Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 3 juin 2025, n° 23/02351

CA Grenoble
Infirmation partielle 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Contestation de l'acquisition de la clause résolutoire
La cour a confirmé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car l'appelante n'a pas produit de preuves suffisantes pour contredire le jugement initial.
Rejeté
Indécence du logement et préjudice de jouissance
La cour a estimé que l'appelante n'a pas informé le bailleur des désordres et n'a pas sollicité d'intervention, ce qui ne lui permet pas de contester le paiement des loyers.
Rejeté
Préjudice matériel et moral
La cour a rejeté ces demandes, considérant que l'appelante n'a pas prouvé l'existence de son préjudice ni les démarches effectuées auprès du bailleur.
Accepté
Créance locative
La cour a confirmé que la locataire devait effectivement des arriérés de loyer, car elle n'a pas produit de preuves de paiement.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 3 juin 2025, n° 23/02351
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/02351
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Corentin LEHNERTCéline GUILLET LHOMAT
Cabinet(s) :	SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT
Parties :	Association ASSOCIATION SAINTE AGNES Association Loi 1901, représenté par l' Association SAINTE AGNES, Association Loi 1901

Texte intégral

N° RG 23/02351 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L34F

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

M^e Corentin LEHNERT

la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 03 JUIN 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 22/04486) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 30 mars 2023, suivant déclaration d’appel du 23 Juin 2023

APPELANTE :

Mme [Y] [M]

née le 29 Octobre 1982 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Corentin LEHNERT, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001673 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIM ÉS :

M. [I] [D], représenté par l’Association SAINTE AGNES, Association Loi 1901, [Adresse 6], es qualité de TUTEUR de Monsieur [I] [D] maintenu sous le régime de la tutelle des majeurs selon jugement du Juge des Tutelles du Tribunal d’Instance de GRENOBLE du 28 Novembre 2019, et suivant une ordonnance du 20 janvier 2022,

né le 28 Mars 1966 à [Localité 8] (ILE MAURICE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2024-003459 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

Association ASSOCIATION SAINTE AGNES Association Loi 1901, [Adresse 6], es qualité de TUTEUR de Monsieur [I] [D] maintenu sous le régime de la tutelle des majeurs selon jugement du Juge des Tutelles du Tribunal d’Instance de GRENOBLE du 28 Novembre 2019, et suivant une ordonnance du 20 janvier 2022

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Céline GUILLET LHOMAT de la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Solène roux,, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 ou 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail en date du 24 mai 2012 consenti par Mme [E] [D], M. [F] [L] a pris en location un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 3].

Par avenant du 29 novembre 2013 prenant effet le 1er décembre suivant, Mme [Y] [M] est devenue cotitulaire du bail, puis le bail s’est poursuivi au bénéfice de la seule Mme [M].

M. [I] [D] vient aux droits de Mme [E] [D].

M. [D] fait l’objet d’une mesure de tutelle qui a été renouvelée par jugement du 2 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2022, M. [I] [D] représenté par son tuteur, l’association Sainte-Agnès a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, Mme [Y] [M] aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et sa condamnation à payer diverses sommes.

Par jugement du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rejeté la demande de renvoi,

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 mai 2022,

— dit que Mme [Y] [M] devra libérer les lieux,

— ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [Y] [M] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 3],

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 mai 2022 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit 625,17 euros par mois, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— condamné Mme [Y] [M] à payer à M. [I] [D] représente par son tuteur l’association Sainte Agnès, l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

— autorisé en tant que besoin M. [I] [D], représenté par son tuteur, l’association Sainte-Agnès, à faire déposer les meubles dans un garde-meuble de son choix,

— condamné Mme [Y] [M] à payer à M. [I] [D] représenté par son tuteur, l’association Sainte Agnès, la somme de 8 010,05 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2023 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

— débouté M. [I] [D] représenté par son tuteur, l’association Sainte Agnès, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit,

— condamné Mme [Y] [M] à supporter les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 mars 2022 et de la notification au préfet de l’Isère.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le en date du 23 juin 2023, Mme [M] a relevé appel de l’ensemble des chefs du jugement du 30 mars 2023.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2023, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 30 mars 2023 sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [I] [D] représenté par son tuteur, l’association Sainte-Agnès, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

— Déclarer sans objet la demande d’expulsion de M. [D],

— Débouter M. [D], représenté par l’association Sainte-Agnès, de sa demande de résiliation du bail,

— Débouter M. [D], représenté par l’association Sainte-Agnès, de sa demande de paiement de sommes au titre d’arriérés de loyer, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [D], représenté par l’association Sainte-Agnès, à verser à Mme [M] la somme de 11 250 euros au titre du préjudice matériel,

— Condamner M. [D], représenté par l’association Sainte-Agnès, à verser à Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral,

— Condamner M. [D] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’appelante conteste l’acquisition de la clause résolutoire et fait valoir que les loyers des mois de janvier, février et mars 2022 ont été payés. Elle ajoute que, faute pour le bailleur d’avoir fait les travaux nécessaires, il a indûment reçu des sommes au titre de l’allocation aide au logement. Elle précise également qu’ayant quitté le logement, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

L’appelante allègue l’indécence du logement et expose qu’elle a subi un préjudice de jouissance justifiant que lui soit allouée une indemnité correspondant à 75% du montant du loyer pendant deux ans.

Suivant dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024, l’intimé demande à la cour de débouter intégralement Mme [M] de ses demandes, fins et conclusions.

Ce faisant,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 30 mars 2023.

Y ajoutant,

Condamner Mme [Y] [M] à verser à M.[I] [D] représenté par l’association Sainte-Agnès la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, l’intimé fait valoir que la locataire a quitté les lieux et que les demandes de résiliation et d’expulsion sont désormais sans objet. Le bailleur conteste le rapport établi par Soliha qui ne ferait que reprendre les dires de la locataire. Il ajoute que Mme [M] ne démontre pas avoir informé son bailleur des prétendus dysfonctionnements dans son logement ni avoir sollicité des travaux de reprise et qu’elle n’a élevé ses réclamations qu’après l’action judiciaire.

Relativement au montant de la dette locative, il indique que la locataire n’apporte nullement la preuve des paiements pour les loyers dont elle conteste la dette.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoyait que ' toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne reproduit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux deux mois suivant sa signification. Un commandement de payer visant ladite clause a été signifié à Mme [M] le 22 mars 2022 pour la somme de 2 932,71 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif.

Mme [M] qui conteste le décompte du bailleur et allègue avoir repris le paiement du loyer dès le mois de septembre 2022 ne produit, pour autant, aucun élément de nature à contredire l’appréciation retenue par le premier juge.

Dès lors c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2022 et le jugement sera confirmé de ce chef.

Mme [M] ayant quitté les lieux le 25 août 2023, la demande d’expulsion est sans objet en cause d’appel.

Sur la créance du bailleur

Il ressort du dossier une dette locative à hauteur de 8 010,05 euros arrêtée au 31 janvier 2023. Si l’appelante conteste ce montant, elle ne produit, comme l’a pertinemment retenu le premier juge, ni quittances ni aucune autre preuve des paiements allégués.

Partant, Mme [Y] [M] sera condamnée à payer à M. [D] la somme de 8 010,05 euros au titre de l’arriéré locatif en confirmation du jugement, étant précisé que les sommes dues après le 22 mai 2022 doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Sur l’indécence du logement, le préjudice de jouissance et le préjudice moral

En application des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que, si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et à la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

En l’espèce, l’appelante se prévaut de l’indécence du logement et produit un compte rendu de visite de qualification du logement PB établi en février 2023 ensuite d’une visite de l’organisme Soliha le 10 janvier 2023 (pièce 4 appelante). Elle estime ainsi que le bailleur ne pouvait réclamer le paiement de l’arriéré locatif.

Effectivement, si l’opérateur émet un avis concluant à la non-décence du logement en retenant: 'la carence du système de ventilation, présence de moisissure et condensation, installation électrique dangereuse, absence de main courante partie basse de l’escalier, infiltration d’eau ponctuelle', il exclut l’insalubrité (page 10 du compte rendu) de sorte que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée pour justifier le non-paiement des loyers.

De plus l’appelante ne justifie pas avoir informé le bailleur de l’existence de désordres ni sollicité son intervention de telle sorte qu’elle ne peut lui opposer un manquement à son obligation d’entretien.

Il est enfin justifié en l’absence de preuve contraire que le bailleur n’a été alerté des désordres qu’à partir du 27 février 2023, au plus tôt, date à laquelle l’organisme Soliha a réalisé une démarche contradictoire avec Mme [Z] de l’agence Cimm immobilier qui gère le bien (page 14 du compte rendu) l’invitant ainsi à engager des travaux de mise aux normes, soit postérieurement à la saisine du tribunal judiciaire de Grenoble par le bailleur en septembre 2022.

Pour finir, il sera relevé que, depuis la signature de l’avenant au contrat de bail par lequel Mme [M] est devenue cotitulaire du bail en 2013, la locataire n’a jamais informé son bailleur de désordres et ne l’a jamais mis en demeure d’effectuer des travaux de mises aux normes alors que, selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, les obligations incombant au propriétaire sont subordonnées à une information préalable et la participation active de l’occupant qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations et travaux. Ainsi, elle ne saurait sérieusement reprocher au bailleur de n’avoir pas rempli ses obligations alors qu’il est établi que le propriétaire ne disposait d’aucune information sur l’état du logement, étant observé qu’il résulte des pièces produites que la prétendue gravité du trouble de jouissance alléguée par Mme [M] ne l’a nullement conduit à émettre la moindre réclamation pendant toute la durée du bail.

Il convient en conséquence de débouter l’appelante de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

La demande au titre du préjudice moral sera pareillement rejetée, Mme [M] ne démontrant ni 'les différentes supplications d’effectuer les travaux demandés’ adressées au bailleur ni l’étendue de son préjudice en découlant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— dit que Mme [Y] [M] devra libérer les lieux,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

Déboute Mme [Y] [M] de sa demande au titre du préjudice matériel,

Déboute Mme [Y] [M] de sa demande au titre du préjudice moral,

Dit n’ y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [M] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente