Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section b, 25 novembre 2025, n° 24/04328

TGI Bourgoin-Jallieu 26 novembre 2024

CA Grenoble
Confirmation 25 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Recevabilité des demandes
La cour a jugé que la mise en demeure adressée par le syndicat ne respectait pas les conditions légales, entraînant l'irrecevabilité des demandes.
Autre
Prescription des charges antérieures
La cour n'a pas eu besoin d'examiner ce moyen en raison de l'irrecevabilité des demandes pour défaut de mise en demeure conforme.
Rejeté
Droit à l'indemnisation
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité des demandes principales.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Vendôme a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu qui avait rejeté ses demandes de paiement d'arriérés de charges de copropriété à l'encontre de Mme D et de son fils, héritiers de M. T. La juridiction de première instance a considéré les demandes irrecevables. La cour d'appel a confirmé ce jugement, soulignant que la mise en demeure adressée par le syndicat ne respectait pas les exigences légales, car elle ne précisait pas les montants dus de manière détaillée. Ainsi, la cour a déclaré le syndicat irrecevable dans ses demandes, confirmant le jugement de première instance par substitution de motifs.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. civ. sect. b, 25 nov. 2025, n° 24/04328
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/04328
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu, 26 novembre 2024, N° 24/00899
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent MAGUETMagalie DERUD
Cabinet(s) :	FESSLER & ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER-BARREAUX MAGUET & ASSOCIES
Parties :	Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la COPROPRIETE LE VENDOME c/ société UDAF 30

Texte intégral

N° RG 24/04328 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MQNM

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SCP MAGUET & ASSOCIES

M^e Magalie DERUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 25 NOVEMBRE 2025

Appel d’une décision (N° R.G 24/00899) rendue par le tribunal judiciaire de Bourgoin-jallieu en date du 26 novembre 2024, suivant déclaration d’appel du 17 décembre 2024

APPELANTE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la COPROPRIETE LE VENDOME, représenté par son syndic en exercice la SARL REGIE GASC BATTISTELLA IMMOBILIER, SARL, dont le siège social est [Adresse 15], représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTIM ÉES :

Mme [P] [D]

née le 17 Août 1982 à [Localité 7] (38)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

assistée de son curateur : la société UDAF 30 située [Adresse 18]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2025-2103 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [S] [T], représenté par Mme [P] [D], son représentant légal

né le 6 mai 2009 à [Localité 13] (69)

[Adresse 4]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2025-2014 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentés par M^e Magalie DERUD, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile section B,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M.[R] [T] et Mme [P] [D] ont contracté mariage le 12 avril 2008 et ont eu ensemble un enfant, [S] [T], mineur.

[R] [T] est décédé le 24 octobre 2012 à [Localité 12] ; il avait établi un testament olographe avant son mariage instituant deux légataires universels à concurrence de moitié chacun.

M. [T] était propriétaire des lots l et 21 au sein de la copropriété constituée par l’immeuble [Adresse 11].

Par actes de commissaire de justice signifiés les 23 août et 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL régie Gasc Battistella immobilier, a assigné Mme [D] en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils mineur [T] [S], ainsi que l’UDAF du Vaucluse, en qualité de curateur de Mme [D], devant le président du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, selon la procédure accélérée au fond, auquel il demande notamment de condamner Mme [D] en son nom personnel et en qualité de représentante légale de son fils mineur [T] [S] au paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

Par jugement en date du 26 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

— rejeté comme étant irrecevable, l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL régie Gasc Battistella immobilier ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL régie Gasc Battistella immobilier, à payer à Me [O], conseil des défendeurs, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL régie Gasc Battistella immobilier, aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, l’appelant demande à la cour de juger recevable et bien fondé son appel et infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant de nouveau, de :

— juger recevables et bien fondées les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété le [Localité 16] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à l’encontre de Mme [P] [D] en sa qualité d’héritière de M. [R] [T] et de représentante légale de M. [S] [T], né le 6 mai 2009 à [Localité 14], en sa qualité d’héritier de M. [R] [T],

— condamner Mme [P] [D] en sa qualité d’héritière de M.[R] [T] et de représentant légal de M. [S] [T], né le 6 mai 2009 à [Localité 14], en sa qualité d’héritier de M. [R] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété le [Localité 16] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 28 355,43 euros, suivant relevé de compte arrêté au 16 janvier 2025, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date du commandement de payer et ce jusqu’à parfait paiement,

— débouter Mme [P] [D] en sa qualité d’héritière de M. [R] [T] et de représentant légal de M. [S] [T], en sa qualité d’héritier de M. [R] [T] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner Mme [P] [D] en sa qualité d’héritière de M. [R] [T] et de représentant légal de M. [S] [T], né le 6 mai 2009 à [Localité 14], en sa qualité d’héritier de M. [R] [T], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété le [Localité 16] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, le syndicat fait valoir que ses demandes sont recevables, car Mme [P] [D] et son fils sont les héritiers de M. [R] [T] même s’ils n’ont pas exercé l’option successorale. Il ajoute que pour les charges antérieures au 23 août 2019, la prescription n’est pas acquise puisqu’il se trouvait face à l’impossibilité d’agir faute d’avoir connaissance de l’identité des héritiers de M. [T].

