N° RG 23/03515 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L7NK

C8

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP RICARD

la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 15 MAI 2025

Appel d’un jugement (N° RG 20/00712)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 15 mai 2023

suivant déclaration d’appel du 08 octobre 2023

APPELANTS :

M. [E] [T]

né le 03 Novembre 1972 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A.S. FCA [T] au capital de 10 000 ', immatriculée au RCS de Grenoble sous le numéro 824 006 621, représentée par son Président, Monsieur [E] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés et plaidant par M^e Cécile RICARD de la SCP RICARD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.C.I. REYMOND ALLIES au capital de 1.524,49 euro, inscrite au RCS de Grenoble sous le numéro D 322 323 288 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué et plaidant par M^e MITAUT, avocat au barreau de GRENOBLE,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 février 2025, M^me FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 1984, la SCI Reymond Alliés a consenti un bail commercial à la SNC Speedy et Cie d’une durée de neuf ans.

Le renouvellement du bail commercial a été acté par acte authentique du 1er juin 1993, avec date d’échéance fixée au 28 février 2002.

Par acte sous seing privé du 23 août 2002, le bail commercial a été renouvelé pour neuf ans, jusqu’au 28 février 2011.

Le 1er mars 2011, la société Speedy a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2011. La SCI Reymond Alliés a fait droit à la demande le 13 mars 2011.

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2016, la société Speedy France a cédé son fonds de commerce et son droit au bail à la SAS FCA [T].

Par courrier recommandé du 16 septembre 2019, la SAS FCA [T] a sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la SCI Reymond Alliés. Cette dernière a refusé la demande et notifié une décision de congé au locataire par acte d’huissier du 30 septembre 2019.

Par acte d’huissier du 12 février 2020, la SAS FCA [T] a assigné la SCI Reymond Alliés devant le tribunal judiciaire de Grenoble pour voir prononcer la nullité du congé.

Par acte d’huissier du 13 février 2020, la SCI Reymond Alliés a assigné la SAS FCA [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble pour voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance de référé du 6 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à la décision rendue à l’issue des opérations d’expertise, à la somme provisionnelle de 6.489 euros HT, outre les charges et impôts stipulés au bail, et ordonné une mesure d’expertise judiciaire pour identifier et déterminer tous les éléments permettant de fixer le montant global de l’indemnité d’éviction et de donner un avis sur le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2020.

Monsieur [H] [U] a été désigné en qualité d’expert. Son rapport a été déposé le 17 janvier 2022.

Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— rappelé que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 30 septembre 2019, le bail a pris fin le 31 mars 2020,

— dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la SAS FCA [T] dans les locaux sis [Adresse 4], appartenant à la SCI Reymond Alliés,

— fixé à la somme de 165.475 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI Reymond Alliés à la SAS FCA [T], soit :

*indemnité principale (valeur du fonds) : 119.017 euros,

*frais de déménagement : 5.000 euros ht, à parfaire sur production d’une facture auprès du propriétaire dans les 3 mois du versement de l’indemnité d’éviction,

* remboursement au prorata du droit d’entrée en franchise : 5.556 euros ht, augmentés de la tva,

* frais de remploi et de réinstallation, frais administratifs : 35.902 euros, à parfaire des taxes pour les postes qui le nécessitent,

— dit qu’il conviendra d’y ajouter :

* les frais de licenciement de M. [F] [R], de M. [B] [M] et de M. [X] [G] seront payés sur justificatifs des indemnités versées et coût patronaux afférents aux licenciements pour cessation d’activité, dans le délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité principale, à l’exclusion des indemnités de congés payés et de préavis dus en exécution du contrat de travail,

* la perte du stock (différence entre le prix d’achat et de revente), sur production d’un décompte et des factures d’achat et de revente, dans le délai de trois mois à compter de la même date,

— rejeté la demande de la SAS FCA [T] au titre de :

*l’indemnité complémentaire de déménagement notamment pour remise au ferrailleur,

*l’indemnité de résiliation du contrat de franchise,

*le trouble commercial,

* la perte de revenus du gérant,

* les frais de résiliation anticipée des contrats de crédits et concours bancaires,

* les frais de résiliation anticipée des contrats de services (location de véhicule et télésurveillance),

— dit que la SAS FCA [T] disposera d’un délai de trois mois à compter du versement de l’intégralité de ces sommes pour quitter les lieux,

— condamné la SAS FCA à payer une indemnité d’occupation à hauteur de :

* du 1er avril 2020 au 1er avril 2023 : 23.171,74 ht et hc par an (85% de 27260,44), soit 69.515,22 euros ht et hc pour les 3 années,

* à compter du 1er avril 2023 : une indemnité d’occupation annuelle de 23.171,74 euros hthc, à indexer selon la formule :

IO annuelle (24.044,57 x ILC 1er trimestre 2023 'connu en juin-) / ILC 2022 120,61 à payer trimestriellement, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance exigible postérieure au 1er avril 2023,

— condamné la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme de 346,78 euros à la SAS FCA [T] au titre d’un trop perçu de loyer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme de 2.840 euros à la SAS FCA [T] au titre de la taxe foncière pour les années 2019 et 2020, en deniers ou quittances,

— condamné la SAS FCA [T] à payer la somme de 1.260 euros à la SCI Reymond Alliés au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2018 à 2021,

— ordonné la compensation entre les dettes et les créances connexes de la SCI Reymond Alliés et de la SAS FCA [T],

— rappelé que la SAS FCA [T] a versé au titre de l’indemnité provisionnelle une somme arrêtée au 1er avril 2022 à 51.912 euros,

— débouté la SCI Reymond Alliés de sa demande en paiement de la taxe foncière pour les années postérieures à 2020,

— débouté M. [E] [T] de sa demande en paiement au titre de sa perte de revenus,

— condamné la SCI Reymond Alliés à payer à la SAS FCA la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SCI Reymond Alliés aux entiers dépens,

— rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

Par déclaration du 8 octobre 2023, la SAS FCA [T] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 165.475 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI Reymond Alliés à la SAS FCA [T], soit: indemnité principale (valeur du fonds) de 119.017 euros,frais de déménagement de 5.000 euros ht, frais de remploi et de réinstallation, frais administratifs de 35.902 euros,

— rejeté la demande de la SAS FCA [T] au titre de l’indemnité complémentaire de déménagement notamment pour remise au ferrailleur, de l’indemnité de résiliation du contrat de franchise, du trouble commercial, de la perte de revenus du gérant, des frais de résiliation anticipée des contrats de crédits et concours bancaires, des frais de résiliation anticipée des contrats de services (location de véhicule et télésurveillance),

— condamné la SAS FCA à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023 : une indemnité d’occupation annuelle de 23.171,74 euros hthc, à indexer selon la formule :

IO annuelle (24.044,57 x ILC 1er trimestre 2023 'connu en juin-) / ILC 2022 120,61

— rappelé que la SAS FCA [T] a versé au titre de l’indemnité provisionnelle une somme arrêtée au 1er avril 2022 à 51.912 euros,

— débouté M. [E] [T] de sa demande en paiement au titre de sa perte de revenus.

