Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 11 mars 2025, n° 24/02552

TGI Valence 12 juin 2024

CA Grenoble
Confirmation 11 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Incompétence du juge des référés
La cour a estimé que le juge des référés a agi dans ses prérogatives en tenant compte des éléments factuels et des désordres constatés, justifiant ainsi la consignation des loyers.
Rejeté
Absence de justification des désordres
La cour a jugé que les désordres constatés, notamment en matière de sécurité incendie, justifient la consignation des loyers pour protéger les intérêts du locataire.
Accepté
Frais non justifiés par le locataire
La cour a condamné la SCI A2P à verser des frais au locataire, considérant que la demande de consignation était justifiée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI A2P a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Valence qui autorisait la consignation de loyers dus par le Groupement hospitalier des Portes de Provence sur un compte séquestre, en raison de désordres affectant l'EHPAD. La question juridique principale était de savoir si le juge des référés avait excédé ses pouvoirs en ordonnant cette consignation sans examiner le fond du litige. La première instance a répondu par l'affirmative, considérant que des désordres graves, notamment en matière de sécurité incendie, justifiaient la mesure. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant que la sécurité des lieux n'était pas assurée et que la consignation était proportionnée. La cour a également condamné la SCI A2P à verser des frais au Groupement hospitalier.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 11 mars 2025, n° 24/02552
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/02552
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Valence, 12 juin 2024, N° 24/00300
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julie MISMISISElodie BORONAD
Cabinet(s) :	FAYOL AVOCATSABAD & VILLEMAGNE - AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. A2P [ Localité 4 ] c/ Etablissement Public GROUPEMENT HOSPITALIER DES PORTES DE PROVENCE

Texte intégral

N° RG 24/02552 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MKPB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELAS ABAD & VILLEMAGNE – AVOCATS ASSOCIÉS

la SELARL FAYOL AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 11 MARS 2025

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 24/00300) rendue par le président du tribunal judiciaire de Valence en date du 12 juin 2024, suivant déclaration d’appel du 5 juillet 2024

APPELANTE :

S.C.I. A2P [Localité 4], Société civile immobilière au capital de 1 000 000,00 €, Immatriculée au Registre du commerce et des Sociétés de PARIS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Johanna ABAD de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et représentée par M^e Julie MISMISIS de la SELARL Le Cabinet RACINE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMÉE :

Etablissement Public GROUPEMENT HOSPITALIER DES PORTES DE PROVENCE, établissement public hospitalier, identifié au SIREN sous le numéro 200 063 535 prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE substituée par M^e Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de Présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 7 janvier 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 04 mars 2014, la société SCI A2P [Localité 4] a confié la réalisation d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) de 60 places, 10 logements adaptés et 39 places de parking sis [Adresse 1] à [Localité 4] à la société SCI Kruger, promoteur.

Ce bien a été donné à bail en l’état futur d’achèvement au Centre hospitalier de [Localité 5], aujourd’hui dénommé Groupement hospitalier portes de Provence pour une durée de douze années à compter de la mise à disposition des locaux.

L’ensemble immobilier a été livré avec réserves le 30 juin 2015.

Depuis 2019, le site est géré par société Careit.

Faisant état de désordres, par acte d’huissier du 12 avril 2024, le Groupement hospitalier portes de Provence a assigné la société A2P [Localité 4] devant le juge des référés du tribunal de Valence aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire pour constater les désordres allégués, chiffrer le coût des travaux de remise en état et être autorisée à consigner sur un compte séquestre les loyers dus.

Par ordonnance du 12 juin 2024, le juge des référés a notamment :

— ordonné une mesure d’instruction à savoir en l’espèce une expertise confiée à Monsieur [Y] [I], expert près la cour d’appel de Grenoble avec pour mission, après avoir convoqué les parties, avisés leurs conseils, et recueillis tous les documents nécessaires :

[']

— autorisé la consignation sur un compte séquestre des loyers dus par le GHPP (payables à terme échu trimestriellement) à hauteur d’un montant qu’un quart (hors toutes les charges lesquelles devront continuer à être payées intégralement) et ce compter du premier trimestre à échoir à la date de la présente décision doit le 30 juin 2024 jusqu’à la levée par décision judiciaire ou accord des parties consigné dans un écrit contradictoire ;

— [dit] que l’Etablissement public Groupement hospitalier portes de Provence devra consigner au greffe du tribunal, à l’ordre du Régisseur d’avances et de recettes, avant le 19 juillet 2024, à peine de caducité de la présente décision, la somme de 6500 euros, à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le trésorier payeur général ;

— subordonné le commencement des opérations d’expertise au versement de la consignation ;

['] »

Par déclaration d’appel en date du 5 juillet 2024, la société A2P [Localité 4] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions notifiées le 13 décembre 2024, la SCI A2P [Localité 4] demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces du dossier,

— infirmer l’ordonnance du juge du tribunal judiciaire de Valence en date du 12 juin 2024 (RG n°24/00300) en ce qu’elle a autorisé la consignation sur un compte séquestre des loyers dus par le Groupement hospitalier portes de Provence (payables à terme échu trimestriellement) à hauteur d’un montant d’un quart (hors toutes les charges lesquelles devront continuer à être payées intégralement) et ce à compter du premier trimestre à échoir à la date de la décision soit le 30 juin 2024 jusqu’à la levée par décision judiciaire de cette consignation ou accord des parties consigné dans un écrit contradictoire ;

Et statuant à nouveau,

— débouter le Groupement hospitalier portes de Provence, de sa demande de consignation des loyers sur un compte séquestre ;

En tout état de cause,

— condamner le Groupement hospitalier portes de Provence à verser à la société A2P [Localité 4] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Groupement hospitalier portes de Provence aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI A2P [Localité 4] énonce que la demande de consignation des loyers formulée par le preneur suppose l’examen préalable de la question de la délivrance du bâtiment au regard des stipulations contractuelles du bail unissant les parties, une exception d’inexécution qui consisterait en la prétendue inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance étant opposée par le preneur, et déclare que ces questions relèvent de la juridiction du fond et échappent aux pouvoirs du juge des référés qui ne dispose pas des éléments d’appréciation permettant d’établir la réalité des désordres allégués et d’apprécier les responsabilités encourues.

Elle indique que lors de la première réunion qui s’est tenue sur site le 22 juillet 2024, l’expert judiciaire a pu constater que l’EPHAD était normalement exploité sans discontinuer et sans réduction de surface, et qu’il convient de rappeler que le paiement des loyers constitue l’obligation essentielle du preneur en contrepartie de la délivrance des lieux par le bailleur.

Elle fait état du non-respect par le groupement hospitalier de ses propres obligations, notamment dans la formation de son personnel en matière de sécurité incendie.

Elle affirme que la consignation des loyers n’est aucunement justifiée dans la mesure où aucun des désordres allégués par le preneur n’a d’incidence sur l’exploitation courante de l’EHPAD.

Dans ses conclusions notifiées le 23 septembre 2024, le groupement hospitalier Portes de Provence demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence le 12 juin 2024 ;

— débouter la SCI A2P [Localité 4] de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— ordonner la consignation des loyers à hauteur de 270 000 euros sur un compte séquestre jusqu’à la réalisation par le bailleur des travaux relevant de son obligation de délivrance ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI A2P [Localité 4] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI A2P [Localité 4] aux dépens d’appel.

Le groupement hospitalier de Portes de Provence rappelle l’obligation de délivrance du bailleur, dont il résulte que ce dernier est tenu, à l’égard du locataire, des vices dont l’immeuble est affecté lors de sa conception et de sa réalisation

Il indique avoir sollicité la consignation d’une partie des loyers au regard des conséquences des manquements du bailleur sur l’exploitation de l’EHPAD.

Il fait état des constatations de l’expert, soulignant que l’un des logements est inhabitable et que surtout, l’EHPAD est affecté d’un grave désordre concernant le système de sécurité incendie (SSI), et ce alors que le public accueilli par l’EHPAD est vulnérable.

Il précise qu’à la suite des alertes émises par l’expert amiable Monsieur [T], confirmées par le bureau de contrôle APAVE, le GHPP a été contraint, pour maintenir l’EHPAD ouvert, de faire appel à un service de sécurité incendie et d’assistance aux personnes (SSIAP) qui passe par la mise en place, de manière temporaire, d’une prestation de gardiennage et de surveillance par des agents de sécurité incendie, ce qui représente un montant de 119 954,44 euros TTC, pour la période courant du 17 avril au 31 octobre 2024.

La clôture a été prononcée le 17 décembre 2024.

Par note en délibéré autorisée par la cour, le GHPP a communiqué l’avis défavorable communiqué par la commission de sécurité incendie suite à sa visite de l’établissement.

MOTIFS

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI A2P [Localité 4] allègue que le juge des référés, en retenant une exception d’inexécution liée à un manquement par le bailleur de son obligation de délivrance, a procédé à l’examen au fond des stipulations contractuelles du bail, ce qui excédait sa compétence.

Toutefois, il résulte des pièces transmises que l’expert M. [T], suite à son déplacement sur site le 24 janvier 2024, a longuement décrit dans une partie intitulée « la protection au feu dans les combles » les différents désordres qui résultent tant d’un défaut de conception que d’exécution et ajoute que « la sécurité incendie de tout l’EHPAD n’est pas assurée ». En outre, l’expert note également que dans le local TGBT, il n’existe aucune protection en cas de fuite d’eau et en conclut qu’en cas de fuite, ce local serait très dangereux, ce qui démontre sans contestation possible qu’il existe un risque pour la sécurité des personnels.

A partir du moment où un élément aussi essentiel que la sécurité et notamment la sécurité incendie n’est pas assuré, la SCI A2P [Localité 4] ne saurait sérieusement contester le fait qu’elle ne remplit pas son obligation de délivrance. S’il est exact que l’EHPAD continue à être exploité, et sachant que ce type d’établissement accueille des publics particulièrement vulnérables, ce n’est que parce qu’au titre des mesures conservatoires, un agent dédié à la sécurité incendie est présent de manière continue sur le site, ce qui a des incidences sur le coût de fonctionnement de l’EHPAD.

Dès lors, c’est par une juste appréciation que le premier juge, qui n’a nullement analysé les stipulations contractuelles du bail mais pris en compte les seules données factuelles communiquées, a autorisé la consignation sur un compte séquestre des loyers, au demeurant de manière proportionnée à hauteur d’un quart et non pas totalement, l’ordonnance sera confirmée.

La communication de l’avis défavorable de la commission de sécurité ne fait que confortée l’appréciation portée par la cour au regard des seules pièces intialement versées.

La SCI A2P [Localité 4] sera condamnée au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme l’ordonnance déférée ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI A2P [Localité 4] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI A2P [Localité 4] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE