N° RG 24/01215

N° Portalis DBVM-V-B7I-MF2A

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES

la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 07 OCTOBRE 2025

Appel d’une décision (N° RG 1123000062)

rendue par le Tribunal de proximité de Montélimar

en date du 22 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 19 mars 2024

APPELANTE :

Mme [N] [Z] épouse [T]

née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005840 du 09 septembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

[V] [E], NOTAIRE SARL à associé unique, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 juin 2025, M^me Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant ordonnance de non conciliation du 25 octobre 2013 dans la procédure de divorce opposant Mme [N] [Z] et M. [I] [T], la jouissance du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 7], [Adresse 5], a été attribuée à l’époux à titre onéreux et celle du bien immobilier situé sur la même commune, [Adresse 4], a été attribuée à l’épouse à titre gratuit.

Suivant jugement du 5 septembre 2018 confirmé par arrêt du 12 novembre 2019, M. [T] a été autorisé à vendre seul, par l’intermédiaire de l’étude notariale [E], les deux biens immobiliers susvisés aux prix minimum respectifs de 290.000 euros et 310.000 euros, incluant le cas échéant les honoraires de négociation.

Par acte authentique du 2 novembre 2020, M. [T] a vendu aux consorts [O]/[L] le bien immobilier commun sis sur la commune de [Localité 7], [Adresse 4], moyennant le prix de 330.000euros, étant précisé que le vendeur acceptait de supporter la moitié du coût de mise en conformité de l’installation d’assainissement du bien pour la somme de 6.660euros à déduire du prix de vente.

Estimant que l’EURL [E] avait commis des fautes tenant à une sous-évaluation du bien, à une déduction fautive du montant de sa rémunération et au fait d’acter l’accord intervenu entre les parties concernant l’installation d’assainissement, Mme [Z] a, suivant exploit d’huissier du 6 février 2023, fait citer l’EURL [E] en condamnation à lui payer des dommages-intérêts de 10.000euros en réparation du préjudice subi par elle.

Par jugement en date du 22 janvier 2024, le tribunal de proximité de Montélimar a :

débouté Mme [Z] de ses demandes,

rejeté la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive de l’EURL [E],

condamné Mme [Z] à payer à l’EURL [E] une indemnité de procédure de 2.000euros et à supporter les dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 19 mars 2024, Mme [Z] a relevé appel de cette décision.

Par conclusions récapitulatives du 3 janvier 2025, Mme [Z] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, de rejeter l’ensemble des demandes adverses, de condamner Me [V] [E] et l’EURL [E] à lui payer des dommages-intérêts de 10.000euros, outre une indemnité de procédure de 3.000euros, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que :

l’office notarial a sous-évalué le bien,

en incluant les honoraires de négociations dans la valeur vénale, le notaire a trompé sa clientèle,

le comportement partial du notaire a permis à M. [T] d’être autorisé à vendre seul le bien litigieux afin de permettre son expulsion,

le notaire a également accepté d’acter une rétrocession du prix de vente pour la somme de 6.660 euros au titre du système d’assainissement en contrevenant aux règles les plus élémentaires de l’indivision,

l’engagement à ce titre a été pris uniquement par M. [T] et, de ce fait, engage uniquement ses fonds propres.

Suivant écritures récapitulatives du 15 mai 2025, l’EURL [E] demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive qu’elle forme à la somme de 3.000 euros, de débouter Mme [Z] de toutes ses prétentions et de la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Elle expose que :

n’ayant commis aucune faute, elle n’engage pas sa responsabilité,

son évaluation des biens est sérieuse et argumentée,

Mme [Z] n’a communiqué aucun élément de nature à démontrer qu’elle aurait pu vendre à un prix supérieur,

Mme [Z] a rétracté le mandat de vente qu’elle avait signé avec l’EURL [6],

en tout état de cause, un simple avis de valeur n’entraîne aucune certitude et sur la vente et sur le prix de vente,

en outre, par décision de justice, M. [T] a été autorisé à vendre seul moyennant le prix minimum de 310.000 euros,

Mme [Z] n’a jamais entrepris de démarches sérieuses pour vendre le bien,

la vente a été régularisée sans aucune négociation émanant d 'un professionnel puisque c’est M. [T] qui a engagé personnellement des démarches pour trouver un acquéreur,

en tout état de cause, le mandat de vente indiquait très clairement le prix net vendeur, le montant des négociations à la charge de l’acquéreur et le prix de vente,

il n’y a donc aucune tromperie,

le jugement du 5 septembre 2018 prévoit expressément que le prix minimum de 310.000 euros incluait, le cas échéant, les honoraires de négociations,

M. [T], au titre de son obligation de bonne foi et d’information, devait justifier de la conformité du système d’assainissement sous peine d’engager sa responsabilité et celle de Mme [Z], co-indivisaire,

il était donc tenu d’informer les acquéreurs du problème mis en évidence par les services du SPANC,

pour parvenir à la vente, un accord entre les parties a été nécessaire et ne peut être remis en cause du fait que M. [T], autorisé à vendre seul, n’avait pas à obtenir l’accord de Mme [Z],

les notaires n’ont pas participé à la genèse de cet accord et se sont contentés de l’acter dans l’acte de vente et d’en tirer les conséquences financières au niveau du prix résiduel,

Mme [Z] fait une mauvaise interprétation des dispositions de l’article 815-17 du code civil qui ne peuvent recevoir application concernant les modalités de paiement du prix de vente du bien litigieux commun,

rien ne démontre quer les parties se trouvaient dans une situation permettant d’appliquer ces dispositions,

en appel, Mme [Z] ne développe aucune argumentation susceptible de remettre en cause la motivation très détaillée du tribunal sur ce point,

Mme [Z] ne donne aucun élément sur la nature du préjudice qu’elle prétend subir et qui ne peut être relié à l’attitude du notaire.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera retenu l’irrecevabilité de la demande de Mme [Z] à l’encontre de Me [E] non attraite à la procédure.

sur la demande en dommages-intérêts de Mme [Z]

Mme [Z] recherche la responsabilité de l’EURL [E] à laquelle elle reproche une sous-évaluation du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 7], [Adresse 4], une tromperie du fait de l’inclusion des frais de négociation dans le prix de vente et d’avoir acté dans l’acte de vente une rétrocession du prix au titre du système d’assainissement.

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. A cet égard, le notaire est tenu d’une obligation de moyen.

Le notaire est, professionnellement, tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

L’obligation d’investigation et d’information du notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable et suffisant compte tenu des circonstances dans lesquelles il intervient mais également des données de fait portées à sa connaissance.

A cet égard, les parties sont tenues de fournir toutes informations utiles au notaire et faire preuve de loyauté.

Tout manquement du notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

Le bien litigieux a été évalué à la somme de 310.000 euros incluant le cas échéant les honoraires, ce dont il se déduit nécessairement un prix net vendeur inférieur pour tenir compte de la déduction des honoraires.

Dès lors, il n’y a aucune tromperie de la part de l’EURL [E] qui a détaillé très précisément les contours du prix de vente.

Il sera d’ailleurs observé que le bien litigieux a finalement été vendu au prix de 330.000 euros ,soit supérieur à celui pour lequel M. [T] a été autorisé à le vendre seul en application de l’article 815-5 du code civil et qu’il n’y avait pas d’honoraires à déduire, M. [T] ayant trouvé les acquéreurs sans intermédiaire agent immobilier.

Par ailleurs, Mme [Z] produit une seule estimation réalisée par l’Agence [6] à 376.000 euros dont il convient de souligner que celle-ci a résilié ultérieurement le mandat de vente, ce qui est insuffisant à démontrer la sous-évaluation prétendue par elle.

Concernant la question de la prise en charge de la réfection du système d’assainissement, il est établi que l’installation doit faire l’objet, d’une part, de travaux conformes et, d’autre part, d’un entretien régulier.

En l’espèce, il est établi par le rapport de contrôle du 30 juillet 2020 réalisé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) que l’installation du bien litigieux, incomplète, nécessitait des travaux de mise en conformité consistant en l’implantation d’un traitement primaire réglementaire au dimensionnement adapté et d’une filière de traitement secondaire et ce ,dans le délai d’une année.

Dès lors, le vendeur, en l’occurrence M. [T], autorisé à vendre seul le bien commun avec Mme [Z] sans lui demander la moindre autorisation, mais également la co-indivisaire, à savoir Mme [Z], étaient tenus, à peine de voir engager leur responsabilité, d’informer les acquéreurs du défaut de conformité de l’installation d’assainissement.

Dès lors, M. [T] n’a commis aucune faute en s’engageant à prendre en charge la moitié du coût des travaux de mise en conformité ce qui s’impose à la co-indivisaire, Mme [Z], conformément aux dispositions de l’article 815-2 du code civil.

De ce fait, l’EURL [E] n’a pas davantage commis de faute en déduisant du prix de vente de 330.000 euros la moitié du coût des travaux de mise en conformité du système d’assainissement pour la somme de 6.660 euros conformément aux dispositions de l’avant-contrat du 7 août 2020.

Dès lors, Mme [Z] ne démontre aucun manquement à l’encontre de l’EURL [E] et pas davantage de préjudice dont elle n’explique pas clairement la nature alors même qu’il sera rappelé que le bien litigieux a été vendu pour un prix supérieur à celui autorisé par justice.

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute Mme [Z] de sa demande en dommages-intérêts, sera confirmé.

sur la demande reconventionnelle de l’EURL [E]

En l’absence de démonstration par l’office notarial d’un abus de la part de Mme [Z] dans l’introduction de sa demande, la décision entreprise, qui rejette la demande en dommages-intérêts de l’EURL [E], sera confirmée en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel au seul bénéfice de l’EURL [E].

Enfin, Mme [Z] supportera les dépens de la procédure d’appel et les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la demande de Mme [N] [Z] à l’encontre de Me [V] [E],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [Z] à payer à l’EURL [E] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel,

Condamne Mme [N] [Z] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE