N° RG 23/02121 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L3B2

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Stella MARCELLI

la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 4 FEVRIER 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/03885) rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 4 mai 2023, suivant déclaration d’appel du 2 juin 2023

APPELANT :

M. [J] [I]

né le 06 Septembre 1954 à [Localité 6] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Stella MARCELLI, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001675 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉ :

ACTIS – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, Etablissement public immatriculé au registre de commerce et des sociétés de GRENOBLE sous le n° 348 579 095, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère, faisant fonction de présidente

M. Lionel Bruno, conseiller

A l’audience publique du 3 décembre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2005, l’établissement public à caractère industriel et commercial Actis a donné à bail à M. [J] [I] un appartement de type T2 situé [Adresse 4].

Selon exploit du 11 juillet 2022, M. [J] [I] a fait assigner l’établissement Actis devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de le voir condamner à lui verser 12 000 euros de dommages et intérêts pour logement indécent et d’ordonner son relogement dans un logement décent sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par jugement du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté M. [I] de sa demande d’indemnisation résultant du trouble de jouissance lié à ses conditions de logement,

— débouté M. [I] de sa demande d’injonction d’attribution d’un logement décent,

— condamné M. [I] à verser 500 euros à l’établissement public à caractère industriel et commercial Actis au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux entiers dépens,

— rejeté pour le surplus les autres demandes des parties.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 2 juin 2023, M. [J] [I] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2024, M. [J] [I] demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions la décision déférée rendue le 4 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble et de :

— dire et juger qu’Actis n’a pas respecté les dispositions relatives à la mise à disposition d’un logement décent assurant au locataire une jouissance paisible des lieux loués,

— dire et juger qu’il en est résulté un préjudice incontestable pour M. [J] [I],

— condamner Actis au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— faire injonction à Actis de proposer un logement décent à M. [J] [I] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— débouter Actis de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, M. [I] fait valoir qu’en regard des désagréments rencontrés dans son logement, il a rapidement, ensuite du bail, émis une demande de relogement en vain. Il explique avoir été contraint de refuser les propositions du bailleur, car les logements proposés étaient inhabitables en l’état, que des travaux étaient à prévoir après signature du bail ou que la gestion approximative par le bailleur ne le permettait pas. M. [I] expose la multiplicité des nuisances et sinistres subis et le défaut de diligence du bailleur pour y remédier. Il souligne que, depuis le jugement, deux sinistres qui ne lui sont pas imputables sont intervenus. Il soutient que le logement occupé ne lui permet pas de vivre dans des conditions d’habitabilité décente et estime qu’un logement peut être considéré indécent sans pour autant qu’il y ait péril ou insécurité, ce qui est le cas compte tenu des dégâts des eaux répétés, du dysfonctionnement de la chaudière, de la condensation autour de la fenêtre, en cas de pluie infiltration d’eau par la fenêtre du salon, buée et ventilation défectueuse.

Suivant dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2023, l’établissement Actis demande à la cour de confirmer le jugement entrepris du 4 mai 2023 en toutes ses dispositions et :

— débouter par conséquent M.[J] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M.[J] [I] au paiement de la somme complémentaire en cause d’appel de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’établissement Actis fait valoir que, contrairement à ce que soutient l’appelant, il est démontré que des propositions de relogement ont été transmises au locataire et que l’ensemble des réparations nécessaires a été réalisé en temps utile.

Il ajoute que le rapport du CCAS produit par M. [I] ne permet pas de considérer le logement comme étant indécent au sens des dispositions réglementaires.

Relativement au préjudice, l’établissement Actis soutient que M. [I] ne justifie aucunement de son préjudice qu’il chiffre à la somme de 12 000 euros.

Il précise enfin que le juge des contentieux de la protection n’a pas compétence pour imposer au bailleur social le relogement de son locataire.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur le trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose : 'le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent'.

Aux termes de l’article 1720 du même code, 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

Aux termes de l’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'

En l’espèce, M. [I] produit notamment au soutien de ses demandes :

— de nombreux courriers ou email (pièces n°8,9,10,11,13,15,19)

— un courrier de son conseil (pièce 16)

— un courrier de la commission de médiation de l’Isère (pièce 20)

— un rapport de visite du CCAS de [Localité 5] du 14 février 2020

Ces différentes pièces, qui, pour l’essentiel, ne font que relater les dires du locataire, ne permettent aucunement de caractériser l’indécence du logement et encore moins le trouble de jouissance.

Il est à noter que le rapport du CCAS dont se prévaut l’appelant pour justifier de l’indécence ne fait que constater des traces de condensation autour des fenêtres. Relativement aux infiltrations d’eau ou la formation de buée, les verbes sont employés au conditionnel (s’infiltrerait, formerait) et ces informations ne sont donc que la retranscription des plaintes du locataire.

Au contraire, la synthèse de ce rapport révèle que :

— la consommation de gaz est inférieure à la moyenne attendue pour ce type de logement,

— cette faible consommation est révélatrice de fortes restrictions que M. [I] s’impose. Elle est aussi la cause de l’humidité du logement et des fortes condensations décrites,

— pour limiter les condensations autour des fenêtres, il est conseillé à l’intéressé de mieux chauffer tout son logement.

Il convient également de souligner que le bailleur produit les certificats d’intervention annuels de la chaudière des années 2018 à 2022, relevant le bon fonctionnement de celle-ci. L’observation annotée sur le certificat du 4 décembre 2018 ne fait que remarquer que la chaudière 'se met en route souvent, car trop grosse pour l’appartement', sans pour autant que cela engendre une surconsommation, comme en témoigne le rapport du CCAS.

Il ressort de ces éléments que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que M. [I] ne rapporte pas la preuve des diverses nuisances dont il se prévaut. Dès lors, il sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance en confirmation du jugement.

Sur la demande tendant à enjoindre au bailleur l’attribution d’un logement

Le caractère indécent du logement n’ayant pas été retenu, il convient de débouter M. [I] de sa demande tendant à faire injonction à Actis de lui proposer un logement décent.

Sur le moyen tiré du caractère prioritaire du relogement reconnu à M. [I] par la commission de médiation de l’Isère qui a considéré que ce dernier était dans 'l’attente d’un logement social depuis un délai supérieur au délai fixé par arrêté préfectoral’ ; c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les demandes de relogement dans ce cadre, relèvent de la juridiction administrative conformément à l’article L.441-2-3-1-I du code de la construction qui énonce que 'Le demandeur qui a été reconnu par la commission de médiation comme prioritaire et comme devant être logé d’urgence et qui n’a pas reçu, dans un délai fixé par décret, une offre de logement tenant compte de ses besoins et de ses capacités peut introduire un recours devant la juridiction administrative tendant à ce que soit ordonné son logement ou son relogement.'

En effet, le juge judiciaire ne peut ordonner à un bailleur social de procéder à la mutation de logement d’un locataire dès lors que cette mutation relève de la compétence de la commission d’attribution du bailleur et ne peut être critiquée que devant le juge administratif (tribunal des conflits, 9 mai 2016).

Le jugement sera confirmé de ce chef.

M. [I] sera condamné aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement,

Condamne M. [I] à payer à l’établissement Actis la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Ludivine Chetail, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE