 2013 par l’Office public de l’habitat, valant selon eux reconnaissance par le vendeur de sa responsabilité et entraînant l’application de la responsabilité de droit commun :

« Le 4 juin 2013, le maître d''uvre a effectué, en votre présence, une visite détaillée de votre logement ce qui a permis d’établir la liste, ci-jointe, des points restant à régler (réserves initiales, vos demandes ultérieures par mail et par courrier).

Comme vous pourrez le constater la plupart des réserves figurant au constat ont été levées, sachant que celles qui ne comportent pour l’instant pas de commentaire vont ou vont faire l’objet d’interventions dans votre logement suite au dernier rendez-vous pris par les entreprises. »

Ils produisent la liste des désordres annexée à cette correspondance, correspondant à ceux figurant dans le procès-verbal de livraison et leur courrier du 12 mars 2013.

Les refus d’intervention dont l’Office public de l’habitat fait part dans ce courrier (menuiseries/coffret gaz/peinture sur les plafonds en cuisine salle de bain et les chambres) n’ont fait l’objet d’aucune demande des époux [M] au titre des désordres reconnus par le vendeur.

Il ressort donc de ce courrier que l’Office public de l’habitat s’est engagé à réparer les désordres relevés dans le procès-verbal de livraison ainsi que dans le courrier du 12 mars 2013 de Monsieur et Madame [M], dont l’expert a chiffré le coût de la reprise à :

'cloison de la pièce d’eau du rez-de-chaussée positionnée hors cote du plan de base trop près de la porte d’entrée : 528 euros

'réglage des portes intérieures : 495 euros

'reprise de la main courante escalier : 247,50 euros

'réparation du vantail de la porte double vantail du séjour : 99 euros

'griffures sur porte d’entrée : 511,50 euros

'nettoyage des traces sur enduit sous fenêtre, cuisine et WC : 420,67 euros

'traitement de la fissure horizontale en façade : 599,98 euros

'fissures verticales dans l’angle haut de la porte d’entrée porte du placard, ponçage et peinture du mur côté radiateur et reprise de l’enduit des toilettes dans l’angle derrière le radiateur et en bas de murs : 175 euros

'revêtement du sol à recoller : 87 euros,

soit la somme totale de 3163,65 euros.

Contrairement à ce que soutient l’Office public de l’habitat, cette reconnaissance ne vient pas interrompre le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 et faire courir un nouveau délai d’un an à compter de celle-ci. En effet, cet article n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la livraison. C’est le délai de prescription de droit commun qui vient à s’appliquer. Les demandes formées par Monsieur et Madame [M] au titre de ces désordres sont donc recevables.

En revanche, ni les traces de ciment sur le seuil de la porte d’entrée ni les chocs avec épaufrures sur appuis de fenêtres façade jardin n’ont été dénoncés dans le procès-verbal de livraison ou les courriers adressés par les acquéreurs. Ils n’ont donc pas fait l’objet d’une reconnaissance de responsabilité de la part du vendeur. Les demandes faites par Monsieur et Madame [M] au titre des traces de ciment sur le seuil de la porte d’entrée et des chocs avec épaufrures sur appuis de fenêtres façade jardin sont donc forcloses.

L’Office public de l’habitat sera dès lors condamné à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 3 163,65 euros au titre de la reprise des désordres précédemment énumérés avec indexation en fonction de l’indice de la construction BT 01 entre le 15 avril 2016, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date du présent arrêt.

II’Sur la demande de Monsieur Madame [M] au titre des préjudices immatériels

Monsieur et Madame [M], qui sollicitent la condamnation de l’Office public de l’habitat du Nord à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices immatériels subis du fait de ces désordres, ne détaillent ni ne justifient l’existence de ce préjudice.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté de sa demande.

III’Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

L’Office public de l’habitat, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il sera de ce fait condamné à payer à Monsieur et Madame [M] une indemnité au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel qu’il y a lieu de chiffrer à 3 000 euros.

L’Office public de l’habitat sera de ce fait débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort ;

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame [M] de leur demande au titre des préjudices immatériels ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare recevables les demandes faites par à Monsieur [L] [M] et de Madame [C] [V] épouse [M] au titre des désordres suivants :

'cloison de la pièce d’eau du rez-de-chaussée positionnée hors cote du plan de base trop près de la porte d’entrée

'réglage des portes intérieures

'reprise de la main courante escalier

'réparation du vantail de la porte double vantail du séjour

'griffures sur porte d’entrée

'nettoyage des traces sur enduit sous fenêtre, cuisine et WC

'traitement de la fissure horizontale en façade

'fissures verticales dans l’angle haut de la porte d’entrée porte du placard, ponçage et peinture du mur côté radiateur et reprise de l’enduit des toilettes dans l’angle derrière le radiateur et en bas de murs

'revêtement du sol à recoller ;

Condamne l’Office public de l’habitat à payer à Monsieur [L] [M] et de Madame [C] [V] épouse [M] la somme de 3 163,65 euros au titre de la reprise de ces désordres avec indexation en fonction de l’indice de la construction BT 01 entre le 15 avril 2016, date du dépôt du rapport d’expertise, et la date du présent arrêt ;

Déclare forcloses les demandes faites par Monsieur et Madame [M] au titre des traces de ciment sur le seuil de la porte d’entrée et des chocs avec épaufrures sur appuis de fenêtres façade jardin ;

Constate que Monsieur et Madame [M] ne forment aucune demande relative à l’absence de closoir en rive de toiture du garage ;

Déboute Monsieur et Madame [M] de leur demande au titre du remplacement des menuiseries extérieures ;

Condamne l’Office public de l’habitat à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 3 000 euros titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Déboute l’Office public de l’habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne l’Office public de l’habitat aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

Le greffierLe président

Anaïs MillescampsCatherine Bolteau-Serre