Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 7 mai 2024, n° 23/02970

TGI Grenoble 27 juillet 2023

CA Grenoble
Infirmation partielle 7 mai 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de qualité pour agir
La cour a estimé que la société Foncia Vallée s'est comportée comme le syndic et est donc tenue de respecter ses obligations, même si elle conteste sa qualité.
Rejeté
Mise en demeure non adressée
La cour a constaté qu'une mise en demeure a bien été adressée, rendant la demande de la société Cabinet Heurtier recevable.
Rejeté
Théorie du mandat apparent
La cour a jugé que la société Foncia Vallée a agi comme syndic et doit donc respecter ses obligations, rendant la demande de Cabinet Heurtier fondée.
Accepté
Demande de condamnation au titre de l'article 700
La cour a condamné la société Foncia Vallée à verser une somme à la société Cabinet Heurtier, confirmant ainsi la demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Foncia Vallée conteste une ordonnance du tribunal judiciaire de Grenoble qui l'a condamnée à remettre des documents et archives à la société Cabinet Heurtier, nouveau syndic de la copropriété. La question juridique principale est de savoir si Foncia Vallée avait encore la qualité d'ancien syndic. Le tribunal de première instance a jugé que Foncia Vallée devait remettre les documents, considérant qu'elle avait agi comme syndic. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, confirme cette décision, estimant que Foncia Vallée avait effectivement exercé des fonctions de syndic et était donc tenue de respecter ses obligations. L'ordonnance est confirmée, sauf pour la restitution des clés, déjà effectuée.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 7 mai 2024, n° 23/02970
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/02970
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 27 juillet 2023, N° 23/00723
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	David ROGUETAudrey MANGIONE
Cabinet(s) :	SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY-POLZELLA
Parties :	S.A.S. FONCIA VALLEE dont le siège social est situé [ Adresse 6 c/ son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, S.A.S. CABINET HEURTIER

Texte intégral

N° RG 23/02970 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L5VN

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY

la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 07 MAI 2024

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 23/00723) rendu par le président du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 27 juillet 2023, suivant déclaration d’appel du 03 août 2023

APPELANTE :

S.A.S. FONCIA VALLEE dont le siège social est situé [Adresse 6] [Localité 5], prise en son établis sement secondaire situé [Adresse 3] [Localité 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. CABINET HEURTIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 février 2024, M^me Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de M^me Caroline Bertolo, greffière, en présence de M^me Tiffany Cascioli, greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Cabinet Heurtier a été désignée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], situé [Adresse 2] à [Localité 8], le 16 janvier 2023, en remplacement de la société Foncia Vallée.

Par acte du 2 mai 2023 la société Cabinet Heurtier a fait citer la société Foncia Vallée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de la voir condamnée sous astreinte à lui remettre divers documents et archives.

Par ordonnance du 27 j uillet 2023 le juge des référés a condamné sous astreinte la société Foncia Vallée à remettre à la société Cabinet Heurtier les divers documents, archives et clés relatifs à l’immeuble et à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Foncia Vallée a interjeté appel de la décision le 3 août 2023, en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions elle demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation à la déclaration du successeur sur le compte de l’ANAAH,

— juger irrecevable et mal fondée la demande,

— débouter la société Cabinet Heurtier de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose qu’elle n’a jamais été syndic de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 8] et qu’elle n’a donc pas qualité pour défendre à la demande et ajoute qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée, en contradiction avec l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle rappelle que la théorie du mandat apparent n’existe pas en droit de la copropriété, même si le précédent syndic, la société AGDA Immobilière a utilisé le nom commercial Foncia Vallée.

La société Cabinet Heurtier conclut à la confirmation de l’ordonnance sauf s’agissant de la restitution des clés, au rejet de toute demande de condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sollicite la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que si l’agence AGDA [Localité 8] a été désignée en qualité de syndic de la copropriété le 11 janvier 2022, le groupe AGDA Immobilière a été intégré au réseau Foncia en janvier 2022 et que la copropriété était gérée par l’agence Foncia Vallée à [Localité 8].

Elle ajoute qu’à aucun moment la société Foncia Vallée n’a contesté être syndic de la copropriété et que la mise en demeure qui lui a été adressée est donc valable.

A titre subsidiaire, elle estime pouvoir se prévaloir de la théorie du mandat apparent.

MOTIVATION

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour le détail de leur argumentation.

Il résulte des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable.

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Pour ordonner sous astreinte la remise par la société Foncia Vallée de l’ensemble des documents, clés et archives de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 8], le juge des référés a considéré que ladite société était l’ancien syndic de cette copropriété, alors que le procès-verbal d’assemblée générale du 11 janvier 2022 désigne en cette qualité la société AGDA Immobilière à [Localité 8].

Cependant, la jurisprudence de la Cour de cassation précise que pour l’application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société qui s’est toujours comportée comme le syndic depuis la naissance du syndicat est tenue de restituer les pièces et fonds visés à cet article.

En l’espèce, il résulte du courrier du 18 août 2022 adressé par le directeur de l’agence Foncia Vallée à [Localité 8] que la 'structure AGDA est en cours d’intégration sur l’environnement Foncia, à la suite du rachat de la société'.

En outre, les documents produits par la société Cabinet Heurtier et notamment les courriers adressés par le conseil syndical de la copropriété [Adresse 7] le 25 octobre et le 23 novembre 2022, pour obtenir la convocation d’une assemblée générale en vue d’un changement de syndic sont adressé à ce même directeur de l’agence Foncia [Adresse 3] à [Localité 8] et ont bien été suivis d’une asssemblée générale extraordinaire le lundi 16 janvier 2023.

L’attestation de Mme [R], du cabinet Heurtier et les différents courriels produits démontrent également que ce sont des salariés de la société Foncia Vallée qui lui ont remis les clés de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 8] et qu’ils ont été ses seuls interlocuteurs au sujet de ladite copropriété. Le courriel de M. [S], directeur général adjoint de la société Foncia Vallée, en date du 14 mars 2023 indique d’ailleurs que 'le dossier a été transmis par wetransfer', Madame [R] lui précisant en retour le manque de la partie administrative, des archives et des clés.

Les documents comptables produits, tels que l’état des rapprochements bancaires et le grand livre compable portent l’intitulé 'Foncia Vallée'.

Dès lors, l’ensemble de ces éléments démontrent que la société Foncia Vallée s’est comportée comme le syndic avant la désignation de la société Cabinet Heurtier en remplacement et se doit donc de respecter les obligations mises à sa charge par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite de la mise en demeure qui lui a été adressée le 1er mars 2023, renouvelée par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mars 2023.

L’action engagée par la société Cabinet Heurtier est donc recevable et bien fondée.

L’ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la remise des clés, déjà restituées le 21 juin 2023.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Déclare recevable l’action de la société Cabinet Heurtier à l’encontre de la société Foncia Vallée,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la restitution des clés,

Condamne la société Foncia Vallée à payer à la société Cabinet Heurtier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Foncia Vallée aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par M^me Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE