N° RG 24/01623 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MHJW

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

M^e Aude ROMA-COLLIGNON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 FEVRIER 2025

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 23/00058) rendue par le tribunal judiciaire de Gap en date du 26 mars 2024, suivant déclaration d’appel du 24 avril 2024

APPELANTE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE LES [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS CJM TRANSIMO dont le siège est sis [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et représenté par Maître David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au Barreau de NICE, plaidant

INTIMÉE :

La Société FONCIA IMMOBILIERE DES HAUTES ALPES, S.A.S

inscrite au RCS [Localité 9] sous le n°320 401 755, représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Aude ROMA-COLLIGNON, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant et représentée par Maître Nicolas MERGER, avocat au Barreau d’Aix-en-Provence, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère, faisant fonction de présidente

M. Lionel Bruno, conseiller

Assistés de M^me Solène Roux, greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La résidence 'les [10]' a désigné en qualité de syndic successivement la SARL Vars immobilier, la SAS Foncia IHDA et enfin la SAS CJM Transimo.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Myrtilles’ située [Adresse 7] à Vars les Claux (Hautes-Alpes), la SAS CJM Transimo en qualité de syndic, et M. [X] [C] [J], en qualité de président du conseil syndical, ont fait délivrer assignation à la SAS Foncia immobilière des Hautes-Alpes (IDHA) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap afin d’obtenir la remise des pièces suivantes au syndic actuel du syndicat des copropriétaires, la SAS CJM Transimo, sous astreinte journalière de 100 euros parjour de retard courant 8 jours après notification de l’ordonnance à intervenir :

1° les plans des bâtiments et des réseaux,

2° les documents de réception des ouvrages et leur conformité,

3° les actes notariés authentiques,

4° le réglement de copropriété original authentique et ses annexes,

5° les archives comptables,

6° les factures des ouvrages effectués pour la garantie ainsi que les contrats,

7° toute la documentation des assemblées générales avec les recommandés, les votes et les émargements de chaque assemblée générale,

8° tous documents concernant ladite copropriété depuis la prise en charge de sa gestion en 2009 par la SARL Vars immobilier, syndic précédent la SAS Foncia IDHA ;

9° le bordereau de remise des archives reçues parla SAS Foncia IDHA de la part dela SARL Vars immobilier en 2019.

Par ordonnance en date du 26 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap a :

— rejeté toutes les demandes formées par le [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS CJM Transimmo et M. [C] [J], président du conseil syndical ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la SAS CJM Transimo ;

— condamné le [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS CJM Transimo et M. [C] [J], président du conseil syndical aux entiers dépens ;

— condamné in solidum le [Adresse 14], représentée par son syndic en exercice, M. [C] [J], président du conseil syndical, à payer à la SAS Foncia immobilière des Hautes-Alpes la somme de 3 000 euros sur le fondement des dipositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel en date du 24 avril 2024, le [Adresse 13]', représenté par son syndic en exercice, la SAS CJM Transimo, a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, l’appelant demande à la cour de :

— in limine litis, constater que la SAS Foncia ne forme aucun appel incident dans le dispositif de ses conclusions, sur sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, et par conséquent, confirmer l’ordonnance de référé sur ce point, et déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée en cause d’appel par la SAS Foncia, rejetée en première instance ;

— sur le fond, réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

juger que la SAS Foncia n’a pas satisfait à la demande de transmission de pièces du 6 janvier 2023 qui lui a été notifiée par le président du conseil syndical de la copropriété 'les Myrtilles’ ;

juger que la SAS Foncia ne démontre pas être dans l’impossibilité de transmettre les pièces réclamées ;

en conséquence, condamner la SAS Foncia à transmettre au nouveau syndic du syndicat des copropriétaires 'les Myrtilles’ les pièces suivantes :

1. les plans des bâtiments et réseaux,

2. les documents de réception des ouvrages et leur conformité,

3. les actes notariés authentiques,

4. le règlement de copropriété original authentique et ses annexes,

5. les archives comptables,

6. les factures des ouvrages effectués pour la garantie ainsi que les contrats,

7. toute la documentation des assemblées générales avec les recommandés, les votes et les émargements de chaque assemblée générale,

8. tous documents concernant la copropriété depuis la prise en charge de sa gestion en 2009 par la SARL Vars immobilier syndic précédent la SAS Foncia,

9. le bordereau de remise des archives reçues par la SAS FONCIA de la part de Vars immobilier,

sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la SAS Foncia au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de M^e Dejan Mihajlovic, de la SELARL Dauphin-Mihajlovic, du barreau de Grenoble.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, l’intimée demande à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Myrtilles’ et l’a condamné à payer à la société Foncia immobilière des Hautes-Alpes la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens et, statuant à nouveau, de :

— déclarer irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence 'les [10]' en ce qu’elles ne permettent pas de comprendre leur objet ;

— constater que la société Foncia IDHA a remis au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives qu’elle détenait pour le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence 'les [10]' ;

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Myrtilles’ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'les Myrtilles’ à payer à la sociétéFoncia IDHA la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamner le [Adresse 12]les Myrtilles’ à payer à la société Foncia IDHA la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le [Adresse 12]les Myrtilles’ aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de production de pièces

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée aux motifs que le président du conseil syndical a notifié un courrier de mise en demeure le 6 janvier 2023 à la SAS Foncia, qu’elle n’a pas communiqué les pièces demandées et qu’elle est incapable de fournir une explication crédible à sa défaillance. Il soutient que la transmission des pièces demandées ets d’autant plus justifiée qu’il est actuellement en contentieux judiciaire dans le cadre des désordres structurels qui affectent l’immeuble.

La SASU Foncia immobilière des Hautes-Alpes demande la confirmation de l’ordonnance déférée. Elle réplique que la société CJM Transimmo ne l’a jamais mise en demeure de transmettre quoi que ce soit et que l’assignation qui lui a été délivrée reprend simplement la liste des documents qui figurait dans ce courrier san stenir compte de toutes les pièces qui ont été remises par ses soins depuis la fin de son mandat. Elle en déduit que l’instance est sans objet.

S’agissant des plans des bâtiments et réseaux, il ont été remis le 27 décembre 2022.

Concernant les 'documents de réception des ouvrages et leur conformité', cette demande est manifestement imprécise selon elle, et ne permet pas de comprendre les documents qu’elle vise. Elle n’a jamais été en possession du 'document ouvrage exécuté (DOE)'.

S’agissant des 'actes notariés authentiques', elle ne peut pas deviner ce qu’entend le syndicat par cette expression qui n’est pas reprise par l’article 18-2.

S’agissant du 'règlement de copropriété original authentique et ses annexes', elle a déjà remis à l’exemplaire qu’elle détenait.

Concernant les 'archives comptables', ces élements ont déjà été remise par message électronique du 13 janvier 2023.

S’agissant des 'factures des ouvrages effectués pour garantie, ainsi que les contrats', cette demande est imprécise et elle n’est pas en leur possession.

Concernant 'toute la documentation des assemblées générales avec les recommandés, les votes et émargements de chaque assemblée générale', ils ont été remis le 27 décembre 2022, étant précisé qu’il ne s’est pas tenu d’assemblée générale en 2020.

S’agissant de 'tous les documents concernant la copropriété depuis la prise en charge de sa gestion en 2009 par la SARL Vars immobilier', cette demande est imprécise, sans objet et ne répond pas à l’obligation légale.

Quant au 'bordereau de remise des archives reçues par la SAS Foncia immobilière des Hautes-Alpes de la parte de la SARL Vars immobilier en 2019, il n’existe pas.

Elle estime que le syndicat a conscience que ses demandes sortent du simple cadre de l’article 18-2 et tente à présent de justifier sa démarche par les nécessités d’une autre procédure judiciaire, mais sans pour autant la mettre en mesure de comprendre l’utilité qu’aurait cette communication de pièces. Elle relève que depuis la désignation du cabinet CJM transimmo, celui-ci n’a jamais eu à se rapprocher d’elle ni à se plaindre d’un quelconque problème de pièce manquante qui empêcherait d’exécuter sa mission normalement.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic dans le délai d’un mois suivant la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

La possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l’article 18-2 d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’exclut pas celle du syndicat (3ème Civ., 3 novembre 2011, n° 10 -21.009), qui a qualité à agir en tant que propriétaire desdits documents dont, en application de l’article 33 du décretdu 17 mars 1967, le syndic n’est que détenteur.

Selon l’article 34 du décret du 17 mars 1967, l’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte d’huissier de justice, adressée à l’ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

La mise en demeure suppose une sommation ou une interpellation suffisante du débiteur d’une obligation.

En l’espèce, le 6 janvier 2023, M. [X] [C] [J], président du conseil syndical, a adressé un courrier par recommandé avec accusé de réception à la société Foncia :

' Notre actuel syndic, Mme [G] du cabinet Transimo, nous a fait part de la pauvreté des documents reçus lors de la remise des archives, quelques maigres classeurs tout au plus.

Le responsable régional de Foncia, M. [D], présent lors de notre dernière AG, nous avait promise réponse à toutes nos demandes. En voilà une qui ne semble pas respecter son engagement.

Alors que pendant des années, votre prédécesseur M. [K] Immo, nous avait parlé d’une montagne d’archives, auxquelles nous ne pouvions accéder à cause du volume trop important, placé dans un endroit inaccessible.

Nos archives doivent contenir :

1. les plans des bâtiments et réseaux,

2. les documents de réception des ouvrages et leur conformité,

3. les actes notariés authentiques,

4. le règlement de copropriété original authentique et ses annexes,

5. les archives comptables,

6. les factures des ouvrages effectués pour la garantie ainsi que les contrats,

7. toute la documentation des assemblées générales avec les recommandés, les votes et les émargements de chaque assemblée générale,

8. tous documents nous concernant depuis la prise en charge parVars immo en 2009,

9. le bordereau de remise des archives que vous avez dû recevoir de la part de M. [W] et le cabinet Vars immo lors de votre achat de ce cabinet en 2019,

10. Toute affaire ou correspondance nous concernant.

Ce décalogue n’est pas exhaustif car bien d’autres questions posées restent sans réponse deurant les trois années que vous avez exercé votre mandat de syndic.

Une demande officielle par des moyens légaux vous sera présentée au terme de deux semaines sans réponse de votre part. Toute trace d’archive nous appartenant doit nous être restituée dans les meilleurs délais. Vous les remettrez à notre actuel syndic cabinet Transimo, en nous faisant part du contenu remis.'

Comme l’a relevé la juridiction de première instance, ce courrier, qui ne vise aucun texte ni ne rappelle les obligations de l’ancien syndic, ne peut être considéré comme valant mise en demeure de restituer les pièces dont il est demandé la communication alors qu’il laisse penser qu’une mise en demeure correspondant à la 'demande officielle’ sera effectuée ultérieurement, dans un délai de deux semaines.

Aussi le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande pour défaut du droit d’agir.

Il convient donc d’infirmer l’ordonnance déférée de ce chef.

2. Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

Moyens des parties

La SAS Foncia immobilère des Hautes-Alpes demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle estime avoir parfaitement exécuté son obligation de transmission des pièces et archives de la copropriété et que la procédure a été engagée abusivement dans le but de lui nuire.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de dommages et intérêts de son adversaire est irrecevable au visa de l’article 905-2 du code de procédure civile aux motifs que la SAS Foncia à aucun moment ne forme appel incident contre l’ordonnance ni ne sollicite sa réformation partielle.

Réponse de la cour

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions, l’intimée ne sollicite pas l’infirmation ou la réformation de l’ordonnance déférée.

Il en résulte que la cour n’est pas saisie du chef de l’ordonnance ayant rejeté la demande d’indemnisation de la SAS Foncia immobilière des Hautes-Alpes.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Déclare la SAS Foncia Immobilière des Hautes-Alpes irrecevable en sa demande tendant à son indemnisation pour procédure abusive ;

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle rejette toutes les demandes formées par le [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la SAS CJM Transimmo et M. [C] [J], président du conseil syndical ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'les Myrtilles’ irrecevable en sa demande de production de pièces ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'les Myrtilles’ à payer à la SASU Foncia Immobilière des Hautes-Alpes la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Ludivine Chetail, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE