N° RG 24/02270 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JWFY

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 21 JANVIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/03874

Tribunal judiciaire de Rouen du 28 mars 2024

APPELANTS :

Madame [Y] [I] épouse [Z]

née le 19 septembre 1970 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Mickael LE BORLOCH de la SELARL LBV AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e YSCHARD

Monsieur [W] [Z]

né le 21 Mai 1958 à [Localité 17]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté et assisté de M^e Mickael LE BORLOCH de la SELARL LBV AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e YSCHARD

SCI DU [Adresse 6]

RCS de Rouen 407 913 979

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Mickael LE BORLOCH de la SELARL LBV AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e YSCHARD

INTIMES :

Monsieur [T] [H]

né le 18 août 1997 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté et assisté de M^e Sophie GUIHENEUF, avocat au barreau de Rouen

Madame [D] [N]

née le 29 mars 1998 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée et assistée de M^e Sophie GUIHENEUF, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 novembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 12 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 21 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 2 février 2022 dressé par Me [E] [S], notaire, la Sci du [Adresse 6], dont les dirigeants sont M. [W] [Z] et Mme [Y] [I] épouse [Z], a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [T] [H] et Mme [D] [N] portant sur une maison d’habitation et trois places de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 14] au prix de 455 000 euros.

Les trois places de stationnement consistaient en trois lots de copropriété, n°5, 6 et 11, dans un ensemble immobilier figurant au cadastre AE [Cadastre 7], parcelle voisine des parcelles AE [Cadastre 9] et AE [Cadastre 10] sur lesquelles se situe la maison d’habitation.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation était fixé à 45 500 euros.

M. [T] [H] et Mme [D] [N] ont déposé la somme 8 000 euros, représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation, en comptabilité du notaire.

Le terme de la promesse était fixé au 31 mai 2022 à 16 heures.

Par courriel du 5 mai 2022 adressé à l’agence immobilière, M. [H] et Mme [N] ont indiqué se rétracter du « compromis » après en avoir informé leur notaire.

Le 27 mai 2022, M. [H] et Mme [N] ont mis en demeure la Sci du [Adresse 6] de restituer la somme de 8 000 euros.

Le 2 juin 2022, la Sci du [Adresse 6] a mis en demeure M. [H] et Mme [N] de verser la somme de 37 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2022, la Sci du [Adresse 6] ainsi que M. et Mme [Z] ont fait assigner M. [H] et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de l’indemnité d’immobilisation et réparation de leur préjudice.

Par acte d’huissier du 10 octobre 2022, M. [H] et Mme [N] ont fait assigner la Sci du [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Rouen en résolution de la promesse de vente et restitution de la somme consignée au titre de l’indemnité d’immobilisation et subsidiairement en nullité de la promesse de vente.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 28 mars 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— rejeté la demande de Mme [D] [N] et de M. [T] [H] tendant à la résolution du contrat de promesse de vente,

— prononcé la nullité du contrat de promesse de vente conclu le 2 février 2022 entre la Sci du [Adresse 6] d’une part, et Mme [D] [N] et M. [T] [H] d’autre part,

— condamné la Sci du [Adresse 6] à payer à Mme [D] [N] et M. [T] [H] la somme de 8 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022,

— rejeté la demande en paiement de Mme [D] [N] et M. [T] [H] au titre d’une résistance abusive de la Sci du [Adresse 6],

— condamné la Sci du [Adresse 6] aux dépens,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la Sci du [Adresse 6] à payer à Mme [D] [N] et M. [T] [H] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples,

— rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration au greffe le 26 juin 2024, la Sci du [Adresse 6], M. [W] [Z] et Mme [L] [Z] ont formé appel de la décision.

M. [H] et Mme [N] ont constitué avocat le 19 août 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 22 octobre 2025, la Sci du [Adresse 6], M. [W] [Z] et Mme [Y] [I] épouse [Z] demandent à la cour de :

— juger la Sci du [Adresse 6], M. et Mme [Z] recevables et bien fondés en leur appel ;

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en date du 28 mars 2024 en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de promesse de vente conclu le 2 février 2022 et condamné la Sci du [Adresse 6] à payer à M. [H] et Mme [N] la somme de 8 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022, condamné la Sci aux dépens et à la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes de la Sci ;

— le confirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à verser à la Sci du [Adresse 6], la somme de 45 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022 ou subsidiairement du 1er juin 2022 ;

— condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à verser à la Sci du [Adresse 6], la somme de 36 000 euros au titre de la diminution de la valeur du bien immobilier ;

— condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à verser à la Sci du [Adresse 6], la somme de 1 627,34 euros au titre de la taxe foncière (sauf à parfaire) ;

— condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à verser à la Sci du [Adresse 6], la somme de 5 115,85 euros au titre du prêt relais que la Sci a dû souscrire (sauf à parfaire) ;

— débouter M. [H] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [H] et Mme [N] aux entiers dépens ;

— condamner solidairement M. [H] et Mme [N] à verser à la Sci du [Adresse 6] la somme de 7 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent la réformation du jugement qui a prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente.

Ils soutiennent qu’il n’existe aucune erreur quant au statut juridique du lot n°5 qui a toujours été qualifié de bien en copropriété dans la promesse, ni aucune erreur quant au statut juridique de l’immeuble objet de la promesse, sur lequel la copropriété n’empiète pas. Ils expliquent que seules les références cadastrales de la parcelle section AE n°[Cadastre 10] sont erronées dans la promesse litigieuse, mais que la description de la consistance et de la contenance du bien sont exactes.

Ils sollicitent le débouté de la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation formée par M. [H] et Mme [N].

Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. [H] et Mme [N] de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive, les intimés ne démontrant pas ni leur mauvaise foi ni l’existence d’un préjudice en résultant.

Ils soutiennent que les bénéficiaires de la promesse ont commis une faute en se désistant unilatéralement de leur engagement : ils sollicitent la condamnation de M. [H] et Mme [N] à leur verser la somme de 45 500 euros au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal de retard à compter du 5 mai 2022, ou subsidiairement à compter du 1er juin 2022, date de mise en demeure.

Ils demandent en outre l’indemnisation de leur préjudice en se prévalant de la diminution de la valeur vénale de leur bien à hauteur de 36 000 euros en raison de l’augmentation des taux d’emprunt et d’un contexte économique moins favorable à une acquisition immobilière en comparaison avec la période de conclusion de la promesse litigieuse.

Ils précisent avoir supporté le coût de la taxe foncière pour 1 627,34 euros entre le 15 juillet 2022 et le 31 décembre 2022, alors qu’elle aurait dû être acquittée par M. [H] et Mme [N] ainsi que le coût d’un prêt relais à hauteur de 5 115,85 euros qui n’aurait pas été souscrit si la vente s’était réalisée.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 21 octobre 2025, M. [T] [H] et Mme [D] [N], au visa des articles 1103, 1104,1124,1128, 1130, 1156, 1186, 1224, 1240,1589 et 2286 du code civil et 700 du code de procédure civile, demandent à la cour de :

— déclarer la Sci du [Adresse 6] mal fondée en son appel du jugement rendu le 28 mars 2024 RG n°22/03874 ;

— déclarer Mme [D] [N] et M. [T] [H] bien fondés dans leur appel incident ;

à titre principal :

— confirmer le jugement rendu le 28 mars 2024 RG n°22/03874, en ce qu’il a :

* prononcé la nullité du contrat de promesse de vente conclue le 2 février 2022 entre la Sci du [Adresse 6] d’une part, et Mme [D] [N] et M. [T] [H] d’autre part, ;

* condamné la Sci du [Adresse 6] à payer à Mme [D] [N] et M. [T] [H] la somme de 8 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 ;

* condamné la Sci du [Adresse 6] aux entiers dépens,

* condamné la Sci du [Adresse 6] à payer à Mme [D] [N] et M. [T] [H] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer le jugement rendu en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de promesse de vente conclue le 2 février 2022 entre la Sci du [Adresse 6] et Mme [D] [N] et M. [T] [H] :

— infirmer le jugement rendu le 28 mars 2024 RG n°22/03874 en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [D] [N] et M. [T] [H] tendant à la résolution du contrat de promesse de vente et rejeté la demande en paiement de Mme [D] [N] et M. [T] [H] au titre d’une résistance abusive de la Sci du [Adresse 6] ;

statuant à nouveau :

— constater la résolution de la promesse de vente conclue entre Mme [N] et M. [H] et la Sci du [Adresse 6] à l’initiative de la Sci du [Adresse 6] ;

— débouter la Sci du [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes de condamnation de Mme [N] et M. [H] au titre de l’indemnité d’immobilisation et tous dommages et intérêts distincts de l’indemnité d’immobilisation ;

— constater la non-réalisation de la vente aux seules fautes de la Sci du [Adresse 6] ;

en tout état de cause :

— condamner la Sci du [Adresse 6] au versement d’une somme de 2 000 euros au profit de Mme [D] [N] et M. [T] [H] à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la Sci du [Adresse 6] au versement d’une somme de 5 000 euros au profit de Mme [D] [N] et M. [T] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la Sci du [Adresse 6] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la promesse de vente et ordonné la restitution de la somme de 8 000 euros consignée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Ils soutiennent que les limites cadastrales définies dans la promesse de vente ne correspondent pas à la réalité des lieux.

Ils ajoutent qu’un empiétement de la copropriété voisine sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 10] a été constaté, le lot n°5 situé sur la parcelle AE n°[Cadastre 7] étant en réalité situé sur la parcelle n°[Cadastre 10].

Ils précisent que contrairement à ce que soutient la Sci, la promesse de vente contient une erreur qui ne porte pas sur les seules références cadastrales. Il existe une erreur sur le statut juridique d’une des places de parking désignée comme étant un lot compris dans une copropriété. L’acte a omis d’indiquer que la parcelle AE n°[Cadastre 10] fait l’objet d’une occupation irrégulière par la copropriété voisine. Or cette erreur quant au statut juridique du bien promis est une erreur portant sur les qualités substantielles de la chose vendue en ce qu’elle entraîne des conséquences importantes pour leurs propriétaires.

A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que la promesse de vente n’était pas nulle, ils se prévalent de la résolution de l’avant-contrat aux torts de la Sci du [Adresse 6].

Ils reprochent à leur promettante d’avoir remis le bien litigieux à la vente le 22 mai 2022, avant même la date de réitération de la promesse. Ils expliquent s’être désistés de leur engagement faute d’avoir obtenu certaines informations sollicitées auprès de la Sci.

Ils sollicitent le débouté de la demande formée par la Sci du [Adresse 6] au titre de l’indemnité d’immobilisation et demandent la restitution de la somme consignée au titre de cette indemnité.

Ils font valoir que toutes les conditions suspensives n’étaient pas réalisées, notamment celles tenant à la purge de tout droit de préemption sur le bien et à la communication des titres de propriétés antérieures et des pièces d’urbanisme justifiant de l’inexistence de servitudes, charges et vices.

Ils reprochent à la Sci promettante une absence de transparence sur la consistance du bien promis et une absence de diligences pour réaliser les conditions suspensives contractuellement prévues, empêchant toute réitération de la vente projetée.

MOTIVATION

1- Sur la nullité de la promesse de vente

L’article 1124 dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du code civil indique que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Au sens de l’article 1133 du code civil, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’article 1178 du code civil prévoit qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, par acte notarié en date du 2 février 2022, la Sci du [Adresse 6] s’est engagée aux termes d’une promesse de vente à vendre à M. [H] et Mme [N] les biens suivants :

« Immeuble article un :

— une maison à usage d’habitation figurant au cadastre sections AE [Cadastre 9] et AE [Cadastre 10]

Immeuble article deux :

dans un ensemble immobilier figurant au cadastre AE [Cadastre 7], les lots de copropriété suivants :

— lot numéro 5 : un parking extérieur

— lot numéro 6 : un parking extérieur

— lot numéro 11 : dans le bâtiment A, au rez de chaussée un parking. »

Selon la promesse de vente, les lots 5, 6, et 11 sont donc situés sur la parcelle AE [Cadastre 7], qui appartient à la copropriété.

Sur le plan cadastral versé aux débats, la limite qui sépare la parcelle AE [Cadastre 7] des parcelles voisines AE [Cadastre 5], AE [Cadastre 10] et AE [Cadastre 4] est une ligne droite qui longe les limites de propriété.

Cependant, sur l’état descriptif de division de la copropriété, cette limite est décalée à l’intérieur de la parcelle [Cadastre 10], ce qui est attesté par les photographies aériennes versées aux débats. Sur ces photographies il apparaît en effet qu’une place de stationnement se situe sur la parcelle AE [Cadastre 10].

Cette situation est confirmée par courrier du 22 juillet 2022 de l’office notarial, auprès duquel la promesse a été conclue, qui indique :

« Les acquéreurs se sont rendus compte que les limites cadastrales ne correspondaient pas à la réalité des lieux. En effet il s’avère qu’une partie de la copropriété empiète sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 10]. Cette parcelle a été cédée par le syndicat des copropriétaires en 2019 pour être rattachée à la propriété cadastrée AE[Cadastre 9]. Or il s’avère que le lot numéro 5 est en réalité sur la parcelle cadastrée section AE [Cadastre 10]. Ledit lot aurait dû être annulé au moment de la cession de la parcelle [Cadastre 10]. »

Ainsi le lot de copropriété n°5 se situe, non sur la parcelle AE [Cadastre 7] mais sur la parcelle AE [Cadastre 10].

La Sci soutient que puisque la promesse porte sur la parcelle AE [Cadastre 10], elle inclut nécessairement la place de parking comme annoncé, que la consistance des biens vendus est donc la même et qu’il ne s’agit que d’une erreur d’indication de référence cadastrale.

Cependant, dès lors que le lot n° 5 de la copropriété se situe sur la parcelle AE [Cadastre 10], il en résulte que la copropriété empiète sur cette parcelle voisine, peu important que le parking bénéficie de fait aux propriétaires de cette parcelle.

Il a d’ailleurs été mis fin à cet empiétement après que M. [H] et Mme [N] se soient désistés de leur promesse le 5 mai 2022.

Selon les pièces versées aux débats, la parcelle AE [Cadastre 10] propriété de la Sci du [Adresse 6] a ensuite été divisée en deux parcelles AE [Cadastre 12] et [Cadastre 11]. Par acte notarié du 2 mars 2023, la Sci a cédé à titre gratuit au syndicat des copropriétaires la parcelle AE [Cadastre 12] de 35 m².

Par acte notarié du même jour, il a été procédé à l’élargissement de l’assiette de la copropriété à cette parcelle AE [Cadastre 12].

Selon le relevé des formalités publiées versé aux débats, une modification de l’état descriptif de division du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13] a ensuite été établie le 2 mars 2023.

Contrairement à ce que prétend la Sci, la cession par acte notarié d’une partie de la parcelle AE [Cadastre 10] ne constitue nullement la rectification d’une erreur cadastrale.

Il s’agit d’un transfert de propriété aux termes duquel une partie de la parcelle AE [Cadastre 10] est devenue propriété du syndicat des copropriétaires.

Il a ainsi été mis fin à l’empiétement qui existait à la date de la promesse de vente litigieuse.

L’existence de cet empiétement, fût-il d’une place de parking, a des conséquences importantes sur la définition du bien promis et sur la consistance de la promesse de vente : cette erreur portant sur l’objet même de la vente fait obstacle à la rencontre des consentements et entraîne la nullité de la promesse vente.

Il s’agit d’une erreur sur les qualités substantielles du bien objet de la promesse de vente notariée du 2 février 2022.

C’est donc justement que le premier juge a prononcé la nullité de la promesse de vente et ordonné, en application de l’article 1178 du code civil la restitution de la somme de 8 000 euros qui avait été consignée par M. [H] et Mme [N] entre les mains du notaire.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

2- Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [H] et Mme [N]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constitue pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice ni une quelconque résistance abusive.

N’étant pas démontrée la mauvaise foi de la Sci du [Adresse 6] et en l’absence de justification par M. [H] et Mme [N] d’un quelconque préjudice, il convient de rejeter leur demande de dommages et intérêts.

3- Sur les frais de procédure

La Sci du [Adresse 6] succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ; les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] et Mme [N] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. La Sci du [Adresse 6] sera condamnée à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; elle-même étant déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire

Confirme en ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 28 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen ;

Y ajoutant

Déboute M. [H] et Mme [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne la Sci du [Adresse 6] aux dépens d’appel ;

Condamne la Sci du [Adresse 6] à payer à M. [T] [H] et Mme [D] [N] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sci du [Adresse 6] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,