Par déclaration du 13 octobre 2023, la SAS FCA [T] a formé un appel complémentaire du jugement du 15 mai 2023 en ce qu’il a condamné la SAS FCA [T] à payer la somme de 1.200 euros à la SCI Reymond Alliés au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2018 à 2021.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 9 novembre 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025.

Prétentions et moyens de la SAS FCA [T] et de M. [E] [T]

Dans leurs conclusions remises le 3 février 2025, ils demandent à la cour de:

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* fixé à la somme de 165.475 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues dues par la SCI Reymond Alliés à la SAS FCA [T] , soit : indemnité principale (valeur du fonds) : 119.017 euros – frais de déménagement : 5.000 euros HT – frais de remploi et de réinstallation, frais administratifs : 35.902 euros,

* rejeté la demande de la SAS FCA [T] au titre de la perte du stock, la demande de capitalisation des intérêts, l’indemnité complémentaire de déménagement notamment pour remise au ferrailleur, l’indemnité de résiliation du contrat de franchise, le trouble commercial, la perte de revenus du gérant, les frais de résiliation anticipée des contrats de crédits et concours bancaires, les frais de résiliation anticipée des contrats de services (location de véhicule et télésurveillance),

* condamné la SAS FCA [T] à payer une indemnité d’occupation : – à compter du 1er avril 2023 : une indemnité d’occupation annuelle de 23.171,74 euros HTHC à indexer suivant la formule : IO annuelle (24.044.57 x ILC 1er trimestre 2023 -connu en juin -)/ILC 2022 120.61)

* condamné la SAS FCA [T] à payer la taxe d’ordures ménagères pour la période 2018-2021,

* rappelé que la SAS FCA [T] a versé au titre de l’indemnité d’occupation une somme arrêtée au 1er avril 2022 à 51.912 euros,

* débouté M. [E] [T] de sa demande de paiement au titre de sa perte de revenus,

— rectifier les erreurs matérielles et omissions sur le calcul de l’indemnité d’occupation soit :

* retenir un montant au 1er avril 2020 de 23.050 euros (et non de 23.741.74 euros),

*rectifier le montant résultant de l’augmentation au 1er avril 2023 à 26.484 euros (et non de 27.633 euros),

*ajouter au dispositif la condamnation de la SCI Reymond Alliés à rembourser le trop-perçu depuis le 1er avril 2020,

Statuant à nouveau,

— fixer à la somme de 161.872 euros la valeur du fonds de commerce sur la base de la moyenne des trois derniers chiffres d’affaires,

— condamner la SCI Reymond Alliés à la payer outre intérêts de retard à compter du jugement et capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI Reymond Alliés à payer une provision de 40.000 euros à valoir sur les frais de déménagement et ceux nécessaires à la restitution des locaux,

— condamner la même à payer le solde sur présentation de la facture définitive,

— juger que la demande de paiement de l’indemnité de résiliation par la société Speed est en relation directe et exclusive avec la rupture du bail à l’initiative de la SCI Reymond Alliés,

— condamner en conséquence la SCI Reymond Alliés à la payer sur présentation de la facture de la société Speedy,

— élever la somme allouée à la SAS FCA [T] en raison de la persistance et de l’aggravation du trouble commercial subi à la somme de 50.000 euros et condamner la SCI Reymond Alliés à la payer,

— condamner la SCI Reymond Alliés à payer l’indemnité de résiliation ainsi que tout frais affèrent à la rupture du contrat Locam pour la télésurveillance et Adl Partner pour le véhicule de fonction sur présentation des factures, en particulier:

— pour le contrat Locam pour la télésurveillance : condamner la SCI Reymond Alliés à payer par provision la somme de 2.193.93 euros et le solde dû sur présentation de la facture de résiliation de la société Locam,

— pour le contrat Ayvens pour la location de la voiture : condamner la SCI Reymond Alliés à payer par provision la somme de 8.122.70 euros et le solde dû sur présentation de la facture de résiliation de la société Ayvens,

— pour le prêt Crédit Mutuel pour la machine à démonter les pneus : condamner la SCI Reymond Alliés à payer par provision la somme de 4.178.18 euros et le solde dû sur présentation de la facture de résiliation du Crédit Mutuel,

— condamner la SCI Reymond Alliés à payer le solde des emprunts en cours soit au jour des présentes le contrat PGE (période covid), Crédit Mutuel sur présentation du décompte émis par les établissements bancaires,

Sur l’indemnité d’occupation,

— débouter la SCI Reymond Alliés de ses demandes de réévaluation et d’indexation,

Pour la période du 1 er avril 2020 au 1 er avril 2023:

— rectifier l’erreur matérielle et condamner la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme trop perçue au titre de l’indemnité d’occupation du 1er avril 2020 au 1er avril 2023 soit la somme de 8.732.52 euros,

— juger que la somme sera assortie d’intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

Depuis le 1er avril 2023 :

— réduire le montant de l’indemnité d’occupation à moitié à compter du 1er avril 2023 en raison de l’état du bâtiment et des circonstances de son occupation,

— fixer à la somme annuelle de 15.578 euros le montant de l’indemnité d’occupation,

— juger que la SCI Reymond Alliés a trop-perçu la somme mensuelle de 1.199 euros depuis le 1er avril 2023,

— condamner la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme trop perçue au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1 er avril 2023 soit la somme de 28.776 euros arrêtée au 1er avril 2025,

— le cas échéant, la condamner à rembourser le trop perçu en considération d’un autre pourcentage de réduction qui serait retenu par la cour,

— subsidiairement , en cas de rejet de la demande de réduction condamner la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme résultant de l’erreur de calcul du tribunal pour la période du 1 er avril 2023 au 1er avril 2025, soit la somme de 2 298 euros,

— juger que la somme sera assortie d’intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

Sur la TEOM,

— juger que la SCI Reymond Alliés n’est pas fondée à demander le paiement de la TEOM à la SAS FCA [T] ,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS FCA [T] à payer la somme de 1.160 euros de ce chef,

— condamner la SCI Reymond Alliés à rembourser à la SCI Reymond Alliés les sommes appelées à tort pour la période postérieure soit la somme de 703 euros arrêtée à l’année 2023,

— juger que la somme sera assortie d’intérêts de retard au taux légal à compter de son versement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

Sur la taxe foncière,

— confirmer le jugement et juger que la taxe foncière n’est pas due par le preneur,

— débouter la SCI Reymond Alliés des demandes reconventionnelles présentées à ce titre,

— confirmer la condamnation de la SCI Reymond Alliés à payer la somme de 2.840 euros en remboursement du trop versé,

— juger que la somme sera assortie d’intérêts de retard avec capitalisation des intérêts,

Sur les préjudices liés au dégât des eaux,

— condamner la SCI Reymond Alliés à payer la somme de 943.39 euros en remboursement du préjudice consécutif à l’inondation du 28 mai 2024,

Sur l’indemnité due au gérant,

— condamner la SCI Reymond Alliés à payer à M. [E] [T] en sa qualité de gérant la somme de 52.800 euros à titre de dommages et intérêts,

Sur les intérêts de retard et la capitalisation des intérêts,

— juger que les sommes allouées par le tribunal judiciaire seront assorties d’intérêts de retard à compter de son prononcé,

— ordonner la capitalisation des intérêts par année entière,

Sur les frais de la procédure,

— condamner la SCI Reymond Alliés à payer à la SAS FCA [T] et à M. [E] [T] une indemnité complémentaire de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Reymond Alliés aux entiers dépens de la procédure d’appel,

Pour le surplus,

— confirmer les dispositions du jugement entrepris.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction, elle fait valoir que :

— la valeur du fonds de commerce doit être appréciée au plus près du moment du départ du locataire, les années 2018, 2019 et 2020 retenus par l’expert sont loin de représenter le potentiel de l’entreprise, étant observé que l’activité a été interrompue en 2020 pendant deux mois en raison du Covid, en outre depuis l’obligation au 1er novembre 2021 d’équiper tous les véhicules en pneus neige, son chiffre d’affaire est en augmentation, au regard de la moyenne des années 2021, 2022 et 2023, la valeur du fonds doit être fixée à 161.872 euros,

— s’agissant des frais de déménagement, elle produit un devis pour le seul transfert du matériel atelier de 5.683 euros Ht et un devis de 38.000 euros Ht pour l’enlèvement de tous les encombrants alors que le tribunal lui a alloué une somme de 5.000 euros à parfaire, elle réitère donc sa demande de provision à hauteur de 40.000 euros,

— concernant le coût des licenciements, ceux à prendre en charge sont ceux de MM. [O] et [L],

— sur la perte du stock, le bailleur doit régler la facture sur la présentation du décompte faisant apparaître la différence entre les factures d’achats et de revente et non dans un délai de 3 mois,

— concernant la résiliation du contrat de franchise, celui-ci qui expire au 16 décembre 2025 doit être dénoncé au plus tard 6 mois avant sa fin, or en raison de l’inertie du bailleur, elle va être obligée de le reconduire tacitement, le bailleur doit assumer les conséquences financières de la rupture qui devra intervenir, elle doit être indemnisée sur le prorata du droit d’entrée, soit la somme de 3.334 euros au 15 février 2025, elle doit aussi être indemnisée au titre de l’indemnité de résiliation due à son franchiseur, étant observé que l’article 24 IV du contrat de franchise permettant la résiliation en cas de non renouvellement du bail ne s’applique qu’à la résiliation du contrat à l’initiative du bailleur, cette indemnité ne peut être chiffrée en l’état dès lors qu’elle est dépendante de la date de départ qui dépend de la seule volonté de la SCI Reymond Alliés,

— sur l’indemnité au titre du trouble commercial, elle est due en cas de cessation de l’activité exercée dans les lieux, son trouble a augmenté en raison du refus de payer l’indemnité d’éviction , de l’état détérioré des bâtiments et de la mauvaise volonté du bailleur dans la gestion courante,

— sur la perte de revenus nets de l’entreprise et les frais de réinstallation, il appartient à la SCI Reymond Alliés de prouver le défaut de réinstallation pour s’exonérer de cette indemnité ce qu’elle ne fait pas,

— sur le remboursement des emprunts en cours, elle va être contrainte d’en solliciter la résiliation anticipée, au 15 février 2025, elle sera tenue de régler une indemnité de 2.193,93 euros au titre du contrat LOCAM de télésurveillance et une indemnité de 8.122,70 euros au titre du contrat de location de véhicule auprès d’Ayvens, elle ne pourra plus rembourser les prêts qu’elle a contractés (PGE, BPI, Crédit Mutuel).

Sur l’indemnité d’occupation, elle fait observer que :

— le tribunal qui a considéré que le montant proposé par l’expert était adapté a retenu de façon erronée la somme de 23.741,74 euros alors que l’expert avait conclu à une somme égale à 85% d’un montant de 27.117,68 euros, soit 23.050 euros,

— le bailleur doit donc être condamné à restituer la somme de 8.732,52 euros, étant relevé que le tribunal a omis cette condamnation dans son dispositif,

— à compter du 1er avril 2023, il est demandé une diminution de l’indemnité d’occupation en raison de la dégradation des lieux loués avec des infiltrations d’eau à l’intérieur du local et un refus du bailleur d’intervenir et sa fixation à la somme annuelle de 13.245 euros (26.490 euros x50%), en l’absence de diminution elle demande à ce que l’erreur de calcul du tribunal soit rectifiée.

Sur les accessoires à l’indemnité d’occupation, elle indique que :

— le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur le remboursement d’une charge que si cela a été expressément prévu par le bail,

— la SCI Reymond Alliés a appelé un montant erroné pour la TEOM de 2023,

— le bail ne met pas expressément à la charge de la SAS FCA [T] la taxe foncière, elle n’est donc pas due comme l’a considéré le tribunal.

M. [E] [T], intervenant volontaire, fait observer que n’étant pas salarié et ne pouvant prétendre à une allocation chômage, il est bien fondé à être indemnisé de son préjudice personnel sur la base de son revenu actuel net, qu’il n’a pas eu le temps pour mettre en place un autre projet professionnel, que subsidiairement il doit être indemnisé pour la poursuite d’une activité dans des conditions très difficiles en raison de l’attitude du bailleur.

Prétentions et moyens de la SCI Reymond Alliés

Dans ses conclusions remises le 29 janvier 2025, elle demande à la cour de :

— juger irrecevables les demandes tendant à l’indemnisation du préjudice lié au dégât des eaux,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* fixe à la somme de 165.475 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI Reymond Alliés à la SAS FCA [T], soit :

— indemnité principale (valeur du fonds) : 119.017 euros,

— frais de déménagement : 5.000 euros ht, à parfaire sur production d’une facture auprès du propriétaire dans les 3 mois du versement de l’indemnité d’éviction,

— remboursement au prorata du droit d’entrée en franchise : 5.556 euros Ht, augmentés de la tva,

— frais de remploi et de réinstallation, frais administratifs : 35.902 euros, à parfaire des taxes pour les postes qui le nécessitent,

* dit qu’il conviendra d’y ajouter : [']

— la perte du stock (différence entre le prix d’achat et de revente), sur production d’un décompte et des factures d’achat et de revente, dans le délai de trois mois à compter de la même date,

* dit que la SAS FCA [T] disposera d’un délai de trois mois à compter du versement de l’intégralité de ces sommes pour quitter les lieux,

* condamne la SAS FCA [T] à payer une indemnité d’occupation à hauteur de :

— du 1er avril 2020 au 1er avril 2023: 23.171,74 ht et hc par an (85% de 27260,44), soit 69.515,22 euros ht et hc pour les 3 années,

— à compter du 1er avril 2023 : une indemnité d’occupation annuelle de 23.171,74 euros hthc, à indexer selon la formule : IO annuelle (24.044,57 x ILC 1er trimestre 2023 'connu en juin-) / ILC 2022 120,61, à payer trimestriellement, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance exigible postérieure au 1er avril 2023,

* condamne la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme de 346,78 euros à la SAS FCA [T] au titre d’un trop perçu de loyer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* condamne la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme de 2.840 euros à la SAS FCA [T] au titre de la taxe foncière pour les années 2019 et 2020, en deniers ou quittances,

* rappelle que la SAS FCA [T] a versé au titre de l’indemnité provisionnelle une somme arrêtée au 1er avril 2022 à 51.912 euros,

*déboute la SCI Reymond Alliés de sa demande en paiement de la taxe foncière pour les années postérieures à 2020,

* condamne la SCI Reymond Alliés à payer à la SAS FCA [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

* déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

* condamne la SCI Reymond Alliés aux entiers dépens,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* rappelle que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 30 septembre 2019, le bail a pris fin le 31 mars 2020,

* dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la SAS FCA [T] dans les locaux sis [Adresse 4], appartenant à la SCI Reymond Alliés,

* dit qu’il conviendra d’y ajouter [à l’indemnité d’éviction] :

— les frais de licenciement de M. [F] [R], de M.[B] [M] et de M. [X] [G] seront payés sur justificatifs des indemnités versées et coût patronaux afférents aux licenciements pour cessation d’activité, dans le délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité principale, à l’exclusion des indemnités de congés payés et de préavis dus en exécution du contrat de travail,

* rejette la demande de la SAS FCA [T] au titre de :

— l’indemnité complémentaire de déménagement notamment pour remise au ferrailleur,

— l’indemnité de résiliation du contrat de franchise,

— le trouble commercial,

— la perte de revenus du gérant,

— les frais de résiliation anticipée des contrats de crédits et concours bancaires,

— les frais de résiliation anticipée des contrats de services (location de véhicule et télésurveillance),

* condamne la SAS FCA [T] à payer la somme de 1.260 euros à la SCI Reymond Alliés au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2018 à 2021,

* ordonne la compensation entre les dettes et les créances connexes de la SCI Reymond Alliés et la SAS FCA [T],

* déboute M. [E] [T] de sa demande en paiement au titre de sa perte de revenus,

Et statuant à nouveau :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 97.293 euros au titre de la valeur marchande du fonds,

— rejeter toute demande formulée au titre de :

* l’indemnité de déménagement,

* la perte du stock,

* le droit d’entrée et la résiliation du contrat de franchise,

* une indemnité pour trouble commercial,

* les pertes de revenu du gérant,

* les concours bancaires et contrats à durée déterminée,

— limiter les demandes formulées au titre de l’indemnité de déménagement à la somme de 6.000 euros,

— limiter le délai de départ volontaire de la SAS FCA [T] à un mois à compter de la date de paiement de l’indemnité d’éviction,

— condamner la SAS FCA [T] au paiement de la somme de 34.350,23 euros au titre de l’indemnité d’occupation, de la taxe foncière et des loyers dus entre les années 2018 et 2024,

— condamner la SAS FCA [T] au paiement d’une indemnité d’occupation pour l’année 2025 calculée selon la méthode suivante : indemnité d’occupation annuelle x ILC 1e trimestre 2025 / ILC 2024 (128,68),

— ordonner la compensation entre les dettes connexes des parties selon les termes de l’arrêt à intervenir,

— rejeter toutes demandes contraires formulées par la SAS FCA [T],

— juger que la SAS FCA [T] est tenue du remboursement de la taxe foncière payée par la SAS FCA [T] pour le bien occupé,

— condamner la SAS FCA [T] au paiement d’une somme d’un montant de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS FCA [T] aux entiers dépens.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande tendant à l’indemnisation du préjudice lié au dégât des eaux dès lors que cette demande n’a pas été formée dans les premières conclusions alors que le problème était déjà évoqué dans l’expertise et les premières conclusions.

Sur l’indemnité d’éviction, elle fait observer que :

— en présence d’une impossibilité de trouver des locaux adaptés à son activité et à son contrat de franchise, la SAS FCA [T] ne peut pas prétendre à une indemnité de remploi, à une indemnité de réinstallation, à une indemnité de trouble commercial et à une indemnité de frais administratifs et divers,

— l’indemnité d’éviction correspond donc à la valeur marchande du fonds de commerce, outre les frais de licenciement,

— la valeur du fonds de commerce sera retenue à hauteur de la somme proposée par l’expert judiciaire, il ne peut être pris en considération le développement d’une branche nouvelle d’activité, ni le développement d’activités non autorisées par le bail ce qui est le cas de l’activité de gardiennage des pneus, l’indemnité est appréciée au regard de la consistance du fonds à la date d’effet du congé,

— la SAS FCA [T] ne peut prétendre à des frais de déménagement en l’absence de réinstallation, en outre la somme réclamée à hauteur de 43.683 euros est complètement disproportionnée par rapport à l’estimation de l’expert à hauteur de 6.000 euros,

— sur la perte du stock, la SAS FCA [T] n’a pas une activité de vente au détail et elle ne doit pas quitter les lieux dans un délai si bref qu’elle ne pourrait vendre son stock, en outre l’expert indique que dans l’indemnité de déménagement, le stock a été pris en compte,

— s’agissant du contrat de franchise, les franchises sont incorporées dans les actifs immobilisés, le droit d’entrée a été amorti fiscalement, l’expert a pris en compte le contrat de franchise pour évaluer l’indemnité d’éviction, cette demande ne peut donc rentrer dans les indemnités accessoires, l’indemnité de résiliation a été rejetée à juste titre par le tribunal au regard de l’article 24.4 du contrat stipulant une résiliation sans indemnité en cas de non renouvellement du bail,

— aucune somme n’est due au titre du trouble commercial alors que le preneur ne prévoit pas de réinstallation de son fonds,

— M. [E] [T] est un tiers au contrat de bail, or le bailleur ne doit une indemnisation qu’à son preneur,

— sur les concours bancaires, le bailleur doit indemniser le fonds de commerce et non pas régler les dettes du preneur, l’indemnité d’éviction permettra de payer ces dettes.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation, elle fait valoir que :

— le taux de décote de 0,85% retenu par l’expert ne repose sur aucune démonstration, l’état des lieux ne peut justifier une décote alors qu’il relève de la responsabilité du preneur au titre de son obligation d’entretien, l’indemnité d’occupation doit être fixée au loyer contractuel qui correspond à la valeur locative,

— il y a donc lieu à une révision annuelle sur la base de l’évolution de l’ILC,

— c’est donc la SAS FCA [T] qui est débitrice de la SCI Reymond Alliés.

— il appartient à la SAS FCA [T] de régler la TEOM pour les années 2018 à 2021.

Sur la taxe foncière, elle considère qu’au regard de l’article 2.9 du bail stipulant 'Le preneur acquittera exactement sa contribution mobilière, sa taxe professionnelle et généralement tous impôts, contributions et taxes lui incombant et dont les propriétaires pourraient être responsables à un titre quelconque et il devra en justifier au bailleur à toute réquisition’ il devra rembourser au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et additionnelles ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires, et notamment celles énumérées à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948", la SAS FCA [T] est tenue de lui rembourser la taxe foncière; qu’en outre dans l’acte de cession de fonds de commerce, il est fait référence à la facture de taxe foncière 2015.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande en fixation du montant de l’indemnité d’éviction

En application de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a donc un caractère indemnitaire et vise à réparer l’entier préjudice causé par le défaut de renouvellement. Il existe une présomption de perte du fonds de commerce et c’est au bailleur de rapporter la preuve que le préjudice sera moindre.

En l’espèce, il résulte de l’expertise non contestée par les parties sur ce point que les recherches engagées pour trouver un local à proximité adapté à l’activité de la SAS FCA [T], compte tenu du contrat de franchise avec la société Speedy, n’ont pas prospéré. Il en résulte donc une perte de clientèle et donc une perte du fonds du fonds de commerce pour la SAS FCA [T].

A/ Sur la valeur du fonds de commerce

L’indemnité d’éviction doit être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire, c’est-à-dire au moment où la juridiction est amenée à statuer lorsque le preneur occupe toujours les lieux, ce qui est le cas en l’espèce.

C’est donc de façon erronée, comme l’a relevé au demeurant le premier juge, que l’expert a considéré qu’il ne pouvait pas retenir les chiffres d’affaires postérieurs à la date du non renouvellement du bail pour calculer la valeur du fonds de commerce.

La valeur marchande est calculée à partir des chiffres d’affaires annuels des trois dernières années.

Les trois derniers chiffres d’affaires versés aux débats concernent ceux arrêtés au 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023 et s’établissent de la façon suivante:

année 2021: 404.655 euros

année 2022: 490.419 euros

année 2023: 462.405.

Il en résulte un chiffre d’affaire annuel moyen de 452.493 euros.

L’expert a noté que l’évolution de la réglementation concernant les pneumatiques en hiver, à savoir l’obligation d’équiper tous les véhicules en pneus neige depuis le 1er novembre 2021 assortie d’une sanction depuis novembre 2022, est de nature à améliorer le chiffre d’affaires.

La SAS FCA [T] explique ainsi qu’elle a profité de la vente de pneus et de leur gardiennage depuis l’obligation d’équipement.

Cette activité n’est pas nouvelle mais s’est amplifiée avec la mise en oeuvre de l’obligation d’équipement.

La SCI Reymond Alliés soutient que cette activité non autorisée par le bail ne peut être prise en compte dans l’appréciation du chiffre d’affaire.

Toutefois, dans l’acte authentique du 1er juin 1993, il est prévu s’agissant de la destination des lieux que ceux-ci continueront à servir à l’exploitation d’un fonds de commerce de montage et vente au détail de pièces et divers accessoires pour automobiles, tels que, sans que cette liste soit limitative, les pots d’échappement, les amortisseurs, les pneus, la vidange et la vente d’huiles, ainsi que toutes activités connexes et complémentaires.

Dès lors, contrairement à ce que soutient le bailleur, l’activité exercée par la SAS FCA [T] était autorisée et c’est bien la totalité du chiffre d’affaires qui doit être retenue comme base de calcul.

L’expert avait retenu une valeur de 30% du chiffre d’affaires moyen au motif que les bilans font apparaître un résultat négatif en 2019 et 2020. Toutefois, les exercices comptables que la cour retient pour l’évaluation du fonds de commerce, à savoir les exercices 2021, 2022 et 2023, font tous apparaître un résultat positif. Dès lors, il doit être retenu un coefficient de 35%.

En conséquence, la valeur du fonds de commerce doit être fixée à 452.493 euros x 35% = 158.372 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a retenu la somme de 119.017 euros.

B/ Sur les indemnités accessoires

a) sur l’indemnité de déménagement

Aux termes de l’article L.145-29 du code du commerce, les locaux doivent être restitués vides au bailleur.

En conséquence, contrairement à ce que soutient le bailleur, même dans le cas d’une indemnisation fixée sur la base de la valeur de remplacement du fonds, les frais de déménagement peuvent être pris en considération.

L’expert a proposé une évaluation de l’indemnité de déménagement à 6.000 euros sur la base du devis produit par la SAS FCA [T] au titre du démontage, transfert et remontage du matériel de l’atelier pour un montant de 5.683 euros Ht.

La SAS FCA [T] a produit un devis du 2 novembre 2022, postérieur au dépôt du rapport d’expertise, pour un montant de 38.000 euros au titre du débarras de tous encombrants dans l’atelier et le bureau (ferraille et déchets). Néanmoins, ce devis est particulièrement imprécis dans son libellé et les tâches à accomplir.

Dans la mesure où le devis d’un montant de 5.683 euros Ht porte aussi sur un remontage alors même que la SAS FCA [T] qui sollicite également le coût des licenciements et des indemnités de résiliation de contrats en cours montre ainsi qu’elle n’entend pas se réinstaller, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de déménagement à 5.000 euros ht, à parfaire sur production d’une facture auprès du propriétaire dans les trois mois du versement de l’indemnité d’éviction.

b) sur le coût des licenciements

La cour relève que tant le bailleur que le preneur sollicitent la confirmation des dispositions relatives aux frais de licenciement sauf à préciser que les licenciements à prendre en charge sont ceux de M. [Y] [O] et de M. [C] [L].

c) sur la perte du stock

Le preneur ne peut obtenir une indemnisation à ce titre que s’il justifie de l’importance du stock et de la nécessité de vendre à perte, étant relevé que le stock a déjà été pris en compte dans le cadre de la valorisation du fonds de commerce.

La SAS FCA [T] qui se contente de dire qu’elle est obligée de détenir en permanence un stock suffisant ne justifie ni de l’importance de son stock, ni de la nécessité de vendre à perte.

La SAS FCA [T] sera en conséquence déboutée de cette demande et le jugement sera infirmé sur ce point.

d) Sur la résiliation du contrat de franchise

La SAS FCA [T] a conclu le 15 décembre 2016 un contrat de franchise avec la société Speedy France pour une durée de 9 ans à compter de la date de la signature prévoyant un droit d’entrée de 20.000 euros.

S’agissant de la demande relative au remboursement d’un prorata du droit d’entrée, comme relevé par le bailleur, l’évaluation de l’indemnité d’éviction a déjà tenu compte du contrat de franchise. Par ailleurs, le paiement du droit d’entrée payable à la signature du contrat a été inscrite au premier bilan d’exploitation de la SAS FCA [T] et a été amortie fiscalement. Dès lors, aucune indemnité ne peut être allouée à ce titre. Le jugement sera infirmé sur ce point.

En ce qui concerne l’indemnité de résiliation, si l’article 24-4 IV du contrat de franchise ne prévoit pas d’indemnité à la charge du franchisé lorsque le franchiseur notifie la résiliation du contrat en cas de non-renouvellement ou de non-résiliation du bail afférent aux locaux, ces dispositions ne s’appliquent que dans l’hypothèse d’une résiliation du contrat de franchise à l’initiative du franchiseur et non du franchisé.

Il résulte du courrier du franchiseur du 12 juillet 2023 que celui-ci n’entend pas être à l’initiative de la résiliation du contrat de franchise mais qu’en revanche, il va réclamer au franchisé une indemnité pour résiliation anticipée du contrat par le franchisé correspondant à la perte des redevances hors taxe restant à courir jusqu’à la fin du contrat selon le droit commun.

Dès lors que cette indemnité est la conséquence du non-renouvellement du bail par la SCI Reymond Alliés, la SAS FCA [T] est bien fondée à solliciter la condamnation de la SCI Reymond Alliés à lui rembourser cette indemnité de résiliation sur présentation de la facture de la société Speedy. Le jugement sera infirmé sur ce point.

e) sur les indemnités de résiliation des contrats Locam et Ayvens

S’agissant du contrat Locam, comme l’a fait remarquer le premier juge, celui-ci n’a pas été versé aux débats et il n’est pas justifié de l’indemnité qui pourrait être réclamée à la SAS FCA [T].

Dès lors, la SAS FCA [T] doit être déboutée de sa demande au titre du contrat Locam et le jugement sera confirmé sur ce point.

En revanche, la SAS FCA [T] produit les conditions la liant à la société ALD Partner devenue Ayvens portant sur une location longue durée d’un véhicule et faisant état d’une facture d’ajustement en cas de résiliation anticipée ainsi que la simulation de cette facture d’ajustement.

Toutefois, la cour observe que le contrat qui a débuté le 1er octobre 2021 avait une durée de 36 mois et qu’il se trouve en conséquence expiré sans qu’il y ait donc lieu à une indemnité. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SAS FCA [T] au titre de l’indemnité de résiliation du contrat Ayvens.

f) sur le règlement des emprunts

Le fait pour la SAS FCA [T] de devoir rembourser ses emprunts est sans relation avec le non renouvellement du bail.

Or l’indemnité d’éviction vise à réparer l’entier préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Comme l’a fait remarquer le premier juge, la SAS FCA [T] sera en mesure de régler ses dettes au moyen de l’indemnité principale.

C’est donc à juste titre que celui-ci a rejeté les demandes formées au titre des emprunts.

g) sur le trouble commercial

Ce poste d’indemnisation est destiné à compenser la gestion de l’éviction.

En l’espèce, la SAS FCA [T] est bien fondée à solliciter une indemnisation afin de compenser le temps passé pour envisager un rétablissement professionnel et celui passé pour gérer la communication vis-à-vis de la clientèle, ces taches s’effectuant au détriment de l’activité et entraînant des perturbation dans l’exploitation commerciale.

Cette somme sera fixée à hauteur de 35.902 euros sans qu’il y ait lieu à majoration de cette somme au motif d’un refus de payer l’indemnité d’éviction ou d’une mauvaise gestion du bailleur.

Cette somme de 35.902 euros mentionnée par le tribunal au titre de frais de réinstallation sera retenue au titre d’un trouble commercial, étant relevé que la SAS FCA [T] considère que cette somme allouée par le tribunal vient compenser son préjudice commercial.

Si dans le corps de ses conclusions, la SAS FCA [T] fait état d’une perte de revenus nets de l’entreprise et de frais de réinstallation pour solliciter une indemnité complémentaire, elle n’en chiffre pas le montant et une telle demande ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions.

II – Sur la demande de M. [E] [T] au titre d’une perte de revenus

Comme relevé par le premier juge, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, la SCI Reymond Alliés ne doit une indemnisation qu’à la SAS FCA [T], sa seule co-contracatante, au titre du non renouvellement du bail.

Le fait de ne pas renouveler le bail ne constitue pas une faute et ne peut donner lieu à une indemnisation pour M. [E] [T].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

III – Sur le délai pour quitter les lieux

L’article L. 145-29 du code de commerce dispose qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

C’est donc de façon bien fondée que le premier juge a dit que la SAS FCA [T] disposera d’un délai de trois mois à compter du versement de l’intégralité des sommes pour quitter les lieux.

IV – Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 145-28 du code de commerce, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Cette indemnité d’occupation est donc fixée en référence à la valeur locative.

L’expert a conclu que compte tenu des usages en matière de coefficient d’indemnité d’occupation, de l’état du bien et de la situation de précarité de la SAS FCA [T], le montant de l’indemnité d’occupation HT/TC/an est estimé à 85% du loyer annuel HT/HC/an.

L’indemnité d’occupation étant déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation, c’est avec raison que l’expert a tenu compte de la situation de précarité découlant du refus de renouvellement du bail.

L’expert a aussi tenu compte de l’état du bien pour fixer cette indemnité dans son rapport du 17 janvier 2022.

La SAS FCA [T] produit un procès-verbal de constatations du 15 novembre 2023 faisant état d’une infiltration d’eau de pluie à travers l’étanchéité de la toiture et sollicite un abattement de l’indemnité à hauteur de 50% à compter du 1er avril 2023. Néanmoins, il résulte de ce constat que cette infiltration a la même origine que celle survenue le 22 novembre 2021 et l’expert a déjà tenu compte de l’état du bien et de sa vétusté pour évaluer l’indemnité. Il n’y a donc pas lieu à un nouvel abattement à compter du 1er avril 2023.

Le maintien du locataire dans les lieux s’effectue aux conditions et clauses du contrat de bail. Les baux initiaux ne prévoyaient une révision du loyer que tous les trois ans à la demande des parties. L’expert a noté que la dernière actualisation a eu lieu pour l’année 2016. Compte tenu de la crise sanitaire, il a proposé de reporter la révision du loyer à partir du 1er janvier 2021.

Il en résulte que le loyer à la date du 1er avril 2020 s’élève à la somme de 27.117,68 euros et celui à la date du 1er janvier 2021 à la somme de 27.141,14 euros.

Ainsi, du 1er avril au 31 décembre 2020, l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 17.287,08 euros (27.117,68 euros x 85% x 9/12).

A compter du 1er janvier 2021 et pour les années suivantes, l’expert a proposé un montant d’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 23.069,97 euros (27.141,14 x 85%). Ce montant sera retenu jusqu’au 1er avril 2023.

Postérieurement au 1er avril 2023, cette indemnité doit être fixée à la somme de 24.613,58 euros [ 23.069,97 euros x ILC 1er trimestre 2023 (128,68) / ILC 2022 (120,61) ].

V – Sur la demande de restitution au titre du trop perçu formée par la SAS FCA [T]

a) Sur la demande au titre des loyers et indemnités d’occupation

Pour les années 2017, 2018 et 2020, au regard du tableau de l’expert et des sommes réglées par le locataire, étant relevé que celui-ci ne justifie pas avoir payé des sommes au-delà de celles retenues par le bailleur, il n’est pas justifié d’un trop perçu.

S’agissant de l’année 2020, la SAS FCA [T] aurait dû régler un loyer de 6.779,42 euros (2.259,80 x3) jusqu’au 31 mars 2020 et une indemnité d’occupation de 17.287,08 euros du 1er avril 2020 au 31 décembre 2020, soit un total de 24.066 euros. Elle a réglé la somme de 21.363 euros selon le bailleur, la SAS FCA [T] ne justifiant pas de versements supérieurs. En conséquence, la SAS FCA [T] est redevable de la somme de 2.703,50 euros.

S’agissant de l’année 2021, la SAS FCA [T] aurait dû régler une indemnité d’occupation de 23.069,97 euros. Elle a réglé la somme de 25.956 euros d’où un trop perçu par le bailleur de la somme de 2.886,03 euros.

Pour l’année 2022, la SAS FCA [T] aurait dû régler une indemnité d’occupation de 23.069,97 euros. Elle a réglé la somme de 25.956 euros d’où un trop perçu par le bailleur de la somme de 2.886,03 euros.

Pour l’année 2023, l’indemnité d’occupation due par la SAS FCA [T] est de 24.227,67 euros [ (23.069,97 x 3/12) + (24.613,58 x 9/12)]. Elle a réglé la somme de 25.944,43 d’où un trop perçu par le bailleur de 1.716,78 euros.

Pour l’année 2024, la SAS FCA [T] aurait dû régler une indemnité d’occupation de 24.613,58 euros. Elle a réglé la somme de 25.653,37 euros d’où un trop perçu de 1.039,79 euros.

Au regard de ces éléments, le trop perçu par la SCI Reymond Alliés arrêté au 31 décembre 2024 s’élève à la somme de 5.825,13 euros. Elle sera condamnée à restituer cette somme à la SCI Reymond Alliés.

b) Sur la demande au titre de la taxe foncière

Le bail du 16 mars 1984 stipule en son article 9 que le preneur acquittera exactement sa contribution mobilière, sa taxe professionnelle et généralement tous impôts, contribution et taxes lui incombant et dont les propriétaires pourraient être responsables à un titre quelconque […] et qu’il devra rembourser au bailleur en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et additionnelles, ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires et notamment celles énumérées à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948.

Il en résulte que le locataire est tenu d’acquitter les seuls impôts lui incombant au titre desquels ne figure pas la taxe foncière.

Contrairement à ce que soutient la SCI Reymond Alliés, les taxes locatives et additionnelles ne correspondent pas à la taxe foncière laquelle incombe au propriétaire.

Aucune stipulation du bail ne met expressément à la charge du locataire le réglement de la taxe foncière.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme de 2.840 euros à la SAS FCA [T] au titre de la taxe foncière pour les années 2019 et 2020.

VI – Sur la demande en paiement de la taxe d’ordures ménagères et de la taxe foncière formée par la SCI Reymond Alliés

Au regard des développements précédents, la SCI Reymond Alliés ne peut qu’être déboutée de sa demande en paiement de la taxe foncière pour les années postérieures à 2020. Le jugement sera donc confirmée sur ce point.

En revanche, comme le relève le premier juge, la taxe d’ordures ménagères incombe par nature au locataire. Dès lors que le bail prévoit que le locataire doit s’acquitter de tous les impôts et taxes lui incombant, la SAS FCA [T] doit s’acquitter de la taxe d’ordures ménagères.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SAS FCA [T] à payer la somme de 1.260 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2018 à 2021.

Il en résulte aussi que la SAS FCA [T] ne peut qu’être déboutée de sa demande en remboursement de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023.

VII – Sur le préjudice lié au dégât des eaux

C’est une somme de 943,39 euros qui est sollicitée par la SAS FCA [T] pour la réparation de son préjudice et non celle de 35.756 euros telle que prétendue par la SCI Reymond Alliés.

Le dégât des eaux allégué par la SAS FCA [T] est en date du 28 mai 2024. Dès lors, la survenance du fait allégué étant postérieure au jugement, la demande de l’appelant se trouve recevable.

En revanche, la seule production d’une facture d’un électricien est insuffisante à caractériser le fait allégué et son imputation au bailleur, étant observé que la SAS FCA [T] ne peut se prévaloir utilement de ses propres courriers.

La SAS FCA [T] sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 943,39 euros.

VIII – Sur les mesures accessoires

La SCI Reymond Alliés qui succombe principalement sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la SAS FCA [T] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 165.475 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI Reymond Alliés à la SAS FCA [T], soit plus précisément en ce qu’il a fixé l’indemnité principale (valeur du fonds) à la somme de 119.017 euros, en ce qu’il a prévu le remboursement au prorata du droit d’entrée en franchise à hauteur de la somme de 5.556 euros Ht augmentés de la Tva et en ce qu’il a fixé des frais de remploi et de réinstallation à la somme de 35.902 euros,

— dit qu’il conviendra d’ajouter la perte du stock (différence entre le prix d’achat et de revente) sur production d’un décompte et des factures d’achat et de revente dans le délai de trois mois,

— rejeté l’indemnité de résiliation du contrat de franchise et l’indemnité de trouble commercial,

— rejeté la demande au titre du trouble commercial,

— condamné la SAS FCA à payer une indemnité d’occupation à hauteur de :

* du 1er avril 2020 au 1er avril 2023 : 23.171,74 ht et hc par an (85% de 27260,44), soit 69.515,22 euros ht et hc pour les 3 années,

* à compter du 1er avril 2023 : une indemnité d’occupation annuelle de 23.171,74 euros hthc, à indexer selon la formule :

IO annuelle (24.044,57 x ILC 1er trimestre 2023 'connu en juin-) / ILC 2022 120,61 à payer trimestriellement, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance exigible postérieure au 1er avril 2023,

— condamné la SCI Reymond Alliés à rembourser la somme de 346,78 euros à la SAS FCA [T] au titre d’un trop perçu de loyer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Confirme le jugement en ses autres dispositions sauf à préciser que les licenciements à prendre en charge sont ceux de M. [Y] [O] et de M. [C] [L].

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe l’indemnité principale (valeur du fonds de commerce) à la somme de 158.372 euros.

Fixe le trouble de jouissance à la somme de 35.902 euros.

Fixe en conséquence à la somme de 199.274 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SCI Reymond Alliés à la SAS FCA [T].

Dit qu’il conviendra d’y ajouter l’indemnité de résiliation du contrat de franchise liant la SAS FCA [T] à la société Speedy sur présentation de la facture de la société Speedy.

Déboute la SAS FCA [T] de ses demandes au titre de la perte de stock et du droit d’entrée en franchise.

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SAS FCA [T] à la SCI Reymond Alliés à :

— la somme de 17.287,08 euros (27.117,68 euros x 85% x 9/12) du 1er avril au 31 décembre 2020,

— la somme annuelle de 23.069,97 euros (27.141,14 x 85%) du 1er janvier 2021 au 31 mars 2023,

— la somme annuelle de 24.613,58 euros [ 23.069,97 euros x ILC 1er trimestre 2023 (128,68) / ILC 2022 (120,61) ] à compter du 1er avril 2023.

Condamne en conséquence la SCI Reymond Alliés à restituer à la SAS FCA [T] la somme de 5.825,13 euros en restitution du trop perçu arrêté au 31 décembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la date des conclusions du 3 février 2025.

Ordonne la capitalisation des intérêts.

Déclare recevable la demande de la SAS FCA [T] en paiement de la somme de 943,39 euros au titre d’un dégât des eaux.

Mais déboute la SAS FCA [T] de cette demande.

Déboute la SAS FCA [T] de sa demande en remboursement de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023.

Condamne la SCI Reymond Alliés aux dépens d’appel.

Condamne la SCI Reymond Alliés à à payer à la SAS FCA [T] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente

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