Suivant dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, l’intimée demande à la cour de confirmer le jugement du 26 novembre 2024 en toutes ses dispositions et de :

— constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] ne justifie pas des renonciations des légataires universels à la succession de M. [R] [T] ;

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] ne justifie pas du défaut d’option de Mme [D] à la suite de la sommation qui lui a été délivrée, de sorte qu’elle ne peut pas être considérée comme acceptant purement et simplement la succession ;

— dire, s’agissant de l’enfant mineur [S] [T], que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ne justifie pas de l’autorisation du juge des tutelles pour que le mineur puisse être considéré comme acceptant la succession ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de ses demandes de paiement dirigées contre Mme [D] et son fils mineur.

À titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

— dire et juger que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] sont en partie prescrites pour les charges de copropriété antérieures au 23 août 2019 ;

— dire et juger qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] de justifier des sommes dues à partir du 23 août 2019 ;

À défaut, elle demande à la cour de :

— rejeter dans son intégralité la demande de paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] au titre des charges de copropriété due par l’indivision successorale de M. [T] ;

— accorder à Mme [D] et à son fils mineur [S] [T] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues à la copropriété [Adresse 10] ;

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] à payer à Me [O] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] à payer à Me [O] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 31 juillet 1991 au titre de la procédure d’appel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 17] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’intimée fait valoir que ce n’est qu’en octobre 2024 qu’elle a été informée de la renonciation des légataires désignés dans le testament de son époux et de sa qualité d’héritière, tout comme son fils mineur. Elle ajoute que le délai pour accepter ou renoncer à la succession de son époux n’a donc pas couru. Elle soutient que l’appelant ne justifie pas des renonciations des légataires universels à la succession de son défunt époux ni de son défaut d’option à la suite de la sommation qui lui a été délivrée, de sorte qu’elle ne peut pas être considérée comme acceptant purement et simplement la succession. En tout état de cause elle explique que toute action portant sur une somme due antérieurement au 23 août 2019 doit être considérée comme prescrite.

Par message électronique du 17 octobre 2025, le conseiller-rapporteur a soulevé d’office l’irrecevabilité des demandes en l’absence de précisions de la mise en demeure, et invité les parties à présenter leurs observations par note en délibéré sous 15 jours.

Le syndicat des copropriétaires a adressé des observations les 21 et 30 octobre 2025.

Mme [D] a fait valoir ses observations le 24 octobre 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Cet avis est interprétatif de la loi, et non créateur de droit, de telle sorte qu’il est applicable aux instances en cours.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

— le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, la mise en demeure du 19 septembre 2022 (pièce 31 du syndicat), adressée à l’étude notariale en charge de la succession de M. [R] [T] visait le montant global du solde débiteur du compte de charges ainsi rédigé : 'Nous vous mettons en demeure dans un délai de huit jours de régler la somme de 18 342,93 euros'.

Pareillement la sommation de payer du 12 mai 2023 (pièce 37 du syndicat) adressée à l’étude notariale en charge de la succession de M. [R] [T] visait le montant global du solde débiteur du compte de charges ainsi rédigé : 'La succession de M. [T] [R] reste redevable envers le requérant du montant de sa créance, soit 21 710,07 euros. En conséquence, je vous somme de payer entre mes mains immédiatement et sans délai, les sommes dont le détail suit : principale créance : 21 647,61 euros outre les frais pour un total de 21 710,07 euros.'

Partant, s’il n’est aucunement proscrit de faire apparaître les sommes dues au titre des exercices antérieurs comme le soutient le syndicat, il est néanmoins contraire aux dispositions légales d’exiger le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure imposant ainsi au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision et n’est donc pas conforme au texte précité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en ses demandes, pour ce motif, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens soulevés par les parties.

Le jugement déféré doit donc être confirmé par substitution de motifs.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à Me [O] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 31 juillet 1991 au titre de la procédure d’appel, sous réserve de sa renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de section, et par la greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente