Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 15 juillet 2025, n° 24/01465

TGI Valence 21 mars 2024

CA Grenoble
Désistement 15 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Sous-location illégale
La cour a jugé que les sous-loyers perçus par Monsieur [W] étaient illégaux, justifiant ainsi le remboursement demandé par les bailleurs.
Rejeté
Responsabilité contractuelle
La cour a rejeté cette demande, considérant que le préjudice n'était pas suffisamment prouvé.
Accepté
Obligation de réaliser des travaux
La cour a ordonné la réalisation des travaux dans un délai imparti, sous astreinte.
Accepté
Frais de défense
La cour a condamné les bailleurs à payer une somme pour couvrir les frais de défense de Monsieur [W].

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 15 juil. 2025, n° 24/01465
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/01465
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Valence, 21 mars 2024, N° 22/01790
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Floris RAHINSéverine JOUANNEAUSarah IVANOVITCHOlivier JULIEN
Cabinet(s) :	SCHOLAERT ET IVANOVITCH AVOCATSSCP ERIC FICHTER - JULIEN TAMBE
Parties :	Président de la SAS KRIPTOWN, S.A.S. ORPI TROLLAT & BERRY IMMOBILIER, Head of Business Development de la société PLEBICOM

Texte intégral

COUR D’APPEL DE

GRENOBLE

2ème Chambre Civile

Cabinet de

M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état

N° RG 24/01465 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MGZD

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée

le :

à :

la SCP GOURRET JULIEN

la AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS

la SCP JOUANNEAU-PALACCI

ORDONNANCE JURIDICTIONNELLE

DU MARDI 15 JUILLET 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/01790) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 21 mars 2024 suivant déclaration d’appel du 10 Avril 2024

Vu la procédure entre :

Appelant et demandeur à l’incident

M. [K] [W]

né le 6 juin 1978 à [Localité 7] (68)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté et plaidant par M^e Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocat au barreau de LA DRÔME

Intimés et défendeurs à l’incident

M. [H] [I]

né le 25 août 1990 à [Localité 8]

Head of Business Development de la société PLEBICOM

[Adresse 2]

[Localité 6]

M. [X] [I]

né le 19 octobre 1991 à [Localité 8]

Président de la SAS KRIPTOWN

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés et plaidant par par M^e Sarah IVANOVITCH de l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS, avocat au barreau de LA DRÔME

S.A.S. ORPI TROLLAT & BERRY IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocat au barreau de LA DRÔME

substituée par M^e Floris RAHIN, avocat au barreau de GRENOBLE

A l’audience sur incident du 17 juin 2025, Nous,Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, chargée de la mise en état, assistée de Claire Chevallet, greffière, en présence de [V] [G], greffière stagiaire, avons entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré et ce jour avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [I] étaient propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 4].

Suivant acte sous seing privé en date du 9 décembre 2008, Monsieur [I] a donné à bail professionnel à Monsieur [W] un appartement T4 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. La gestion locative était confiée à la société Orpi Trollat & Berry immobilier.

Suivant acte sous seing privé en date du 19 août 2016, Monsieur [I] a donné à bail d’habitation à Madame [A] un appartement situé au 1 er étage de cet immeuble.

Suite aux décès de Monsieur et de Madame [I], Messieurs [X] et [H] [I] sont venus aux droits de leurs parents. Ces derniers ont confié la gestion locative de ce bien immobilier à la société Orpi Trollat & Berry immobilier.

Par jugement du 21 mars 2024, auquel il convient de se reporter pour l’exposé du litige et des prétentions des parties, le tribunal judiciaire de Valence a :

— déclaré irrecevable devant la formation de jugement la demande de M. [X] [I] et M.[H] [I], tendant à voir déclarer irrecevable l’intervention volontaire de Mme [E] [A], du fait de l’absence d’intérêt à agir de cette dernière et/ou de lien suffisant entre ses demandes formées à titre reconventionnel et leurs prétentions originaires formées à titre principale,

— déclaré irrecevable devant la formation de jugement la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] [I] et M. [H] [I], tirée de l’absence de lien suffisant entre les demandes formées à titre reconventionnel par M. [K] [W] et Mme [E] [A] et leurs prétentions originaires formées à titre principal,

— débouté M. [X] [I] et M. [H] [I] de leur demande principale, tendant à voir constater la résolution du bail professionnel conclu avec M. [K] [W], par l’effet de la clause résolutoire,

— condamné M. [K] [W] à rembourser à M. [X] [I] et M. [H] [I] la somme totale de 38.938,00 euros, correspondant aux sous-loyers perçus de ses sous-locataires sans l’autorisation des bailleurs,

— débouté M. [X] [I] et M. [H] [I] de leur demande de dommages-intérêts et du surplus de leurs prétentions dirigées à l’encontre de M. [K] [W],

— condamné M. [X] [I] et M. [H] [I] in solidum à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire M. [N] [B], tels qu’ils sont décrits et chiffrés au chapitre G « Réponses aux questions posées par l’ordonnance », paragraphe 7 («'Indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés et à leurs conséquences dommageables et en évaluer le coût et les délais prévisibles d’exécution, tout en précisant ceux incombant aux bailleurs'») de son rapport désordres 7 1 à 7 0, pages 37 et 38 du rapport), dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— réduit de 20 % le montant hors charges des loyers dus par M [K] [W] et par Mme [E] [A], à compter du 1 er mars 2021, et jusqu’à l’expiration du délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, accordé aux bailleurs pour réaliser les travaux préconisés par l’expert (le loyer restant dû s’élevant à 80% du montant du loyer, outre charges, pendant cette même période),

— débouté M. [K] [W] et Mme [E] [A] du surplus de leurs demandes reconventionnelles relatives à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et /ou à la suspension de tout ou partie de leur loyer ;

— condamné la société Orpi Trollat et Berry immobilier à payer à M. M. [X] [I] et M. [H] [I] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté M. [X] [I] et M. [H] [I] du surplus de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société Orpi Trollat & Berry immobilier ;

— condamné M. [X] [I] et M. [H] [I] in solidum à payer à M. [K] [W] et à Mme [E] [A] la somme de 4.000,00 euros au titre de leurs frais de défense, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [X] [I] et M. [H] [I] de leurs demandes formées sur le même fondement, dirigées tant à l’encontre de M. [K] [W] et de Mme [E] [A] qu’à l’encontre de la société Orpi Trollat & Berry immobilier,

— débouté les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires,

— condamné M. [X] [I] et M. [H] [I] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Le 15 avril 2024, M. [W] a fait signifier à M. [X] [I] et M. [H] [I] le jugement rendu le 21 mars 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Valence et a interjeté appel selon déclaration du 10 avril 2024.

Le 7 juin 2024, M.[W] a formé des conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état aux fins de :

— déclarer toutes conclusions émanant des intimés comme étant irrecevables.

— déclarer irrecevable comme étant prescrite, la demande des consorts [I], en paiement de sous-loyers à Monsieur [W], pour la période antérieure au 30 mai 2017.

— condamner [X] [I] et [H] [I] à payer à [K] [W], la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’incident, dont distraction aux offres de droit de M^e Julien.

Au soutien de ses demandes, M.[W] énonce que les premières conclusions des intimés sont irrecevables à défaut d’indiquer les mentions prévues à l’alinéa 2 de l’article 960 du code de procédure civile.

Il énonce ensuite que les consorts [I] ont formulé une demande en paiement par assignation en date du 30 mai 2022, considérant qu’il leur était dû la somme de 342 euros par mois depuis 12 ans, or cette demande à la supposer même bien fondée, ce sur quoi, la cour est appelée à se prononcer, ne peut concerner que les cinq dernières années précédant leur assignation du 30 mai 2022, par application de la prescription extinctive de cinq ans, prévue à l’article 2224 du code civil, soit sur une période du 30 mai 2017 au 30 mai 2022, date de leur assignation.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 juin 2025, les consorts [R] demandent au conseiller de la mise en état de':

— constater que les mentions prescrites par les articles 960 et 961 du code de procédure civile sont portées sur les présentes conclusions d’incident et dès lors de considérer les conclusions des intimés régularisées,

— juger que M. [W] a sous-loué illégalement le bien litigieux,

En tout état de cause,

— constater le désistement d’instance et d’action à l’encontre de la SAS Orpi Trollat & Berry immobilier,

— débouter la SAS Orpi Trollat & Berry immobilier, taisante et défaillante depuis le début des procédures amiables et judiciaires en 2021, de ses demandes de prise en charge des frais de justice et des dépens,

— condamner la SAS Orpi Trollat & Berry immobilier ITT à verser la somme de 1.800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre principal,

— réformer le jugement rendu le 21 mars 2024 en ce qu’il a condamné M. [W] a verser la somme de 38.938,00 euros au titre des loyers perçus au titre des sous-location illégales,

— condamner M. [W] à régler la somme de 53.352,00 euros, correspondant au montant des sous-loyers perçus soit 342,00 euros x 12 mois x 13 ans,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 21 mars 2024 en ce qu’il a condamné M. [W] à régler la somme de 38.938,00 euros, correspondant aux sous-loyers perçus de ses sous-locataires sans l’autorisation des bailleurs,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la preuve de la sous-location a été établi le 13 septembre 2021, date de à laquelle le procès-verbal de constat a été dressé par Me [Z], commissaire de justice à [Localité 9],

— juger que la prescription quinquennale extinctive s’applique à compter du 13 septembre 2016,

— condamner M. [W] a régler la somme de 342 euros sur 94 mois de sous-location à compter du 13 septembre 2016 et ce jusqu’au 30 juin 2024, soit la somme de 32.148,00 euros,

En tout état de cause,

— débouter M. [W] de toutes ses demandes,

— condamner M. [W] à verser la somme de 1.800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les consorts [I] s’opposent à toute prescription.

Dans ses conclusions d’incident notifiées le 16 juin 2025, la société Orpi Trollat & Berry immobilier demande au conseiller de la mise en état de:

Vu les articles 122 et 913-5 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— juger que les demandes formulées par les Consorts [I] à l’encontre de la société Orpi Trollat & Berry immobilier en indemnisation de leur préjudice matériel ont déjà été tranchées par arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 12 novembre 2024,

— juger que l’appel des consorts [I] à l’encontre du jugement rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Valence viole le principe de l’autorité de la chose jugée,

En conséquence, juger irrecevable l’appel du jugement rendu le 21 mars 2024 interjeté par les consorts [I] à l’encontre de la société Orpi Trollat & Berry immobilier (RG 24/01465),

— juger qu’au regard de ce qui précède les consorts [I] se désistent de leur instance et de leur action à l’encontre de la société Orpi Trollat & Berry immobilier,

— juger que les consorts [W] et [A] ne formulent aucune demande à l’encontre de la société Orpi Trollat & Berry immobilier,

— juger l’action et l’instance d’appel éteintes à l’encontre de la société Orpi Trollat & Berry immobilier,

— débouter les consorts [I] de leur demande d’article 700,

— condamner solidairement les Consorts [I] à payer à la société Orpi Trollat & Berry immobilier la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Orpi Trollat & Berry immobilier énonce que l’action intentée à son encontre était inutile au regard de l’autre procédure ayant abouti à l’arrêt du 12 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions :

Selon l’article 960 du code de procédure civile, la constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

En l’espèce, les consorts [I] ont fait figurer les mentions manquantes dès leur jeu de conclusions suivant la demande, il n’y a donc pas lieu de déclarer les conclusions irrecevables.

Sur la prescription :

Selon l’ancien article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

' prononcer la caducité de l’appel ;

' déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel ; les moyens tendant à l’irrecevabilité de l’appel doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été ;

' déclarer les conclusions irrecevables en application des articles'909'et'910';

' déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l’article'930-1.

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d’appel la caducité ou l’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d’appel peut, d’office, relever la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ou la caducité de celui-ci.

Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l’irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910 et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal.

En l’espèce, M.[W] soulève une fin de non-recevoir en évoquant la prescription de la demande tendant à solliciter le paiement de sous-loyers plus de 5 ans avant l’assignation en paiement.

Toutefois, en page 6 de son jugement, le tribunal judiciaire a relevé l’absence de fin de non-recevoir tirée de la prescription régulièrement soulevée par M.[W].

A cet égard, il convient de préciser que même si la fin de non-recevoir peut être soulevée à tout moment de la procédure, pour autant, elle doit l’être devant le juge compétent, à savoir en première instance devant le juge de la mise en état, et c’est pour ce motif que le tribunal a refusé de statuer sur ladite prescription.

Le conseiller de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir évoquée devant le juge du fond en première instance.

Sur les demandes formées par la SAS Orpi Trollat & Berry immobilier :

S’agissant des demandes de la société Orpi Trollat & Berry immobilier, il résulte de l’examen des pièces du dossier qu’une autre procédure parallèle était en cours entre les consorts [L] et l’agence et que par arrêt du 12 novembre 2024, la cour d’appel de Grenoble a :

— infirmé le jugement en ses dispositions soumises à la Cour sauf en ce qu’il a condamné M. [X] [I] et Monsieur [H] [I] aux dépens de la première instance,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamné in solidum la SA Orpi Trollat & Berry immobilier et la compagnie MMA à payer à M. [X] [I] et M. [H] [I] la somme de 15.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice matériel résultant de sa responsabilité contractuelle,

— Débouté Monsieur [X] [I] et Monsieur [H] [I] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral,

— Condamné in solidum la SA Orpi Trollat & Berry immobilier et la compagnie MMA à payer à M. [X] [I] et M. [H] [I] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamné la SA Orpi Trollat & Berry immobilier et la compagnie d’assurance MMA aux dépens de l’instance d’appel.

Au demeurant, il convient de constater que les consorts [I] se désistent de leur instance et de leur action à l’encontre de l’agence immobilière.

Sur les autres demandes formées par les consorts [I] :

Les autres demandes relèvent du fond et donc de la cour d’appel.

Les dépens suivront l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous Anne-Laure Pliskine, conseillère, chargée de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

Déboutons M.[W] de sa demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions des consorts [I] ;

Constatons le désistement d’instance et d’action des consorts [I] à l’encontre de la SAS Orpi Trollat & Berry immobilier,

Nous déclarons incompétente pour statuer sur la fin de non-recevoir relative à la prescription de la demande de loyers formulée par M.[W] et sur toutes les demandes au fond formulées par les consorts [I],

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens suivront l’instance au fond.

Prononcée par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signée par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente chargée de la mise en état