Cour d'appel de Grenoble, 1re chambre, 15 avril 2025, n° 24/02035

TGI Valence 21 mai 2024

CA Grenoble
Confirmation 15 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Erreur sur les qualités substantielles du bien
La cour a estimé que le bien était correctement décrit dans le compromis et que les avis de valeur étaient conformes à cette description. L'erreur sur la valeur ne constitue pas une cause de nullité.
Rejeté
Dol
La cour a jugé que les appelants n'ont pas démontré l'existence de manœuvres dolosives, se limitant à des affirmations sans preuve.
Rejeté
Fraude au jugement
La cour a constaté qu'aucune preuve de fraude n'a été apportée et que les avis de valeur ne peuvent être remis en cause.
Rejeté
Utilité d'une expertise
La cour a jugé que l'expertise était inutile car l'erreur sur la valeur ne constitue pas une cause de nullité.
Rejeté
Excessivité de la clause pénale
La cour a confirmé que la clause pénale était équilibrée et devait être appliquée telle quelle.
Rejeté
Préjudice subi
La cour a rejeté cette demande, considérant que les appelants n'ont pas démontré l'existence d'un préjudice.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 15 avr. 2025, n° 24/02035
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/02035
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Valence, 21 mai 2024, N° 22/01598
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Faïçal LAMAMRAAnne LE PIVERT LEBRUNLouis GALICHETChristophe LACHAT
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D' AVOCATS LACHAT- MOURONVALLE
Parties :	son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, LA SOCIÉTÉ SCCV LE 121

Texte intégral

N° RG 24/02035

N° Portalis DBVM-V-B7I-MIUI

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP LACHAT MOURONVALLE

la SELARL SEDEX

M^e Faïçal LAMAMRA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 AVRIL 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 22/01598)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 21 mai 2024

suivant déclaration d’appel du 29 Mai 2024

APPELANTS :

M. [P] [L]

né le 05 février 1968 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [O] [L]

né le 09 juin 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Louis GALICHET, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [K] [L]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Anne LE PIVERT LEBRUN de la SELARL SEDEX, avocat au barreau de VALENCE

S.A.R.L. PMP PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

LA SOCIÉTÉ SCCV LE 121 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentées et plaidant par M^e Faïçal LAMAMRA, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2025 , M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Mme [N] [D] et M. [K] [L], propriétaires de divers biens immobiliers, ont divorcés en 2005.

Par ordonnance du juge des tutelles du tribunal d’instance de Valence du 17 décembre 2018, Mme [D] a été placée sous tutelle.

Suivant acte authentique du 11 juin 2020, le tuteur de Mme [D], autorisé par le juge des tutelles, et M. [K] [L] ont consenti un compromis de vente à la SARL PMP Promotions concernant un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation avec six garages et jardin attenant sur la commune de [Localité 4] (26), moyennant le prix de 380.000' avec réitération de l’acte au plus tard au 30 septembre 2021.

Le compromis de vente a prévu la stipulation d’une pénalité d’un montant de 38.000'.

Mme [D] est décédée le 20 janvier 2021 laissant pour lui succéder ses fils, [O] et [P] [L].

Ceux-ci ont finalement accepté la succession de leur mère à hauteur de l’actif net.

Alléguant diverses difficultés, les consorts [O] et [P] [L] n’ont pas voulu réitérer la vente.

Suivant exploits d’huissier du 19 mai 2022, la SARL PMP Promotions et la société civile de construction Le 121 ont fait citer les consorts [K], [O] et [P] [L] en signature de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Reconventionnellement, Ms [O] et [P] [L] ont sollicité la nullité du compromis de vente.

Suivant ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état a débouté les consorts [O] et [P] [L] de leur demande en expertise judiciaire sur la valeur de l’immeuble.

Par jugement du 21 mai 2024, le tribunal judiciaire de Valence a :

débouté les consorts [O] et [P] [L] de leurs demandes en expertise judiciaire, en nullité du compromis de vente et en réduction de la clause pénale,

condamné les consorts [O] et [P] [L] à signer l’acte de vente à première demande du notaire, sous astreinte de 500' par refus constaté,

dit qu’en cas de refus de signer l’acte, la décision vaudra vente et sera publiée au service de la publicité foncière aux frais de la SARL PMP Promotions et de la société civile de construction Le 121,

condamné in solidum les consorts [O] et [P] [L] à payer à la SARL PMP Promotions et à la société civile de construction Le 121 la somme de 38.000' au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

débouté M. [K] [L] de sa demande en dommages-intérêts au titre d’une résistance abusive,

condamné in solidum les consorts [O] et [P] [L] à payer à la SARL PMP Promotions et à la société civile de construction Le 121, d’une part, et à M. [K] [L], d’autre part, la somme de 1.500' d’indemnité de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 29 mai 2024, MM. [O] et [P] [L] ont relevé appel de cette décision.

Par uniques conclusions du 15 juillet 2024, MM. [O] et [P] [L] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

à titre principal, prononcer la nullité du compromis de vente,

subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur la valeur vénale du bien immobilier litigieux,

plus subsidiairement, modérer à un euro la clause pénale,

en tout état de cause, condamner M. [K] [L], la SARL PMP Promotions et la société civile de construction Le 121 à leur payer des dommages-intérêts de 5.000', chacun, outre une indemnité de procédure de 4.800', ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que :

le compromis de vente est entaché de dol,

le tribunal en rejetant leur demande a occulté les circonstances particulières dans lesquelles a eu lieu la vente,

le tribunal a été induit en erreur par des avis qui ne reflétait ni la valeur ni la réalité du bien,

il s’agit en réalité d’une erreur sur les qualités de la chose,

les avis de valeur ont été émis sans visite du bien,

le consentement de Mme [D], à travers le tuteur qui lui a été désigné, a été vicié par dol,

si le dol devait être écarté, la fraude au jugement devra être retenue,

à défaut d’accueillir leur demande en nullité, la cour ordonnera une mesure d’expertise,

plus subsidiairement, la clause pénale devra être minorée à la somme symbolique d’un euro.

Au dernier état de leurs écritures du 11 octobre 2024, la SARL PMP Promotions et la société civile de construction Le 121 demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le montant des dommages-intérêts qu’ils sollicitent de majorer à la somme de 139.540' et, y ajoutant, de condamner in solidum MM. [O] et [P] [L] à leur payer une indemnité de procédure de 5.000', ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elles exposent que :

une mesure d’expertise ne saurait être de la moindre utilité,

MM. [O] et [P] [L] prétendent à la nullité pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu et à défaut pour fraude au jugement,

s’agissant de l’erreur sur les qualités substantielles, le bien comprenant une maison, une moitié indivise de chemin et 6 garages a été évalué par le notaire entre 340.000' et 360.000' ainsi que par deux agences immobilières, à savoir, Solvimmo entre 270.000' et 290.000' et Cuer Immobilier entre 360.000' et 380.000',

tant les vendeurs que les acquéreurs connaissaient parfaitement la consistance, les caractéristiques, les défauts/qualités du bien et sa vétusté,

la vente a été autorisée par le juge des tutelles à 380.000', soit la fourchette haute du prix,

les critiques émises sur l’évaluation du notaire n’apparaissent pas pertinentes et ne sont pas de nature à remettre en cause le consentement des parties à la vente,

les évaluations proposées par les appelants méconnaissent manifestement le marché immobilier sur [Localité 4],

en tout état de cause, l’erreur alléguée sur les qualités substantielles du bien, en réalité sur sa valeur, ne peut pas constituer une cause de nullité,

s’agissant de la nullité alléguée pour dol, celui-ci n’est nullement démontré,

enfin, il n’est démontré aucune fraude au jugement alors qu’elle repose sur une erreur au titre de la valeur vénale du bien,

le prix de vente a été librement déterminé par les parties et le consentement de celles-ci est exempt de vices,

la vente est parfaite et doit donc être réitérée,

le comportement abusif de MM. [O] et [P] [L] doit être sanctionné plus fortement, le montant de la clause pénale étant manifestement dérisoire.

En dernier lieu, le 7 octobre 2024, M. [K] [L] demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner MM. [O] et [P] [L] à lui payer une indemnité de procédure de 5.000' et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Il explique que :

les griefs de MM. [O] et [P] [L] portent sur l’insuffisance du prix de vente du bien immobilier,

ce prix de vente a été librement déterminé par le tuteur de Mme [D] et lui-même,

les avis produits par les appelants pour contester l’évaluation du bien ne sont ni contradictoires ni contemporains de l’acte critiqué.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 février 2025.

MOTIFS

sur les demandes de MM. [O] et [P] [L]

en nullité du compromis de vente

MM. [O] et [P] [L] sollicitent la nullité du compromis de vente au motif d’une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, pour dol et, à défaut, pour fraude au jugement.

En réalité, les appelants estiment que le prix convenu entre les parties est insufflant.

MM. [O] et [P] [L] soutiennent l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles du bien et que cette erreur a été provoquée par la remise d’avis de valeur décrivant imparfaitement le bien.

A titre liminaire, il sera observé que le bien, objet de la vente, a été précisément décrit dans le compromis de vente du 11 juin 2020 et que les avis de valeur produits sont conformes à cette description.

En outre, le juge des tutelles, pour autoriser la vente au prix de 380.000', s’est basé sur 3 avis de valeur, un du notaire et deux d’agences immobilières, et a retenu la fourchette haute des estimations sans que l’argumentation des appelants et leurs propres évaluations, non contradictoires ainsi que postérieures à la date du compromis, soient de nature à remettre en cause la pertinence du prix finalement fixé.

En tout état de cause, par application de l’article 1136 du code civil, l’erreur sur la valeur, entendue comme une appréciation économique inexacte de la prestation, n’est pas susceptible d’entrainer la nullité d’une convention.

Concernant le dol allégué, il appartient à MM. [O] et [P] [L] de démontrer, conformément aux dispositions de l’article 1137 du code civil, à l’encontre des contractants l’existence de man’uvres illicites et d’une intention dolosive ou d’une rétention intentionnelle d’informations déterminantes, étant spécifié que ne constitue pas un dol, le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, MM. [O] et [P] [L] ne procèdent que par affirmations sans même caractériser ni les man’uvres ni l’intention dolosive, alors que par application des dispositions susvisées une rétention d’information sur la valeur du bien n’est pas de nature à constituer un dol.

Enfin, concernant une éventuelle fraude au jugement, soutenue pour la première fois en cause d’appel, il n’y a pas davantage de démonstration des éléments matériel et intentionnel que pour les autres causes de nullités invoquées alors même que les avis de valeur produits ne peuvent être remis en cause.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a débouté MM. [O] et [P] [L] de leur demande en nullité du compromis de vente.

en expertise

Ainsi que l’a parfaitement retenu le tribunal, au regard des articles 1136 et 1137 du code civil susvisés, la demande en expertise sur la valeur vénale du bien est inutile pour trancher le litige du fait que l’erreur sur la valeur ou la rétention d’information par le co-contractant sur l’estimation du bien ne sont pas des causes de nullité d’un acte.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a, au regard du fondement juridique retenu, débouté les appelants de leur demande subsidiaire en expertise.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera également confirmé sur l’obligation mise à la charge de MM. [O] et [P] [L] de réitérer l’acte de vente et, à défaut, sur le fait que la décision attaquée vaudra vente.

sur l’appréciation de la clause pénale

Le compromis de vente prévoit une stipulation de pénalité d’un montant de 38.000' due par la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique en ne satisfaisant pas aux obligations exigibles.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut même d’office modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La SARL PMP Promotions et la société civile de construction Le 121 soutiennent que cette clause pénale est manifestement dérisoire alors que les appelants l’estiment manifestement excessive.

Selon une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, le tribunal a pu retenir que la somme prévue contractuellement était équilibrée et devait recevoir application.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des intimés.

Enfin, MM. [O] et [P] [L] supporteront les dépens de la procédure d’appel et les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum MM. [O] et [P] [L] à payer à M. [K] [L], d’une part, et à la SARL PMP Promotions et la société civile de construction Le 121, unies d’intérêts d’autre part, la somme de 2.000', soit un total de 4.000', par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum Ms [O] et [P] [L] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE