Cour d'appel de Grenoble, 2e chambre, 27 mai 2025, n° 23/02842

CA Grenoble
Infirmation partielle 27 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Montant de la dette locative
La cour a estimé que les locataires étaient redevables des loyers jusqu'au 1er juin 2020, confirmant ainsi le montant de la dette locative.
Rejeté
Absence de preuve des réparations locatives
La cour a jugé que les bailleurs avaient produit des preuves suffisantes pour justifier les réparations locatives demandées.
Rejeté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que les bailleurs avaient droit à une indemnisation au titre de l'article 700.
Rejeté
Responsabilité des bailleurs dans les frais de justice
La cour a décidé que les locataires devaient supporter les dépens de l'instance d'appel.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Grenoble était saisie d'un litige opposant des locataires à leurs bailleurs concernant des loyers impayés et des réparations locatives. Les locataires contestaient le montant des sommes réclamées, arguant notamment de manquements des bailleurs à leurs obligations et d'une mauvaise évaluation des dégradations.

La juridiction de première instance avait condamné solidairement les locataires au paiement de loyers et de réparations locatives, ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La cour d'appel a examiné la validité du congé donné par les locataires et la justification des sommes réclamées pour les dégradations.

La cour d'appel a infirmé partiellement le jugement de première instance concernant le montant des loyers, le ramenant à 6 603,33 euros, tout en confirmant la condamnation au titre des réparations locatives. Elle a également condamné les locataires aux dépens de l'appel et à une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 27 mai 2025, n° 23/02842
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	23/02842
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Romain JAYAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	CDMF - AVOCATS

Texte intégral

N° RG 23/02842 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L5IW

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELARL CDMF AVOCATS

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 27 MAI 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 23/00415) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 27 avril 2023, suivant déclaration d’appel du 26 Juillet 2023

APPELANTS :

M. [B] [K]

né le 11 Août 1989 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [S] [F]

née le 14 Mars 1998 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Romain JAY de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉS :

M. [P] [I]

né le 28 Juin 1967 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [N] [O]

née le 07 Avril 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE,

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 20 septembre 2018 M. [P] [I] et Mme [N] [O] ont consenti à M. [B] [K] et Mme [S] [F], un bail portant sur une maison d’habitation individuelle située [Adresse 5] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 950 euros, 50 euros à titre de provision sur entretien espaces verts.

Les locataires ont quitté les lieux en mai 2020 par la remise des clefs aux bailleurs.

Le 22 juin 2020, un constat d’huissier de sortie a été établi à la demande des bailleurs et en l’absence des locataires, bien que convoqués par courrier recommandé du 15 juin 2020.

Le 15 février 2021, une sommation de payer par voie de commissaire de justice a été adressée aux locataires les mettant en demeure de payer la somme de 20992,86 euros hors frais de procédure au titre des loyers impayés et réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2022, réitéré en date du 18 janvier 2023, M. [P] [I] et Mme [N] [O] ont fait assigner M.[B] [K] et Mme [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de les voir condamner au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 27 avril 2023, le juge du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— condamné solidairement, M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 9 602 euros correspondant au montant des loyers arrêtés au 1er août 2020,

— condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de l1 603,22 euros TTC au titre des réparations locatives,

— condamné in solidum M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M.[P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [B] [K] et Mme [S] [F] à supporter les dépens de l’instance comprenant pour moitié le coût du constat d’huissier du 22 juin 2020 et celui des sommations de payer signifiées aux défendeurs le 16 février 2021,

— rejeté toutes les autres demandes.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 juillet 2023, M. [B] [K] et Mme [S] [F] ont interjeté appel du jugement, sauf en ce qu’il a rejeté les autres demandes.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 mars 2024, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les autres demandes et statuant à nouveau, de :

— constater que la dette locative dont sont débiteurs M. [K] et Mme [F] est d’un montant de 1 000 euros correspondant à la période allant de la mi-février 2020 à la mi-mars 2020,

— constater que les réparations locatives réclamées par M. [I] et Mme [O] ne sont pas prouvées et qu’elles n’incombent pas à M. [K] et Mme [F],

— débouter M. [I] et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause,

— débouter M. [I] et Mme [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] et Mme [O] au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de M. [K] et Mme [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] et Mme [O] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, M. [K] et Mme [F] font valoir que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, en ce que certains chauffages étaient cassés et que les arbres du jardin étaient infestés de chenilles processionnaires.

Ils soutiennent également avoir quitté la maison en février 2020 et donc ne pas être redevables des loyers jusqu’au mois d’août 2020 et estiment leur dette locative à la somme de 1 000 euros. Relativement aux réparations locatives, ils allèguent que les bailleurs n’apportent pas la preuve que ces réparations leur incombent.

Suivant dernières conclusions notifiées le 29 décembre 2023, les intimés demandent à la cour de :

— débouter M. [B] [K] et Mme [S] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble en toutes ces dispositions, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 10 570 euros au titre des loyers impayés de décembre 2019 à août 2020,

— condamner solidairement M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 8 570 euros au titre des loyers impayés de décembre 2019 à juin 2020.

— condamner M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, et accorder un droit de recouvrement direct à la SELARL LX Grenoble Chambery en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir que le logement était décent. S’agissant du chauffage, ils indiquent avoir fait le nécessaire pour remédier aux dysfonctionnements relatés par les locataires. S’agissant de la présence de nuisibles dans le jardin, ils précisent que l’entretien du jardin incombait aux locataires et qu’ils ne peuvent être tenus responsables de l’infection de l’arbre et l’hospitalisation de leur chien. Relativement à la dette locative, ils soutiennent que les locataires sont redevables des loyers jusqu’au mois de juin 2020, la remise des clefs constituant la notification du congé et qu’ils n’ont pas payé les loyers d’octobre et décembre 2019 ni ceux de janvier à juin 2020. Ils précisent que la commune de [Localité 7] étant en zone tendue, le préavis n’est que d’un mois. Ils ajoutent que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit des dégradations locatives devant être indemnisées à hauteur de 13 210,86 euros.

MOTIVATION

Il est liminairement remarqué que, si les appelants développent un titre sur la violation par les bailleurs à leurs obligations, ils n’en titrent aucune conséquence de droit.

Sur le point de départ du préavis et la créance du bailleur

Il résulte de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige que, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, qu’il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de l’huissier de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il est précisé que le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 renvoyant au décret n°2013-392 du 10 mai 2013 listant les communes se trouvant en zones tendues.

Il appartient à celui qui invoque le congé de pouvoir justifier que le courrier recommandé a bien été reçu par son destinataire (3e Civ., 21 septembre 2022, n° 21-17.691).

En l’espèce, M. [B] [K] et Mme [S] [F] indiquent avoir informé les bailleurs de leur départ mi-février 2020 par message (pièce 5).

Faute d’avoir respecté les dispositions précitées, les locataires ne justifient pas d’un congé régulièrement notifié à leurs bailleurs.

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que c’est donc la remise des clés qui vaut congé.

Les parties s’accordent pour retenir que la remise des clés a eu lieu en mai 2020 sans pour autant en préciser exactement la date. Aussi, il convient de retenir la date du 1er mai 2020 comme date de remise des clés et point de départ du délai de préavis d’un mois, la commune de [Localité 7] se trouvant en zone tendue.

M. [B] [K] et Mme [S] [F] étaient donc redevables des loyers et charges jusqu’au 1er juin 2020.

Relativement au montant de l’arriéré locatif, les bailleurs mentionnent un arriéré de 620 euros pour le mois d’octobre 2019, de 950 euros pour décembre 2020 et de 7 000 euros pour les mois de janvier à juin 2020.

Il convient de rappeler que la preuve du paiement des loyers incombe aux locataires.

Au cas présent, les locataires ne soulèvent aucun moyen pour l’arriéré du mois d’octobre.

Pour les loyers des mois de décembre 2019 et janvier 2020, ils indiquent ne pas avoir payé en raison d’un manquement du bailleur à son obligation, mais soutiennent avoir réglé les loyers par la suite. Néanmoins, ils n’en justifient pas et les messages adressés par M. [K] aux bailleurs et indiquant 'ma compagne devait poster le chèque’ ne peuvent raisonnablement valoir preuve du paiement.

Les locataires ne justifient donc d’aucun règlement sur la période litigieuse, partant, ils seront condamnés au paiement de la somme de 6 603,33 euros [620 (octobre 2019) + 950 (décembre 2019) + 5 000 (janvier à mai 2020 inclus) +33,33(1er juin 2020)] au titre de l’arriéré locatif en infirmation du jugement.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du même code prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à la production des factures pour justifier de la réalisation de travaux ; la production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas non plus exigée.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent sur ce point la confirmation du jugement, soit la condamnation des locataires au paiement de la somme de 11 603,22 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de leurs demandes, ils produisent l’état des lieux d’entrée établi entre les parties le 18 septembre 2018, un constat d’huissier de sortie établi à leur demande le 22 juin 2020 et de nombreux devis (pièce 2.1 intimés).

C’est en vain que les appelants soutiennent que l’état des lieux de sortie a été réalisé plus de trois mois suivant leur sortie en février 2020 et qu’il n’apporte donc pas la preuve que les réparations leur incombent, alors même qu’ils soutiennent n’avoir restitué les clés qu’en mai 2020.

Pour déterminer les sommes éventuellement dues par les locataires sortants au titre des travaux de remise en état relevant de leur obligation d’entretien et de réparation des dégradations qui leur sont imputables, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Pour les peintures :

Les bailleurs produisent un devis à hauteur de 9 148,36 euros.

— pour le plafond et les murs du salon :

L’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf des murs et du plafond.

L’état des lieux de sortie révèle un dégât des eaux sur les murs à droite de la cheminée, très sales, nombreux accrocs sur la peinture, mais ne précise rien sur l’état du plafond. C’est donc à juste titre que le premier juge a limité la condamnation à la réfection des murs du salon correspondant à la somme de 2033,62 HT sur le devis produit (pièce 2.1 : 1 296,85+736,77).

— pour la montée d’escalier, hall du rez-de-chaussée et étage, murs et plafond :

L’état des lieux d’entrée mentionne un état normal pour l’entrée.

La montée d’escalier et le hall de l’étage ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, ils sont présumés comme ayant été délivrés en bon état conformément à l’article 1731 du code civil.

L’état des lieux de sortie révèle pour l’entrée au rez-de-chaussée des traces de griffure, un papier peint abîmé sur les murs et un plafond tâché. Il mentionne également un papier peint tâché à l’étage. C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu la réfection de ces éléments à hauteur de 2 499,17 HT (471,76+240+1 159,68+627,73).

— pour les chambres :

L’état des lieux d’entrée mentionne un état normal pour l’ensemble des chambres concernant les murs et les plafonds, excepté la chambre au rez-de-chaussée. Il mentionne également la mention usure normale pour les placards des chambres 1,2 et 3, des étoiles au plafond de la chambre 3 et des volets griffés pour la chambre 5.

— pour la chambre du rez-de-chaussée : l’état des lieux de sortie révèle une porte griffée, un trou dans le parquet et une latte manquante, une peinture très sale, portes de placards détériorées. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la réfection de la peinture à hauteur de 938,73 euros HT (249,75+194,88+494,10).

— pour la chambre 1 : l’état des lieux de sortie révèle peinture des murs écaillée et traces noires au plafond. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la réfection de ces éléments pour la somme de 951,07 HT (259,08+691,99).

— pour la chambre 2 : l’état des lieux de sortie révèle une peinture du plafond et des murs hors d’usage. Il convient pareillement de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la somme de 251,29 HT pour la réfection de ces éléments sur la base du devis produit.

— pour la salle de bain du rez-de-chaussée :

L’état des lieux d’entrée mentionne un état usagé de la faïence, des lavabos et des WC et un plafond craquelé. Un état normal des portes, plinthes, des murs et des équipements.

L’état des lieux de sortie révèle une peinture hors d’usage (dégâts des eaux et peinture noircie, des linos et des plinthes décollés, une porte cassée et une cuvette WC entartrée.

Seule la réfection des murs et du plafond est sollicitée par les bailleurs au titre du devis produit à hauteur de 352,58 HT et il sera fait droit à leur demande en confirmation du jugement.

— pour la salle de bain du 1er étage :

L’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf de la faïence, des lavabos et de l’abattant WC. Un état normal des portes, plinthes, murs plafond, fenêtres douche et des équipements.

L’état des lieux de sortie révèle une peinture hors d’usage et noircie, des linos, une cuvette de WC cassée et des huisseries bois des deux fenêtres noircies.

Seule la réfection du plafond est sollicitée par les bailleurs au titre du devis produit à hauteur de 248,74 HT et il sera fait droit à leur demande en confirmation du jugement.

M. [K] et Mme [F] seront donc condamnés, en confirmation du jugement à la somme de 8 002,72 euros TTC au titre de la réfection des peintures.

Pour l’entretien du jardin :

Les bailleurs produisent un devis à hauteur de 1 828 euros.

Aux termes de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, ont le caractère de réparations locatives l’ entretien courant des jardins privatifs 'notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage'.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 22 juin 2020 une 'absence totale d’entretien de la végétation’ alors que la mention entretenue avec '2 élagages’ en commentaire figure sur l’état des lieux d’entrée.

Partant, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la réfection de cet élément à hauteur de 1 824 euros TTC (débroussaillage 400 euros HT+ taille haie lauriers et thuyas 580 euros HT + taille massif, nettoyage pavé 540 euros HT).

Pour les dégradations électriques :

Les bailleurs produisent un devis à hauteur de 440 euros TTC pour 'forfait remise en état appareillage électrique'.

Conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée ne fait pas état des installations électriques. L’état des lieux de sortie mentionne, quant à lui : six prises électriques arrachées et des interrupteurs à refixer dans la chambre 3.

Partant, c’est à bon droit que le premier juge a retenu la réfection de cet élément à la charge des locataires à hauteur de 440 euros TTC.

Pour les boiseries, le sol et les volets :

Les bailleurs produisent un devis incluant : reprise jet d’eau /boiserie et parclose; démontage en partie du sol stratifié et repose dépose et repose plinthe; fabrication et pose volet/évacuation pour un total de 1 798,50 euros.

S’agissant du jet d’eau/boiserie et parclose, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande, ces éléments ne figurant ni sur l’état des lieux d’entrée ni de sortie.

Concernant le sol, l’état des lieux d’entrée fait mention d’un sol en bon état de manière générale et d’un sol neuf pour les chambres 3 et 5.Le constat d’huissier de sortie révèle des linos et des plinthes décollés dans la salle de bain, un trou dans le parquet et une latte manquante dans la chambre du rez-de-chaussée.

C’est à bon droit que ces désordres ont été mis à la charge des appelants par le premier juge à hauteur de 465 euros HT, soit 511,50 euros TTC.

Relativement aux volets, l’état des lieux d’entrée mentionne des volets dans un état normal dans toutes les pièces de la maison. Le constat d’huissier de sortie révèle pour la chambre 2 'volet donnant sur le balcon cassé’ et sa réfection sera mise à la charge des appelants à hauteur de 750 euros HT, soit 825 euros TTC en confirmation du jugement.

Partant, c’est par un exact examen comparatif de l’état d’entrée dans les lieux et du constat d’huissier valant état des lieux de sortie que le premier juge a pu établir l’existence ou non de dégradations locatives et condamner M. [K] et Mme [F] à la somme totale de 11 603,22 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement sauf en ce qu’il acondamné solidairement, M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 9 602 euros correspondant au montant des loyers arrêtés au 1er août 2020,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement, M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 6 603,33 euros correspondant au montant des loyers arrêtés au 1er juin 2020,

Condamne solidairement, M. [B] [K] et Mme [S] [F] à payer à M. [P] [I] et Mme [N] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [B] [K] et Mme [S] [F] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente